Wohnflächenberechnung:
Eine Anleitung
Die Wohnfläche: Was ist sie und wofür brauche ich sie?
Lage, Zustand, Wohnfläche: Wenn du den Wert einer Immobilie bestimmen möchtest, musst du
verschiedenste Faktoren berücksichtigen. Eine sehr wichtige Kennzahl ist die Wohnfläche. Diese
sehen wir uns hier näher an. Denn die Berechnung der Wohnfläche ist nicht ganz so selbsterklärend,
wie du vielleicht denkst.
Was ist die Wohnfläche?
Dabei handelt es sich um jene Bereiche von einer Wohnung oder einem Haus, die direkt zum Objekt gehören und ganz offiziell „zum Wohnen geeignet“ sind. Das bedeutet: Sie sind ausreichend belüftet, bekommen genug Tageslicht, und außerdem sind Fluchtwege für Notfälle vorhanden. Die Wohnfläche kannst du also nicht mit der Grundfläche gleichsetzen.
Eventuell wirst du jetzt schon stutzig: Auch wenn dein Haus vollständig unterkellert ist oder einen großen Dachboden hat, wirkt sich das nicht unbedingt auf die Wohnfläche aus. In Kellerräumen gibt es oft nur kleine Fenster und deshalb nicht viel Licht, während enge Dachbodentreppen keinen ausreichenden Fluchtweg darstellen.
Eventuell wirst du jetzt schon stutzig:
Auch wenn dein Haus vollständig unterkellert ist oder einen großen Dachboden hat, wirkt sich das nicht unbedingt auf die Wohnfläche aus.
In Kellerräumen gibt es oft nur kleine Fenster und deshalb nicht viel Licht, während enge Dachbodentreppen keinen ausreichenden Fluchtweg darstellen.
Die Bezeichnung „Wohnfläche“ kannst du als Qualitätsmerkmal sehen, mit dem bestimmte Räume ausgezeichnet werden.
Üblicherweise gehören Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Flur und Badezimmer dazu.
Aber sind die restlichen Bereiche deshalb wertlos?
Nein, keinesfalls!
Für Balkon, Keller und Co. gelten einfach andere Wertmaßstäbe.
In der Berechnung für die Wohnfläche tauchen sie deshalb nur zu 50 %, zu 25 % oder gar nicht auf.
Wofür muss ich die Wohnfläche kennen?
In erster Linie brauchst du die Wohnfläche, um Kaufs-, Verkaufs- und Mietpreise festsetzen oder nachvollziehen zu können. Mit dem Preis pro Quadratmeter Wohnfläche werden faire Monatsmieten und angemessene Kaufpreise bestimmt.
Verbindlich ist die Wohnflächenangabe eigentlich nur für den öffentlich geförderten Wohnraum. Doch mittlerweile hat sie sich auch als gängige Maßzahl im freien Wohnungsmarkt eingebürgert.
Fehler bei der Wohnflächenberechnung sind keine Kleinigkeit. Ist die Wohnfläche zu großzügig bemessen, zahlst du als Mieter oder Käufer mehr, als angebracht wäre. Umgekehrt verschenkst du als Vermieter oder Verkäufer Geld, wenn die Wohnfläche des entsprechenden Objekts zu knapp berechnet wurde.
Falsche Angaben können außerdem teuer werden: Wenn du eine Immobilie verkaufst und dabei zu viel Wohnfläche angibst, kann der Käufer den entstandenen Differenzbetrag von dir zurückfordern. Auch sämtliche Kaufnebenkosten, die sich durch die höhere Summe angepasst haben, musst du eventuell zurückzahlen. Sogar Schadenersatzforderungen sind möglich! Bei einer Mietwohnung darf der Mieter eine Herabsetzung der Miete fordern, wenn die Wohnfläche im Vertrag nicht stimmt.
Und selbst bei deinem Eigenheim zahlst du eventuell drauf. Denn auch Versicherungen nutzen die Wohnfläche häufig als Berechnungsgrundlage für Monatsraten.
Unwissenheit schützt übrigens niemanden. Gerade bei älteren Gebäuden sind Angaben häufig falsch, weil sie aus alten Bauanträgen übernommen wurden und nicht anhand neueren Berechnungsverordnungen ausgerechnet wurden.
Kann ich Geld vom Vermieter oder Verkäufer zurückfordern?
Das geht nur bei Abweichungen von mehr als 10 %. Dann dürfen Mieter und Käufer ihre Mehrzahlung auch rückwirkend zurückverlangen. Nachmessen lohnt sich überraschend oft: Die Stiftung Warentest hat herausgefunden, dass sehr viele Wohnungen kleiner sind als im Vertrag definiert. Besonders bei ausgebauten Dachböden sind Berechnungen oft zu großzügig.
Für Vermieter gilt: Plötzlich mehr Geld verlangen oder Nachzahlungen fordern geht zwar nicht. Aber die größere Wohnfläche darf bei der nächsten Mieterhöhung berücksichtigt und die Miete entsprechend angepasst werden.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Grundflächen der Räume, die zum Wohnen geeignet sind, werden summiert. Danach werden weitere Flächen mit angepassten Prozentsätzen hinzugefügt. Mit einem Zollstock kannst du die ersten Abmessungen problemlos selbst vornehmen. Bei baulichen Besonderheiten musst du eventuell auch beim Bauamt nachfragen, ob bestimmte Bereiche zur Wohnfläche zählen. Im Zweifelsfall ist es vielleicht sinnvoll, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Dessen Urteil gilt dann auch vor Gericht.
Die Wohnflächenverordnung (kurz WoFlV) dient als Grundlage für Berechnungen zur Wohnfläche. Achtung: Seit dem 01.01.2004 gilt die II. Berechnungsverordnung. Das bedeutet, dass Berechnungen, die vor diesem Datum durchgeführt wurden, von den aktuellen Rechenvorgaben abweichen können. Außerdem gibt es bundeslandbezogen kleine Differenzen bei der Berechnung. Die Kennzahlen, die für deine Wohnung oder dein Haus gelten, findest du in der Landesbauordnung deines Bundeslandes.
Eine letzte Anmerkung noch: Es gibt auch die DIN-Norm 277. Diese berücksichtigt die Höhe der einzelnen Räume (lichte Höhe) nicht! Solche Berechnungen ergeben darum meist viel mehr Wohnfläche. Im Zweifelsfall gilt aber: Wenn nicht ganz klar im Mietvertrag steht, dass die Wohnfläche anhand der DIN-Norm 277 eruiert wurde, dann gilt immer die Wohnflächenverordnung.
Die wichtigsten Faktoren in der Wohnflächenberechnung
Als Faustregel kannst du dir Folgendes merken:
Zur Wohnfläche zählen Wohnräume, die direkt zur Wohnung gehören (Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur).
Nicht zur Wohnfläche zählen Dachboden, Keller, Garage, Geschäftsräume oder Wäscheräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden. Hier gibt es Ausnahmen. Zu denen kommen wir aber noch.
Wie du die jeweiligen Räume nutzt – ob du zum Beispiel einen gemütlichen Partykeller oder eine Bastelwerkstätte in der Garage eingerichtet hast –, spielt für die Berechnung keine Rolle.
Von der Wohnfläche ausgenommen sind auch Mauervorsprünge ab einer gewissen Tiefe, Türstöcke, Säulen, Kamine und Treppen mit mehr als drei Stufen. Die Flächen, auf denen Badewanne, Herd oder Einbauschrank stehen, zählen hingegen schon dazu.
Raumhöhe
Als erster Anhaltspunkt für die Berechnung der Wohnfläche dient die Raumhöhe (= lichte Höhe). Dabei gibt es drei Abstufungen.
- Räume und Raumteile, die eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern aufweisen, werden vollständig angerechnet.
- Geschlossene Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter werden zu 50 % angerechnet. Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Ein 10 m² großer Raumteil mit 1,5 Meter Höhe im Dachgeschoss würde nur 5 m² zur Wohnfläche beitragen.
- Raumteile und Räume, die weniger als einen Meter Raumhöhe haben, werden gar nicht angerechnet. Darunter fallen zum Beispiel Bereiche unter einer Treppe.
Sonderregelungen
- Beheizte Wintergärten und Innenpool-Räume werden voll angerechnet.
- Nicht beheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume werden nur zu 50 % angerechnet.
- Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten: Anrechnung zu 25 %. Hier ist es in Sonderfällen möglich, dass die Fläche zu 50 % angerechnet wird – nämlich dann, wenn sich ein deutlich höherer Wohnwert ergibt
Ältere Gebäude: Balkon & Terrasse
Wurde die Baugenehmigung vor dem 1.1.2004 erteilt, dann gilt die 1. Berechnungsverordnung. Diese ist im Bereich von Balkonen & Terrassen allerdings sehr ungenau. Sie besagt, dass ein Balkon bis zur Hälfte angerechnet werden darf. Als Maßstab soll der Wohnwert herangezogen werden. In der Praxis könnte das beispielsweise so interpretiert werden: Wenn es auf einem Balkon sehr laut ist (weil dieser auf eine Hauptstraße blickt), wird weniger Wohnfläche berechnet als bei einer ruhigen Terrasse. Und wenn ein Balkon so klein ist, dass nicht einmal ein Stuhl darauf passt, dann wird er gar nicht angerechnet.
Was wird von der Wohnfläche abgezogen?
- Säulen, Schächte von Kaminen, Schornsteine oder Abmauerungen (wie sie oft hinter dem WC zu finden sind). Voraussetzung: Die Abmauerung hat mehr als 0.1 m² Grundfläche und ist höher als 1.5 m
- Treppen mit mehr als 3 Stufen
- Fensternischen
- Türnischen
- Fenster- oder Wandnischen, die bis zum Boden reichen, aber weniger als 13 cm tief sind
Wann zählen Kellerräume zur Wohnfläche?
Kellerräume können durchaus Wohnflächencharakter haben! Dabei kommt es auf folgende Dinge an:
- Die Raumhöhe: Diese muss zwischen 2.30 m und 2.40 m betragen (je nach Bundesland gibt es Unterschiede laut Landesverordnung)
- Die Belichtung: Es muss ausreichend Tageslicht in den Raum kommen
- Das Erdreich darf maximal 70 cm bis 80 cm (je nach Bundesland) über dem Fußboden des Raumes enden. Achtung: Dabei wird der tatsächliche Erdboden berücksichtigt, nicht aber der Boden eines ausgehobenen Lichtschachtes.
- Die Wärmedämmung muss der Dämmung und Beheizung von anderen Wohnräumlichkeiten gleichen
Wie wird die Belichtung berechnet?
Ob ausreichend Licht hereindringt, kann anhand des Verhältnisses vom Fenster zur Grundfläche des Raumes ausgerechnet werden. Die Grundfläche des Raumes ist der gesamte Fußboden – also all jene Bereiche, die du potenziell mit einem Teppich bedecken könntest. Das Fenster wird mit dem Rohbaumaß gemessen; das ist die Öffnung im Mauerwerk, nicht der Fensterrahmen.
Auch hier gibt es Unterschiede je nach Bundesland, die besagen, wie groß das Fenster sein muss: In Nordrhein-Westfahlen muss es mindestens ein Achtel der Grundfläche haben. In Rheinland-Pfalz reicht ein Zehntel der Grundfläche aus. Bei einem 20 m²-Raum soll das Kellerfenster also mindestens 2,5 m² bzw. 2 m² messen.
Grundsätzlich gilt aber: Wenn zu jeder Tageszeit elektrisches Licht nötig ist, dann wird der Raum höchstwahrscheinlich zu dunkel sein, um als Wohnfläche zu gelten!
Was ist, wenn es im Keller ein Badezimmer gibt?
Bei diesem Sonderfall kommt es auf die anderen Räume im Keller an: Ist noch mehr Wohnfläche vorhanden? Ja? Dann wird das Bad ganz zur Wohnfläche hinzugerechnet. Gibt es keine anderen Wohnräume, wird das Kellerbad nur zur Hälfte angerechnet. Eine Ausnahme sind auch die Fenster: Die dürfen im Badezimmer kleiner sein – sofern die Belüftung trotzdem ausreicht.
Gibt es Ausnahmen bei Kellerwohnungen?
Ja, und zwar bei der Raumhöhe: In Ausnahmefällen reichen hier 2.20 Meter aus.
Wann zählt der Dachboden zur Wohnfläche?
Was im Keller der kritische Punkt „Belichtung“ ist, ist beim Dachboden der Fluchtweg.
Denn jede Wohnfläche hat gewisse Sicherheitsanforderungen zu erfüllen.
Damit eine Treppe als Fluchtweg gilt, muss sie in Mehrparteienhäusern mindestens einen Meter breit sein.
In Ein- oder Zweifamilienhäusern reicht eine 80 cm breite Treppe aus.
Auch hier können wir ganz logisch denken: Wäre es problemlos möglich, im Notfall jemanden auf einer Notarztbahre über die Treppe nach unten zu transportieren? Wenn das nicht der Fall ist, kann der obenliegende Raum keine Wohnfläche sein.
Dennoch zählt auch ein Dachboden mit Fluchtweg nicht automatisch ganz zur Wohnfläche. Nun müssen wir wieder die Raumhöhe berücksichtigen. Wie oben schon erwähnt, gilt:
- Raumteile unter einem Meter Höhe werden gar nicht berücksichtigt.
- Raumteile zwischen einem und zwei Meter lichter Höhe werden zur Hälfte angerechnet.
- Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern werden voll angerechnet.
Ein „Umweg“ zu mehr Wohnraum sind Dachgauben. Denn diese zählen in den meisten Fällen zum Wohnraum – wenn sie nämlich höher als 2 Meter sind. Für flache Dachfenster gilt dieser Sonderfall aber nicht!
