Wenn Sie eine Immobilie kaufen, werden Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit bald ein Schreiben vom Finanzamt bekommen. Dort ist von einem Einheitswert für Ihr Haus die Rede. Doch was steckt hinter dieser Bezeichnung und welche Bedeutung hat der Wert für Sie als Hausbesitzer?
Diese und weitere Fragen rund um den Einheitswert und Einheitswertbescheid beantworten wir im Folgenden.
Was ist ein Einheitswertbescheid?
Wer ein Haus besitzt, muss in Deutschland Grundsteuer zahlen. 14 Milliarden Euro kommen so Schätzungen zufolge pro Jahr zusammen. Um ihre Höhe festzusetzen, gibt es Hebesätze, die je nach Gemeinde unterschiedlich ausfallen.
Multipliziert werden die Hebesätze mit dem sog. Einheitswert, über den Hausbesitzer per Einheitswertbescheid Auskunft erhalten. So schreibt es das sog. Bewertungsgesetzes (BewG) vor.
Was sagt der Einheitswert eines Hauses aus?
Wie der Name schon verrät, gibt der Einheitswert den Wert eines Grundstücks an – und zwar, um die Höhe der damit verbundenen Steuer(n) zu ermitteln.
Mit “Einheit” ist dabei aber nicht gemeint, dass auf alle Grundstücke der gleiche Steuersatz angerechnet wird. Vielmehr sollte EIN Wert zur Berechnung unterschiedlicher Steuern und Gebühren dienen.
Die Betonung liegt auf “sollte”, denn: Der Einheitswert einer Immobilie dient nur noch dazu, die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln. Für andere Steuerarten wie Zweitwohnsitz-, Gewerbe- und Erbschaftssteuer spielt er keine Rolle mehr.
Auf welchen Stichtag bezieht sich der Einheitswert?
Zum ersten Mal wurde der Einheitswert von Grundstücken am 1 Januar 1935 ermittelt. Zwar gab es Bestrebungen, diesen Prozess alle sechs Jahre zu wiederholen. Dazu kam es jedoch nicht.
In der Bundesrepublik Deutschland wurde der Einheitswert zum letzten Mal am 1 Januar 1964 ermittelt. Diese Wertermittlung fand in der ehemaligen DDR nicht statt. Darum beziehen sich Einheitswerte von Grundstücken in den neuen Bundesländern auf den Stichtag 1 Januar 1935.
Was ist der Unterschied zwischen Einheits- und Verkehrswert?
Im Unterschied zum Einheitswert gibt der Verkehrswert an, wie viel ein Grundstück aktuell wert ist. Meistens ist er deutlich höher, da die Wertsteigerung seit 1935 bzw. 1964 in die Berechnung einfließt.
Diese Diskrepanz hat auch der Gesetzgeber registriert. Darum ersetzt der Verkehrswert heute den Einheitswert, wenn es darum geht, die Höhe der Erbschafts- und Grunderwerbssteuer zu berechnen.
Wie wird der Einheitswert berechnet?
Die Berechnung des Einheitswerts erfolgt nach § 19 Abs. 1 Bewg für jeden inländischen Grundbesitz in Deutschland.
Den einfachsten Fall stellt der Einheitswert von unbebauten Grundstücken dar – bzw. von Grundstücken, deren Immobilien nicht mehr bewohnt werden können. Dann gilt die Formel:
Quadratmeterzahl x Bodenwert zum Stichtag = Einheitswert
Für bebaute Grundstücke kommen mehrere Berechnungsmodelle zur Anwendung:
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird für die Ermittlung des Einheitswerts folgender Objekte verwendet:
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Mietwohngrundstücke
- Geschäftsgrundstücke
- gemischt genutzte Grundstücke
Grundstücke, die mehr zu mehr als 50 % gewerblich genutzt werden, fallen dabei unter Geschäftsgrundstücke.
Basis des Ertragswertverfahrens ist die sog. Jahresrohmiete: also der Betrag, den alle Mieter für die Nutzung eines Grundstücks in einem Jahr erbringen müssen, plus Nebenkosten, die von der Gemeinde erhoben werden.
Falls die Jahresrohmiete nicht berechnet werden kann, wird die Ortsmiete für ein Objekt mit vergleichbarer Lage und Güte herangezogen.
Die Höhe der Miete richtet sich nach dem relevanten Stichtag: 01. Januar 1964 in den alten und 01. Januar 1935 in den neuen Bundesländern. Übrigens ist es nicht von Belang, ob das Grundstück tatsächlich vermietet wird oder wurde.
Der Mietwert wird dann mit unterschiedlichen Faktoren, den sog. Verfielfältigern multipliziert: dazu gehören Lage und Baujahr der Immobilie, wertsteigernde und –senkende Faktoren, aber auch die Größe der Gemeinde.
Sachwertverfahren
Wenn dem Finanzamt keine Jahresrohmiete oder vergleichbare Ortsmiete vorliegt – etwa bei Luxusimmobilien – kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.
Folgende Faktoren werden dabei addiert, um den Einheitswert zu ermitteln:
- Bodenwert: Wie viel wäre das Grundstück wert, wenn es unbebaut wäre?
- Gebäudewert: basierend auf den Herstellungskosten für 1 m3 umbauten Raum
- Wert der Außenanlagen.
Forst- und landwirtschaftliche Grundstücke
Um den Einheitswert von forst- und landwirtschaftlichen Grundstücken zu ermitteln, gibt es eine Vielzahl von Kriterien. So ist die Art der Nutzung entscheidend: z. B., ob das Grundstück für den Obst-, Gemüse- oder Weinanbau genutzt wird. Ebenso spielt die Fläche des Hofs und des dazugehörigen Betriebs eine Rolle.
Grundstücksgleiche Rechte
Da auf grundstücksgleiche Rechte Grundsteuer gezahlt werden muss, spielt auch hier der Einheitswert eine Rolle.
Zu grundstücksgleichen Rechten gehören beispielsweise:
- Wohneigentum
- Teileigentum
- Erbbaurecht
- Bergwerks- und Schiffseigentum.
Wie komme ich zu einem Einheitswertbescheid?
Den Einheitswertbescheid erhalten Sie von Ihrem zuständigen Finanzamt – und zwar, wenn Sie ein Grundstück erworben oder geerbt haben. Falls es mehrere Eigentümer eines Grundstücks gibt, wird der Einheitswert entsprechend der Anteile aufgeteilt.
Käufer von Immobilien bekommen den Einheitswertbescheid meistens innerhalb eines Jahres. Bei Erbschaften und Schenkungen kann es jedoch länger dauern, wenn das Finanzamt nicht sofort auf die Änderung im Grundbuch aufmerksam wird.
Beachten Sie, dass der Einheitswertbescheid keinen Steuerbescheid darstellt. Stattdessen handelt es sich um einen sog. Grundlagenbescheid, der die Höhe der Grundsteuer transparent machen soll.
Muss ich den Einheitswertbescheid beim Hausverkauf übergeben?
Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen, bekommt der neue Eigentümer den Einheitswertbescheid vom Finanzamt zugestellt. Dennoch kann es sinnvoll sein, ihn schon vor dem Kaufvertrag als Kopie vorzuzeigen.
So kann der neue Eigentümer selbst berechnen, wie viel Grundsteuer er zahlen muss. Das ist besonders wichtig, wenn er die Immobilie vermieten und den Mietzins festlegen möchte. Schließlich kann die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden.
Wie kann ich Einspruch gegen den Einheitswertbescheid erheben?
Nur in den wenigsten Fällen lohnt es sich für Hausbesitzer, gegen den Einheitswertbescheid beim Finanzamt Einspruch zu erheben. Der Grund: Meistens wird der Grundstückswert niedriger angesetzt als er tatsächlich ist, was sich senkend auf die Grundsteuer-Höhe auswirkt.
Ein Einspruch kann jedoch sinnvoll sein, wenn der Einheitswert sich auf eine gewerbliche Immobilie bezieht, diese aber mittlerweile privat genutzt wird. Auch wenn Mängel an der Immobilie bei der Ermittlung nicht berücksichtigt wurden, können Hausbesitzer den Bescheid anfechten.
In jedem Fall muss der Einspruch innerhalb von 4 Wochen nach dem Einheitswertbescheid schriftlich erfolgen. Ein pauschaler Widerspruch ist nicht statthaft. Stattdessen müssen Sie triftige Gründe anführen, warum der Einheitswert falsch ist.
Wann wird der Einheitswert neu berechnet?
Wenn folgende Fälle eintreten, kommt es zu einer neuen Einheitswertfeststellung:
- Neubau oder erstmalige Besteuerung einer Immobilie
- Durchführung grundlegender baulicher Veränderungen
- Aufteilung des Grundstücks, wodurch mehrere wirtschaftliche Einheiten entstehen.
Dann erfolgt die Berechnung des neuen Einheitswerts zum 01. Januar des Folgejahres. Anschließend erhalten Sie den aktuellen Einheitswertbescheid.
Wie sieht die neue Regelung des Einheitswerts aus?
Wie bereits erwähnt, wurde der Einheitswert in Deutschland nicht alle sechs Jahre neu ermittelt. Darum gibt er den aktuellen Wert von Grundstücken nur unzureichend wieder.
Das Bundesverfassungsgericht sieht darin eine Verletzung des Gleichheitsprinzips. Es erklärte darum die bisherige Berechnung des Einheitswerts als verfassungswidrig und schrieb im April 2018 eine Neuregelung vor.
Ein Ende 2019 verabschiedeter Plan der Bundesregierung sieht Folgendes vor: Die alten Einheitswerte behalten noch bis Ende 2024 ihre Gültigkeit. Danach werden sie neu berechnet, und zwar ausschließlich anhand des Ertragswertverfahrens.
Außerdem sieht der Plan vor, den Einheitswert alle 7 Jahre neu festzulegen – ein gewaltiges Unterfangen angesichts von über 36 Millionen Grundstücken, die alle einzeln begutachtet werden müssen.
Welche Konsequenzen hat der neue Einheitswert?
Auch wenn das neue Ermittlungsverfahren mehr Fairness schaffen soll: Für Hausbesitzer in Ballungszentren könnte es eine deutliche Erhöhung der Grundsteuer bedeuten. Davon wären auch Mieter betroffen, die dadurch mehr Nebenkosten zahlen müssen.
Um Hausbesitzer und Mieter finanziell zu entlasten, sollen die Multiplikatoren des Einheitswerts gesenkt werden: also die Grundsteuermesszahl des Bunds und die Hebesätze der einzelnen Gemeinden. Ob letztere jedoch zustimmen, bleibt fraglich: Schließlich stellt die Grundsteuer für viele Gemeinden die wichtigste Einnahmequelle dar.
Auch ist unklar, ob die vom Bund verabschiedete Regelung auch in allen 16 Bundesländern zur Anwendung kommen wird. Durch die sog. Öffnungsklauseln steht es jedem Bundesland nämlich frei, die Grundsteuer individuell zu berechnen.
Fazit: Ob es zu einer Grundsteuer-Erhöhung kommen wird, lässt sich zurzeit noch schwer abschätzen. Wahrscheinlich erscheint dies für Gemeinden in den neuen Bundesländern – genau wie für Grundstücke, die bisher stark unterbewertet waren. Für Hausbesitzer in strukturschwachen Regionen könnte sich die Regelung hingegen steuersenkend auswirken.