Mit Dieser ultimativen Anleitung wirst du jeden Grundbuchauszug lesen können und verstehen, was er dir über das Grundstück bzw. die Immobilie sagt.

Die ultimative Anleitung:

Wie du den Grundbuchhauszug liest, ohne nur die Hälfte zu verstehen
(2018 mit Beispiel)

Mit Dieser ultimativen Anleitung wirst du jeden Grundbuchauszug lesen können und verstehen, was er dir über das Grundstück bzw. die Immobilie sagt.

Zahlreiche Kunden und Kollegen haben sich über diesen Weg schon die Geheimnisse ihrer Grundbücher erschlossen.

Ich erkäre dir anhand praktischer Hinweise was es mit dem Grundbuchauszug auf sich hat, wie er aufgebaut ist, was genau darin steht und was du wissen unbedingt solltest.

Bist du bereit? Dann lass uns loslegen.

Kapitel 1:

Was ist das Grundbuch und wozu ist es da?

Das Grundbuch ist in Deutschland eine Art Bestandsverzeichnis oder auch amtliches Register, welches sämtliche Vorgänge der Vergangenheit und Gegenwart von unbebauten und/oder bebauten Grundstücken enthält.

Der Grundbuchauszug, also der Teil des Grundbuchs, der für ein bestimmtes Grundstück spricht, gibt Aufschluss über die Lage und Größe des Grundstücks, Eigentums-verhältnisse, grundstücksgleiche Rechte sowie bestehende und bestandene Kredite und Hypotheken auf dem Grundstück.

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und wird bei jedem relevanten Rechtsvorgang (Kauf, Schenkung o.Ä.) geändert, so dass du auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen kannst.

Demnach ist das Grundbuch dafür da über die Geschichte und Gegenwart eines jeden Grundstücks in Deutschland gewissenhaft Buch zu führen. Was dort drin steht, ist gesetzt bzw. besitzt öffentlichen Glauben.

Ist das nachvollziehbar? Dann lies weiter.

Welche Sonderformen des Grundbuchs gibt es?

Neben dem klassischen Grundbuch gibt es einige Sonderformen des Grundbuchs, die den gleichen Sinn und Zweck erfüllen, aber für besondere Arten des Grundstückseigentums vorgesehen sind.

Dies erste und häufigste Sonderform ist das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch für den Eigentum an zum Beispiel Eigentumswohnungen, Garagen und Einstellplätzen eines Teileigentums.

Darüber hinaus gibt es noch das Erbbaurechtsgrundbuch für das Eigentum an einem Erbbaurechtgrundstücks, sowie das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch für Wohnungs- und Teileigentum an einem Erbbaurechtsgrundstück.

Für ganz bestimmte Grundstücksarten gibt es noch drei weitere Grundbuchformen. Dazu zählen das Berggrundbuch, das Eisenbahngrundbuch und das Fischereigrundbuch in Bayern.

Die gesetzliche Grundlage

Okay, das waren schon die Grundlagen, trauen wir uns an das praktische! Auf gehts!

Kapitel 2:

Wie sieht ein Grundbuchauszug aus und was beinhaltet dieser?

Um einen Grundbuchauszug wirklich verstehen zu können müssen wir ganz vorne anfangen, aus diesem Grund werde ich anhand eines einfachen Beispiels das Grundbuch Step by Step erklären.

Das beste ist: Zu jedem Kapitel findest du einen beispielhaften Grundbuchauszug mit entsprechenden Markierungen und Erklärungen.

Aufbau und Inhalt

Das Grundbuch ist eine Sammlung von Grundbuchblättern eines Grundbuchamtes. Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt mit fortlaufender Nummer.

Auf Antrag können auch alle Grundstücke eines Eigentümers auf einem Grundbuchblatt zusammengeführt werden. Die Voraussetzung hierfür ist, dass alle Grundstücke von demselben Grundbuchamt geführt werden.

Das Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis sowie den Abteilungen I, II und III.

  • Als Aufschrift wird das Deckblatt eines Grundbuchblattes bezeichnet. Hier ist das zuständige Amtsgericht, der Bezirk des Grundbuches, die Nummer des Grundbuchblattes, das Datum der letzten Änderung des Grundbuchblattes sowie das Datum des vorliegenden ausgedruckten Dokuments vermerkt.

    Das Grundstück wird im Bestandsverzeichnis gekennzeichnet durch die Angabe seiner Gemarkung, des Flurstücks, der Art des Grundstücks und der Größe des Grundstücks. Diese Daten werden vom zuständigen Katasteramt bestimmt.

  • Im so genannten Bestandsverzeichnis sind Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Miteigentumsanteile, sowie mögliche Änderungen des Verzeichnisses abzulesen. Darüber hinaus finden sich hier auch möglicherweise bestehende Herrschvermerke, die das herrschende Recht an einem fremden Grundstück bedeuten.

  • In Abteilung I des Grundbuchblattes steht der Eigentümer des Grundstücks. Eigentümer kann auch eine Eigentümergemeinschaft sein. In diesem Fall sind sämtliche Eigentümer der Eigentümergemeinschaft eingetragen.

    In Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern sowie in Erbbaurechtsgrundbüchern finden sich hier der Erbbauberechtigte bzw. der Wohnungs- oder Teileigentümer.

    Darüber hinaus wird festgehalten, wie der Erwerb des Eigentums erfolgt ist. Mögliche Gründe sind eine notarielle Auflassung zwischen altem und neuem Eigentümer, eine Erbschaft oder ein Zuschlag in einer Zwangsversteigerung.

  • Abteilung II des Grundbuchblattes beinhaltet alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks.

    Das heißt hier werden möglicherweise bestehende Wohnrechte, Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Auflassungsvormerkungen, Insolvenzvermerke, Testamentsvollstreckungsvermerke und Zwangsversteiger-ungsvermerke geführt.

  • In Abteilung III werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sowie die Höhe dieser bei Eintragung vermerkt. Darüber hinaus stehen dort auch Vormerkungen und Änderungen sowie Widersprüche gegenüber diesen.

    Wichtig ist hierbei zu wissen, dass die Grundschuld bereits beglichen sein könnte obwohl sie noch im Grundbuch eingetragen ist, da der Eigentümer die Löschung formell beim Amtsgericht beantragen muss und dies häufig vergessen wird.

Ein Beispiel

  1. Aufschrift



  2. Bestandsverzeichnis





  3. Abteilung I



  4. Abteilung II



  5. Abteilung III





Kapitel 3:

Wichtige Fragen zum Grundbuchauszug

In diesem Kapitel findest du Fragen die nahe liegen und immer wieder auftauchen.

Wer darf das Grundbuch ändern?

Das Grundbuch kann nur durch die Person geändert werden, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies kann nur durch eine beglaubigte Urkunde oder Bewilligung bei einem Notar erfolgen.

Eine beglaubigte Urkunde kann zum Beispiel die Sterbeurkunde eines Eigentümers sein, die eine Grundbuchberichtigung und Übertragung auf den Erben erlaubt.

Wie bekomme ich Einsicht in das Grundbuch?

Einsicht in das Grundbuch bekommt jeder der berechtigtes Interesse nachweisen kann.

Berechtigtes Interesse haben im Regelfall die Personen die Eintragungen im Grundbuch haben wie Eigentümer, Wohn- und Wegerechte sowie Grundschulden und Hypotheken.

Einsehen kann man das Grundbuch mit nachweislichem Interesse beim Grundbuchamt oder über einen Notar, der das Grundbuch elektronisch einsehen kann.

Wie habe ich die Flächenangabe „0 m²“
im Grundbuch zu verstehen?

Die Flächenangabe 0 m² bedeutet keineswegs, dass das Grundstück nicht mehr vorhanden ist. Vielmehr wird bei Flächen die kleiner als 0,5 m² sind automatisch eine Fläche von 0 m² angegeben.

Was ist die Grundakte?

Die Grundakte liegt beim Grundbuchamt und wird dort geführt. In der Grundakte werden sämtliche Urkunden gesammelt, die für das Grundbuch ausschlaggebend sind.

Kann ein Grundbuch falsch sein?

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, nach denen ein Grundbuch falsch sein kann.

Die erste Möglichkeit besteht bei einer Erbfolge. Eigentümer im Grundbuch sind der oder die Erben im Moment des Todes des ursprünglichen Eigentümers. So kann es sein, dass zum Zeitpunkt der Einsicht die Erben noch nicht eingetragen sind und das Grundbuch somit unrichtig ist.

Der zweite Fall kommt äußerst selten vor. Zum Beispiel durch die Eintragung einer falschen Information durch eine falsche Urkunde. Sollte dies festgestellt werden, kann derjenige der durch die Unrichtigkeit beeinträchtigt ist die Berichtigung veranlassen. Das kann je nach Unrichtigkeit ein langer und schwieriger Prozess werden.



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