Viele Menschen besitzen im Alter eine abbezahlte Immobilie, kommen jedoch mit ihrer Rente nicht über die Runde. Das Haus zu verkaufen, stellt nicht immer eine Option dar – schließlich befindet sich dort bereits seit Jahren oder gar Jahrzehnten der Lebensmittelpunkt.
Zum Glück gibt es eine Möglichkeit, aus der Immobilie Kapital zu schlagen und trotzdem dort wohnen zu bleiben: der Hausverkauf auf Rentenbasis. Im folgenden Artikel erfährst du, wie dieses Modell funktioniert, für wen es sich eignet und was du beim Vertragsabschluss beachten solltest.
Was ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis?
Der Zusatz „auf Rentenbasis“ weist bereits auf einen wichtigen Unterschied zum herkömmlichen Immobilienverkauf hin. Anders als bei diesem nämlich wird der Verkaufspreis nicht auf einmal ausgezahlt. Stattdessen erhält der Verkäufer eine regelmäßige Rente, die je nach Vertrag monatlich oder pro Quartal überwiesen wird.
Wie lange diese Auszahlung stattfindet, hängt vom Modell ab:
· Bei der sog. Leibrente erhält der Immobilienverkäufer die Zahlungen bis an sein Lebensende.
· Wird dagegen eine Zeitrente vereinbart, fließen die Zahlungen nur innerhalb eines vorher festgelegten Zeitraums – beispielsweise 20 Jahre. Auch eine Einmalzahlung ist möglich.
Eine weitere Besonderheit: Beim Hausverkauf auf Rentenbasis wird häufig ein Wohnrecht vereinbart. Der Verkäufer darf also zuhause wohnen bleiben, obwohl er nicht mehr der Immobilieneigentümer ist.
Theoretisch kann auch ein sog. Nießbrauch gewährt werden, mit dem der Verkäufer die Immobilie zu wirtschaftlichen Zwecken nutzen – also beispielsweise vermieten – kann.
Wie läuft ein Verkauf der Immobilie auf Rentenbasis ab?
Wie beim klassischen Hausverkauf muss ein Vertrag aufgesetzt werden, der von beiden Parteien im Beisein eines Notars unterschrieben wird. Für einen solchen Vertrag gibt es keine vorgeschriebenen Standard. Er sollte jedoch folgende Punkte enthalten:
· Laufzeitmodell (Zeitrente oder Leibrente)
· Höhe der Rentenzahlungen
· Auszahlungsmodalitäten
· Lebenslanges Wohnrecht: ja oder nein?
· Nießbrauch: ja oder nein?
Nach dem Vertragsabschluss wird im Grundbuch eine Reallast eingetragen. Diese bietet dem Verkäufer die Sicherheit, dass er seine Rentenzahlung garantiert erhält.
Wie wird der Verkaufspreis ermittelt?
Wie beim klassischen Hausverkauf ist der Preis größtenteils vom Verkehrswert der Immobilie abhängig – also davon, wie viel sie aktuell auf dem Markt erzielt. Zu diesem Zweck werden wertbeeinflussende Faktoren wie Baujahr, Zustand, Ausstattung und vor allem die Lage von einem Sachverständigen analysiert.
Zum Verkehrs- oder Marktwert der Immobilie kommen beim Hausverkauf auf Rentenbasis noch zwei weitere Größen hinzu:
Das Wohnrecht stellt kein „Geschenk“ des Käufers an den Verkäufer dar. Stattdessen hat es einen finanziellen Gegenwert, der vom Verkaufspreis abgezogen wird. Als Orientierung dienen hierbei ortsübliche Vergleichsmieten.
Außerdem wird der Verkaufswert durch den sog. Risikoabschlag geschmälert. Dieser lässt sich folgendermaßen erklären: Wer ein Haus auf Rentenbasis kauft, kalkuliert die Lebenserwartung des Verkäufers für gewöhnlich anhand der Sterbetafel. So lange müssen die Rentenzahlungen statistisch gesehen geleistet werden. Doch natürlich besteht das Risiko, dass der Verkäufer länger lebt als angenommen. Generell gilt: Je jünger der Verkäufer ist, desto höher fällt der Risikoabschlag aus.
Bei der Zeitrente entfällt der Abschlag natürlich, da diese nur für einen vorher vereinbarten Zeitraum gezahlt wird.
Welche Vorteile bietet der Hausverkauf auf Rentenbasis?
Kein Umzug nötig
Der Verkauf auf Rentenbasis eignet sich vor allem für ältere Personen, die ihre Rente aufbessern und gleichzeitig bis zum Lebensende in ihrem Haus wohnen bleiben möchten – etwa, weil ein Umzug aus gesundheitlichen oder emotionalen Gründen nicht infrage kommt.
Weniger Arbeit im Alter
Beim Hausverkauf auf Rentenbasis nimmt der Käufer in gewisser Hinsicht die Rolle eines Vermieters ein. Das heißt, er ist für Instandhaltungen und Reparaturen verantwortlich. Der Verkäufer wiederum muss sich nicht mehr um diese Arbeiten kümmern, was für Senioren eine enorme Erleichterung darstellt.
Absicherung bei Pflegebedürftigkeit
Die vorher vereinbarte Leibrente wird auch dann gezahlt, wenn der Verkäufer nicht mehr im Haus wohnen bleiben kann. Das wäre beispielsweise bei einem Umzug ins Altersheim der Fall. Außerdem kann im Kaufvertrag eine finanzielle Abfindung für die Aufgabe des Wohnrechts vereinbart werden.
Welche Nachteile gibt es?
Finanzielle Einbußen
Gegenüber dem klassischen Immobilienverkauf hat der Hausverkauf auf Rentenbasis einen entscheidenden Nachteil: Der Verkaufspreis fällt meist deutlich geringer aus. Dies lässt sich mit dem bereits erwähnten Risiko erklären: Lebt der Verkäufer nämlich länger als vorher geschätzt, zahlt der Käufer drauf. Darum wird vom Kaufpreis ein Risikoabschlag abgezogen, um die Höhe der Raten zu berechnen.
Geldverlust durch Inflation
In den meisten Fällen bleibt die Höhe der vereinbarten Rente über die Jahre gleich. Das kann zum Problem werden, wenn es zu einer Geldentwertung im Zuge der Inflation kommt. Der klassische Verkauf bietet demgegenüber einen Vorteil, denn: Der Verkäufer kann das sofort ausgezahlte Geld reinvestieren und somit evtl. mehr Gewinn machen. Um sich gegen die Inflation abzusichern, empfiehlt sich daher eine Wertsicherungsklausel im Kaufvertrag.
Eingeschränkter Käuferkreis
Ein Hauskauf auf Rentenbasis kommt für die wenigsten privaten Interessenten infrage – schließlich möchten diese meist selbst in die Immobilie einziehen. Dies schränkt den Kreis an potentiellen Käufern ein. Eine geringe Nachfrage wiederum kann die Höhe der gezahlten Raten weiter senken, und für Verkäufer unter 65 Jahren ist es nahezu unmöglich, eine Immobilie auf Rentenbasis zu verkaufen.
Steuern auf die Immobilienverrentung
Die durch den Verkauf generierten Renten unterliegen der Besteuerung – und zwar zusätzlich zur regulären Rente. Dabei liegt die Steuerlast je nach Alter des Verkäufers zwischen 1 und 18 %. Jüngere Personen werden stärker zur Kasse gebeten als ältere.
Risiko bei Insolvenz des Käufers
Um den Verkäufer abzusichern, wird der Hausverkauf auf Rentenbasis ins Grundbuch eingetragen. Doch was ist, wenn der Käufer Insolvenz anmelden muss und die vereinbarten Rentenzahlungen nicht mehr leisten kann? Dann ist der Verkäufer durch seinen vorrangigen Anspruch abgesichert. Heißt konkret: Der Insolvenzverwalter wird die Immobilie verwerten und mit den Einnahmen die Leibrente weiterzahlen.
Ein geringes Restrisiko besteht nur im Fall, dass der Verkaufspreis der Immobilie dafür nicht ausreicht. Seriöse Anbieter würden ein derart wertinstabiles Objekt jedoch nicht auf Rentenbasis kaufen.
Ist eine Immobilienrente ohne Wohnrecht möglich?
Wer seine Immobilie auf Rentenbasis verkaufen, jedoch nicht dort wohnen bleiben möchte, kann sich auch für eine Variante ohne lebenslanges Wohnrecht entscheiden. Der Vorteil: Bei dieser fällt die Immobilienverrentung höher aus. Ältere Menschen könnten den Mehrbetrag dann nutzen, um in eine altersgerechte Wohnung zu ziehen.
Allerdings gilt: Wenn der Wohnraum in der Umgebung knapp und teuer ist, fällt die Miete unter Umständen höher aus als die Rentenzahlungen. Verkäufer sollten darum den Mietspiegel für ihre Region genau analysieren, bevor sie ihr Wohnrecht aufgeben.
Fließen die Rentenzahlungen nach dem Tod des Verkäufers weiter?
Eine Leibrente wird für gewöhnlich nur bis zum Tod des Immobilienverkäufers gezahlt. Wurde jedoch eine Zeitrente vereinbart und stirbt der Begünstigte vor Ablauf der Zeit (etwa 10 Jahre), fließen die Rentenzahlungen weiter – und zwar an die Erben des Verkäufers. Es empfiehlt sich, diese Klausel ausdrücklich im Vertrag niederzuschreiben.
Alternativen zum Hausverkauf auf Rentenbasis
Folgende Modelle kommen als Alternative zum Hausverkauf auf Rentenbasis infrage:
Teilverkauf
Wie der Name schon sagt, wird beim Teilverkauf ein bestimmter Teil bzw. Prozentsatz des Hauses veräußert. Der Käufer wiederum erhält gegen die Auszahlung des Verkaufspreises ein monatliches Nutzungsentgelt. Wohn- und Nießbrauchrecht sowie die Pflicht zur Instandhaltung bleiben beim Verkäufer.
Für den Teilverkauf gibt es kein Mindestalter. Außerdem profitieren Immobilienbesitzer weiterhin von einer Wertsteigerung ihres Zuhauses und können den verkauften Anteil später wieder zurückkaufen. Auf der anderen Seite fällt das Nutzungsendgelt mit 3,5–5,0 Prozent vergleichsweise hoch aus. Je nach Liquidität kann sich ein Darlehen deshalb mehr lohnen.
Umkehrhypothek
Bei der Umkehrhypothek nimmt der Hausbesitzer einen Kredit auf die Immobilie auf und erhält dafür eine regelmäßige Rentenzahlung. Er muss dieses Darlehen jedoch nicht begleichen. Stattdessen geht die Immobilie nach dessen Tod in den Besitz der Bank über. Diese zahlt den Kredit durch den Verkauf des Hauses mit einem Schlag ab.
Eine Umschreibung des Eigentums findet zu Lebzeiten nicht statt. Wer eine Umkehrhypothek in Anspruch nimmt, bleibt also Hausbesitzer – mit allen Rechten und Pflichten. Das heißt beispielsweise, dass du weiterhin Veränderungen vornehmen und die Immobilie vermieten kannst. Du bist jedoch auch für Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen zuständig.
Der Nachteil: Wie beim Hausverkauf auf Rentenbasis wird der ausgezahlte Betrag durch Abschlagszahlungen gemindert. Damit sichert sich die Bank gegen den Fall ab, dass das Haus stark an Wert verliert oder der Besitzer länger lebt als statistisch angenommen.
Rückvermietung
Auch beim Modell der Rückvermietung behalten Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht. Jedoch erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises auf einen Schlag und das Wohnrecht wird nicht von diesem Preis abgezogen. Der Verkäufer zahlt stattdessen eine monatliche Miete an den Käufer, die in etwa dem ortsüblichen Mietzins entspricht.
Rückvermietungen eignen sich vor allem für Hausbesitzer unter 65 Jahren, denn für sie kommt eine Immobilienverrentung kaum infrage. Jedoch sollte vor Vertragsabschluss genau geregelt werden, ob die monatliche Miete gleichbleibt oder Mieterhöhungen möglich sind.
Tilgungsfreies Darlehen
Wer im Alter Geld benötigt, aber sein Haus nicht verkaufen möchte, kann auch auf ein tilgungsfreies Darlehen zurückgreifen. Der Unterschied: Im Gegensatz zum klassischen Darlehen werden zu Lebzeiten des Kreditnehmers nur die Zinsen fällig. Dadurch fallen die monatlichen Raten deutlich niedriger aus. Die Tilgung ist dann Aufgabe der Erben. Als Voraussetzung muss die Immobilie komplett abbezahlt sein.
