5 Fakten zur Immobilienbewertung in Münster

Was ist meine Wohnung, mein Haus oder mein Grundstück in Münster eigentlich wert? Das ist eine Frage die sich gerade in aktuellen Zeiten viele Immobilienbesitzer stellen.

Wenn Sie den aktuellen Marktwert, oder auch Verkehrswert genannt, Ihrer Immobilie in Münster wissen wollen, sind Sie hier genau richtig.



Diese Zusammenfassung gibt Ihnen valide Preisindikationen für Ihre Immobilie in Münster, erklärt Ihnen welche Bewertungsverfahren es für Immobilien gibt und was in dem Zusammenhang wichtig zu beachten ist.

Lesen Sie sich ein, wir haben das Wichtigste in einfacher, verständlicher Form für Sie zusammengefasst und stehen bei Rückfragen selbstverständlich gern zur Verfügung!

Kapitel­übersicht

Kapitel 1:

Immobilienpreise in Münster und Umgebung

Immobilienpreise nach Objektart:

Dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt Münster zu Folge lag der Durchschnittspreis für freistehende Einfamilienhäuser im Jahr 2017 bei 447.000 € und einem durchschnittlichen Preis von 2.775 €/m² Wohnfläche.

Damit sind die Preise von 2008 bis 2017 um 55 bzw. 48 % gestiegen.

Eine Unterscheidung zwischen neu- und Bestandsbauten war aufgrund der geringen Verkaufsfälle nicht möglich. Allerdings kann davon ausgegangen werden, dass sehr wenige Neubauten im Bereich freistehende Einfamilienhäuser auf dem angespannten Immobilienmarkt waren.

Bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern ermittelte der Gutachterausschuss für das Jahr 2017 einen durchschnittlichen Gesamtpreis von 385.000 € bei einem Quadratmeterpreis von 2.776 €/qm Wohnfläche.

Hier konnte in den Jahren von 2008 bis 2017 ein Anstieg von 58 % bzw. 49 % verzeichnet werden.

Neubauten der Kategorie Doppelhaushälften und Reihenendhäuser erzielten einen durchschnittlichen Preis von 409.000 €, bei 2788 €/m² Wfl., während Bestandsbauten einen durchschnittlichen Gesamtpreis von 378.000 €, bei 2720 €/m² Wfl., erlangten.

Reihenmittelhäuser erzielten dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses zu Folge im Durchschnitt einen Gesamtpreis von 314.000 € bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Wohnfläche von 2.599 €.

Zwischen 2008 und 2017 konnte damit ein Preisanstieg von 55 bzw. 47 % erzielt werden.

Neubauten im Bereich Reihenmittelhäuser erlangten durchschnittlich einen Preis von 331.000 €, bei 2.463 €/qm Wfl., während Reihenmittelhäuser aus dem Bestand im Durchschnitt einen Gesamtpreis von 310.000 €, bei 2.657 €/m²Wfl., bekamen.

Immobilienpreise nach Lage:

Die Stadt Münster wird vom Gutachterausschuss in 5 Zonen eingeteilt:

Zone 1: Zentrum

Zone 2: Zentrumsnah

Zone 3: Innerer Stadtrand

Zone 4: Äußerer Stadtrand

Zone 5: Äußere Stadtteile


Freistehende Ein- bis Zweifamilienhäuser erzielten in Zone 3 bei einer Grundstücksgröße von 300 bis 800 m² je nach Ausstattung und Lage zwischen minimal 3.140 €/m² Wfl. und maximal 7.230 €/m² Wfl.

In Zone 4 lagen Ein- bis Zweifamilienhäuser bei gleicher Norm der Grundstücksgröße zwischen 1.590 und 3.840 €/m² Wfl.

Zone 5 verzeichnete bei gleichen Kriterien Preise zwischen 1.190 und 6.050€/m² Wfl.

Doppelhaushälften und Reihenendhäuser in der Zone 3 lagen im Jahr 2017 bei einer Grundstücksgröße von 200 bis 500 m² abhängig von Ausstattung und Lage preislich zwischen 2.600 und 5740 €/m² Wfl. Die typische Preisspanne lag zwischen 2.720 und 4.250 €/m² Wfl.

Objekte der gleichen Kriterien lagen in Zone 4 preislich zwischen 1.520 und 3.960 €/m² Wfl. und einer typischen Kaufpreisspanne von 2.080 und 3.790 €/m² Wfl.

Zone 5 wies im Vergleich Preise zwischen 1.880 und 4.070 €/m² Wfl. bei einer typischen Kaufpreisspanne von 2.230 und 3.480 €/m² Wfl. auf.

Im Bereich der Reihenmittelhäuser erreichten die Preise in Zone 3 für das Jahr 2017 einen Preis zwischen 2.570 und 6.310 €/m² Wfl. bei einer Grundstücksgröße von 150 bis 300 m² je nach Lage und Ausstattung.

Die Zone 4 wies Preise zwischen 1.900 und 3.600 €/m² Wfl. mit einer typischen Kaufpreisspanne von 2.090 und 3.450 €/m² Wfl. auf, während Zone 5 preislich zwischen 1.160 und 3.540 €/m² Wfl. mit einer typischen Kaufpreisspanne von 2.000 bis 2.990 €/m² Wfl. lag.

Im Bereich des Wohnungseigentums lagen die Preise bei Neubauten in Zone 1 einen durchschnittlichen Preis von 6.548 €/m² Wfl. und bei Bestandswohnungen bei 3.069 €/m² Wfl.

Zone 2 wies im in der Kategorie Neubauwohnungen einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 5.061 €/m² Wfl. auf während Wohnungen aus dem Bestand preislich im Durchschnitt 3.510 €/m² Wfl. aufwiesen.

Eigentumswohnungen in der Zone 3 erreichten als Neubau einen durchschnittlichen Preis von 5.225 €/m² Wfl. und als Bestandsimmobilie 3.090 €/m² Wfl.

Zone 4 wies einen Durchschnittspreis von 4.104 €/m² Wfl. für Neubauten und 1.841 €/m² Wfl. für Bestandswohnungen auf.

Neubaueigentumswohnungen der Zone 5 erreichten einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 3.445 €/m² Wfl., während Eigentumswohnungen im Bestand einen Preis von 1.811 €/m² Wfl.

Kapitel 2:

Welche Verfahren der Immobilienbewertung gibt es?

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten eine Immobilie zu bewerten. In diesem Kapitel stelle ich Ihnen die unterschiedlichen Verfahren vor.



Grundsätzlich ist es wichtig sich bei der Auswahl des Bewertungsverfahrens im Klaren darüber zu sein, wofür dieses benötigt wird. Hierbei helfen wir als Sachverständige im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung.

Im nächsten Schritt ist es wichtig die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Verfahren für Sie abzuwägen. Eine Makler- oder Onlinebewertung ist natürlich nicht das gleiche wert wie eine Verkehrswertermittlung. Je nachdem wofür Sie die Bewertung benötigen, reichen sie aber vielleicht aus. Alternativ kommen vielleicht eine sachverständige Ankaufsberatung oder ein Kurzgutachten über den Verkehrswert in Frage.

Lassen Sie sich gern bei uns beraten!

Kapitel 3:

Was ist der Verkehrswert überhaupt und wie wird er nach § 194 BauGB ermittelt?

Welche Verfahren der Immobilienbewertung gibt es?

Der Verkehrswert:

Der Verkehrswert einer Immobilie, auch Marktwert genannt, ist die Summe, die ein neutraler Dritter unter normalen Marktbedingungen bereit ist für die Immobilie zu zahlen.

Unwägbarkeiten sind demnach der neutrale Dritte als Käufer und die normalen Marktbedingungen.

Natürlich gibt es immer unkalkulierbare Besonderheiten, wie dass der Käufer der sehr interessierte Nachbar ist, der das Grundstück für seine Kinder kaufen möchte, oder das Objekt in einem Insolvenzverfahren verkauft wird und der Kaufpreis schnell bezahlt werden soll. In diesen Fällen sind natürlich weder ein neutraler Dritter beteiligt noch herrschen normale Marktbedingungen.

Am Ende kann bei einer soliden Wertermittlung bzw. Verkehrswertermittlung nur von der Normalsituation ausgegangen werden, weil der Nachbar oder das Insolvenzverfahren nicht den gewöhnlichen Geschäftsverkehr widerspiegeln.

Den Verkehrswert nach § 194 BauGB ermitteln: In Deutschland werden Wertgutachten für das Gericht oder das Finanzamt nach § 194 BauGB ermittelt. Der Verkehrswert ist allerdings nur der Überbegriff, denn hinter diesem werden je nach gewöhnlichem Verwendungszweck unterschiedliche Verfahren angewandt.

Der Verkehrswert kann demnach über das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ermittelt werden.

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Substanzwert einer Immobilie berechnet - das bedeutet die angenommenen Baukosten der Immobilie abzüglich der Alterswertminderung.

Der Alterswertminderung wird die theoretische Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie zugrunde gelegt. Diese gilt natürlich abzüglich des tatsächlichen Alters der Immobilie und verlängert sich durch möglicherweise vorgenommene Renovierungen.

Zu dem Substanzwert der Immobilie gehört selbstverständlich auch der Wert des Grundstücks, der entsprechend addiert wird.

Mögliche objektspezifische Grundstücksmerkmale wie zum Beispiel ein belasteter Boden oder ein besonders gestalteter Garten mit Pool sind selbstverständlich entsprechend positiv oder negativ zu würdigen.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird überwiegend ergänzend herangezogen, weil es zu wenig vergleichbare Objektverkäufe gibt.

Grundsätzlich werden in diesem Verfahren Vergleichspreise von bereits verkauften Wohnungen, Häusern oder Grundstücken herangezogen. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Immobilien tatsächlich vergleichbar sind. Hierbei sind Kriterien wie Lage, Sonnenausrichtung, Ausstattung, Grundriss etc. zu beachten.

In den überwiegenden Fällen wird das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern einer Baureihe herangezogen, da sich diese am besten vergleichen lassen.

Vergleichspreise können beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Münster beantragt werden.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei solchen Immobilien genutzt, bei denen eine Ertragsabsicht bzw. die Rendite im Vordergrund des Eigentümers steht. Dementsprechend steht die Rendite selbstverständlich auch im Mittelpunkt der Berechnungen im Ertragswertverfahren.

Beispiele für Immobilien die im Ertragswertverfahren berechnet werden sind Mehrfamilienhäuser, Bürohäuser oder Einkaufszentren.

Bei der Berechnung des Ertragswertes wird von dem Ertrag der Immobilie zunächst die Bodenwertverzinsung abgezogen, so dass man auf den Ertragsanteil des Gebäudes kommt. Dieser wird mit dem Rentenbarwertfaktor multipliziert und das Ergebnis, der Gebäudewert dann mit dem Bodenwert des Grundstücks aufgerechnet. Auch beim Ertragswertverfahren finden objektspezifische Grundstücksmerkmale im Anschluss Ihre Berücksichtigung.

Kapitel 4:

Was beeinflusst den Wert meiner Immobilie?

Ein Verkehrswertgutachten ist aus dem Grunde so komplex, weil es eine Vielzahl von Kriterien Ihrer Immobilie bzw. Ihres bebauten Grundstücks berücksichtigt.

In diesem Kapitel zeige ich Ihnen einige entscheidende Merkmale auf, die den Wert Ihrer Immobilie maßgeblich beeinflussen können.

Hierzu zählen zum Beispiel die Mikro- und Makrolage, also die Lage Ihres Grundstücks in der engeren Nachbarschaft und die Lage in Bezug auf die Stadt und Umgebung. Dazu gehört die Bevölkerung, die Bevölkerungsentwicklung, die Verkehrsanbindung, die wirtschaftliche Situation und Arbeitslosigkeit, die Erreichbarkeit von Kindergärten, Schulen und Einkaufsstätten, aber auch die Ausrichtung Ihres Grundstücks und die direkte Lage dieses.

Natürlich werden ebenfalls Besonderheiten Ihres Grundstücks beachtet. Diese beziehen sich auf die Bodenbeschaffenheit, die Bebaubarkeit, mögliche Belastungen in Form von Altlasten oder in Form von besonderen Rechten, wie Wege- oder Leitungsrechte, die Topographie etc. Berechnungs-grundlage ist immer der über den Gutachterausschuss der Stadt Münster veröffentlichte Bodenrichtwert Ihres Grundstücks.

Neben den Kriterien der Lage und des Grundstücks sind natürlich auch die der Immobilie selber wertbeeinflussend. Wertbeeinflussende Faktoren sind in diesem Hinblick das Baujahr, die Bauart, die Objektart, die Ausrichtung, die Ausstattung, letzte Renovierungen, die Auslastung der Bebaubarkeit des Grundstücks, die Vorgeschichte der Immobilie, möglicher Denkmalschutz, die Grundriss-gestaltung etc.

Kapitel 5:

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Kosten einer Immobilienbewertung hängen in der Regel von dem Aufwand, dem Bewertungsverfahren bzw. von dem Zweck der Bewertung und der fachlichen Expertise des Bewerters ab. Eine Onlinebewertung ist natürlich deutlich günstiger als ein gerichtsfestes Gutachten.

Dieses Kapitel gibt Ihnen einen Überblick über die unterschiedlichen Kosten der Verfahren:

Haben Sie Fragen dazu? Lassen Sie sich gern bei uns über Preise für die unterschiedlichen Bewertungsverfahren beraten.

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