Immobilienbewertung in Dortmund 2019

Sie wollen wissen wie viel Ihr Haus oder Wohnung wert ist?

Der Immobilienmarkt in Dortmund ist nicht so intransparent wie oft behauptet wird.

Wir bringen Licht ins Dunkle und zeigen Ihnen hier einige valide Marktdaten. Die Zahlen basieren auf tatsächlich bezahlten Kaufpreisen des letzten Jahres aus Dortmund.

Das wichtigste für eine Immobilienbewertung in Dortmund finden Sie in diesem Text.

  1. Grundsätzliches zur Immobilienbewertung
  2. Was ist 2018 auf dem Dortmunder Immobilienmarkt passiert und was können Sie daraus lernen?
  3. Dortmunder Stadtgebiete
  4. Bodenrichtwerte in Dortmund
  5. Immobilienpreise in Dortmund
  6. Garagenpreise in Dortmund
  7. Liegenschaftszinssätze für Immobilien in Dortmund
  8. Rohertragsfaktoren für Immobilien in Dortmund

Grundsätzliches zur Immobilienbewertung


Grundsätzlich können bebaute und unbebaute Grundstücke bewertet werden. Darunter fallen Wohnungen, Häuser oder Bürogebäude oder Hotels sowie Spezialimmobilien wie Kirchen, Flughäfen oder Industrieanlagen.

Laut § 195 BauGB werden die durch den örtlichen Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Zahlen der Stadt Dortmund aus der Kaufpreissammlung abgeleitet. Die Kaufpreise basieren auf notariell beglaubigten Kaufverträgen die dem Gutachterausschuss von Notaren zur Verfügung gestellt werden.

Diese Zahlen der Kaufpreissammlung sind maßgeblich um den Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie nach § 194 BauGB abzuleiten.

Durch die Auswertung der Kaufpreise lassen sich Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten sowie die Bodenrichtwerte bestimmen.

Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert –diese drei Bewertungsverfahren sind in Deutschland die anerkannten und normierten Verfahren zur Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie.

Aus dem Sachwertverfahren wird der Marktwert von Einfamilienhäusern und selbstgenutzten Immobilien abgeleitet.

In diesem Verfahren wird der Substanzwert der Immobilie sowie der Wert des Grundstücks berechnet und summiert.

Ein Einfamilienhaus hat kalkulatorisch im Durchschnitt eine Gesamtnutzungsdauer, oder anders formuliert „Lebensdauer“, von ca. 80 Jahren wenn regelmäßig in die Instandhaltung investiert wird. Für Objekte mit einer Restnutzungsdauer von 12 bis 75 Jahren (Median 34 Jahre) wurden die Sachwertfaktoren bzw. Marktanpassungsfaktoren im Grundstücksmarktbericht Dortmund abgeleitet. Ein älteres Baujahr bedeutet immer höhere Instandhaltungskosten sowie eine kürzere Restnutzungsdauer.

Entscheidend für die Berechnung des Sachwertes sind unter anderem der Marktanpassungsfaktor, der Bodenrichtwert bzw. der Grundstückswert, das Baujahr und die Bausubstanz sowie Ausstattung der Immobilie.

Das Ertragswertverfahren ist eine renditeorientierte Berechnung des Wertes von Immobilien die vornehmlich als Kapitalanlage gekauft werden, also Ertragswertobjekte. Hierzu gehören z.B. Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Bürogebäude oder andere Gebäude die Erträge bzw. Rendite erwirtschaften sollen.

Die Kernfrage bei Ertragswertobjekten in der Verkehrswertermittlung ist die Vermietbarkeit und die nachhaltig erzielbare Kaltmiete bei dem zu bewertenden Objekt.

Das Vergleichswertverfahren ist bei der Verkehrswertermittlung bevorzugt heranzuziehen. Dies allerdings nur, wenn es ausreichend Informationen über vergleichbare Immobilienverkäufe vorliegen. Die Kernfrage ist, ob die Immobilien bezüglich des Baujahrs, der Lage, der Ausstattung etc. vergleichbar sind.

Was ist 2018 auf dem Immobilienmarkt passiert und was können Sie daraus lernen?


Der Geldumsatz aller Immobilienkäufe ist im Jahr 2018 leicht zurückgegangen. Das lässt sich über die ebenfalls leicht rückläufige Anzahl der Immobilienverkäufe in 2018 erklären. Nichtsdestotrotz verzeichnet das Jahr 2018 den zweithöchsten Umsatz in den letzten 5 Jahren.

Hier die wichtigsten Zahlen für Sie:

Der Bodenpreisindex in Dortmund ist beim individuellen Wohnungsbau um 4 % und bei mehrgeschossigen Gebäuden um ca. 14 % gestiegen.

Die höchsten Bodenrichtwerte finden Sie in Gartenstadt und am PHOENIX See. Dort bewegen sich die Bodenrichtwerte für Einfamilienhäuser sowie Zweifamilienhäuser zwischen 530 und 560 €/qm.

Neubaupreise für Reihenendhäuser und Doppelhaushälften liegt bei ca. 3.000 €/qm Wohnfläche. Immobilienrichtwerte für Reihenendhäuser sind um 6 % gestiegen und für Doppelhaushälften um 12%.

Für Neubauwohnungen wurde im Jahr 2018 ca. 2.600 €/qm bezahlt.

Bei bebauten Grundstücken sind die Immobilienrichtwerte sogar um ca. 20% angestiegen.

75% der Immobilienkäufer wohnen bereits in Dortmund, die meisten anderen im Umland und lediglich ca. 7 % kommen von außerhalb.

Dortmunder Stadtgebiete


Die Stadt Dortmund ist in 7 Gebiete eingeteilt:




Innenstadt Mitte: 1

Innenstadt Nord: 2

Dorstfeld, Eving, Huckarde, Mengede und Lütgendortmund Dortmund Nord: 4

Eving, Scharnhorst Dortmund Ost: 5

Körne, Scharnhorst, Brackel, Aplerbeck Dortmund Süd: 6

Alperbeck nur Berghofen, Hombruch Hörde: 7

Bodenrichtwerte in Dortmund:


Am besten schauen Sie bei boris.nrw.de nach dem aktuellen Bodenrichtwert Ihres Grundstücks. Geben Sie dazu im Suchfeld Ihre Adresse ein und suchen Sie anschließend das markierte Grundstück auf der Karte. Die roten und blauen Zahlen sind die Bodenrichtwerte für die Richtwertzone in der Ihr Grundstück liegt.

Beachten Sie dabei bitte, dass der Bodenrichtwert sich in der Regel auf altlastenfreie erschlossene Grundstücke bezieht, die der angegebenen Norm entsprechen. Um die beschreibenden Merkmale einer Richtwertzone einzusehen, klicken Sie auf den Bodenrichtwert.

Bei den angegebenen Bodenrichtwerten handelt es sich um Richtwerte, die nicht als absolute Größe gelten. Obwohl einige Fakten wie Lärmzonen berücksichtigt sind, sind die Zahlen nicht absolut sondern lediglich ein Richtwert. Merkmale die sich von den Kriterien des Richtwertgrundstücks unterscheiden müssen im Wert entsprechend gewürdigt werden.

Achtung!

Der Bodenrichtwert ist laut § 196 BauGB nicht mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB gleichzusetzen.

Immobilienpreise in Dortmund:


Freistehende Einfamilienhäuser erreichten über alle Baujahre durchschnittlich 2.500 €/qm bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 163 qm.

Ein- und Zweifamilienhäuser als Neubauten mit durchschnittlich 134 qm erzielten im Jahr 2018 einen durchschnittlichen Kaufpreis von 440.000 und somit einen Quadratmeterpreis von 3.295 €.

Ein- und Zweifamilienhäuser der Baujahre 1995 bis 2009 lagen bei einem Quadratmeterpreis von 3.065 €, während die Baujahre 1975 bis 1994 einen Preis von 2.485 €/qm Wohnfläche erwirtschafteten.

Für Reihen- und Doppelhäuser sowie nicht freistehende Einfamilienhäuser wurde im Jahr 2018 ein Preis von 2.016 €/qm Wohnfläche bezahlt. Mieten betrugen in dieser Kategorie durchschnittlich 6,44 €/qm.

Zweifamilienhäuser lagen über alle Baujahre hinweg im Jahr 2018 bei einem Preis von 1.711 €/qm und erzielten eine Miete von durchschnittlich 5,50 €/qm.

Dreifamilienhäuser wurden für 1.323 €/qm verkauft und lagen bei einer Miete von 5,50 €/qm im Durchschnitt.

Mehrfamilienhäuser wurden dagegen zu einem Quadratmeterpreis von ca. 1.000 Euro/qm gekauft.

Selbst genutzte Wohnungen wurden in Dortmund im Jahr 2018 345-mal verkauft. Die durchschnittliche Wohnfläche betrug dabei 81 qm. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei 1.518 €/qm Wohnfläche.

Vermietete Wohnungen erreichten gegenüber den selbstgenutzten Wohnungen lediglich einen Kaufpreis von durchschnittlich 1.291 €/qm Wohnfläche, bei einer Kaltmiete von ca. 6,00 €/qm Wohnfläche im Durchschnitt.

Garagenpreise in Dortmund:


Der nachfolgenden Tabelle entnehmen Sie die durchschnittlichen Preise für Garagen und Stellplätze aus dem Jahr 2018 für Dortmund:


Liegenschaftszinssätze für Immobilien in Dortmund:


Liegenschaftszinssätze sind je nach Lage und Objekt anzupassen.

Gebietstypische Liegenschaftszinssätze lagen bei Mehrfamilienhäusern im Normgebiet im Jahr 2018 zwischen 2,43% und 3,21%.

Zu- und Abschläge sind nach Normmerkmalen entsprechend anzupassen.

Rohertragsfaktoren für Immobilien in Dortmund:


Für Renditeobjekte werden vom örtlichen Gutachterausschuss Ertragsfaktoren abgeleitet.

Die Rohertragsfaktoren wurden aus der Kaufpreissammlung von Mehrfamilienhäusern abgeleitet, die eine Restnutzungsdauer von mindestens 20 Jahren hatten (§ 13 ImmoWertV).

Grundsätzlich dient die Bewertungsmethode über Rohertragsfaktoren dazu eine Immobilie überschlägig zu bewerten oder eine Wertermittlung grob zu überprüfen.

Bei der Wertermittlung über den Rohertragsfaktor wird die Jahresnettokaltmiete (ohne Nebenkosten) mit dem entsprechenden Rohertragsfaktor multipliziert.

Diese Methode wird bei Bewertungen häufig von Immobilienmaklern in Dortmund angewandt.

Jahresnettokaltmiete X Rohertragsfaktor = Marktwert


In der nachfolgenden Tabelle finden Sie die entsprechend abgeleiteten Rohertragsfaktoren je Stadtgebiet:


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