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Immobilienverkauf

Ablauf und Empfehlungen für Verkäufer

 

 

Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu verkaufen: Manche Hausbesitzer suchen eine kleinere Bleibe, wenn die Kinder ausgezogen sind. Oder die laufenden Kosten für das Haus übersteigen die Einnahmen. Und natürlich können auch steigende Immobilienpreise den Ausschlag für den Verkauf geben.

 

Welche Gründe auch bestehen mögen: Der Immobilienverkauf ist eine komplexe Angelegenheit, bei der Sie viele Punkte beachten müssen. Das beginnt mit der Suche nach einem Käufer und endet mit der korrekten Übergabe der Immobilie.

 

Wir geben Ihnen einen ersten Überblick über den Ablauf und die wichtigsten Regelungen beim Immobilienverkauf. Anschließend verraten wir Ihnen wertvolle Tipps für die Planung und den Verkaufsprozess.

 

Wie funktioniert der Immobilienverkauf?

 

Wenn Sie einen Makler mit dem Immobilienverkauf beauftragen, wird dieser Sie durch alle notwendigen Schritte leiten. Dennoch lohnt es sich, den üblichen Ablauf von der Vorbereitung bis zum eigentlichen Verkauf zu kennen:

 

Beschaffung der Unterlagen

 

Damit Sie Ihre Immobilie verkaufen können, benötigen Sie eine Vielzahl von Unterlagen. Folgende Checkliste zeigt Ihnen, welche Dokumente Sie wo erhalten:

 

  • Beim örtlichen Grundbuchamt beantragen Sie den Grundbuchauszug. Dieser dokumentiert die Eigentums- und Schuldverhältnisse Ihrer Immobilie.
  • Das Katasteramt liefert ihnen den Lageplan bzw. die amtliche Flurkarte Ihrer Immobilie. Je nach Bundesland müssen Sie dort auch den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bestellen.
  • Beim Bauordnungsamt lassen Sie sich die Baupläne und Baubeschreibungen für An- und Umbauten aushändigen. Wichtig sind auch Informationen zur Wohn- und Nutzfläche sowie zum umbauten Raum.
  • Kontaktieren Sie Ihr zuständiges Finanzamt, um den Grundsteuerbescheid zu erhalten.
  • Pflicht ist neuerdings auch der Energieausweis. Dieser dokumentiert die Energie-Effizienz der Immobilie und ist bei Ihrem Energieversorger erhältlich.

Ebenfalls wichtig für den Immobilienverkauf sind Versicherungs- und Garantieurkunden, Wartungsverträge, Abrechnungen für Heiz- und Nebenkosten, Prüfprotokolle für Schornstein und Heizung, Rechnungen für Sanierungsarbeiten etc. Diese Unterlagen sollten Sie jedoch ohnehin aufgehoben haben.

 

Wichtig: Planen Sie genug Zeit ein, um alle Dokumente bei den Ämtern zu beantragen. Je schneller Sie potenziellen Käufern Ihre Immobilie detailliert vorstellen können, umso besser.

 

Zusätzliche Dokumente beim Verkauf von Mieteigentum

 

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, benötigen Sie zusätzlich noch die folgenden Unterlagen:

 

  • Mietverträge
  • Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
  • Wirtschaftsplan mit Instandhaltungsrücklage.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommen dazu noch:

 

  • Teilungserklärung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung.

Preisvorstellung

 

Im nächsten Schritt setzen Sie den geplanten Verkaufspreis fest – natürlich immer mit Spielraum nach oben und nach unten. Entscheidend ist dabei die sog. Wertermittlung, also wie viel Ihre Immobilie aktuell auf dem Markt wert ist.

 

Die Immobilienbewertung können Sie online durchführen, um eine grobe Vorstellung zu bekommen. Eine realistischere Einschätzung erhalten Sie allerdings durch einen Gutachter, der die Immobilie genau prüft. Bei vielen Immobilienmaklern ist dieser Service ohne Aufpreis im Leistungsspektrum enthalten.

 

Natürlich sollten Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie einen Mindestpreis festlegen. Dabei ist auch die Frage entscheidend, wie schnell Sie Ihre Immobilie verkaufen müssen. Wenn Sie keinen Zeitdruck haben, können Sie mehr Angebote einholen und so den besten Preis herausschlagen.

 

Erstellung des Exposés

 

Um Interessenten zu finden, müssen Sie diese natürlich auf Ihre Immobilie aufmerksam machen. Dafür eignen sich Anzeigen in der Tageszeitung genauso wie Online-Inserate in einschlägigen Portalen. Um Interessenten vor Ort anzulocken, können Sie auch ein Verkaufsschild vor der Immobilie anbringen.

 

Anschließend erstellen Sie ein Exposé bzw. beauftragen einen Makler mit dieser Aufgabe. Das Exposé stellt ihre Immobilie detailliert vor und beinhaltet Punkte wie Lage, Baujahr und Grundriss, Fotos, das früheste Einzugsdatum sowie eine ungefähre Preisvorstellung.

 

Natürlich müssen Sie auch Ihre Kontaktdaten hinterlegen, damit Interessenten Sie telefonisch und per E Mail erreichen können.

 

Kundenkontakt und Besichtigungen

 

Wenn erste Kunden sich auf Ihr Inserat melden und Interesse bekunden, wird es Zeit, einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Dabei sollten Sie sachlich auf die Vorzüge der Immobilie hinweisen. Allerdings müssen Sie auch Mängel erwähnen, die Ihnen bekannt sind. Sammelbesichtigungen sind ein gutes Mittel, um möglichst vielen Interessenten die Immobilie zu zeigen.

 

Preisverhandlungen und Bonitätsprüfung

 

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie sich mit dem Interessenten über den Verkaufspreis einig werden. Dafür sollten Sie genug Zeit einplanen, denn selten ist das erste Angebot auch das letzte.

 

Natürlich sollten Sie auch sicherstellen, dass der Kunde sich die Immobilie leisten kann. Lassen Sie sich am besten eine schriftliche Darlehenszusage von der Bank des Kunden geben.

 

Möglich ist beim Immobilienkauf auch eine Selbstauskunft des Käufers über sog. Wirtschaftsauskunfteien wie Schufa, Bürgel oder Creditreform. Darüber hinaus geben Kontoauszüge und Einkommensnachweise Auskunft über die Zahlungsfähigkeit.

 

Vertragsentwurf

 

Damit der Immobilienverkauf rechtskräftig ist, muss der Kaufvertrag im Beisein eines Notars geschlossen werden. Dieser wird meist vom Käufer ausgewählt.

 

Vor dem Termin müssen Sie dem Notar alle relevanten Unterlagen zukommen lassen sowie den vereinbarten Verkaufspreis und den Übergabetermin für die Immobilie nennen. Der Notar wird dann beiden Parteien einen Vertragsentwurf zukommen lassen.

 

Übrigens ist gesetzlich nicht festgeschrieben, wer den Kaufvertrag erstellen muss. Jedoch gibt es viele Dinge zu beachten und Immobilien-Verträge können schnell 30 Seiten oder mehr umfassen. Damit Sie keinen Fehler machen, lohnt sich also die Beratung durch einen Makler oder Notar.

 

Notarielle Beglaubigung

 

Sobald Sie sich mit dem Käufer über den Immobilienverkauf einig geworden sind, vereinbaren Sie einen Termin beim Notar.

 

Dieser verliest im Beisein beider Parteien den Vertrag, erklärt juristische Begriffe und beantwortet die letzten offenen Fragen. Nachdem beide Parteien den Vertrag unterschrieben haben, wird der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

 

Übergabe des Eigentums

 

Zum vereinbarten Termin müssen Sie die Immobilie dem neuen Besitzer übergeben. Meistens geschieht das, sobald Sie den Verkaufspreis erhalten haben. Bis dahin muss natürlich das alte Mobiliar entfernt werden, falls die Immobilie leer verkauft wird.

 

Neben den Schlüsseln müssen Sie dem neuen Besitzer alle relevante Unterlagen aushändigen: z. B. Versicherungsnachweise, Garantiescheine, Handwerkerrechnungen und Bedienungsanleitungen.

 

Es empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Dieses beinhaltet unter anderem:

 

  • eine Auflistung aller Räume und Außenanlagen mit Inventar
  • bestehende Mängel und Schäden
  • Zählerstände für Gas, Wasser und Strom
  • alle Unterlagen und Schlüssel, die übergeben werden.

Daneben können individuelle Vereinbarungen dokumentiert werden: z. B. wie mit verbliebenem Heizöl zu verfahren ist und welche Mängel der Verkäufer noch auf eigene Kosten beheben muss.

 

Normalerweise wird das Übergabeprotokoll in dreifacher Ausfertigung erstellt: für den Verkäufer, den Käufer und für die Versorgungsbetriebe.

 

Wie verkauft man am besten eine Immobilie?

 

Beim Immobilienverkauf gibt es viel zu beachten. Folgende Tipps helfen Ihnen, Fehler zu vermeiden und den besten Preis für Ihre Immobilie zu erzielen:

 

Das richtige Inserat an der richtigen Stelle

 

Bevor Sie das Inserat erstellen, sollten Sie sich überlegen, für wen Ihre Immobilie besonders geeignet ist.

 

Haben Sie vor allem ältere Käufer im Sinn? Dann ist eine Anzeige in der Lokalzeitung eventuell empfehlenswert. Junge Interessenten sprechen Sie dagegen eher auf Online-Plattformen an. Auch spielt es eine Rolle, ob Sie sich an private oder gewerbliche Käufer richten.

 

Wenngleich die Kosten dadurch steigern, lohnt es sich meistens, zweigleisig zu fahren – etwa mit Inseraten in der Zeitung und auf Immobilien-Portalen. So ziehen Sie mehr Interessenten an und beschleunigen den Verkauf.

 

Ein professionelles Exposé

 

Dass das Exposé fehlerfrei und ansprechend geschrieben sein sollte, versteht sich von selbst. Aber auch auf die Vollständigkeit ist zu achten.

 

Folgende Informationen sollte das Exposé unbedingt enthalten:

 

  • Adresse, Baujahr und Größe der Immobilie
  • Lageplan und Grundriss
  • Beschreibung des Standorts und der Umgebung
  • Auflistung der einzelnen Zimmer
  • Angaben zur Energie-Effizienz
  • Angestrebter Verkaufspreis, am besten in Verbindung mit einem unabhängigen Wertgutachten
  • Frühestes Einzugsdatum und mögliche Termine für die Besichtigung.
  • Ihre Kontaktdaten.

Aussagekräftige Fotos

 

Wenn Sie Ihre Immobilie im besten Licht präsentieren, werden Sie deutlich mehr Interessenten gewinnen und können einen höheren Kaufpreis verlangen. Darum sind Fotos von entscheidender Bedeutung für das Exposé.

 

Folgende Tipps sollten Sie beherzigen:

 

  • Je mehr Fotos Sie einfügen, desto aussagekräftiger wird Ihr Exposé. Ein Foto pro Raum sollte das Mindestmaß sein.
  • Benutzen Sie ein Weitwinkel-Objektiv, um Räume in ihrer Gesamtheit abzulichten.
  • Fotografieren Sie nach Möglichkeit bei Tageslicht und ohne Blitz, um die Farben nicht zu verfälschen.
  • Verwenden Sie ein Stativ, damit die Bilder möglichst scharf und ohne Wackler gelingen.
  • Die Nachbearbeitung von Helligkeits- und Kontrastwerten ist durchaus legitim – nicht jedoch das Retuschieren von Mängeln.

Wenn Sie nichts dem Zufall überlassen wollen, sollten Sie einen professionellen Fotografen beauftragen – am besten jemanden, der sich auf das Fotografieren von Immobilien spezialisiert hat.

 

Im digitalen Zeitalter gibt es natürlich noch viel mehr Möglichkeiten, Ihre Immobilie zu vermarkten:

 

Drohnenaufnahmen vermitteln eine gute Übersicht über das Grundstück und die Nachbarschaft. Mit Videos kombinieren Sie Bild, Text und Ton, und 360°-Ansichten zeigen die Räume in ihrer Gesamtheit.

 

Mittlerweile sind sogar virtuelle Besichtigungen möglich, bei denen der Kunde vom Computer aus durch Ihr Haus spazieren kann. Das ist im Moment noch mit hohen Kosten verbunden, vermittelt aber einen ungekannt detaillierten Eindruck von Ihrer Immobilie.

 

Realistische Wertermittlung

 

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie deren aktuellen Wert auf dem Immobilienmarkt genau kennen.

 

Wichtig ist dabei nicht, wie viel Sie für das Objekt einmal bezahlt haben. Viel entscheidender sind Lage und Region, Ausstattung, Energie-Effizienz und natürlich die aktuelle Nachfrage. Mängel an der Bausubstanz und ausstehende Sanierungsarbeiten schmälern den Verkaufspreis dementsprechend.

 

Wer den Wert zu hoch ansetzt, findet womöglich keine Interessenten oder zögert die Suche unnötig heraus. Die laufenden Kosten für Anzeigen erhöhen sich und Ihre Immobilie wirkt im schlimmsten Fall wie ein “Ladenhüter”.

 

Ein zu niedriger Wert lässt dagegen den Verdacht auf versteckte Mängel an der Immobilie aufkommen. Oder Kunden vermuten, dass Sie unter Verkaufsdruck stehen und könnten versuchen, den Preis noch weiter zu drücken.

 

Die Online-Wertermittlung ist ein guter erster Schritt. Darüber hinaus empfiehlt sich jedoch eine professionelle Immobilienbewertung, bei der die Immobilie genau auf Ausstattung, Energie-Effizienz und mögliche Mängel geprüft wird.

 

Geschickte Preisverhandlung

 

Im Idealfall planen Sie den Immobilienverkauf weit im Voraus. So haben Sie genug Zeit, Käufer zu suchen und über den Preis zu verhandeln. Als Faustregel gilt: Ihr Startpreis sollte etwa 5 % über dem ermittelten Marktwert der Immobilie liegen.

 

Bei der Verhandlung geht es darum, sachlich auf die Vorzüge der Immobilie hinzuweisen. Am besten schreiben Sie sich die wichtigsten Argumente vorher auf. Wichtig ist, dass Sie Mängel ehrlich offen legen. Werden diese arglistig verschwiegen, könnte der Käufer im schlimmsten Fall vom Kaufvertrag zurücktreten.

 

Übrigens: Wenn Sie nicht in Zeitdruck sind, spricht nichts dagegen, mehrere Angebote für Ihre Immobilie einzuholen. So können Sie Kunden darauf hinweisen, dass es noch mehr Interessenten gibt. Im besten Fall überbieten sich diese dann gegenseitig.

 

Ein guter Eindruck beim Besichtigungstermin

 

Ein Kunde zeigt Interesse und möchte Ihr Objekt besichtigen? Wunderbar. Nun geht es an den Besichtigungstermin. Doch bedenken Sie: Der erste Eindruck zählt beim Verkauf. Darum sollten Sie die Immobilie von der besten Seite zeigen und folgende Tipps beherzigen:

 

  • Helle Räume wirken größer. Öffnen Sie darum alle Vorhänge und wählen Sie nach Möglichkeiten einen Besichtigungstermin bei Tageslicht.
  • Lüften Sie alle Räume vor der Besichtigung gut durch.
  • Neben sauberen, aufgeräumten Zimmern empfiehlt es sich, den Garten auf Vordermann zu bringen.
  • Wenn Sie genügend Zeit haben, sollten Sie Schönheitsreparaturen vor der Besichtigung vornehmen.

Ein weiterer Tipp: Auch wenn Sie die Immobilie noch bewohnen, sollten die Räume möglichst frei von Ihren persönlichen Gegenständen wie Fotos sein. Schließlich möchte sich der Kunde vorstellen, wie die Immobilie mit seinen eigenen Einrichtungsgegenständen aussieht.

 

Ist es sinnvoll, jetzt eine Immobilie zu verkaufen?

 

Diese Frage stellen sich viele Eigentümer. Sie ist jedoch pauschal gar nicht so leicht zu beantworten.

 

Wann Sie Ihre Immobilie verkaufen sollten, hängt vor allem von Ihren persönlichen Lebensumständen ab: Ein berufsbedingter Umzug, der Auszug der Kinder oder ein Wunsch nach mehr Unabhängigkeit sind nur einige der Gründe.

 

Für viele ist der ideale Verkaufszeitpunkt dann gekommen, wenn die Immobilienpreise gerade steigen. So lässt sich ein hübscher Gewinn herausschlagen. Bedenken Sie jedoch: Wenn Sie eine Anschlussimmobilie suchen, ist diese eventuell auch im Wert gestiegen.

 

Ein Kriterium ist auch die Kosten-Nutzen-Rechnung. Verschlingt die Immobilie im Unterhalt mehr Summen, als Sie aufbringen können, kann der Verkauf eine gute Idee sein. Besonders ältere Hausbesitzer trauen sich die Arbeit an der Immobilie nicht mehr zu und können sich mit dem Erlös eine geeignetere Bleibe suchen.

 

Kann ich mein Haus ohne Makler verkaufen?

 

Natürlich steht es Ihnen als Besitzer frei, den Immobilienverkauf selbst durchzuführen. Die bisherigen Ausführungen haben jedoch gezeigt: Beim Verkauf einer Immobilie gibt es zahlreiche Punkte zu beachten, die für den Laien oft unverständlich sind.

 

Auch die Kostenfrage muss differenziert betrachtet werden: Durch den Eigenverkauf sparen Sie sich vielleicht auf kurze Sicht Geld. Langfristig gesehen kann ein Experte für Sie jedoch einen deutlich höheren Kaufpreis herausschlagen.

 

Zur Übersicht: Dies sind nur einige Leistungen, mit denen Makler Sie beim Immobilienverkauf unterstützen:

 

  • Bestmögliche Präsentation Ihrer Immobilie mit professionellem Exposé und Fotos
  • Großes Netzwerk an potenziellen Käufern
  • Realistische und meist kostenlose Wertermittlung Ihrer Immobilie
  • Beschaffung aller notwendiger Unterlagen
  • Begleitung beim Besichtigungstermin
  • Führen der Preisverhandlungen
  • Überprüfung der Bonität des Käufers
  • Erstellung des Kaufvertrags.

Darum unsere Empfehlung: Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie verkaufen, sollten Sie auf jeden Fall einen Immobilienmakler beauftragen. So lassen sich Fehler vermeiden, die Sie viel Zeit und Geld kosten würden.

 

Natürlich lohnt sich immer der Maklervergleich, um das beste Angebot zu finden. Wichtig sind vor allem die Erfahrung des Maklers sowie angebotene Services und positive Kundenbewertungen.

 

Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer Immobilie?

 

Ein Immobilienverkauf ist mit erheblichen Kosten verbunden. Manche davon werden vom Käufer übernommen: darunter etwa die Notar- und Grundbuchgebühren.

 

Andere dagegen müssen Sie als Verkäufer tragen und vom Gesamtgewinn abziehen. Dazu gehören die Kosten für:

 

  • Inserate und Werbung
  • Beantragung von Unterlagen bei Ämtern
  • Ausstellung des Energieausweises
  • Vor dem Verkauf notwendige Reparaturen
  • Evtl. Grundschuldlöschung und Vorfälligkeitsentschädigung.

Dazu kommt die Provision für den Makler. Bisher war es üblich, diese auf den Käufer umzuwälzen. Die Lage hat sich jedoch Ende 2020 per Gesetz geändert: Nun müssen Sie als Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklergebühren tragen.

 

Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

 

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie in bestimmten Fällen Steuern zahlen – genauer gesagt die Kapitalertrags- oder Spekulationssteuer. Diese kann 25 % oder mehr des Verkaufspreises betragen. Sie können die Spekulationssteuer jedoch umgehen, wenn

 

  • Sie die Immobilie nicht erworben, sondern geerbt haben.
  • Zwischen Kauf und Verkauf Ihrer Immobilie mindestens zehn Jahre vergangen sind.
  • Sie die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und den letzten zwei Vorjahren selbst bewohnt haben. Das gilt auch für Ihre Kinder, solange Sie für diese noch Kindergeld beziehen.

Im dritten Fall kann die Wohndauer im Verkaufsjahr auch nur einen Tag betragen. Lediglich im Jahr vor der Veräußerung muss die Immobilie durchgängig bewohnt werden. So urteilte das Finanzgericht Baden-Württemberg im Jahr 2018.

 

Wichtig: Die Spekulationssteuer zahlen Sie auf den Reingewinn, von dem Sie Kosten wie Maklergebühren, Renovierungsarbeiten und Werbung abziehen können. Bewahren Sie also unbedingt alle Belege gut auf.

 

Kann ich ein vorbelastetes Haus verkaufen?

 

In der Regel verkaufen Hausbesitzer ihre Immobilie erst dann, wenn diese schuldenfrei ist. In manchen Fällen – etwa bei einem berufsbedingten Umzug – ist dies aber auch vorher möglich.

 

Dabei gelten folgende Grundsätze:

 

  • Sie können die Finanzierung bei der Bank kündigen, müssen dann aber die sog. Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
  • Die Bank kann zustimmen, den Kredit auf ein Haus zu übertragen, dass Sie am neuen Standort erwerben.
  • Der neue Eigentümer des Hauses kann die Schuld übernehmen. Das geht natürlich nur, wenn die Bank nach einer Bonitätsprüfung ihre Zustimmung erteilt.

Wie lange dauert ein Hausverkauf in der Regel?

 

Wer seine Immobilie privat verkaufen möchte, benötigt viel Geduld. Bis Sie einen Käufer finden, sich über den Preis einig sind und alle notwendigen Unterlagen beisammen haben, können Wochen oder Monate vergehen. Dazu kommt die Zeit für Besichtigungstermine, Bonitätsprüfungen, Preisverhandlungen und den Termin beim Notar.

 

Natürlich gilt: Je gefragter Ihre Immobilie ist, desto schneller werden Sie einen Käufer finden. Neubauten in Großstädten lassen sich in wenigen Wochen verkaufen, da sich viele Interessenten eine Wertsteigerung erhoffen. Einen längeren Atem brauchen dagegen Verkäufer von sanierungsbedürftigen Immobilien auf dem Land.

 

Mit einem Makler können Sie den Verkauf von Immobilien deutlich beschleunigen, da Sie automatisch Zugang zu mehr zahlungsfähigen Interessenten bekommen. Auch sorgt Ihr Makler für einen reibungslosen Ablauf der Formalitäten beim Verkauf.