Inflation – Ursachen, Folgen und Auswirkungen auf den Immobilienkauf

Ein Gespenst geht um in Deutschland: an der Supermarktkasse, beim Friseurbesuch, und wenn die jährliche Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert. Die Rede ist von der Inflation. Diese sorgt dafür, dass alles immer teurer wird, das Geld an Wert verliert und Sparer in die Röhre schauen.

Doch Inflation ist nicht nur schlecht. Für Investoren kann sie sogar zum handfesten Vorteil gedeihen – sofern die richtige Anlageform gewählt wird. Hier kommen Immobilien ins Spiel. Das „graue Gold“ gilt Experten schon lange als Bollwall gegen die gefürchtete Geldentwertung: einem boomendem Immobilienmarkt, steigenden Mieten und sinkenden Kreditsummen sei Dank.

Doch schützen Immobilien in jedem Fall vor der Inflation? Wie so oft ist die Realität komplizierter. Darum zeige ich dir in diesem Artikel, was du als Käufer und Vermieter beachten solltest, um dein Risiko zu minimieren und auch während der Inflation maximalen Profit zu erwirtschaften.

Was versteht man unter Inflation?

Das Wort Inflation leitet sich vom lateinischen „inflare“ ab, was so viel wie „aufblasen“ oder „aufblähen“ bedeutet. Im Bezug auf die Wirtschaft versteht man darunter zwei Dinge:

  • Die Geldmenge in einer Volkswirtschaft nimmt zu, während die Menge an Waren und Dienstleistungen gleichbleibt. In diesem Fall verliert das Geld an Wert.
  • Oder das Geld behält seinen Wert, aber die verfügbaren Waren werden teurer – beispielsweise durch Produktions- oder Lieferengpässe.

Beides kommt für den Durchschnitts-Konsumenten auf dasselbe heraus: Die Preise steigen, während die Kaufkraft sinkt. Solange die Inflation anhält, bekommst du für denselben Betrag mit der Zeit immer weniger Gegenwert.

Wodurch wird eine Inflation verursacht?

Eine Inflation kann verschiedene Gründe haben. Sehen wir uns dazu einige historische Beispiele an:

Zunahme der Geldmenge

Geld dient als Zahlungsmittel vor allem einem Zweck: den Wert aller Waren und Dienstleistungen in einem Wirtschaftskreislauf widerzuspiegeln. Steigt die Geldmenge, während die Sachwerte auf dem gleichen Niveau bleiben, kommt es zu einer Inflation.

Ein frühes Beispiel dafür sehen wir im Spanien des 16. Jahrhunderts: Als die Konquistadoren tonnenweise Silber und Gold aus der Neuen Welt zurückbrachten, wuchs die Menge des Gelds schlagartig. Allerdings stand dieser Geldmenge die gleiche Anzahl an Sachwerten gegenüber – verständlich, denn die Produktivität stieg nicht von heute auf morgen. Die Folge: Das anfangs so begehrte Gold und Silber wurde immer weniger Wert, was die Preise ansteigen ließ.

Staatliche Ausgaben

1923 musste die junge Weimarer Republik große Mengen an Geld drucken, um ihren Verpflichtungen nachzukommen. Da gleichzeitig die Wirtschaft stagnierte, wurde dieses Geld immer weniger wert – so wenig, dass ein Laib Brot schnell mehrere Millionen Reichsmark kostete. Angespartes Vermögen wurde wertlos, und wer konnte, flüchtete sich in Sachwerte. Schuldner dagegen hatten Glück: Sie konnten ihre Kredite mit einem Schlag zurückzahlen.

Verknappung von Gütern

Für dieses Szenario müssen wir nicht weit in die Geschichte zurückreisen. Es genügt ein Blick auf die letzten 2 Jahre: Während der Coronakrise mussten viele Unternehmen ihren Betrieb zurückfahren oder ganz einstellen. So sank das Angebot an Waren und Dienstleistungen, was bei gleichbleibender Nachfrage die Preise nach oben trieb.

Denselben Effekt können wir seit Anfang 2022 im Zuge des Ukrainekriegs beobachten: Russische Energieexporte, die bisher einen Großteil des Angebots ausmachten, blieben aus, sodass die Preise in die Höhe schossen (und immer noch schießen).

Negative Folgen der Inflation

Das Wort „Inflation“ weckt bei vielen Bürgern negative Assoziationen – und das zurecht:

  • Wenn das Geld weniger Wert ist, kannst du dir auch weniger davon kaufen – so die knappe und harte Wahrheit. Darum sind Menschen mit geringem Einkommen von einer Inflation besonders schwer betroffen.

  • Auch das Sparen wird weniger profitabel – eine Situation, die wir in Deutschland schon seit Jahren beobachten. Sparzinsen jenseits der 1 % sind mittlerweile utopisch, und längst schon bezahlen wir für risikofreie Finanzprodukte „Negativzinsen“. Das heißt: Die Inflation frisst die Zinsen auf.
  • Durch den allgemeinen Preisanstieg steigen auch die Löhne, was erst einmal positiv klingt. Jedoch geben viele Bürger das zusätzliche Einkommen während einer Inflation lieber aus, anstatt es zu sparen. Das treibt die Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen – und damit die Preise – weiter nach oben.

Positive Folgen der Inflation

Eine Inflation bringt nicht nur Nachteile mit sich, sondern kann auch durchaus positive Folgen haben:

  • Inflation kurbelt den Konsum an – klar, denn wenn das Geld morgen weniger Wert ist, sind die Menschen eher bereit, es heute auszugeben. Das sorgt für Wirtschaftswachstum, schafft Arbeitsplätze, bringt technische Innovationen voran und erhöht die Steuereinnahmen.
  • Auch Schuldner – und dazu gehört unter anderem unser Staat – freuen sich über Inflation. Da das Geld an Wert verliert, sinkt auch die Kreditsumme. Wer sich während einer Inflation Geld leiht, muss später weniger zurückzahlen.
  • Während Sparer bei einer Inflation das Nachsehen haben, wird die Investition in Sachwerte attraktiver, da diese durch die Teuerung im Wert steigen.

Wie wird die Inflation gemessen?

In Deutschland liegt die Inflationsrate derzeit (Ende 2022) bei etwa 7,9 %. Statistiken zeigen: Das sind mehr als noch im Vorjahr und weit mehr als im Jahr davor.

Doch wie lässt sich die Höhe der Inflation eigentlich genau messen? Mit dem sog. Verbraucherpreisindex. Dabei handelt es sich um einen fiktiven Warenkorb, der rund 650 „Produkte“ enthält: nicht nur Lebensmittel und Konsumgüter, sondern auch Mieten und Dienstleistungen – kurz: alles, wofür wir regelmäßig Geld ausgeben.

Die Preise werden mit dem Warenkorb des Vorjahres verglichen, und so lässt sich der Preisanstieg ermitteln.

Was haben Immobilien mit der Inflation zu tun?

Wie bereits erwähnt, lohnt sich das Sparen während einer Inflation nur bedingt, da das Geld stetig an Wert verliert. Das wirft die Frage nach alternativen Anlageformen auf:

Aktien versprechen eine hohe Rendite. Jedoch unterliegt der Aktienmarkt Schwankungen, was diese Investition riskant macht. Dasselbe gilt für Edelmetalle, und in noch höherem Maß für Sachwerte wie Autos, Uhren oder Kunstgegenstände. Wer sich nicht auskennt, kann hier schnell einen kostspieligen Fehlgriff tätigen.

Viele Experten empfehlen daher den Immobilienkauf, um die negativen Aspekte der Inflation zu umgehen und sogar zum eigenen Vorteil zu nutzen. Die Attraktivität von Immobilien lässt sich folgendermaßen erklären:

Sinkende Kreditsumme

Nur die wenigsten Menschen können eine Immobilie komplett mit Eigenkapital finanzieren. Stattdessen führt der Weg für gewöhnlich zur Bank, die Geld verleiht und dafür Zinsen verlangt. Lassen wir die Zinsen zuerst einmal außen vor und konzentrieren uns auf die Kreditsumme. Diese wird durch die Inflation mit der Zeit automatisch abgewertet – und das heißt, du musst weniger zurückzahlen, als du dir am Anfang geliehen hast.

Ein Beispiel: Wenn du heute einen Kredit aufnimmst und die Inflation über die nächsten 10 Jahre bei 5 % bleibt, müsstest du nach diesen 10 Jahren nur noch knapp die Hälfte der anfänglichen Geldsumme zurückzahlen – kein schlechtes Geschäft.

Attraktive Zinsen

Die schlechte Nachricht vorweg: Im Zuge einer Inflation steigen die Zinsen, was für Schuldner eine Mehrbelastung darstellt. Die gute Nachricht: Wer seinen Kredit rechtzeitig abschließt, kann von günstigen Zinsen profitieren, die dann per Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden.

Wertsteigerung

Genau so unaufhaltsam wie die Inflation scheint ein weiterer Trend zu sein: Immobilien werden immer mehr wert. Das liegt zum einen an der ungebrochenen Nachfrage – Wohnen müssen wir alle – zum anderen an der begrenzten Verfügbarkeit. Solange der Staat nicht Milliarden in neuen Wohnraum investiert, bleiben Immobilien ein knappes, gefragtes Gut.

Einschränkungen bei selbst genutzten Immobilien

Wer eine Immobilie kauft und selbst nutzt, profitiert zwar von einer sinkenden Kreditsumme und einer (sehr wahrscheinlichen) Wertsteigerung des Hauses. Jedoch müssen folgende Einschränkungen beachtet werden:

  • Im Zuge der Inflation steigt nicht nur der Wert des Hauses. Auch die Kosten für die Instandhaltung, Sanierung und Reparaturen werden teurer.
  • Wenn die Zinsbindung abgelaufen und die Inflation weiter gestiegen ist, müssen Hausbesitzer mit höheren Zinsen rechnen.
  • Die Wertsteigerung ist erst beim Verkauf des Hauses relevant. Dieser kommt jedoch nicht für alle Hausbesitzer infrage – z. B., wenn diese ihre Immobilie bis zum Lebensende nutzen oder an ihre Kinder vererben möchten.
  • Zu guter Letzt kann niemand sagen, wie lange Immobilien noch im Wert steigen werden. Bereits 2022 zeigte sich eine Stagnation auf dem Markt – vor allem durch steigende Zinsen, die Immobilienkredite teurer machen.

Schutz vor Inflation durch vermietete Immobilien

Mit einer selbst genutzten Immobilie lassen sich die Folgen der Inflation nur begrenzt ausgleichen. Anders sieht es aus, wenn du die Immobilie als Kapitalanlage erwirbst. Dann profitierst du von folgenden Vorteilen:

Regelmäßige Einnahmen

Wer eine Immobilie kauft, kann diese vermieten, und so Monat für Monat Einnahmen generieren. Das macht diese Form der Geldanlage für viele Investoren attraktiver als „tote“ Anlagen wie Edelmetalle, die erst beim Verkauf Gewinn erzielen.

Wie bereits erwähnt, gehören Wohnungen zu den notwendigen Dingen, auf die wir nicht verzichten können. Wohnen müssen wir alle, und so fließen die Mieten weiter – egal, ob gerade eine Inflation herrscht oder nicht.

Ein positiver Nebeneffekt: Je nach Preisniveau genügen die Mieten, um die Zinsen deines Kredits und anfallende Arbeiten an der Immobilie abzubezahlen.

Steigende Mieten

Seit Anfang 2022 lassen sich zwei Trends beobachten:

Zum einen stagnieren die Preise für Immobilien, denn aufgrund gestiegener Zinsen können sich viele Interessenten keine eigene Immobilie mehr leisten.

Auf der anderen Seite werden verstärkt Mietwohnungen nachgefragt, was die Mieten nach oben schießen lässt – auch, weil sich das Angebot an Wohnungen nicht deutlich erhöht hat. Dass dies kein kurzfristiger Trend ist, zeigen Statistiken der letzten Jahre. Wer seine Immobilie vermietet, kann also in Zukunft mit großer Wahrscheinlichkeit auf steigende Mieteinnahmen zählen.

Steuerliche Vorteile

Zwar können auch die Besitzer selbst genutzter Immobilien bestimmte Steuervorteile in Anspruch nehmen – und z. B. die Kosten einer Sanierung absetzen. Die größten Ersparnisse bleiben jedoch Vermietern vorbehalten.

Diese dürfen nicht nur die Nebenkosten, Reparaturen und Instandsetzungen, die Grundsteuer UND die Zinsen für den Immobilienkredit steuerlich geltend machen. Mit der sog. Absetzung für Abnutzung (AfA) können pro Jahr auch bis zu 2,5 % der Anschaffungskosten inklusive Ausgaben für anfängliche Reparaturen und Sanierungen abgesetzt werden.

Stolperfallen und Risiken von vermieteten Immobilien

Natürlich ist das Vermieten einer Immobilie auch mit Risiken verbunden. Um die Folgen der Inflation abzumildern, maximalen Profit zu erwirtschaften und finanzielle Einbußen zu vermeiden, solltest du daher folgende Punkte beachten:

Zinsbindung

Wer heute einen Immobilienkredit aufnimmt, muss nicht nur die aktuellen Zinsen, sondern auch deren Entwicklung im Auge behalten. Wie bereits erwähnt, ist eine lange Zinsbindung empfehlenswert, um steigende Zinsen so lange wie möglich hinauszuzögern.

Steht dann ein Anschlusskredit an, sollten sich Kreditnehmer zeitnah um günstige Konditionen bemühen. Evtl. lohnt es sich, die Bank zu wechseln, falls ein Mitbewerber trotz Inflation niedrigere Zinsen anbietet.

Lage der Immobilie

Zwar ist es richtig, dass der Wert von Immobilien im Zuge einer Inflation steigt. Dieser Trend fällt jedoch von Region zu Region unterschiedlich aus. Wer beispielsweise sein Haus in einer unattraktiven Lage kauft, muss mit einer niedrigeren Nachfrage rechnen als in Ballungszentren. Das erschwert nicht nur den gewinnbringenden Verkauf. Auch die Suche nach Mietern, die ja die Zinsen des Kredits abbezahlen sollen, wird schwieriger.

Preis und Größe der Immobilie

Aufgrund des allgemein hohen Preisniveaus sind viele Interessenten versucht, eine ältere Immobilie mit Mängeln zu kaufen. So lässt sich anfangs zwar Geld sparen; doch im Zuge der Inflation steigen die Kosten für Materialien und Handwerkerlöhne. So kann sich das vermeintliche Schnäppchen schnell als Kostenfalle herausstellen, wenn Renovierungen nötig werden.

Genauso riskant sind Luxusimmobilien, deren Mietpreis weit über dem ortsüblichen Durchschnitt liegt. Zwar wird die Immobilie vermutlich im Wert steigen. Wenn du vor dem Verkauf Profit daraus schlagen willst, wird es allerdings schwierig, einen Mieter zu finden.

Wer die Wahl zwischen einer großen und zwei kleinen Immobilien hat, sollte generell die zweite Lösung bevorzugen. Nicht nur lassen sich kleine Wohnungen leichter vermieten. Du verteilst so auch das Risiko von Mietausfällen, Leerstand, Beschädigungen etc. Besonders in den Großstädten geht der Trend bereits zu Mikro-Wohnungen, sodass diese Immobilienart in Zukunft noch stärker gefragt sein dürfte.

Mieterhöhungen

Steigende Nebenkosten während einer Inflation lassen sich auf Mieter umlegen – jedoch nicht im vollen Umfang. Um die Kosten zu decken und Profit zu erwirtschaften, bleibt darum als Ausweg nur die Mieterhöhung. Allerdings ist diese nicht immer möglich, denn auch in Zeiten der Inflation gelten an vielen Standorten Mietpreisbremsen.

Eine Möglichkeit, diese zu umgehen, sind sog. Indexmietverträge, die die Miete direkt an den Verbraucherpreisindex koppeln. Heißt konkret: Wenn das allgemeine Preisniveau steigt, erhöht sich auch die Miete – ohne ortsübliche Mietpreisspiegel oder Preisbremsen zu berücksichtigen. Allerdings sind Indexmietverträge auch mit Nachteilen verbunden:

  • Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete am Standort stärker als der Verbraucherpreisindex, können Vermieter davon nicht profitieren.
  • Sollte das allgemeine Preisniveau aus irgendeinem Grund fallen, sinkt auch die Miete.
  • Mieterhöhungen im Zuge einer Modernisierung sind nicht möglich.

Ausreichender Versicherungsschutz

Egal, ob klassische Miete oder Indexmiete – wenn du zu viel verlangst, kann es sein, dass deine Mieter ausziehen und die Wohnung leer steht. Dieses sog. Mietausfallwagnis sollte von vornherein im Finanzplan berücksichtigt werden. Außerdem lässt es sich mit einer Mietausfallversicherung minimieren.

Natürlich schützt selbst die teuerste Immobilie nicht vor der Inflation, wenn sie unbewohnbar wird. Darum empfiehlt sich unbedingt der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung, die im Fall elementarer Schäden greift. Je nach Risiko am Standort solltest du auch Hochwasser, Starkregen oder Erdbeben in die Versicherungspolice aufnehmen lassen.

Immobilienkauf und Inflation – Fazit

Stellen Immobilien eine gute Möglichkeit dar, sich vor den Negativfolgen einer Inflation zu schützen? Diese Frage lässt sich mit „Ja“ beantworten – jedoch nur auf lange Sicht und bezogen auf den Durchschnitt aller Immobilien, nicht auf den Einzelfall.

Das heißt konkret: Wer eine gut erhaltene Immobilie an einem attraktiven Standort erwirbt, kann sich relativ sicher sein, dass Wertsteigerung und Mieteinnahmen über einen längeren Zeitraum die Inflation ausgleichen werden. Wir sprechen hier von etwa 10 Jahren aufwärts – kurzfristige Marktschwankungen also nicht eingerechnet.

Wird dann noch ein Kredit mit möglichst langer Zinsbindung gewählt und passen sich die Mieten per Indexmietvertrag an den allgemeinen Preisanstieg an, genießen Hausbesitzer doppelte Sicherheit.

Anders sieht es bei älteren Immobilien an weniger günstigen Standorten aus. Besitzer müssen damit rechnen, dass der Wiederverkaufswert nicht genügt, um die Inflation einzuholen. Bleiben Mieter aus, müssen die Zinsen des Kredits selbst gestemmt werden, während steigende Preise die Renovierung und Sanierung der Immobilie zum teuren Unterfangen machen.

Du siehst also: „Irgendeine“ Immobilie zu kaufen schützt nicht zuverlässig vor der Inflation. Stattdessen kommt es auf die Art und Lage der Immobilie an – und darauf, wie sie genutzt wird

Exkurs: Wie wirkt sich eine Deflation auf den Immobilienmarkt aus?

Zum Schluss sollten wir noch das Gegenteil der Inflation betrachten: die Deflation. In diesem Fall sorgt ein hohes Angebot bei gleichzeitig geringer Nachfrage dafür, dass das Geld an Wert gewinnt und die Preise sinken.

Alles wird günstiger? Das klingt erst einmal traumhaft, ist jedoch mit negativen Folgen verbunden:

Während einer Deflation sind viele Menschen versucht, Anschaffungen auf später zu verschieben, wenn sie noch billiger geworden sind. Das hemmt den Konsum. Außerdem wird es aufgrund des „teuren“ Gelds für Unternehmen schwieriger, an Kredite zu kommen. Ausgaben müssen zurückgefahren, Investitionen aufgeschoben und Mitarbeiter entlassen werden. Die Wirtschaft leidet massiv.

Immobilien-Investoren sind noch schlimmer dran: Zum einen verliert das gekaufte Objekt stetig an Wert, sodass der Wiederverkauf zum Verlustgeschäft wird. Zum anderen machen sinkende Preise das Vermieten der Immobilie unprofitabel. Als wäre all das nicht genug, verliert die Kreditsumme nicht an Wert wie bei einer Inflation, sondern gewinnt an Wert. Günstiges Geld muss mit teurem Geld zurückgezahlt werden.

Aus diesen Gründen gilt die Deflation im Vergleich zur Inflation als das größere Übel – kein Wunder also, dass Staaten und Notenbanken sie mit allen Mitteln verhindern wollen.

Ein Beispiel dafür ist Japan: Dieses Land war in den 1990er Jahren von einer massiven Deflation betroffen, sodass die Arbeitslosigkeit stieg und Immobilien bis zu 50 % ihres Werts verloren. Die japanische Zentralbank versuchte, den Preisverfall aufzuhalten, indem sie massiv Geld druckte – ein Vorgehen, das inzwischen Früchte trägt.

Aktuell schätzen Experten die Gefahr einer Deflation in Deutschland eher gering ein. Falls diese jedoch trotzdem eintritt, könnten u. a. folgende Gründe dafür verantwortlich sein:

  • Sinkende Nachfrage: z. B. durch einen wirtschaftlichen Abschwung, höhere Arbeitslosigkeit, sinkende Löhne oder mangelnde staatliche Investitionen
  • Platzen von Spekulationsblasen und eine Reduzierung der Geldmenge
  • Starke Zunahme der Produktion und damit ein Überangebot an Waren.

Die Alarmglocken sollten dann klingeln, wenn das allgemeine Preisniveau stark sinkt und Gegenmaßnahmen der Notenbanken – etwa Senkung des Leitzinses oder der Ankauf von Staatsanleihen – keine Wirkung mehr zeigen. Dann könnte eine Deflation bevorstehen, die den Kauf von Immobilien zum riskanten Geschäft macht.

Max Karänke

Ich bin Sachverständiger für Immobilienbewertung und über 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig. Meine Gutachten schreibe ich für Gerichte, Unternehmen, Kommunen und Privatpersonen. Auf meinem Blog erkläre ich Immobilienthemen leicht verständlich.