Du möchtest wissen, wie viel deine Immobilie aktuell wert ist? Diese Frage lässt sich mit dem Sachwertverfahren beantworten. Dabei werden nicht nur der Bodenwert und die Herstellungskosten berücksichtigt. Auch das Alter des Gebäudes, spezielle Merkmale sowie Angebot und Nachfrage am Standort spielen eine Rolle für die Schätzung.
Natürlich ist das Sachwertverfahren nur dann aussagekräftig, wenn du es richtig anwendest und alle Daten präzise ermittelst. Wie das auch ohne Gutachter funktioniert, zeige ich dir in diesem Artikel.
Grundlagen des Sachwertverfahrens
Für das Sachwertverfahren sind vor allem drei Gesetzestexte wichtig:
Während ImmoWertV und BewG die Grundlagen des Sachwertverfahren klären, wird das Verfahren in der Sachwertrichtlinie genauer aufgeschlüsselt.
Dort findest du nicht nur die einzelnen Rechenschritte, sondern auch Tabellen zur Ermittlung von Herstellungskosten, Standardstufen, Nutzungsdauer etc.
Wann wird das Sachwertverfahren gewählt?
Wie der Name schon sagt, dient das Sachwertverfahren dazu, den Sachwert einer Immobilie abzubilden. Es geht also um die Frage: Wie viel sind Grundstück und Gebäude zum Zeitpunkt der Berechnung wert?
Der Ertrag – etwa durch Mieteinnahmen – wird dagegen vernachlässigt. Aus diesem Grund kommt das Sachwertverfahren überwiegend für Immobilien wie Ein- und Zweifamilienhäuser zum Einsatz, die selbst genutzt werden.
Des Weiteren gilt das Sachwertverfahren dem Vergleichswertverfahren als überlegen, wenn am Standort nicht genügend ähnliche Objekte existieren – oder wenn die Immobilie spezifische Merkmale aufweist, die einen Vergleich erschweren.
Da im Sachwertverfahren zahlreiche Parameter analysiert werden, erlaubt dieses Verfahren eine sehr präzise Wertermittlung. Dementsprechend ist es jedoch mit mehr Aufwand verbunden als das Vergleichswertverfahren.
Ablauf des Sachwertverfahrens
Um den Sachwert einer Immobilie zu ermitteln, werden Boden- und Gebäudewert mit dem sog. Marktanpassungsfaktor multipliziert – oder in einer Formel ausgedrückt:
Sachwert = (Bodenwert + Gebäudewert) x Marktanpassungsfaktor
Dementsprechend geht die Berechnung anhand folgender Schritte vonstatten:
Schritt 1: Bodenwert ermitteln
Nicht nur das Gebäude – auch der Boden, auf dem es steht, hat einen bestimmten Wert, der natürlich je nach Größe und Lage unterschiedlich ausfällt.
Die Formel zur Berechnung lautet:
Bodenwert = Grundstücksgröße x marktkonformer Bodenwert (Bodenrichtwert)
Wichtig: Berücksichtigt wird in diesem Schritt nur der Wert, den der Boden ohne Gebäude hätte. Den Wert der Bebauung ermittelst du im nächsten Schritt.
Grundstücksgröße
Die Grundstücksgröße herauszufinden ist in den meisten Fällen keine Schwierigkeit: Du musst dich dafür lediglich an dein zuständiges Katasteramt wenden und dir einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster ausstellen lassen. In manchen Fällen findet sich die Grundstücksgröße auch im Grundbuch – bzw. im Kaufvertrag, wenn du die Immobilie erworben hast.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert von Grundstücken wird alle zwei Jahre durch Gutachterausschüsse ermittelt und veröffentlicht. Du findest ihn online auf den Websites der einzelnen Bundesländer – wobei je nach Bundesland eine Gebühr fällig wird, um ihn einzusehen.
Beispiele:
- Nordrhein-Westfalen: www.boris.nrw.de,
- Hessen: www.geoportal.hessen.de
- Bayern: geoportal.bayern.de
Wenn du weißt, wie viel der Quadratmeter auf deinem Grundstück wert ist, kannst du diesen Wert auf die gesamte Grundstücksfläche hochrechnen.
Ein Beispiel:
Nehmen wir an, dein Grundstück misst 500 m2. Bei einem Bodenrichtwert von 100 Euro/Quadratmeter, würde der Bodenwert 50.000 Euro betragen.
Schritt 2: Gebäudewert ermitteln
Nun, da du weißt, wie viel das Grundstück an sich Wert ist, geht es nun an die Wertermittlung für das Gebäude und alle dazu gehörigen Anlagen.
Dabei kommt es nicht nur darauf an, wie viel der Bau gekostet hat – sondern auch darauf, in welchem Maße das Gebäude durch sein Alter an Wert verloren hat.
Für den Gebäudewert kommt folgende Formel zum Einsatz:
Herstellungskosten des Gebäudes + Herstellungskosten der Außenanlagen – Alterswertminderung
Herstellungskosten des Gebäudes
Für das Sachwertverfahren ist es nicht entscheidend, wie viel die Herstellung des Gebäudes tatsächlich gekostet hat. In vielen Fällen ist diese Information auch gar nicht mehr verfügbar. Stattdessen werden die gewöhnlichen – oder indexierten – Kosten pro Quadratmeter herangezogen und mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes multipliziert.
Die Formel dafür lautet:
Herstellungskosten = Bruttogrundfläche x indexierter Kostenkennwert
Bruttogrundfläche
Unter der Bruttogrundfläche (BGF) versteht man die Summe aller Grundflächen im Haus.
Dazu zählen:
- Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautes Dachgeschoss
- Kellergeschoss
- Garagen und Durchfahrten
- überdachter Bereich von Loggias
Nicht zur BGF zählen:
- Spitzboden
- Balkone
- Hohlräume
- Kriechkeller (niedriger als 1,25 m)
Während die Berechnung der BGF von voll ausgebauten Geschossen relativ einfach ist, stellen Dachgeschosse einen schwierigeren Fall dar. Zur Vereinfachung hat sich darum folgendes Vorgehen durchgesetzt:
- Beträgt die Höhe weniger als 1,25 m, gilt das Dachgeschoss als nicht nutzbar und fällt aus der BGF heraus.
- Bei einer Höhe von bis zu 2 m wird das Dachgeschoss voll angerechnet. Es gilt jedoch als nicht ausgebaut, was später für die Berechnung der Herstellungskosten von Bedeutung ist.
- Ist das Dachgeschoss höher als 2 m, zählt es voll zur BGF. Sofern andere Kriterien wie die Nutzbarkeit erfüllt sind, gilt es als voll ausgebaut.
Wie du siehst, ist die Berechnung der Grundfläche mit zahlreichen Feinheiten verbunden. Doch zum Glück gibt es eine einfachere Lösung:
Die Bruttogrundfläche lässt sich auch anhand der Wohnfläche berechnen. Wie das geht, verrät Punkt 8.3 dieser Arbeitshilfe.
Ein Beispiel:
Gehen wir davon aus, dass du ein Gebäude mit Kellergeschoss, Erdgeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss besitzt. In diesem Fall muss die Wohnfläche mit dem Faktor 2,45 multipliziert werden.
Indexierter Kostenkennwert
Um zu ermitteln, wie viel die Herstellung eines Gebäudes für gewöhnlich kostet, wird der sog. Kostenkennwert zu Rate gezogen. Natürlich schwanken die Kosten von Jahr zu Jahr, weshalb der Kostenkennwert mit dem Baupreisfaktor multipliziert wird.
Die Formel lautet:
Indexierter Kostenkennwert = Kostenkennwert x Baupreisfaktor
Kostenkennwert
Den Kostenkennwert für dein Gebäude findest du mithilfe von Anlage 1 der Sachwertrichtlinie (2010) heraus. Diese enthält die Normalherstellungskosten für verschiedene Immobilien – von Wohnhäusern bis zu landwirtschaftlichen Betrieben.
Für die Berechnung empfiehlt sich folgendes Vorgehen:
Zuerst schlägst du in der Tabelle den zutreffenden Haustyp nach (z. B. freistehendes Einfamilienhaus mit Keller, Erd- und Obergeschoss).
Nun siehst du verschiedene Standardstufen, die von 1 (sehr einfach) bis 5 (sehr gehoben) reichen. Um zu ermitteln, welcher Standardstufe dein Gebäude entspricht, musst du Anlage 2 der Sachwertrichtlinie zu Rate ziehen.
Jetzt kommt der zeitaufwändige Teil: Jedes Gebäudemerkmal muss einer Standardstufe zugeordnet werden. Besitzt dein Haus beispielsweise eine Einfachverglasung? Dann solltest du in der Zeile „Fenster und Außentüren“ die Stufe 1 auswählen.
Natürlich ist es nicht immer möglich, sich für eine Stufe zu entscheiden. Was ist zum Beispiel, wenn das Haus zur Hälfte mit Teppichboden und zur anderen Hälfte mit Parkett ausgestattet ist? In diesem Fall kannst du auch eine Mischform aus mehreren Standards wählen – beispielsweise unter „Stufe 3“ und „Stufe 5“ jeweils 0,5 eintragen. Das geht für beliebig viele Stufen, solange das Gesamtergebnis 1 ist.
Jedes Gebäudemerkmal besitzt einen Wägungsanteil, der ganz rechts in der Tabelle steht. Dieser gibt an, zu welchem Prozentsatz das Merkmal in die Berechnung der Herstellungskosten einfließt. Beim Dach wären es beispielsweise 23 %, bei Sanitäreinrichtungen nur 9 %.
Nun ermittelst du die Herstellungskosten für jedes einzelne Gebäudeteil.
Dazu ein Rechenbeispiel:
- Die Außenwände entsprechen der Standardstufe 3.
- Springe zurück zu Anlage 1. Dort siehst du, dass diese Stufe bei deinem Haustyp mit Kosten von 835 €/m2 korrespondiert.
- Der Wägungsanteil für Außenwände beträgt 23 %
- Somit berechnen sich die Herstellungskosten folgendermaßen:
- 835 x 0,23 = 192 €/m2 BGF
Wurden mehrere Standardstufen gewählt, muss ein Mittelwert zwischen diesen gebildet werden.
Gehen wir beispielsweise davon aus, dass die Außenwände zu 50 % der Stufe 3 und zu 50 % der Stufe 4 entsprechen. Dann wendest du folgende Formel an:
(835 x 0,5 + 1005 x 0,5) x 0,23 = 211 €/m2 BGF
Alle so ermittelten Herstellungskosten für das Gebäude werden addiert, was den gesamten Kostenkennwert ergibt.
Baupreisfaktor
Natürlich bleiben die Herstellungskosten für ein Gebäude nicht gleich, sondern sind Schwankungen unterworfen. Diese gibt der Baupreisindex wieder, der jedes Vierteljahr vom Statistischen Bundesamt herausgegeben wird.
Du findest ihn auf der Website der Deutschen Architektenkammern:
Ein Beispiel:
Angenommen, du führst die Immobilienbewertung im ersten Quartal 2022 durch. Zu dieser Zeit beträgt der Baupreisindex 138,1.
Dieser Index muss nun mit dem Baupreisindex von 2010 (dem Jahr der Sachwertrichtlinie) verglichen werden, der 90 betrug.
Die Formel lautet:
Aktueller Baupreisindex / Baupreisindex von 2010
In unserem Beispiel: 138,1 / 90,0 = Faktor von 1,53
Dieser Faktor wird mit den vorher ermittelten Herstellungskosten des Gebäudes multipliziert, die im Beispiel um 53 % höher ausfallen.
Berechnung der Herstellungskosten
Nun, da Bruttogrundfläche und indexierter Kostenkennwert bekannt sind, kannst du die Herstellungskosten des Gebäudes auf die Bruttogrundfläche hochrechnen.
Herstellungskosten = Bruttogrundfläche x indexierter Kostenkennwert
Herstellungskosten der Außenanlagen
Natürlich wird der Wert einer Immobilie nicht nur anhand des Gebäudes gemessen. Auch Außenanlagen wie Gärten, Pools und Zäune fließen in die Bewertung mit ein.
Der Unterschied: Für den Wert der Außenanlagen ist die Grundfläche irrelevant. Außerdem können die Außenanlagen bereits im Bodenwert enthalten sein, wenn sie den ortsüblichen Umfang nicht überschreiten.
Für gewöhnlich werden nur besonders wertsteigernde Außenanlagen separat geschätzt – entweder anhand von Erfahrungssätzen oder anhand der üblichen Herstellungskosten.
Erfahrungssätze gehen davon aus, dass die Außenanlagen etwa 5–10 % des Gebäudesachwerts ausmachen – je nachdem, ob sie einem einfachen, mittleren oder gehobenen Standard entsprechen.
Komplexer präsentiert sich die Ermittlung der Herstellungskosten, denn diese sind regional unterschiedlich und für Laien nur schwer zu schätzen. Außerdem müssen die Herstellungskosten – wie beim Gebäude – mit dem Baupreisindex abgeglichen werden
Alterswertminderung
Mit der Zeit entstehen an jeder Immobilie Verschleißerscheinungen und Schäden, die deren Wert schmälern können. Deshalb muss diese sog. Alterswertminderung im Sachwertverfahren berücksichtig werden.
Die Formel dafür lautet:
Alterswertminderung = 1 – (Restnutzungsdauer der Immobilie / Gesamtnutzungsdauer)
Gesamtnutzungsdauer
Die Gesamtnutzungsdauer sagt aus, wie lange eine Immobilie unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nutzbar ist. Dabei kommt es nicht nur auf die Qualität der Bausubstanz an. Selbst, wenn eine Immobilie top gepflegt wird, ist ihre Nutzungsdauer begrenzt, da sie früher oder später keinen zeitgemäßen Wohnkomfort mehr bieten kann.
Doch wie lange ist ein Gebäude nun nutzbar? Antwort auf diese Frage gibt Anlage 3 der Sachwertrichtlinie.
Dort werden verschiedene Immobilienarten aufgeführt – zusätzlich zu den Standardstufen, die uns bereits beim Thema Herstellungskosten begegnet sind.
Wenn du beispielsweise ein Einfamilienhaus der Standardstufe 3 besitzt, kannst du von 70 Jahren Gesamtnutzungsdauer ausgehen.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange sich ein Gebäude am Stichtag der Bewertung noch nutzen lässt.
Die Formel dafür lautet:
Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer – Alter der Immobilie
Gehen wir beispielsweise von einem im Jahr 1985 erbauten Einfamilienhaus der Standardstufe 3 aus. Dieses wird im Jahr 2020 geschätzt. Von der Gesamtnutzungsdauer (70 Jahre) werden 35 Jahre abgezogen, was einer Restnutzungsdauer von 35 Jahren entspricht.
Natürlich kann sich die Restnutzungsdauer verlängern, wenn die Immobilie entsprechend modernisiert wurde. In Anlage 4 der Sachwertrichtlinie werden unterschiedliche Maßnahmen und ihre Auswirkung auf die Restnutzungsdauer vorgestellt.
Berechnung der Alterswertminderung
Sind Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer bekannt, können die Werte in folgende Formel eingefügt werden.
Alterswertminderung in Prozent = (Gesamtnutzungsdauer – Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer
Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren und einer Restnutzungsdauer von 35 Jahren wären das 50 %.
Diese 50 % werden mit den vorher ermittelten Herstellungskosten (Gebäude + Außenanlagen) multipliziert, was bei 200.000 Euro einer Wertminderung von 100.000 Euro entspricht.
Der Gebäudesachwert stellt sich dann folgendermaßen dar:
Gebäudesachwert = Herstellungskosten – Alterswertminderung
In unserem Beispiel wäre das Gebäude statt 200.000 Euro nur noch 100.000 Euro wert.
Schritt 3: Marktanpassung
Wenn du den Boden- und Gebäudewert ermittelt hast, gibt es noch eine Größe zu berücksichtigen: den sog. Marktanpassungsfaktor.
Dieser gibt das Verhältnis zwischen Sachwert und Kaufpreis wieder. Oder anders gesagt: Liegen die durchschnittlichen Kaufpreise über dem Sachwert – etwa bei hoher Nachfrage am Standort – wird dieser nach oben korrigiert. Andernfalls erfolgt eine Korrektur nach unten oder der Sachwert bleibt gleich.
Der Marktanpassungsfaktor wird von örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Du findest ihn dementsprechend im Grundstücksmarktbericht deiner Stadt oder Region, der meist online, aber nicht immer kostenlos verfügbar ist.
Wenn du den Faktor ermittelt hast, musst du ihn mit dem Bodenwert und Gebäudewert multiplizieren. Die Formel dafür lautet:
Sachwert = (Bodenwert + Gebäudewert) x Marktanpassungsfaktor
Gehen wir von einem Faktor von 2 aus, wäre die Immobilie beispielsweise das Doppelte ihres Sachwerts wert.
Schritt 4: Besondere objektbezogene Grundstücksmerkmale
Jede Immobilie ist einzigartig – nicht nur aufgrund ihrer Bausubstanz, sondern auch aufgrund der Nutzung. Dementsprechend besitzt sie individuelle Merkmale, die den Immobilienwert beeinflussen. Diese werden ganz am Schluss zum Immobilienwert addiert oder von ihm abgezogen.
Gesenkt wird der Wert beispielsweise durch:
Baumängel und Bauschäden
Wenn es erforderlich ist, Schäden und Mängel an der Immobilie zu beseitigen, können die Kosten dafür vom Immobilienwert abgezogen werden. In vollem Umfang sollten die Kosten jedoch nur berücksichtigt werden, falls die Beseitigung unverzüglich erfolgen muss – etwa, um die Immobilie bewohnbar zu machen.
Wirtschaftliche Überalterung
Für gewöhnlich wird das Alter des Gebäudes bereits bei der Alterswertminderung berücksichtigt. In Ausnahmefällen können jedoch weitere Abschläge erfolgen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Ausstattung der Immobilie erhebliche Mängel aufweist, sie nur noch eingeschränkt genutzt werden kann oder die Anordnung der Gebäude nach heutigem Standard unzweckmäßig ist.
Freilegungskosten
Zu dieser Kategorie gehören Kosten, die für Freilegung, Teilabriss oder Sicherungsmaßnahmen anfallen und noch nicht beim Bodenwert berücksichtigt wurden.
Bodenverunreinigungen
Wenn das Grundstück mit Schadstoffen belastet ist oder dafür ein begründeter Verdacht besteht, können die Kosten für ein Gutachten sowie Sanierung und Sicherung vom Immobilienwert abgezogen werden.
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
Besitzen andere Personen Rechte an der Immobilie – etwa ein lebenslanges Wohnrecht, ein Erbbaurecht oder ein Nießbrauchrecht – schränkt dies die Verwendungsmöglichkeiten, und damit den Wert ein. Allerdings gibt es auch Rechte, die sich positiv auswirken können: beispielsweise ein Wegerecht, für das der Hausbesitzer Geld bekommt.
Genauere Informationen zu Rechten und Belastungen findest du im zweiten Teil der Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006).
Zu den wertsteigernden Merkmalen gehören:
Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
Wurde eine Immobilie besonders aufwändig gepflegt und erhalten, kann ein Zuschlag auf den Immobilienwert angesetzt werden. Beachte, dass Modernisierungen nicht darunterfallen. Diese werden bereits berücksichtigt, wenn die Restnutzungsdauer ermittelt wird. Stattdessen handelt es sich um Maßnahmen, die das Erscheinungsbild der Immobilie verbessern.
Besondere Ertragsverhältnisse
Wenn die Immobilie vom Durchschnitt abweichende Erträge abwirft, kann der Immobilienwert nach oben korrigiert werden.
Besondere Grundstücksmerkmale
Zu guter Letzt können auch Grundstücksmerkmale, die noch nicht beim Bodenwert berücksichtigt wurden, den Wert der Immobilie steigern. Dazu gehören beispielsweise besondere Pflanzen im Garten, Schwimmbäder, Pools oder vom üblichen Standard abweichende Anschlüsse der Be- und Versorgung.
Mehr Informationen zu diesen und weiteren Grundstücksmerkmalen findest du unter § 6 der Sachwertrichtlinie.
Grafik zum gesamten Sachwertverfahren:
Sachwertverfahren – Beispiel
Gehen wir die einzelnen Schritte des Sachwertverfahrens anhand eines Beispiels durch.
Zu schätzende Immobilie:
- Art: Einfamilienhaus der Standardstufe 3
- Baujahr: 1985
- Jahr der Schätzung: 2022
- Grundstücksgröße: 500 m2
- Wohnfläche: 200 m2
Der Bodenwert beträgt bei einem Bodenrichtwert von 200 Euro/m2 100.000 Euro.
Die Herstellungskosten für Gebäude und Außenanlagen werden mit 200.000 Euro angesetzt.
Das Haus ist bereits 37 Jahre alt, woraus sich eine Alterswertminderung von 0,48 ergibt.
Somit wird der vorläufige Gebäudewert um 96.000 Euro (200.000 Euro x 0,48) gemindert und beträgt noch 104.000 Euro.
Addiert man den Bodenwert dazu, der nicht von der Altersminderung betroffen ist, macht das 204.000 Euro.
Die Immobilie befindet sich in einer attraktiven Lage, wird also mit einem Marktanpassungsfaktor von 1,2 versehen. Daraus ergibt sich ein angepasster Sachwert von 244.800 Euro.
Davon abgezogen werden besondere grundstücksspezifische Merkmale: in unserem Beispiel notwendige Sanierungsarbeiten von 10.000 Euro.
Damit beträgt der endgültige Sachwert 234.800 Euro.
