Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch
In diesem Text finden Sie alle wichtigen Fakten zur Auflassungsvormerkung.
Ich erklären Ihnen was eine Auflassungsvormerkung ist, auf welchen rechtlichen Grundlagen sie beruht, was der Unterschied zur Auflassung im Grundbuch ist und beantworte die gängigsten Fragen.
Klingt das interessant? Dann lesen Sie unbedingt weiter!
Kapitelübersicht:
- Auflassungsvormerkung: Was ist das?
- Rechtliche Grundlagen der Auflassungsvormerkung
- Was ist der Unterschied zwischen einer Auflassungsvormerkung und einer Auflassung?
- Die wichtigsten Fakten bei der Auflassungsvormerkung
1. Auflassungsvormerkung: Was ist das?
Die Auflassungsvormerkung ist ein Begriff aus dem BGB und beschreibt die Vormerkung bei einem Grundstücks- bzw. Immobilienkauf im Grundbuch.
Das bedeutet: Bei dem Eigentumsübergang einer Immobilie sind die Auflassung sowie die Auflassungsvormerkung wesentlicher Bestandteil.
Was bedeutet das konkret?
Mit der Auflassungsvormerkung wird der Verkaufsvorgang vom Notar im Grundbuch vorgemerkt. Sinn und Zweck hierbei ist der Schutz des Grundbuchs und des Käufers vor Mehrfachverkäufen.
Ergo: Die Vormerkung sichert das Grundbuch bevor die tatsächliche Eintragung vorgenommen wird.
Schauen wir uns das Ganze an einem Beispiel an:
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen beispielsweise eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Den Kauf werden Sie beim Notar beurkunden. Unmittelbar danach nimmt der Notar eine Vormerkung im Grundbuch der Eigentumswohnung vor.
Diese Vormerkung, auch Auflassungsvormerkung genannt, wird dann zu Ihrem Schutz eingetragen bevor der Kaufpreis bezahlt wird.
Sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, können keine Änderungen wie z.B. Belastungen des Grundstücks durch die Bank mehr im Grundbuch vorgenommen werden.
Die Auflassungsvormerkung stellt damit sicher, dass der Verkäufer nicht parallel an mehrere Kunden verkaufen oder durch die parallele Eintragung von neuen Hypotheken, Lasten, Beschränkungen die Kaufbedingungen verändern kann.
Die Auflassungsvormerkung kann man sich also vorstellen wie eine verbindliche Reservierung des Grundbuchs, die dieses für neue Eintragungen vorübergehend sperrt.
2. Rechtliche Grundlage der Auflassungsvormerkung:
Die Auflassungsvormerkung gilt zum Schutz des Käufers und ist laut §§ 883 ff BGB ein Sicherungsrecht.
Durch die Auflassungsvormerkung schützt der Käufer sich nicht nur gegenüber einem Dritten, sondern hat auch einige Rechte.
So besagt § 888 BGB, dass der Käufer den Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchänderung hat, sofern die im notariell beglaubigten Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen erfüllt wurden – meistens die Zahlung des Kaufpreises.
Laut § 433 BGB verpflichtet sich der Verkäufer dem Käufer die Immobilie zu übergeben und der Käufer ist verpflichtet den Kaufpreis zu bezahlen.
Die Vormerkung gilt auch beim Insolvenzverfahren nach § 106 InsO.
3. Was ist der Unterschied zwischen einer Auflassungsvormerkung und einer Auflassung?
Während die Auflassungsvormerkung eine verbindliche Reservierung ist, beschreibt die Auflassung im Grundbuch den tatsächlichen Eigentumsübergang im Grundbuch.
Bei der Auflassung handelt es sich um eine technische Eintragung in das Grundbuch.
Diese Auflassung in das Grundbuch kann nach dem beim Notariat der Kaufvertrag unterschrieben wurde 6 bis 8 Wochen dauern.
4. Die wichtigsten Fakten der Auflassungsvormerkung
Verzicht der Auflassungsvormerkung, geht das?
Nein, das geht nicht. Ein Notar muss seiner Sorgfaltspflicht nachkommen und darf somit nicht auf eine Auflassungsvormerkung verzichten.
Der Verkäufer stirbt vor Auflassung, was ist jetzt?
Ist der Kaufvertrag bereits unterschrieben und notariell beglaubigt? Wenn ja ist das kein Problem. Wenn nicht, dann müssen Sie erneut einen Kaufvertrag mit den Erben vereinbaren und diesen beim Notar beurkunden. Das kann sich dann allerdings etwas hinziehen, da die Erbschaft erst vollzogen sein muss.
Auflassung Kosten – womit muss ich rechnen?
Die Kosten der Auflassung beziehen sich auf die Höhe der Notar- und Gerichtskosten. Rechnen Sie mit ca. 2% des Kaufpreises im Kaufvertrag.
Kann man die Auflassungsvormerkung löschen?
Ja, in den meisten Fällen steht im Kaufvertrag, dass die Auflassungsvormerkung eingetragen wird aber natürlich wieder gelöscht wird, wenn der Verkäufer sein Geld nicht bekommt oder andere Bedingungen nicht erfüllt werden.
Wie lange dauert es bis die Auflassungsvormerkung (Dauer) eingetragen ist?
In der Regel ist die Eintragung am Tag nach der Beurkundung beim Grundbuchamt. Je nach Grundbuchamt dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung dann 1-2 Wochen.
Auflassungsvormerkung als Bedingung für die Grundschuld?
Die Auflassungsvormerkung ist im Regelfall die Voraussetzung für die Freigabe und Auszahlung des Kredites.
Gibt es bei der Auflassungsvormerkung eine Verjährung?
Nein! Es gibt allerdings in normalen Kaufverträgen ein Rücktrittsrecht des Verkäufers sollte der Käufer seinen Verpflichtungen wie beispielsweise der Kaufpreiszahlung nicht nachkommen.
Ist eine Auflassungsvormerkung notwendig?
Theoretisch könnte man darauf verzichten, wenn Sie einen Notar finden der das macht. Ich kenne keinen denn Notar der das verantworten würde, da dieser ansonsten gegen seine Sorgfaltspflicht verstoßen würde.
Kann man eine Auflassungsvormerkung beschleunigen?
Nein da sie einen Tag vor Beurkundung schon beim Grundbuchamt beantragt wird.
Grundstückskaufvertrag mit Auflassung Muster?
Nachfolgend finden Sie ein Beispiel für die Formulierungen innerhalb eines Kaufvertrags zum Thema Auflassungsvormerkung und Auflassung.
