Der Bebauungsplan
Bebauungsplan = B-Plan
Sie möchten wissen was es mit dem Bebauungsplan auf sich hat? Sie haben viele Fragen?
In diesem Text zeige ich Ihnen alle wichtigen Punkte die Sie im Bebauungsplan beachten und verstehen sollten.
Was steht im Bebauungsplan? Welche Regelungen gibt es? Wo finde ich den Bebauungsplan für mein Grundstück? Was sollte ich beachten?
Hier finden Sie die Antworten auf diese und viele andere Fragen.
Lassen Sie uns direkt starten.
Kapitelübersicht:
1. Was ist ein Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan (auch B Plan genannt) wird aus den übergeordneten Flächennutzungsplänen der Gemeinde heraus entwickelt und regelt die mögliche Nutzungsart und Bebauung von Gebieten und/oder Grundstücken.
Was ist also der Unterschied zwischen einem Flächennutzungsplan und einem Bebauungsplan?
Der Flächennutzungsplan ist nicht verbindlich und gilt als vorbereitend für die daraus entwickelten verbindlichen Bebauungspläne. Der Flächennutzungsplan gilt für eine ganze Gemeinde, während die Bebauungsplanung nur für einen bestimmten Teil in der Gemeinde Gültigkeit hat.
Grundsätzlich müssen Bebauungspläne immer auch mit den städtebaulichen Zielsetzungen übereinstimmen (§ 1 Abs. 5 BauGB) und die Ziele der Raumordnungsplanung sowie deren Kriterien berücksichtigen (§ 1 Abs. 4 BauGB und § 1 Abs. 6 BauGB).
Bebauungspläne weisen aus welche Grünflächen freigehalten werden müssen, wie tief ein Grundstück bebaut werden darf und wie viele Geschosse gebaut werden dürfen bzw. erlaubt sind. Es gibt hier eine Vielzahl von Regelungen.
Bebauungspläne sollen die Ordnung in einem Gemeindegebiet regeln. Einfach gesagt: Bebauungspläne regeln, dass nicht jeder einfach so baut wie er Lust und Laune hat!
Wie verbindlich ist ein Bebauungsplan?
Bebauungspläne werden von der Gemeinde als Satzung festgelegt. Sie schaffen Baurecht und stellen die verbindliche Bauleitplanung nach dem BauGB. Das bedeutet: Sie müssen sich an die Vorgaben und Regelungen halten!
Bebauungspläne können z.B. auch die Farben von Dachziegel, die Art der Fassadengestaltung oder die zu verwendenden Dacharten wie Satteldach, Flachdach etc. regeln.
2. Was sagt der Bebauungsplan aus? Was steht im B-Plan?
Bebauungspläne zeigen in einem Gebiet die Grünflächen wie zum Beispiel Parkflächen oder Schutzflächen, sowie die bebauten Gebiete. Er hat folgende Inhalte:
· Art der Nutzung:
Die Art der Nutzung weist aus, ob das Gebiet des Bebauungsplans für Gewerbe und Industrie (GI), als Wohngebiet (WR) oder als Mischgebiet vorgesehen ist.
· Art der Bebauung:
Hier finden Sie Informationen darüber, ob eine offene oder geschlossene Bauweise vorgesehen ist. Mit offener Bauweise sind freistehende Häuser gemeint, während eine geschlossene Bauweise eine Haus-an-Haus-Bebauung meint wie z.B. Reihenhäuser.
In manchen Fällen ist die Bau noch weiter eingegrenzt und der B-Plan schreibt vor, dass beispielsweise nur Doppelhäuser (DH) gebaut werden dürfen oder sogar welche Materialien und Farben bei dem Bau verwendet werden müssen.
· Art und Farbe des Daches:
Hier finden sich Informationen über Farbe und Form der Dächer im Wohngebiet. Folgende Maße können vorgegeben werden: Firsthöhe (FH), Traufhöhe (TH) und Dachneigung (DN). Darüber hinaus finden sich ggf. Angaben zu der zu verwendenden Dachform wie Flachdach (FD), Satteldach (SD) oder ähnliche.
· Umfang und Größen der Bebauung:
Der Bebauungsplan gibt an wieviel des Grundstücks tatsächlich bebaut werden darf (Grundflächenzahl – GRZ) und wie groß die Geschossfläche (Geschossflächenzahl – GFZ) des Baus sein darf.
Ist beispielsweise eine GRZ von 0,5 angegeben, dürfen auf einem Grundstück mit 400 qm nur 200 qm des Grundstücks bebaut werden.
Ist beispielsweise eine GFZ von 0,5 angegeben, dürfen auf dem Grundstück mit 400 qm und 200 qm Bebauung xxx Vollgeschosse gebaut werden.
· Abstandsflächen, Baulinien, Baugrenzen und Baufenster:
Die Abstandsfläche legt fest, wie weit die Bebauung mindestens vom Nachbargrundstück entfernt sein muss.
Die Baulinie regelt, an welcher Linie bebaut werden darf. Dies findet man häufig in Wohngebieten in denen z.B. eine einheitliche Größe des Vorgartens vorgeschrieben ist. Die Gebäude stehen dann beispielsweise alle 4 Meter vom Straßenrand entfernt.
Die Baugrenze ist die Grenze bis zu der bebaut werden darf.
Das Baufenster zeigt den Ausschnitt in dem bebaut werden darf.
· Baulasten:
In einigen B-Plänen werden auch so genannte Baulasten von Grundstücken angezeigt. Als Baulasten bezeichnet man im Grundbuch eingetragene Sonderrechte eines Grundstücks wie Wegerechte, Leitungsrechte etc.
3. Die 3 unterschiedlichen Formen des Bebauungsplans
Bebauungspläne können in drei unterschiedlichen Formen vorliegen.
· Was ist ein einfacher Bebauungsplan?
Der einfache Bebauungsplan hat nur wenige Festsetzungen wie zum Beispiel die Art der baulichen Nutzung.
In diesem Fall müssen nur die enthaltenen Festsetzungen erfüllt werden, um eine positive Baugenehmigung zu erhalten und zulässig zu bauen.
· Was ist ein qualifizierter Bebauungsplan?
Der qualifizierte Bebauungsplan regelt mindestens die vier wichtigsten Aspekte einer Bebauung:
1. Die Art der baulichen Nutzung
2. Das Maß der baulichen Nutzung
3. Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen
4. Informationen zur örtlichen Verkehrslage
Diese 4 Vorgaben muss ein Bauvorhaben dann erfüllen, um eine Baugenehmigung zu erhalten.
Grundsätzlich muss bei dem Grundstück nach § 34 BauGB eine Erschließung möglich sein.
· Was ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan?
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird auch Vorhaben- und Erschließungsplan genannt.
Hierbei handelt es sich um einen meistens von Investoren erstellten B-Plan.
Dieser wird in Absprache mit der Gemeinde für ein Bauvorhaben von dem Investor erarbeitet und für die Erschließung des Grundstücks und Planung des Projekts vorbereitet.
Der Vorteil hierbei ist, dass der Investor oftmals schneller ist und in Absprache mit der Gemeinde Baurecht schafft.
Sie fragen sich warum ein Investor das macht?
Der „normale Weg“ das Bauplanungsverfahren und die anschließende Baugenehmigung sind im Regelfall deutlich zeitaufwendiger.
Für diesen Weg muss der Investor allerdings einige Voraussetzungen erfüllen:
1 Der Investor bzw. Vorhabenträger darf ohne Zustimmung der Gemeinde nicht wechseln § 12 Abs. 5 BauGB
2 Der Investor muss die Kosten für die Planung sowie Erschließung tragen
3 Der Investor muss die Maßnahmen innerhalb einer festgesetzen Frist durchführen
4 Er muss die geplanten Maßnahmen des Vorhaben- und Erschließungsplan, wie auf den Plänen, durchführen
4. Was ist wenn es keinen Bebauungsplan gibt?
Nach §34 BauGB muss das Gebäude sich den umliegenden Gebäuden in den Baubestand einfügen.
Hierzu sollten Sie mit dem zuständigen Bauamt sprechen und eine Bauvoranfrage stellen, ob Ihre Vorstellungen eines Baus auch mit dem des Bauamtes übereinstimmen.
5. Wo kann ich den Bebauungsplan einsehen? Und wer darf den Bebauungsplan einsehen?
Der Bebauungsplan kann beim Bauordnungsamt, der Gemeindeverwaltung oder dem Stadtplanungsamt eingesehen werden.
Viele Bebauungspläne kann man heutzutage auch online einsehen, um es den Bauherren und Sachverständigen zu erleichtern.
Den Bebauungsplan darf jeder einsehen.
6. Wie liest man den Bebauungsplan?
Um einen Bebauungsplan lesen und verstehen zu können, sollte ein Grundverständnis von § 9 BauGB bestehen oder zumindest die zwei wichtigsten Verordnungen bekannt sein.
1 Planzeichenverordnung (PlanZV):
In der PlanZV werden die verschiedene Farben und Zeichen im Bebauungsplan erklärt. Die PlanZV finden sie hier. Hier können Sie einfach ablesen, welche Farbe und welches Zeichen was bedeutet.
2 Baunutzungsverordnung (BNVO):
In der BNVO steht welche Art der Nutzung (z.B. Wohnen, Mischgebiet oder Gewerbe), welche Art derBauweise, welche Abstandsflächen etc. grundsätzlich in Deutschland zulässig sind.
Nachfolgend finden Sie ein Beispiel, dass Ihnen beim Lesen helfen wird.
7. Bebauungsplan Beispiel
