Jahreseinkommen für Wohneigentum

So viel musst du verdienen, um dir eine Eigentumswohnung in den 40 größten Städten Deutschlands leisten zu können (Ende 2022)

Wohneigentum: Ein viel diskutiertes Thema mit hohem Stellenwert.

Besonders häufig fällt dabei der Satz: “Das kann sich doch heutzutage keiner mehr leisten.”

Aber lässt sich dieses Gefühl auch durch reale Zahlen belegen?

Ich habe das nachgeprüft und für die 40 größten Städte Deutschlands das benötigte Jahresbrutto für eine Eigentumswohnung berechnet.

Und damit bei den ganzen Zahlen und Berechnungen die Übersichtlichkeit nicht verloren geht, gibt es auch anschauliche Grafiken dazu.

Lass uns den Faktencheck machen! Los geht’s.

Kurz & knackig

Für die Eiligen unter uns folgt vorab eine Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse aus meinen Berechnungen:

  • Der durchschnittliche Deutsche kann sich keine Eigentumswohnung in den 40 größten Städten Deutschlands leisten
  • In den meisten Städten brauchst du ein Jahresbruttoeinkommen von 50.000€ bis 70.000€
  • 77% der Deutschen wünschen sich Wohneigentum
  • 72% der Deutschen wohnen in Wohnungen, 28% in Einfamilienhäusern
  • Die teuerste Stadt ist München
  • Die günstigste Stadt ist Chemnitz
  • 46,5% haben bereits Eigentum
  • Berlin hat mit 76% Mietwohnungen und 24% Eigentumswohnungen den höchsten Mietwohnungsanteil innerhalb der 10 größten deutschen Städte
  • München hat mit 55% Mietwohnungen und 45% Eigentumswohnungen den geringsten Mietwohnungsanteil innerhalb der 10 größten deutschen Städte
  • Das durchschnittliche Einkommen der Deutschen pro Monat (brutto) liegt 2022 bei 4.100€
  • Das Medianeinkommen pro Jahr liegt in Deutschland bei 49.200€
  • Die Lebenserhaltungs- und Konsumkosten liegen pro Haushalt monatlich bei 2.507€
  • Durchschnittlich bleiben im Jahr 19.126€ übrig, die für Kauf oder Anzahlung einer Eigentumswohnung verwendet werden könnten

Dass das Thema relevant für viele Menschen in diesem Land ist, zeigt das Ergebnis einer Studie, in der seit Jahren der Wunsch nach Wohneigentum abgefragt wird:

(vgl. Interhyp 2021)

Viele wünschen sich zwar ein Einfamilienhaus (vgl. ebd.), in den Berechnungen habe ich mich allerdings auf Eigentumswohnungen bezogen. Warum, erkläre ich dir im Folgenden.

Warum Eigentumswohnungen und nicht Häuser?

Ich habe mich bei meinen Berechnungen bewusst auf Eigentumswohnungen bezogen, aus den folgenden Gründen:

  • Sie sind günstiger als Häuser und daher für einen Großteil der Bevölkerung tendenziell realistischer zu erwerben als Häuser. 
  • Es gibt deutlich mehr Wohnungen als Häuser in Deutschland. Im Vergleich: Die Anzahl der Einfamilienhäuser lag 2021 bei 16.105 (vgl. Statista 2022), die Anzahl der Wohnungen bei 41.661 (vgl. Statista 2022).
  • Aufgrund der immer weiter steigenden Bevölkerungszahl werden Wohnungen besonders in der Zukunft deutlich effizienter als Häuser sein, da sie mit weniger Platz mehr Menschen ein Zuhause ermöglichen.

Im folgenden Absatz soll es tiefergehend um die Ergebnisse meiner Berechnung gehen.

So viel Jahreseinkommen brauchst du pro Stadt

Die Ergebnisse zeigen erst einmal, dass es sich von Stadt zu Stadt stark unterscheidet, wie viel Jahresbrutto du für den Kauf einer Eigentumswohnung benötigst. 

Ich habe das benötigte Jahreseinkommen zunächst in sechs farbliche Klassen unterteilt, wie du der folgenden Grafik entnehmen kannst:

Diese Klassen sind unterschiedlich oft vertreten.

Zu welchem Anteil, habe ich dir einmal veranschaulicht:

Deutlich wird, dass das am häufigsten benötigte Jahreseinkommen zwischen 50.000€ und 70.000€ liegt.

Um einen ersten Eindruck zu bekommen, wie sich das Ganze in Deutschland verteilt, siehst du im Folgenden eine Deutschlandkarte, auf der mit den eben erklärten Farben (und damit Einkommensklassen) die verschiedenen Städte markiert sind.

Der Süden ist tendenziell hochpreisiger, der Osten eher etwas günstiger, der Norden wieder etwas teurer und der Westen eine Mischung aus günstiger und teurer. 

Nun sagt die Übersicht natürlich noch nichts über die genauen Zahlen des durchschnittlich benötigten Jahreseinkommens aus. 

Deswegen folgen nun vier Grafiken, in denen für alle 40 untersuchten Städte das Jahreseinkommen in Euro angegeben ist:

Es kristallisiert sich heraus, dass es ein paar besonders teure Städte gibt, in denen du entsprechend viel Jahreseinkommen brauchst:

Umgekehrt gibt es aber auch ein paar Städte, in denen du mit deutlich weniger Jahreseinkommen auskommst:

Punkt 3: Rechtliche Bestimmungen.

Schließlich findest du hier noch die vollständige Liste, in welcher Stadt du das höchste Jahresbrutto benötigst und in welcher das am wenigsten hohe (am teuersten/höchstes Jahresbrutto (=1) → am günstigsten/niedrigstes Jahresbrutto (=40)):

 

  1. München
  2. Hamburg
  3. Frankfurt am Main
  4. Freiburg
  5. Stuttgart
  6. Köln
  7. Berlin
  8. Düsseldorf
  9. Augsburg
  10. Wiesbaden
  11. Münster
  12. Karlsruhe
  13. Mainz
  14. Lübeck
  15. Kiel
  16. Bonn
  17. Mannheim
  18. Rostock
  19. Nürnberg
  20. Aachen
  21. Hannover
  22. Braunschweig
  23. Erfurt
  24. Bremen
  25. Kassel
  26. Dresden
  27. Dortmund
  28. Essen
  29. Bielefeld
  30. Halle (Saale)
  31. Krefeld
  32. Leipzig
  33. Bochum
  34. Mönchengladbach
  35. Wuppertal
  36. Magdeburg
  37. Oberhausen
  38. Duisburg
  39. Gelsenkirchen
  40. Chemnitz

Vielleicht fragst du dich an dieser Stelle, wie ich eigentlich auf die verwendeten Zahlen gekommen bin. Das soll selbstverständlich nachvollziehbar sein, weswegen ich die einbezogenen Faktoren im nächsten Abschnitt darlege.

Gut zu wissen: Hintergrundwissen

Um das in den Grafiken ersichtliche benötigte Jahresbrutto zu errechnen, braucht man 16 verschiedene Faktoren, die in die Berechnung miteinbezogen werden. 

1. Durchschnittlicher Preis pro m²

Es unterscheidet sich in jeder Stadt, wie hoch der durchschnittliche Preis pro m² für eine Eigentumswohnung ist. Deswegen habe ich mit dem Tool von Immowelt gearbeitet, welches diese Preise für jede Stadt berechnen kann (vgl. immowelt). So konnte ich für die 40 größten Städte ganz einfach die Werte zusammentragen.

2. Durchschnittliche Wohnungsgröße

Nun benötigt man die durchschnittliche Größe bzw. Wohnfläche von Immobilien. Ich habe hier den Einheitswert von 92 m² verwendet, um eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen. Die 92 m² sind der deutsche Durchschnittswert im Bereich Wohnungsgröße (vgl. Destatis).

3. Kaufnebenkosten

Kauft man eine Immobilie, bezahlt man nicht nur den reinen Kaufpreis, sondern muss auch Kaufnebenkosten oben drauf rechnen. Diese ergeben sich durch die übliche Maklerprovision, die Notar- und Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer und unterscheiden sich je nach Bundesland (vgl. Immowelt 2022).

4. Kaufpreis der Immobilie

Aus den vorherigen Faktoren ergibt sich dann der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in der jeweiligen Stadt.

5. Eigenkapitalquote

Des Weiteren benötigen wir auch den Anteil an Eigenkapital, der durchschnittlich beigesteuert wird. In den meisten Fällen liegt dieser bei rund 20%, in einigen Fällen kann er aber auch etwas mehr oder etwas weniger betragen (vgl. Auxmoney; Sparkasse).

6. Eigenkapital

Nun lässt sich das Eigenkapital für die jeweilige Eigentumswohnung in Euro berechnen, indem man den Kaufpreis mit der Eigenkapitalquote multipliziert.

7. Darlehensbetrag

In den wenigsten Fällen kann jemand eine Eigentumswohnung aus der Portokasse bezahlen. Deswegen muss in den allermeisten Fällen ein Darlehen zur Finanzierung aufgenommen werden. Die Summe dessen errechnet sich aus dem Kaufpreis, von dem der Eigenkapitalanteil abgezogen wird.

8. Rückzahlung in Jahren

Wer ein Darlehen aufnimmt, muss gemeinsam mit der Bank festlegen, wie lange die Laufzeit des Darlehens sein soll. Ich habe für die Berechnungen 20 Jahre gewählt, da dies eine übliche Länge ist, es gibt aber natürlich auch viele andere Laufzeiten.

9. Zinssatz p.a.

Ein sehr wichtiger Bestandteil der Kosten, die dir durch ein Darlehen entstehen, ist der Zinssatz. Das Kürzel p.a. steht dabei für “per annum”, also pro Jahr. Der Zinssatz ist äußeren Gegebenheiten unterworfen und hat sich besonders seit Beginn des Krieges zwischen Russland und der Ukraine deutlich gesteigert. Während es noch vor nicht allzu langer Zeit üblich war, dass er bei 1% lag, liegt er mittlerweile durchschnittlich bei 4% (vgl. Eilinghoff 2022, Barlage 2022).

10. totale Zinskosten

Die entstehenden totalen Zinskosten habe ich mit einem speziellen Darlehensrechner für jede Stadt einzeln berechnet. Dabei spielen Darlehensbetrag, Zinssatz, Auszahlungstermin, Starttermin der ersten Zahlung, Zahlungsrhythmus, Annuität und Anzahl der Zahlungen eine wichtige Rolle.

11. Annuität

Mit Annuität ist die Jahreszahlung an Zinsen und Tilgungsraten gemeint. Diese berechnet sich aus dem Darlehensbetrag geteilt durch die Anzahl der Rückzahlungsjahre.

12. Jährliche Tilgungsrate

Die Tilgungsrate definiert die Summe, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums gezahlt werden muss, um entstandene Schulden zu begleichen.

Die jährliche Tilgungsrate entsteht durch das Dividieren des Darlehensbetrages durch die Annuität. Die Rate wird in Prozent angegeben und beträgt in meinen Berechnungen 5%

13. Maximale Tilgung (Netto) monatlich

Diese lässt sich berechnen, indem die Annuität durch die 12 Monate eines jeden Jahres geteilt wird.

14. Benötigtes Monatsnetto

Das benötigte Monatsnetto lässt sich berechnen durch die maximale Tilgung monatlich (Netto), multipliziert mit der Zahl 3, die auf der Annahme basiert, dass 30% des Monatsnetto für die monatliche Tilgung verwendet werden kann. (Netto meint die Zahlungen nach Abzug von Steuern und Abgaben.)

15. Monatsbrutto

Mit dem Monatsbrutto sind Zahlungen vor dem Abzug von Steuern und Abgaben gemeint. Um dieses zu berechnen, muss das Monatsnetto mit dem Faktor 1,6666666667 multipliziert werden, dieser bezieht sich auf den durchschnittlichen Satz der Bruttoabgaben von 34% (vgl. IAQ).

16. Benötigtes Jahresbrutto

Und so gelangen wir schließlich zu der erwünschten Kennzahl: Dem benötigten Jahresbrutto. Dieses berechnet sich ganz einfach aus dem Monatsbrutto multipliziert mit der Zahl 12 (für die Monate eines Jahres).

Weitere interessante Zahlen & Fakten

Um sich ein Urteil über eine Situation zu bilden, sollten Zahlen immer im Kontext betrachtet werden. Deswegen gibt es an dieser Stelle noch ein paar zusätzliche Infos, die für eine Einordnung hilfreich sind.

Besonders interessant ist z.B. der direkte Vergleich von dem Kaufpreis einer Immobilie und dem benötigten Jahresbrutto. Dieser Vergleich lässt sich in den folgenden Grafiken einsehen…

…für Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Köln, Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Dortmund, Essen:

…für Bremen, Dresden, Hannover, Nürnberg, Duisburg, Bochum, Wuppertal, Bielefeld, Bonn, Münster:

…für Mannheim, Karlsruhe, Augsburg, Wiesbaden, Mönchengladbach, Gelsenkirchen, Aachen, Braunschweig, Kiel, Chemnitz:

…für Halle (Saale), Magdeburg, Freiburg im Breisgau, Krefeld, Mainz, Lübeck, Erfurt, Oberhausen, Rostock, Kassel:

Besonders auffällig ist zum Beispiel München, wo der Kaufpreis 5 mal so hoch ist, wie das auch schon sehr hohe benötigte Jahresbrutto.

Springen wir aber nochmal gedanklich zum Anfang, an dem thematisiert wurde, dass sich 77% der Deutschen Wohneigentum wünschen. 

Es stellt sich die Frage: 

Wie viele Menschen haben denn eigentlich bereits Wohneigentum? Das zeigt die folgende Grafik:

(vgl. Destatis)

Es unterscheidet sich aber zusätzlich von Stadt zu Stadt, wie hoch der Anteil an Eigentum ist.

Ich habe deshalb nachgeforscht, wie hoch der Mietwohnungs- und Eigentumswohnungsanteil in den 10 größten deutschen Städten ist:

Obwohl München am teuersten ist, ist hier der Anteil an Eigentumswohnungen recht hoch. In Berlin hingegen ist er recht niedrig, hier wohnt die deutliche Überzahl der Menschen zur Miete.

Um ein abschließendes Fazit ziehen zu können, fehlt aber noch die Betrachtung eines wichtigen Aspektes: Und zwar, wie hoch das durchschnittliche Jahreseinkommen in Deutschland ist.

So viel verdient der/die durchschnittliche Deutsche

Das Medianeinkommen (also der durchschnittliche Verdienst eines in Vollzeit arbeitenden Menschen) in Deutschland beträgt im Jahr 2022 pro Monat 4.100 Euro brutto (vgl. Rudnicka 2022).

Wenn wir diesen Wert auf die 12 Monate hochrechnen,  kommen wir auf ein durchschnittliches Jahresbrutto von 49.200 Euro

Natürlich unterscheidet sich auch hier wieder je nach Wohnort das Einkommen, jedoch gibt es z.B. durch das Homeoffice mittlerweile oftmals die Möglichkeit, an einem Ort zu wohnen, ohne dort auch physisch zu arbeiten.

Nun kommen allerdings noch die Lebenserhaltungs- und Konsumkosten hinzu. Diese betragen durchschnittlich 2.507€ pro Monat pro Haushalt (vgl. Rudnicka 2022). Hochgerechnet auf ein Jahr sind das 30.084€.

Zieht man diese vom Jahresbrutto ab, da es um das Geld geht, was man außerhalb der essentiellen Ausgaben noch übrig hat, bleibt ein durchschnittlicher “Jahresüberschuss” von 19.126€, der für eine Eigentumswohnung verwendet werden könnte.

Der deutsche Durchschnitt kann sich keine Eigentumswohnung leisten

Um zum Abschluss den eingangs erwähnten Gedanken aufzugreifen: 

Kann man sich das überhaupt noch leisten?

Die Antwort: Theoretisch schon, aber praktisch wird es schwierig. 

Beispiel: 

Für die günstigste der 40 größten Städte Deutschlands, Chemnitz, brauchst du ein Jahresbrutto/Eigenkapital von 32.471€. Wenn du die durchschnittlichen 49.200€ verdienst, reicht das zwar auf den ersten Blick, aber nach Abzug der Lebenserhaltungskosten reichen die übrig gebliebenen 19.126€ definitiv nicht. 

Bei den anderen Städten, in denen Eigentumswohnungen noch teurer sind, erst recht nicht. 

Das Fazit lautet also:

Nein.

Zumindest als durchschnittlich verdienender Mensch in Deutschland kannst du dir keine Eigentumswohnung in einer der 40 größten Städte in Deutschland leisten. 

Möglich wäre es höchstens mit zusätzlichem Vermögen oder einem zusätzlichen Einkommen. 

Für viele der 77%, die sich Eigentum wünschen, könnte es also momentan nur ein Traum bleiben.

Was sind deine Gedanken zu der Thematik? Hast du noch Anmerkungen, Lob oder Kritik? 

Dann lasse gerne einen Kommentar da oder schreibe mir persönlich.

Ich freue mich!

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