Der Energieausweis (2021):

Was Sie über den Energieausweis wissen müssen

Das Wichtigste zuerst: Seit der Einführung der Energieeinsparverordnung EnEV im Jahr 2002 ist der Energieausweis Pflicht für den Verkauf, die Vermietung und die Sanierung jedes Wohn-, Betriebs- und Bürogebäudes.

 

In diesem Artikel finden Sie die wichtigsten Fakten zum Thema Energieausweis – einfach erklärt und natürlich mit Beispielen sowie ausführlichen Erläuterungen zu Fachbegriffen.

 

Außerdem verrate ich Ihnen, wo Sie einen Energieausweis herbekommen und wann Sie dieses Dokument nicht benötigen.

Was genau ist ein Energieausweis?

Wie der Name schon sagt, gibt der Energieausweis Aufschluss darüber, wie energieeffizient ein Gebäude ist und welche Energiekosten zu erwarten sind.

In Deutschland sind sämtliche Themen rund um den Energieausweis im Gebäudeenergiegesetz (GeG) geregelt – dem Nachfolger der Energieeinsparverordnung.

Kurzer Exkurs zur Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Gebäudeenergiegesetz (GeG)

Die Energieeinsparverordnung EnEV war ein Teil des Wirtschaftsverwaltungsrechts. Sie wurde 2002 eingeführt, um Energie zu sparen und die Klimaneutralität zu forcieren. Danach wurde sie dreimal weiterentwickelt bzw. angepasst. Letztgültige Version war die EnEV 2014. Im November 2020 wurde die Verordnung vom Gebäudeenergiegesetz (GeG) abgelöst.

Das GeG legt unter anderem fest, welche Standards der Energie-Effizienz neue Häuser aufweisen müssen, wie verschiedene Energieträger zu bewerten sind und wann die Modernisierung von Bestandsgebäuden nötig ist.

Die Energieausweis-Pflicht ist ebenfalls Teil des Gesetzes. In den Paragraphen 79–88 wird definiert, welche Gebäude einen Energieausweis benötigen und welche nicht, aber auch, wie offiziell anerkannte Energieausweise aussehen und welche Punkte sie beinhalten müssen.

Wozu dient der Energieausweis?

Ein Energieausweis dient primär dazu, den durchschnittlichen Energieverbrauch in einem Gebäude sichtbar zu machen. Mithilfe dieser Daten können Mieter und Käufer die Energieeffizienz ihres künftigen Zuhauses besser einschätzen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis daher vorgezeigt werden.

Welche Energieausweise gibt es?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich sowohl in den Kosten als auch den zugrundeliegenden Energiekennwerten unterscheiden: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

  • Bedarfsausweis: bezieht sich auf den theoretisch angenommenen Energiebedarf eines Gebäudes
  • Verbrauchsausweis: gibt neben dem Zustand des Gebäudes den tatsächlichen Energieverbrauch an, meist innerhalb der letzten drei Jahre.

 

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Energieausweise gelten 10 Jahre lang. Danach müssen sie erneuert werden.

Für welche Immobilien gibt es die Energieausweispflicht?

Die Pflicht zur Erstellung von Energieausweisen betrifft Neubauten, umfassend sanierte Gebäude und Objekte, die verkauft oder vermietet werden.

Von der Energieausweispflicht ausgenommen sind Gebäude mit einer kleineren Fläche als 50 m² sowie denkmalgeschützte Bauten (GeG § 79 Absatz 4).

Von wem bekomme ich als Eigentümer den Energieausweis ausgestellt?

Bei Neubauten ist der Bauherr bzw. Eigentümer verpflichtet, sich unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes einen Energieausweis aushändigen zu lassen (§ 80 GeG). Je nach Art des Energieausweises kann dieser vom Energieversorger, von Architekten, Ingenieuren, Heizungsbauern oder sonstigen zugelassenen Personen erstellt werden. Das geht sowohl online als auch klassisch durch eine Beurteilung vor Ort.

Wie sieht ein Energieausweis aus?

Sehen wir uns nun den Energieausweis Seite für Seite an:

Seite 1:

Hier finden Sie die Registriernummer des Ausweises (seit dem 1. Mai 2014 werden alle Energieausweise bei dem Deutschen Institut für Bautechnik registriert), aber auch allgemeine Informationen zum Gebäude. Dazu zählen Baujahr, Adresse, Anzahl der Wohneinheiten, Nutzfläche (nicht zu verwechseln mit der Wohnfläche) und die Heizart bzw. die “wesentlichen Energieträger”. Neu dazugekommen sind mit dem GeG Angaben zu inspektionspflichtigen Klimaanlagen.

Auch der Anlass für die Ausstellung (etwa Neubau, Verkauf oder Vermietung) findet sich auf der ersten Seite. Zusätzlich zur Entscheidung zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis ist festzuhalten, von wem die Daten des Energieausweises stammen: vom Eigentümer oder dem Aussteller, also einem externen Dienstleister.

Der Energieausweis wird auf der ersten Seite unterschrieben.

Energieausweis Bedarfsausweis Seite 1
Energieausweis Verbrauchsausweis Seite 1

Seite 2:

Diese Seite ist beim Verbrauchsausweis leer.

Beim Bedarfsausweis stellt die zweite Seite das Herzstück dar. Hier sind alle Informationen zum berechneten Energiebedarf der Immobilie aufgeführt. Dazu zählen:

  • Treibhausgasemissionen
  • Farbskala mit Angabe des End- und Primärenergiebedarfs des Gebäudes
  • Anforderungen gemäß GeG
  • verwendetes Verfahren für die Energiebedarfsberechnung
  • separate Angabe des Endenergiebedarfs des Gebäudes (ohne Farbskala)
  • Angaben zur Nutzung erneuerbarer Energien
  • Maßnahmen zur Einsparung
  • Farbskala mit Vergleichswerten zur Endenergie
  • Erläuterungen zum Berechnungsverfahren.

 

Farbskala mit Angabe des End- und Primärenergiebedarfs

Der Endenergiebedarf gibt die Energiemenge an, die ein Haus pro Jahr für Heizung, Belüftung und Warmwasseraufbereitung benötigt. Bei der Berechnung werden Merkmale der Baukonstruktion wie z. B. die Dämmung und Wanddicke berücksichtigt.

Über und unter der Farbskala sehen Sie Pfeile. Diese zeigen den Endenergiebedarf (Pfeil oben) und den Primärenergiebedarf (Pfeil unten) der Immobilie an.

Sind die Pfeile im grünen Bereich, weist das Gebäude einen guten energetischen Zustand auf.

Sind sie gelb, sollte über eine energetische Modernisierung nachgedacht werden.

Sind die Pfeile im roten Bereich, ist es dringend an der Zeit, etwas für die Energieeffizienz des Hauses zu tun. Eine Sanierung zur energetischen Verbesserung ist notwendig.

Auf Energieausweisen, die nach dem Mai 2014 ausgestellt wurden, sind in der oberen Farbskala zusätzlich Buchstaben von A+ bis H verzeichnet. Auch diese fungieren als “Energielabel” oder Energieeffizienzklassen. Je weiter hinten im Alphabet der Buchstabe, desto größer der Verbrauch.

 

Anforderungen gemäß GeG

Für Neubauten und umfassende Sanierungen gelten festgelegte Höchstgrenzen für den Primärenergiebedarf und die energetische Qualität der Gebäudehülle.

Energetische Qualität der Gebäudehülle: Gibt an, wie viel Wärme durch Dach, Fenster, Türen, etc. entweicht. Je kleiner der Wert, desto besser die energetische Qualität.

Im Energieausweis finden Sie jeweils den IST-Wert der Immobilie und den SOLL-Wert der Anforderung.

Zusätzlich muss im Fall eines Neubaus angekreuzt werden, ob das Gebäude den sommerlichen Wärmeschutz einhält.

 

Energiebedarfsberechnung

Der Aussteller des Ausweises definiert, welches der zugelassenen Verfahren er für die Berechnung des Energiebedarfs herangezogen hat.

 

Angaben zur Nutzung erneuerbarer Energien

Neubauten müssen einen festgelegten Anteil erneuerbarer Energien zur Versorgung aufweisen. Darum wird in diesem Absatz eingetragen, welche Energieträger das sind, welchen Anteil sie an der Energieversorgung haben und in welchem Umfang sie den vorgegebenen Pflichtwert erfüllen.

 

Maßnahmen zur Einsparung

Dieser Absatz ist ebenfalls nur für Neubauten relevant. Wenn keine erneuerbaren Energien genutzt werden, können Ersatzmaßnahmen bewertet werden.

Diese beziehen sich auf die energetische Qualität der Gebäudehülle und den Primärenergiebedarf. Konkret müssen die Mindestwerte in beiden Bereichen um mindestens 15 % unterschritten werden, damit die Ersatzmaßnahmen als ausreichend gelten.

 

Vergleichswert Endenergie

Diese Skala hilft, die Energieeffizienz der eigenen Immobilie richtig einzuschätzen und sie mit einer durchschnittlichen Immobilie des gleichen Typs zu vergleichen: etwa mit neu gebauten Einfamilienhäusern. Mithilfe der Energieeffizienzklassen (A+ bis H) können Sie auf einen Blick sehen, ob es sich um einen “Energiefresser” oder ein sparsames Gebäude handelt.

 

Erläuterungen zum Berechnungsverfahren

Unterschiedliche Verfahren sind für die Berechnung des Energiebedarfs zugelassen. Sie können zu verschiedenen Werten innerhalb einer Toleranzgrenze führen.

Energieausweis Bedarfsausweis Seite 2 & 3
Energieausweis Verbrauchsausweis Seite 2 & 3

Seite 3:

Diese Seite wird nur ausgefüllt, wenn es sich um einen Energieverbrauchsausweis handelt. Ansonsten bleibt sie leer.

Ganz oben steht erneut die Registriernummer des Energieausweises.

Darunter befindet sich eine Farbskala (wie auf Seite 2), auf der mit Pfeilen der Endenergie- (oben) und der Primärenergiebedarf (unten) angezeigt wird.

Der Endenergieverbrauch wird dann noch einmal separat aufgeführt, ebenso wie der tatsächliche Verbrauch von Heizung und Warmwasser.

Zusätzlich stellt eine Tabelle wichtige Informationen (Energieverbrauch, Zeitraum des Verbrauchs, Energieträger, Primärenergiefaktor, Anteil von Warmwasser und Heizung, Klimafaktor) im Überblick dar.

Vergleichswerte Endenergie

Mit dem hier eingetragenen Wert lässt sich abschätzen, wie energieeffizient das Gebäude im Vergleich zu einem bestimmten Gebäudetyp ist. Je niedriger der Wert (grüner Bereich), desto besser die Energieeffizienz.

Schlussendlich finden Sie Erläuterungen zum Berechnungsverfahren. Anders als beim Energiebedarf gibt es hier nur eine Berechnungsart anhand von echten Verbrauchswerten.

Empfehlungen

Seit Einführung des GeG sind Aussteller verpflichtet, allen Energieausweisen (Bedarfs- und Verbrauchsausweise) Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung anzuhängen.

Darum werden auf dieser Seite mögliche Maßnahmen eingetragen – zusammen mit der geschätzten Amortisierungszeit und den Kosten. Auch muss jeweils angekreuzt werden, ob es sich um eine Einzelmaßnahme oder den Bestandteil einer größeren Modernisierung handelt.

Energieausweis Bedarfsausweis Seite 4
Energieausweis Verbrauchsausweis Seite 4
Energieausweis Bedarfsausweis Seite 5
Energieausweis Verbrauchsausweis Seite 5

In welchen Fällen brauchen Sie einen Energieausweis?

Ein Energieausweises ist in folgenden Fällen Pflicht:

  • Neubau
  • umfassende Sanierung
  • Vermietung
  • Verkauf.

 

Zum letzten Punkt:

Ohne Energieausweis ist in Deutschland kein Immobilienverkauf möglich. Darum muss dem Notar dieses Dokument vorliegen.

Der Energieausweis kommt jedoch nicht erst beim Vertragsabschluss zum Einsatz. Stattdessen müssen die Angaben bereits in der Zeitungs- oder Online-Anzeige der Immobilie enthalten sein. Dabei spielt es nach GeG keine Rolle mehr, ob der Besitzer oder ein Immobilienmakler den Verkauf organisiert.

Nicht notwendig ist der Ausweis bei Gebäuden unter 50 m², denkmalgeschützten oder zum Abriss bestimmten Gebäuden. Eine weitere Einschränkung: Mieter, die bereits längere Zeit in einer Immobilie wohnen, haben keinen Anspruch auf Vorlage des Energieausweises durch den Vermieter.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

 

Sie wollen/müssen einen Energieausweis erstellen, wissen aber nicht, welchen Sie benötigen? Folgen Sie dem folgenden Entscheidungsbaum, um den richtigen Ausweis für Ihre Immobilie zu finden.

Energieausweis Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Energieausweis Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Verbrauchsausweis

Die preiswertere Variante des Energieausweises ist auch unter folgenden Namen bekannt:

  • Verbrauchspass
  • Verbrauchsabhängiger Energieausweis
  • Verbrauchsorientierter Energiepass
  • Verbrauchsabhängiger Energiepass
  • Verbrauchsbasierter Energiepass oder Energieausweis.

 

Der Verbrauchspass basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner eines Hauses. Er wird zügig und relativ kostengünstig angefertigt. Über verschiedene Internetanbieter können Sie Energieausweise online bestellen.

Beachten Sie jedoch: Das Verhalten der Bewohner beeinflusst den Verbrauchspass gravierend. Dieser Energieausweis gibt deshalb mehr Auskunft über den Energieverbrauch der Bewohner als über die Energieeffizienz eines Hauses.

Was wird für die Ausstellung benötigt?

  • Mindestens drei Energiekostenabrechnungen der letzten drei Jahre
  • einige zentrale Angaben über Haus und Hauptenergieträger.

 

Liegen noch keine drei Energiekostenabrechnungen vor, können Sie nur einen Bedarfsausweis, aber keinen Verbrauchsausweis anfertigen lassen.

Mit dem neuen GeG sind nun auch Fotos der Immobilie vorzulegen. Diese müssen das Gebäude in der Gesamtansicht sowie modernisierte Außenbauteile zeigen.

Damit ein Verbrauchsausweis infrage kommt, müssen folgende Kriterien erfüllt sein:

  • bestehendes Gebäude und kein Neubau
  • mehr als 5 Wohneinheiten oder
  • Stellung des Bauantrags nach dem 31. Oktober 1977 oder
  • Einhaltung der Wärmeschutzverordnung von 1977.

 

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis stellt die aufwendigere und teurere Variante dar. Andere Bezeichnungen lauten:

  • Bedarfspass
  • Bedarfsorientierter Energiepass
  • Bedarfsabhängiger Energiepass
  • Bedarfsabhängiger Energieausweis.

 

Der Bedarfsausweis gibt den theoretischen Energiebedarf eines Hauses an.

Er berücksichtigt die Ausstattung und Beschaffenheit des Gebäudes, nicht jedoch das Verhalten der Bewohner oder die Witterungsbedingungen.

Der Bedarfsausweis muss erstellt werden, wenn:

  • weniger als drei Energieabrechnungen vorliegen (etwa beim Neubau)

    oder

  • das Gebäude weniger als 5 Wohneinheiten besitzt
  • der Bauantrag vor dem 31. Oktober 1977 gestellt wurde
  • die Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllt ist.

 

 

Die wichtigsten Fragen zum Thema Energieausweis

 

 

Welche Regelungen gelten für öffentliche und gewerbliche Gebäude?

Bei Gewerbeeinheiten, Büroimmobilien und Einkaufszentren kann der Eigentümer selbst entscheiden, ob er einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis erstellen lässt.

In öffentlichen Gebäuden mit ≥ 250 m² Nutzfläche muss der Ausweis gut sichtbar ausgehängt sein.

Kann ich den Energieausweis selbst erstellen?

Nein, das ist nicht erlaubt. Zwar können Sie die notwendigen Angaben für den Verbrauchsausweis selbst beisteuern. Die Ausstellung muss jedoch ein zugelassener Anbieter vornehmen.

Von wem darf der Energieausweis ausgestellt werden?

Nur von Personen, die laut § 88 GeG dafür ausgebildet sind. Darunter fallen

Bei Nichtwohngebäuden:

ausschließlich Hochschulabsolventen aus den Bereichen

  • Architektur
  • Bauwesen
  • Hochbau
  • technische und naturwissenschaftliche Studiengänge, die zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigen.

 

Bei Wohngebäuden:

  • staatlich anerkannte und zertifizierte Techniker, z. B. Energieberater, Architekten, Schornsteinfeger
  • Bauingenieure
  • Handwerksmeister
  • Innenarchitekten
  • Handwerker und Handwerksmeister mit dem Schwerpunkt Bauhandwerk – diese allerdings nur, wenn sie eine Weiterbildung zum Energieberater oder Energiefachberater im Baustoffhandel/Baustoffindustrie absolviert haben.

 

Zusätzlich müssen Handwerker vor dem 25. April 2007 beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle antragsberechtigt gewesen sein.

 

Kann ich meinen Energieausweis online ausstellen lassen?

Das geht, wird allerdings nur für Verbrauchsausweise empfohlen. Um einen Bedarfsausweis zu erstellen, sind präzise Angaben zum Gebäude nötig, die Laien nicht ohne weiteres liefern können.

Tipp: Mit diesem Energie-Kennwertrechner können Sie überprüfen, ob Sie Ihre Heizkosten richtig einschätzen.

 

Was kostet ein Energieausweis?

Während Sie einen Verbrauchsausweis in wenigen Minuten online erstellen lassen können, ist für den Bedarfsausweis eine fachliche Beratung notwendig. Dies resultiert in deutlich höheren Kosten.

  • Ein Verbrauchsausweis kostet zwischen 25 und 100 Euro, wobei 70 Euro aufwärts die Norm darstellen.
  • Bedarfsausweise schlagen mit etwa 300–500 Euro zu Buche, wenn das Gebäude vor Ort von einem Energieberater überprüft werden muss.

 

Natürlich spielt auch die Größe der Immobilie für die Kosten eine Rolle – etwa, ob es sich um ein Ein- oder Mehrfamilienhaus handelt.

 

Sind die Kosten für einen Energieausweis von der Steuer absetzbar?

Leider können die Kosten nicht einfach bei der Einkommenssteuererklärung abgesetzt werden (vgl. § 35a EStG).

Aber: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie die Kosten als Werbekosten bei der Vermietung absetzen oder als Unternehmer bei den Betriebsausgaben geltend machen.

 

Brauche ich für ein altes Haus einen Energieausweis?

Nur dann, wenn Sie das Haus zur Vermietung oder zum Verkauf anbieten oder umfassende Sanierungen durchführen wollen.

Ist das nicht der Fall, brauchen Sie auch keinen Energieausweis.

 

Was ist, wenn es bei einer Ferienwohnung oder möblierten Wohnung keinen Energieausweis gibt?

Grundsätzlich muss jede zur Miete angebotene Wohnung in Deutschland einen Energieausweis haben – egal, ob es sich um ein ganzes Haus oder lediglich ein Zimmer handelt. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgezeigt werden.

Anders bei Ferienwohnungen: Solange diese maximal vier Monate im Jahr genutzt werden oder der jährliche Energieverbrauch deutlich geringer ausfällt als bei normaler ganzjährlicher Nutzung, sind diese von der Energieausweis-Pflicht befreit (§ 2, Abs. 2, 8 GeG).

 

Welchen Ausschluss gibt der Energiepass über Energieeffizienz und Energiekosten?

Mithilfe eines Energieausweises sollen Verbraucher nicht nur sehen, wie energieeffizient ein Gebäude ist, sondern auch, welche Kosten für Heizung und Warmwasser auf sie zukommen. Es handelt sich dabei jedoch nur um eine ungefähre Schätzung, und zwar aus folgenden Gründen:

  • Verbrauchsausweise beruhen auf dem Verhalten der Bewohner in den letzten drei Jahren. Dieser kann sich in Zukunft signifikant verändern.
  • Bedarfsausweise beziehen wichtige Faktoren wie den Standort und die Witterung nicht ein.
  • Die Regelungen, auf denen der Energieausweis beruht, wurden im Lauf der Jahre oft verändert. Darum kann beispielsweise ein Haus, das im Jahr 2004 als energieeffizient eingestuft wurde, nach heutigem Standard deutlich schlechter abschneiden.

 

Energieausweis kostenfrei erstellen lassen

Überlegen Sie, Ihre Immobilie zu verkaufen? Wenn Sie uns mit dem Verkauf beauftragen, stellen wir den Energieausweis völlig kostenlos für Sie aus. Anderenfalls erstellen wir Ihren Energieausweis sehr kostengünstig.

1 Kommentar
  • Peters

    Guten Morgen,

    ich habe eine Frage wie ist das jetzt mit dem Energieausweiss wenn man ein Mehrfamilienhaus noch nicht gebaut ist und wird verkauft? Oder nur teilweise gebaut ist? Gibt es in dem Fall etwas vorläufiges?

    Danke und Gruß
    Peters

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