Der Energieausweis (2020):

Was Sie über den Energieausweis wissen müssen

Das Wichtigste zuerst. Seit der Einführung der EnEV im Jahr 2002 ist der Energieausweis Pflicht für jedes Wohn-, Betriebs- und Bürogebäude.

In diesem Artikel gebe ich Ihnen sämtliche Informationen zum Thema Energieausweis – in verständlicher Sprache und natürlich mit Beispielen und ausführlichen Erklärungen zu Fachbegriffen.

Ich kläre außerdem darüber auf, wo Sie einen Energieausweis bekommen und wann Sie dieses Dokument nicht benötigen.

Energieausweis

 

Was genau ist ein Energieausweis?

Dieses Dokument – auch Energiepass genannt – gibt Aufschluss darüber, wie energieeffizient ein Gebäude ist.

In Deutschland sind sämtliche Themen rund um den Energieausweis in der Energieeinsparverordnung geregelt.

Kurzer Exkurs zur Energieeinsparverordnung (EnEV):

Die EnEV ist ein Teil des Wirtschaftsverwaltungsrechtes. Sie wurde 2002 eingeführt und seitdem (konkret in den Jahren 2007, 2009) immer wieder weiterentwickelt und angepasst. Die letztgültige Version ist die EnEV 2014.

Es gibt sie, weil die Bundesregierung es bis 2050 schaffen möchte, den Standard “klimaneutral” zu erfüllen.

Die Energiesparverordnung legt zum Beispiel fest, wie alte Häuser modernisiert werden müssen. Sie regelt die Auskunftspflicht beim Immobilienverkauf und gegenüber Mietern, wenn eine Immobilie vermietet wird.

Die Energieausweis-Pflicht ist ebenfalls darin beschrieben. Hier wird definiert, welche Gebäude einen Energieausweis haben müssen und welche nicht, aber auch, wie offiziell anerkannte Energieausweise aussehen und was sie beinhalten müssen.

Wozu nutzt der Energieausweis?

Mit ihm soll der durchschnittliche Energieverbrauch einer Immobilie angezeigt werden. Mieter und Käufer können so die Energieeffizienz ihres potenziellen künftigen Zuhauses besser einschätzen.

Welche Energieausweise gibt es?

Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

Bedarfsausweis: bezieht sich auf den theoretisch angenommenen Energiebedarf einer Immobilie

Verbrauchsausweis: hält Daten aus dem tatsächlichen Verbrauch der Immobilie fest

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Energieausweise gelten 10 Jahre lang. Danach müssen sie erneuert werden.

Für welche Immobilien gibt es die Energieausweispflicht?

Sie bezieht sich auf Neubauten, umfassend sanierte Gebäude und auf Immobilien, die verkauft oder vermietet werden.

Von der Energieausweispflicht ausgenommen sind Gebäude mit einer Fläche, die kleiner ist als 50 m², sowie denkmalgeschützte Gebäude (Energiesparverordnung § 16 Absatz 5 und § 24).

Von wem bekomme ich als Eigentümer den Energieausweis ausgestellt?

Bei Neubauten ist der Architekt oder Bauplaner verpflichtet, dem Eigentümer nach Fertigstellung des Gebäudes einen Energieausweis auszuhändigen (§ 16 EnEV 2014).

Der Ausweis muss auf den tatsächlich durchgeführten Maßnahmen basieren, nicht auf den Planungsunterlagen. Denn in einer Bauphase kommt es oft zu Abweichungen, die im Energieausweis natürlich berücksichtigt werden müssen.

Energieausweise können auch online oder von einem entsprechend ausgebildeten Energieberater ausgestellt werden.

 

Wie sieht ein Energieausweis aus?

Sehen wir uns den Ausweis Seite für Seite an:

Seite 1:

Hier finden Sie die Registriernummer des Ausweises (seit dem 1. Mai 2014 werden alle Energieausweise bei dem Deutschen Institut für Bautechnik registriert), aber auch allgemeine Informationen zu der Immobilie. Dazu zählen Baujahr, Adresse, Anzahl der Wohneinheiten, Nutzfläche (nicht zu verwechseln mit der Wohnfläche) und die Heizart bzw. den “wesentlichen Energieträger“ der Immobilie. Auch der Grund für die Ausstellung und die Gültigkeitsdauer stehen auf der ersten Seite. Zusätzlich ist festgehalten, von wem die Daten des Energieausweises stammen: Vom Eigentümer oder von einem Experten.

Der Energieausweis wird auf der ersten Seite unterschrieben.

Energieausweis Bedarfsausweis Seite 1
Energieausweis Verbrauchsausweis Seite 1

Seite 2:

Diese Seite ist beim Verbrauchsausweis leer.

Für den Bedarfsausweis stellt die zweite Seite das Herzstück dar. Hier sind alle Angaben zum berechneten Energiebedarf der Immobilie angeführt. Dazu zählen:

  • CO²-Emissionen
  • Farbskala mit Angabe des End- und Primärenergiebedarfs des Gebäudes
  • Eine separate Angabe des Endenergiebedarfs des Gebäudes (ohne Farbskala)
  • Anforderungen nach EnEV
  • Verwendetes Verfahren für die Energiebedarfsberechnung
  • Angaben zum EEWärmeG (=Nutzung erneuerbarer Energien und deren Anteil am Energiebedarf)
  • Angabe möglicher Ersatzmaßnahmen zum EEWärmeG
  • Farbskala mit Vergleichswerten zur Endenergie
  • Erläuterungen zum Berechnungsverfahren

 

Farbskala mit Angabe des End- und Primärenergiebedarfs

Der Endenergiebedarf gibt die Energiemenge an, die ein Haus pro Jahr für Heizung, Belüftung und Warmwasseraufbereitung benötigt. Bei der Berechnung werden Merkmale der Baukonstruktion, wie z. B. die Dämmung und Wanddicke, sowie der Standort berücksichtigt.

Über und unter der Farbskala sehen Sie Pfeile. Diese zeigen den Endenergiebedarf (Pfeil oben) und den Primärenergiebedarf (Pfeil unten) der Immobilie an.

Sind die Pfeile im grünen Bereich, ist das Gebäude in einem guten energetischen Zustand.

Sind sie gelb, sollte über eine energetische Modernisierung nachgedacht werden.

Sind die Pfeile im roten Bereich, ist es dringend an der Zeit, etwas für die Energieeffizienz des Hauses zu tun. Eine Sanierung zur energetischen Verbesserung ist notwendig.

Auf Energieausweisen, die nach dem Mai 2014 ausgestellt wurden, sind in der oberen Farbskala zusätzlich Buchstaben von A+ bis H verzeichnet. Auch diese fungieren als „Energielabel“. Je weiter hinten im Alphabet der Buchstabe, desto größer der Verbrauch.

Anforderungen für End- und Primärenergiebedarf nach EnEV

Für Neubauten und umfassende Sanierungen gibt es festgelegte Höchstgrenzen für den Primärenergiebedarf und die energetische Qualität der Gebäudehülle.

Energetische Qualität der Gebäudehülle: Gibt an, wie viel Wärme durch Dach, Fenster, Türen, etc. entweicht. Je kleiner der Wert, desto besser die energetische Qualität.

Im Energieausweis finden Sie jeweils den IST Wert der Immobilie und den Wert der Anforderung.

Energiebedarfsberechnung

Der Aussteller des Ausweises definiert, welches der zugelassenen Verfahren er für die Berechnung des Energiebedarfes herangezogen hat.

Angaben zum EEWärmeG

Nur für Neubauten! Definiert, wie hoch der Anteil von erneuerbaren Energien bei der Energieversorgung ist.

Ersatzmaßnahmen

Ebenfalls nur bei Neubauten! Wenn keine erneuerbaren Energien genutzt werden, können Ersatzmaßnahmen bewertet werden.

Diese beziehen sich auf die energetische Qualität der Gebäudehülle und den Primärenergiebedarf. In beiden Bereichen werden in diesem Fall strenge Anforderungen gestellt.

Vergleichswerte Endenergie

Diese Skala hilft, die Energieeffizienz der eigenen Immobilie richtig einzuschätzen. Unter der Skala finden Sie die Standards anderer Immobilien, wie Niedrigenergiehäuser, und Durchschnittswerte in Deutschland.

Erläuterungen zum Berechnungsverfahren

Unterschiedliche Verfahren sind für die Berechnung des Energiebedarfs zugelassen. Sie können zu verschiedenen Werten innerhalb einer Toleranzgrenze führen.

Energieausweis Bedarfsausweis Seite 2 & 3
Energieausweis Verbrauchsausweis Seite 2 & 3

Seite 3:

Diese Seite ist nur ausgefüllt, wenn es sich um einen Energieverbrauchsausweis handelt. Sonst bleibt sie leer.

Ganz oben steht erneut die Registriernummer des Energieausweises.

Darunter befindet sich die Farbskala (wie auf Seite 2), auf der mit Pfeilen der Endenergie- (oben) und der Primärenergiebedarf (unten) angezeigt wird.

Der Endenergieverbrauch wird dann noch einmal separat aufgeführt, ebenso wie der tatsächliche Verbrauch von Heizung und Warmwasser.

Zusätzlich stellt eine Tabelle wichtige Daten (Energieverbrauch, Zeitraum des Verbrauchs, Energieträger, Primärenergiefaktor, Anteil von Warmwasser und Heizung, Klimafaktor) noch einmal dar.

Primärenergiefaktor 

Eine fiktive Größe. Je kleiner der Faktor, desto schonender ist der Energieträger für die Umwelt. Unterschiedliche Energieträger haben verschiedene Nummern: Solarenergie ist beispielsweise 0, Strom hat den Faktor 2,4. Mit dem Primärenergiefaktor wird der Primärenergieverbrauch berechnet (Primärenergiefaktor X Endenergieverbrauch = Primärenergieverbrauch).

Klimafaktor 

Ebenfalls fiktiv. Gleicht die wetterbedingten Unterschiede im Energieverbrauch aus.

Die Darstellung von Vergleichswerten hilft auch hier, die Energieeffizienz einzuordnen.

Schlussendlich finden Sie Erläuterungen zum Berechnungsverfahren. Anders als beim Energiebedarf gibt es hier nur eine Berechnungsart anhand von echten Verbrauchswerten.

Energieausweis Bedarfsausweis Seite 4
Energieausweis Verbrauchsausweis Seite 4
Energieausweis Bedarfsausweis Seite 5
Energieausweis Verbrauchsausweis Seite 5

In welchen Fällen brauchen Sie einen Energieausweis?

  • Bei einem Neubau
  • Bei einer umfassenden Sanierung
  • Bei der Vermietung
  • Beim Verkauf von Haus oder Wohnung

 

Ohne Energieausweis ist normalerweise kein Verkauf möglich. Das wird vom Notar überprüft. Auch der potenzielle Mieter oder Käufer kann und darf den Energieausweis anfordern. Ob Sie nur für sich einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis erstellen lassen möchten, ist aber Ihre Entscheidung.

Nicht notwendig ist der Ausweis bei Gebäuden unter 50 m², denkmalgeschützten Gebäuden sowie Wohnungen oder Häusern zum Eigenbedarf.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Energieausweis erstellen ja, aber welchen? Folgen Sie dem folgenden Entscheidungsbaum, um den richtigen Ausweis für Ihre Immobilie zu finden.

Energieausweis Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Verbrauchsausweis

Die preiswertere Variante des Energieausweises! Andere Bezeichnungen dafür lauten:

  • Verbrauchspass
  • Verbrauchsabhängiger Energieausweis
  • Verbrauchsorientierter Energiepass
  • Verbrauchsabhängiger Energiepass
  • Verbrauchsbasierter Energiepass oder Energieausweis

 

Der Verbrauchspass basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner eines Hauses. Er wird zügig und kostengünstig angefertigt. Über verschiedene Internetanbieter können sie Energieausweise online bestellen.

Aber: Das Verhalten der Bewohner beeinflusst den Verbrauchspass gravierend. Dieser Energieausweis gibt deshalb mehr Auskunft über den Energieverbrauch der Bewohner als über die Energieeffizienz des Hauses.

Was wird für die Ausstellung benötigt?

  • Mindestens drei Energiekostenabrechnungen der letzten 36 Monate
  • einige zentrale Angaben über Haus und Hauptenergieträger

 

Gibt es noch keine drei Energiekostenabrechnungen, können Sie nur einen Bedarfsausweis, aber keinen Verbrauchsausweis anfertigen lassen.

Der Verbrauchsausweis wird

  • für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten sowie
  • Wohnhäuser, die die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten erstellt.

 

Bedarfsausweis

Die aufwendigere und teurere Variante. Andere Bezeichnungen lauten:

  • Bedarfspass
  • Bedarfsorientierter Energiepass
  • Bedarfsabhängiger Energiepass oder
  • Bedarfsabhängiger Energieausweis

 

Der Bedarfsausweis gibt den theoretischen Energiebedarf eines Hauses an.

Er berücksichtigt die Ausstattung und Beschaffenheit des Gebäudes. Dabei ist er unabhängig vom Verhalten des Bewohners oder den Witterungsbedingungen.

Der Bedarfsausweis wird erstellt, wenn

  • weniger als drei Energieabrechnungen vorliegen oder
  • der Bauantrag eines Hauses vor dem 01.11.1977 genehmigt wurde, es nicht mehr als 4 Wohneinheiten hat und noch nicht energetisch saniert wurde

 

Die wichtigsten Fragen zum Thema Energieausweis

 

Was gilt für öffentliche und gewerbliche Gebäude?

Bei Gewerbeeinheiten, Büroimmobilien und Einkaufszentren kann der Eigentümer selbst entscheiden, ob er einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis erstellen lässt.

In öffentlichen Gebäuden mit ≥ 250 m² Nutzfläche muss der Ausweis gut sichtbar ausgehängt sein.

Bei gewerblichen Gebäuden ≥ 500 m² werden auch Lüftungsanlagen, Klimaanlagen und Beleuchtung im Energieausweis berücksichtigt.

Kann ich den Energieausweis selbst erstellen?

Nein, das ist nicht erlaubt.

Von wem darf der Energieausweis ausgestellt werden?

Nur von Personen, die laut  §21 EnEV und §29 EnEV dafür ausgebildet sind. Das sind

Bei Nichtwohngebäuden:

Ausschließlich Hochschulabsolventen aus den Bereichen

  • Architektur
  • Bauwesen
  • Hochbau
  • technische und naturwissenschaftliche Studiengänge, die zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigen.

 

Bei Wohngebäuden:

  • staatlich anerkannte und zertifizierte Techniker, wie z.B. Energieberater, Architekten, Schornsteinfeger
  • Bauingenieure
  • Handwerksmeister
  • Innenarchitekten
  • Handwerker und Handwerksmeister mit dem Schwerpunkt Bauhandwerk – diese allerdings nur, wenn sie eine Weiterbildung zum Energieberater oder Energiefachberater im Baustoffhandel/Baustoffindustrie absolviert haben.

 

Zusätzlich müssen Handwerker vor dem 25. April 2007 beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle antragsberechtigt gewesen sein.

Kann ich meinen Energieausweis online ausstellen lassen?

Das geht, allerdings nur für Verbraucherausweise.

Tipp: Mit diesem Energie-Kennwertrechner können Sie überprüfen, ob Sie Ihre Heizkosten richtig einschätzen.

Was kostet ein Energieausweis?

Der Bedarfsausweis ist deutlich aufwendiger und deshalb teurer als ein Verbrauchsausweis.

Denn während Sie einen Verbrauchsausweis in wenigen Minuten online erstellen lassen können, ist für den Bedarfsausweis eine fachliche Beratung notwendig.

Der Verbrauchsausweis kostet unter 100 Euro –genauer gesagt zwischen 20 und 70 Euro. Die Kosten für den Bedarfsausweis sind deutlich höher, um die 400-500 Euro.

Sind die Kosten für einen Energieausweis von der Steuer absetzbar?

Leider können die Kosten nicht einfach bei der Einkommenssteuererklärung abgesetzt werden (vgl. § 35a EStG).

Aber: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie die Kosten als Werbekosten bei der Vermietung absetzen oder als Unternehmer bei den Betriebsausgaben geltend machen.

Brauche ich für ein altes Haus einen Energieausweis?

Nur dann, wenn Sie dieses vermieten oder verkaufen oder umfassende Sanierungen durchführen wollen.

Ist das nicht der Fall, brauchen Sie auch keinen Energieausweis.

Was ist, wenn es bei einer Ferienwohnung oder möblierten Wohnung keinen Energieausweis gibt?

Grundsätzlich muss jede zur Miete angebotene Wohnung in Deutschland einen Energieausweis haben. Dies gilt ganz unabhängig von der Art der Vermietung. Allerdings: In der Praxis wurde mir bei der Anmietung einer Ferienwohnung noch nie ein Energieausweis vorgelegt!

Hier gilt der Grundsatz: “Wo kein Kläger, da kein Richter!”

Energieausweis kostenfrei erstellen lassen

Überlegen Sie, Ihre Immobilie zu verkaufen? Wenn Sie uns mit dem Verkauf beauftragen, stellen wir den Energieausweis völlig kostenlos für Sie aus. Anderenfalls erstellen wir Ihren Energiepass sehr kostengünstig.

1 Kommentar
  • Peters

    Guten Morgen,

    ich habe eine Frage wie ist das jetzt mit dem Energieausweiss wenn man ein Mehrfamilienhaus noch nicht gebaut ist und wird verkauft? Oder nur teilweise gebaut ist? Gibt es in dem Fall etwas vorläufiges?

    Danke und Gruß
    Peters

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