Die 7 wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung in Düsseldorf

Die Bewertung von Immobilien ist, wie Sie wahrscheinlich bereits festgestellt haben, kein leichtes Thema.

Jeder glaubt er wüsste wie es geht und am Ende entstehen so unterschiedliche Bilder einer Immobilie, dass keiner mehr weiß, was eigentlich die Wahrheit ist.

Am Ende entscheidet immer der Markt!



Unser Anliegen ist es unseren Lesern, die sich selbst mit der Bewertung Ihrer Immobilie befassen möchten, die wichtigsten Faktoren des Düsseldorfer Immobilienmarktes nahe zu bringen – orientiert an Fakten, ohne rosarote Brille.

Wenn Sie sich also für Immobilienbewertung in Düsseldorf interessieren, ist diese Zusammenfassung der wichtigsten Fakten aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht genau das richtige für Sie.

Noch Fragen?

Dann lassen Sie uns einsteigen!

Kapitel­übersicht

Kapitel 1:

Ein Überblick
über die Bewertungsverfahren

Bevor wir mit den Fakten aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht aus Düsseldorf starten, möchte ich einige Dinge festhalten.

In Deutschland gibt es drei normierte und anerkannte Verfahren zu Wertermittlung von Immobilien bzw. wie man im Fachjargon sagt von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Diese drei Verfahren sind die Verfahren der so genannten Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB. Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Darüber hinaus gibt es zahlreiche andere Verfahren, die allerdings nicht gerichtsfest sind.

Bei dem Vergleichswertverfahren werden bereits verkaufte vergleichbare Objekte gegenübergestellt und ausgewertet, um auf den Verkehrswert einer Immobilie zu kommen.

Das Sachwertverfahren wird hauptsächlich bei Einfamilienhäusern und selbstgenutzten Immobilien herangezogen.

Das Ertragswertverfahren findet dann Anwendung, wenn die Rendite eines Objektes im Vordergrund steht, wie z.B. bei Mehrfamilienhäusern.

wenn Sie mehr über die Verkehrswertermittlung erfahren wollen, sollten Sie den Artikel Den Verkehrswert einer Immobilie berechnen: Die ultimative Anleitung (2018) unbedingt lesen. unbedingt lesen.

Kapitel 2:

Grundsätzliches zum Düsseldorfer Immobilienmarkt

Möchten Sie wissen was den Düsseldorfer Immobilienmarkt ausmacht?

wir haben für Sie die wichtigsten Strukturdaten, die beliebtesten Wohnlagen und die zentralen Fakten zur Entwicklung des Düsseldorfer Immobilienmarktes in diesem Kapitel zusammengefasst.

Ist das interessant?

Dann lesen Sie sich in diesem Kapitel in die Grundlagen ein.

2.1 Die wichtigsten Strukturdaten Düsseldorfs



Die Bevölkerung in Düsseldorf wächst, somit ist auch der Wohn- und Arbeitsraum knapp!

Am 31.12.2017 zählte Düsseldorf über alle Stadtbezirke rund 639.407 Einwohner. Zum Stichtag im Jahr 2016 waren es noch knapp 4.000 Einwohner weniger.

Mit einer Flächengröße von 217,33 km² sind es heute im Durchschnitt 2.942 Einwohner je km². Damit übertrifft Düsseldorf in seiner Dichte an Einwohnern bereits Städte wie Köln und bewegt sich auf einem ähnlichen Niveau wie die Städte Stuttgart oder Frankfurt am Main.

In Düsseldorf werden 10 Stadtbezirke unterteilt:

Die Stadt Düsseldorf ist als Landeshauptstadt von NRW mit ihrer direkte Rheinlage und der ansässigen Heinrich-Heine-Universität eine sehr begehrte Metropole bei Mensch und Wirtschaft.

Die Stadt ist ausgezeichnet als Messestadt und bekannt für den internationalen Düsseldorfer Flughafen, der als 3. größter Flughafen Deutschlands gilt.

Die Wirtschaftsstruktur ist neben Messe und Flughafen geprägt von dem DAX Konzern Henkel, sowie von teilweise namenhaften Unternehmen aus der Beratungs-, Werbe- und Bekleidungsbranche.

Nicht nur durch die renommierte ansässige Kunstakademie hat Düsseldorf darüber hinaus eine hohe Dichte an Galerien und Museen.


2.2 Beliebte Wohnlagen in Düsseldorf



Dies ist die wohl am schwierigsten objektiv zu bewertende Frage unserer Leser.

Wer es gediegen, flairreich und teuer mag fühlt sich wahrscheinlich im beliebten Oberkassel auf der linken Rheinseite wohl. Der Stadtteil ist geprägt von herrschaftlichen Jugendstilbauten und schicken Stadtvillen gespickt mit netten teilweise hochpreisigen Restaurants, schicken Bars und exklusiven, individuellen Lädchen.

Wer es städtisch und jung mag fühlt sich in Düsseldorf in den rechtsrheinischen Stadtvierteln Pempelfort und Bilk zu Hause. Wobei Pempelfort das etwas hochpreisigere Pflaster und Bilk als die etwas alternativere, studentischere Wohngegend zu bewerten wäre.

Überwiegend hochwertig, grün, familiär und sehr beliebt sind die etwas außerhalb liegenden Stadtteile Benrath, Kaiserswerth und Hubbelrath.

Darüber hinaus gibt es in Düsseldorf eine Vielzahl von schönen Lagen, Plätzen und Straßen, die nicht zu den bekannten begehrten Stadtvierteln zählen.


2.3 Entwicklung des Immobilienmarktes in Düsseldorf



Wie in vielen anderen beliebten Städten Deutschlands sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren auch in Düsseldorf über sich hinaus gewachsen.

Projektentwickler fassen nahezu jedes freie Grundstück und jedes einigermaßen rentable Entwicklungsobjekt an. Beispiele hierfür sind die aufwendige Sanierung des alten Landgerichtes in der Altstadt als prominentes Luxus Domizil sowie zahlreiche Bauten z.B. am Medienhafen, in Heerdt oder in Flingern.

Durchschnittlich über alle Stadtbezirke Düsseldorfs sind die Preise bei Einfamilienhäusern von 2007 bis Ende 2017 beispielsweise um 67 % auf einen durchschnittlichen Preis von 3.974 €/m² gestiegen. Nahezu jedes Quartal war in den letzten 3 Jahren eine Preissteigerung um 1 bis 2 % zu verzeichnen.

Auch die Preise von Mietwohnungen in Düsseldorf haben sich im Durchschnitt von 2007 bis 2017 um 32 % auf durchschnittlich 9,91 €/m² gesteigert. Auch in diesem Sektor war je Quartal der letzten 3 Jahre ein Anstieg von 1 % sichtbar.

Kapitel 3:

Immobilienkäufe in Düsseldorf

In diesem Kapitel erfahren Sie alles über die im Jahr 2017 getätigten Rechtsvorgänge für Immobilien, den Umsatz und die Grundstücksflächen dieser sowie die Art der Käufer und Verkäufer.

Warum das für die Bewertung von Immobilien in Düsseldorf wichtig ist?

Der Käufer- und Verkäufermarkt von 2017 verrät einiges über das Verhalten von Käufern und Verkäufern für das Jahr 2018.

Schauen Sie es sich an!

3.1 Kauffälle 2017 in Düsseldorf


Unter dem Rechtsvorgang Kauf werden in diesem Falle die Alternativen Kaufvertrag, Kaufangebot, Tauschvertrag, planungsbedingter Kauf und Arrondierung verstanden.

Insgesamt wurden in Düsseldorf im Jahr 2017 4.941 Eigentumswechsel im Sinne des Kaufs getätigt. Das ist knapp 1 % weniger als im Vorjahr.

Davon waren 217 unbebaute Grundstücke und 1.069 bebaute Grundstücke, 3.590 Wohnungs- und Teileigentum, 50 Erbbauobjekte und 15 Paketkäufe.

In den Jahren 2010 bis 2016 war die Zahl der Eigentumswechsel auf einem vergleichbaren Niveau, leicht abfallend und einer vergleichbaren Verteilung in der Objektart:

Im Bundesland NRW fanden im Vergleich dazu insgesamt 144.440 Kauffälle statt. Wobei davon 15.470 unbebaute Grundstücke, 65.370 bebaute Grundstücke und 57.370 Wohnungs- und Teileigentums Eigentumswechsel waren.

Festzuhalten ist, dass in fast allen Regionen NRWs die Anzahl der Kauffälle für bebaute Grundstücke in 2017 im Vergleich zum Vorjahr anstieg, während sie in den Regionen Köln, Bonn und Düsseldorf rückläufig war.

Woran kann das in Düsseldorf liegen?

Die Frage ist einfach zu beantworten: Der Trend liegt immer noch im Kaufen und Halten von Immobilien. In der aktuellen Marktsituation stoßen nur wenige Eigentümer Ihre bebauten Grundstücke in Düsseldorf ab.

Unbebaute Grundstücke stiegen landesweit, bis auf die Region Münsterland, in der Anzahl der Kauffälle um 6 %. Das bedeutet die Kommunen geben Bauland frei, um den Wohn- und Wirtschaftsraum in den Städten zu erweitern. Das gilt auch für Düsseldorf.

Im Sektor Gewerbe- und Industrieimmobilien waren die Kauffälle im Jahr 2017 in den Regionen Düsseldorf, Bergisch/Märkische Städteregion und Niederrhein steigend, während sie in den anderen Regionen fielen.

Im Bereich Wohnungs- und Teileigentum stiegen die Umsätze im Jahr 2017 in ganz NRW um 6%.

Interessant ist, dass die Anzahl der Kauffälle oftmals abfällt, der Umsatz aber in fast allen Fällen gestiegen ist- In Düsseldorf sogar um 14%. Von den 63 Kauffällen mit einem Umsatz von größer 10 Mio. € überschritten 10 sogar die 50 Mio. € Grenze.



Das Wichtigste auf einen Blick

  • Es wird gekauft wo es geht
  • Bebaute Grundstücke sind knapp
  • Die Umsätze der getätigten Kauffälle steigen
  • Der Großteil der Kauffälle liegt im Bereich Wohnungs- und Teileigentum


Kapitel 4:

Markt unbebauter Grundstücke in Düsseldorf

Sie interessieren sich für den Teilmarkt unbebauter Grundstücke in Düsseldorf?

Dann sollten Sie dieses Kapitel unbedingt lesen, denn wir haben das wichtigste Wissen über diesen Teilmarkt für Sie zusammengeschrieben.

Leicht verständlich und super hilfreich um sich im Dschungel dieses Teilmarktes zu Recht zu finden.

Schauen Sie es sich an, wir haben nicht zu viel versprochen!

4.1 Inhaltliche Einordnung unbebaute Grundstücke



Als unbebaute Grundstücke bezeichnet man solche Grundstücke auf denen sich keine oder keine nutzbaren Gebäude stehen.

Die zuständige Stadt legt fest, zum Beispiel im Bebauungsplan, ob und in welcher Form unbebaute Grundstücke bebaut werden dürfen. Es wird zwischen folgenden Kategorien unterschieden:



4.2 Kauffälle unbebauter Grundstücke in Düsseldorf 2017



Die Anzahl der Kauffälle von unbebauten Grundstücken ist im Jahr 2017 um 15 % deutlich gestiegen. Besonders auffällig ist, dass der Umsatz dieser Kauffälle sich sogar um 35 % gesteigert hat.



Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke waren darin mit 69 Kauffällen und einem Umsatz von 40,34 Mill. € am stark vertreten. Die typische Kaufpreisspanne lag dabei zwischen 220 und 1.200 €/qm.

Reihenhausgrundstücke lagen mit lediglich 5 Kauffällen und 2,74 Mill. € Umsatz in einer Preisspanne von 270 bis 1400 €/qm.

Die durchschnittlich höhere Preisspanne im Vergleich zu Ein- und Zweifamilienhaus-grundstücken ist über die Lage der Reihenhausgrundstücke zu erklären.

Mehrfamilienhausgrundstücke lagen im Jahr 2017 mit 24 Kauffällen und einem Umsatz von 171,31 Mill. € bei einer Kaufpreisspanne von 350 bis 1.600 €/qm.

Gemischt genutzte Grundstücke erreichten mit 11 Kauffällen und 20,67 Mill. € Umsatz eine typische Kaufpreisspanne von 450 bis 5.000 €/qm.

Die 12 Kauffälle von Büro- und Geschäftshausgrundstücken brachten einen Umsatz von 110,25 Mill. € bei einer Preisspanne von 2.100 bis 27.500 €/qm.

Gewerbe- und Industriegrundstücke hatten bei 12 Kauffällen im Vergleich dazu einen Umsatz von 29,51 Mill. € bei einer typischen Kaufpreisspanne von 170 bis 710 €/qm.

Bauerwartungsland wies bei den im Jahr 2017 17 getätigten Kauffällen 10 bis 30 % des entsprechenden Bodenrichtwertes.

Die 9 Kauffälle im Bereich der Flächen der Land- und Forstwirtschaft lagen in einer typischen Kaufpreisspanne von 3 bis 19 €/qm.

Damit fielen im Jahr 2017 die Kaufpreisspannen bei Büro- und Geschäftshausgrundstücken am höchsten aus. Auch die Preise von gemischt genutzten Grundstücken lagen vergleichsweise hoch. Das weist darauf hin, dass diese Formen der unbebauten Grundstücke in Düsseldorf besonders attraktiv sind.

4.3 Bodenrichtwerte von Baulandgrundstücken in Düsseldorf 2017



Baulandgrundstücke lassen sich in Düsseldorf je nach Bebaubarkeit und Nutzungsart gemessen am Bodenrichtwert in unterschiedliche Lagen einteilen.

Wir unterscheiden in der nachfolgenden Darstellung zwischen hochwertigen, mittleren bis guten und einfachen Lagen.

Je Kategorie werden 2- 3 Beispiele für Stadtviertel in Düsseldorf, die Spanne der entsprechenden Bodenrichtwerte sowie, wenn vorhanden, die GFZ angegeben.

Mit GFZ ist die zulässige Geschossflächenzahl von Grundstücken gemeint. Diese beschreibt das zulässige Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche und wird folgendermaßen berechnet:

GFZ = Gesamtfläche aller Vollgeschosse in qm / Gesamtfläche des Grundstücks

Hochwertige Lagen:


Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke:


Mietwohnhausgrundstücke:



Büro- und Geschäftshausgrundstücke:



Industrie- und Gewerbegrundstücke: (Nutzung von Büro und Handel)



Stockum, Zooviertel und Niederkassel zwischen 1.100 und 2.100 €/qm

Pembelfort, Düsseltal und Oberkasselzwischen 1.900 und 2.900 €/qm GFZ: 0,8 bis 2,5

Königsallee und Schadowstraße zwischen 17.500 und 30.000 €/qm GFZ: 5,0

Flingern und Heerdt zwischen 680 und 740 €/qm 2 GFZ: 2,2


Mittlere bis gute Lagen:

Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke:


Mietwohnhausgrundstücke:



Büro- und Geschäftshausgrundstücke:



Industrie- und Gewerbegrundstücke: (Nutzung von Gewerbe mit Büro)



Wittlaer/Bockum, Stockum-Nord und Benrathzwischen 760 und 1.100 €/qm

Benrath, Derendorf, Mörsenbroich und Grafenberg zwischen 980 und 1400 €/qm GFZ: 1,2 bis 1,0

Innenstadt, Derendorf und Unterbilk zwischen 2.300 und 5.700 €/qm GFZ: 3,0 bis 3,5

Rath, Heerdt und Benrath zwischen 220 bis 390 €/qm


Einfache Lagen:

Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke:


Mietwohnhausgrundstücke:



Büro- und Geschäftshausgrundstücke:


Industrie- und Gewerbegrundstücke: (Nutzung von Industrie und Produktion)

Holthausen, Rath, Flingern und Wersten zwischen 500 und 710 €/qm

Garath, Gerresheim, Flingern-Nord, Eller und Heerdt-West zwischen 440 und 600 €/qm GFZ: 1,1 bis 1,2

Heerdt und Oberbilk zwischen 1.650 und 2.100 €/qm GFZ: 2,4 bis 3,5

Hafen und Lierenfeld bei 180 €/qm
Die aktuellen Bodenrichtwerte können Sie für Ihr Grundstück genau auf der Webseite www.boris.borisplus.nrw ablesen. Geben Sie einfach die Adresse Ihres Objektes ein und lesen Sie den Wert der über Ihrem Grundstück angezeigt wird ab.



Kapitel 5:

Markt bebauter Grundstücke in Düsseldorf

In diesem Kapitel haben wir für Sie alles Wissenswerte über den Teilmarkt von bebauten Grundstücken in Düsseldorf zusammengestellt.

Hier erfahren Sie welche Arten von bebauten Grundstücken mit welchem Umsatz im letzten Jahr verkauft wurden.

So lernen Sie alles was Sie über diesen Teilmarkt wissen sollten.

Klingt das interessant?

5.1 Inhaltliche Einordnung bebauter Grundstücke



Als bebaute Grundstücke bezeichnet man Grundstücke, die bereits bebaut sind und im Regelfall einer der folgenden Grundstückskategorie zugeordnet werden können:



5.2 Kauffälle bebauter Grundstücke in Düsseldorf 2017



Im Jahr 2017 hat sich die Zahl der Kauffälle von bebauten Grundstücken im Vergleich zum Vorjahr auf einem gleichen Niveau bewegt. Der Umsatz dieser Kauffälle hat sich hingegen um 16 % nach oben entwickelt.



Dies zeichnet kann auf den knappen Markt an bebauten Grundstücken in Düsseldorf zurückgeführt werden.

Der Umsatz steigt bei gleicher Menge! Schauen wir uns die einzelnen Kategorien an.

In Düsseldorf wurden im Jahr 2017 24 Reihenhäuser als Neubauten als Kauffälle verzeichnet. Der Gesamtumsatz lag bei 17,44 Mill. € bei einer Kaufpreisspanne von 500 bis 1.200 €/qm.

Im Vergleich dazu wurden 231 Kauffälle von Reihenhäusern als Bestandsimmobilien aufgenommen, die einen Umsatz von 113,28 Mill. € erwirtschafteten. Die typische Kaufpreisspanne lag zwischen 170 und 810 €/qm.

Bei Reihenstadthäusern wurden im Jahr 2017 lediglich 6 Kauffälle getätigt. Diese brachten einen Umsatz von 15,15 Mill. € bei einer Kaufpreisspanne von 1.500 bis 3.600 €/qm.

155 Kauffälle traten 2017 in der Kategorien Doppelhaushälften mit einem Umsatz von 94,42 Mill. € auf. Die typische Kaufpreisspanne lag hier bei 230 bis 990 €/qm in einem vergleichbaren Rahmen mit Reihenhäusern aus dem Bestand.

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Jahr 2017 157 mal bei einem Umsatz von 152,05 Mill. € gekauft. Die Spanne der Kaufpreise lag in dieser Kategorie bei 190 bis 2.000 €.

In 2017 gab es 39 Kauffälle von Dreifamilienhäusern mit einem Umsatz von 29,91 Mill. € und einer typischen Kaufpreisspanne von 350 und 1.200 €/qm.

Mietwohnhäuser mit einem gewerblichen Anteil kleiner als 20 % wurden in Düsseldorf im Jahr 2017 221 mal bei einem Umsatz von 297,83 Mill. € auf insgesamt 11,42 ha gekauft. Die typische Kaufpreisspanne lag hier bei 270 bis 2.800 €/qm.

Mietwohnhäuser mit einem gewerblichen Anteil größer als 20 % verzeichneten im Vergleich dazu nur 110 Kauffälle bei einem Umsatz von 378,16 Mill. € auf insgesamt nur 5,87 ha bei einer typischen Kaufpreisspanne von 680 bis 4.900 €/qm.

Büro- und Geschäftsgebäude brachten mit 62 Kauffällen einen Umsatz von 1200,98 Mill. € auf 21,63 ha bei einer typischen Kaufpreisspanne von 3.900 bis 41.200 €/qm.

In der Kategorie Gewerbe- und Industrieobjekte gab es im Jahr 2017 62 Kauffälle mit einem Gesamtumsatz von 51,16 Mill. € auf 12,38 ha bei einer Kaufpreisspanne von 510 bis 5.500 €/qm.

Das Wichtigste auf einen Blick:

Der größte Umsatz wurde im Jahr 2017 in der Kategorie im Bereich Büro- und Geschäftsgebäude getätigt trotz der vergleichsweise niedrigen Anzahl an Kauffällen.

Mietwohnhäuser mit einem gewerblichen Anteil größer als 20 % haben bei weniger Kauffällen einen deutlich höheren Umsatz erzielt, als solche mit weniger als 20 % gewerblichen Anteil.

Reihenstadthäuser bringen einen sehr hohen Umsatz im Vergleich zu den anderen Wohnhauskategorien und sind mit 6 Kauffällen nur spärlich auf dem Markt vertreten.

5.3 Marktrichtwerte für bebaute Grundstücke in Düsseldorf 2017



Die im nachfolgenden Text dargestellten Marktrichtwerte des örtlichen Gutachterausschusses beziehen sich auf die Wohn- und Nutzfläche von Immobilien auf einem bebauten Grundstück. Sie enthalten den Bodenwert bzw. den Miteigentumsanteil bei Wohnungs- und Teileigentum, nicht aber die Werte von Garagen, Stellplätzen und Nebengebäuden.

Unterschieden wird zwischen einfache, mittlere bis gute und hochwertige Lage. Ja Kategorie werden beispielhaft einige Stadtteile sowie die Spanne der Richtwerte angegeben.

Hochwertige Lagen:


Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke:



Mietwohnhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20%



Eigentumswohnungen

Stockum, Zooviertel und Niederkassel zwischen 6.400 und 8.900 €/qm Baujahre 1950 bis 1975

Oberkassel und Düsseltal zwischen 2.500 und 5.000 €/qm Baujahre 1905 bis 1950

Oberkassel und Altstadt zwischen 3.900 und 7.500 €/qm Baujahre 1930 bis 1950


Mittlere bis gute Lagen:

Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke:



Mietwohnhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20%



Eigentumswohnungen

Wittlaer/Bockum, Grafenberg und Unterbach zwischen 3.900 und 5.900 €/qm Baujahre 1950 bis 1975

Flingern, Benrath und Mörsenbroich zwischen 1.450 und 2.700 €/qm Baujahre 1950 bis 1995

Flingern, Benrath und Mörsenbroich zwischen 2.450 und 4.200 €/qm Baujahre 1960 bis 1980


Einfache Lagen:

Ein- und Zweifamilienhäuser:


Mietwohnhäuser mit gewerblichem Anteil unter 20%


Eigentumswohnungen

Garath, Rath und Reisholz zwischen 2.600 und 4.000 €/qm Baujahre 1925 bis 1970

Garath, Rath, Reisholz und Lierenfeld zwischen 1.250 und 1.650 €/qm Baujahre 1940 bis 1965

Garath, Rath, Reisholz und Lierenfeld zwischen 1.750 und 2.450 €/qm Baujahre 1970 bis 1980

Kapitel 6:

Markt Wohnungs- und Teileigentum in Düsseldorf

Wenn Sie sich über den Düsseldorfer Immobilienmarkt im Bereich Wohnungs- und Teileigentum informieren möchten, sollten Sie diesen Text lesen.

Wir stellen Ihnen die wichtigsten Zahlen, Daten und Fakten aus dem Grundstücksmarktbericht 2017 vor. Mit diesen Informationen haben Sie eine verlässliche Wissensbasis.

Lassen Sie uns gleich eintauchen!

6.1 Kauffälle von Wohnung- und Teileigentum in Düsseldorf 2017



In Düsseldorf gab es im Jahr 2017 3590 Kauffälle im Bereich Wohnungs- und Teileigentum mit einem Gesamtumsatz von 1192,61 Mill. €

Der Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses unterscheidet zwischen Wohnungseigentum unterschiedlicher Baujahre sowie im Erbbaurecht und verschiedene Arten von Teileigentum wie Büros, Praxen, Garagen etc.

Im Bereich Wohnungseigentum der bis 1947 erstellt wurde, wurden 286 Kauffälle mit einem Umsatz von 105,63 Mill. € verzeichnet. Die typische Kaufpreisspanne lag in dieser Kategorie zwischen 1.800 und 5.000 €/qm Wohnfläche sowie einer durchschnittlichen Wohnfläche von 94 qm.

Wohnungseigentum der zwischen 1948 bis 2007 erstellt wurde, erzielte im Jahr 2017 1858 Kauffälle. Der Gesamtumsatz lag in diesem Bereich bei 413,89 Mill. € während die entsprechende Kaufpreisspanne zwischen 1.700 und 3.800 €/qm ausfiel. Die durchschnittliche Wohnfläche betrug in dieser Kategorie 73 qm.

912 Kauffälle mit einem Umsatz von 548,49 Mill. € gab es im Jahr 2017 im Bereich Wohnungseigentum, der ab 2008 erstellt wurde. Die typische kaufpreisspanne fiel hier mit 3.500 bis 5.000 €/qm bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 106 qm aus.

Darüber hinaus gab es im Wohnungseigentum 150 registrierte Kauffälle ohne Angabe von Baujahr und Gebäudeart die einen Gesamtumsatz von 56,35 Mill. € ausmachten. Die typische Kaufpreisspanne lag in diesem Bereich bei 750 bis 8.000 €/qm.

Das Wichtigste auf einen Blick:

Die Zahl der Kauffälle ist vom Jahr 2016 auf das Jahr 2017 um 3% gefallen, während der Umsatz um 8% gestiegen ist. Dies ist nicht erstaunlich, da das Angebot von Eigentumswohnungen auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt knapper wird und die Preise steigen.

Der höchste Umsatz wurde im Durchschnitt im Bereich Neubauten, bzw. Baujahr ab 2008, getätigt. Auch hier wurden in der Kaufpreisspanne vergleichsweise die höchsten Kaufpreise bezahlt sowie die durchschnittlich je Einheit größte Wohnfläche verkauft.

Eine besonders große Spanne zwischen den Kaufpreisen taucht bei Wohnungseigentum mit Baujahr vor 1947 auf. Hier werden durchschnittlich Kaufpreise zwischen 1.800 und 5.000 € gezahlt. Dies lässt sich über die teilweise luxuriös renovierten Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit in z.B. Oberkassel im Vergleich dazu teilweise unrenovierten Mehrfamilien-häusern in B- und C-Lagen der Stadt Düsseldorf.



Im Bereich Teileigentum für Büros, Praxen und vergleichbaren gab es im Jahr 2017 99 Kauffälle mit 35,83 Mill. € Umsatz und einer typischen Kaufpreisspanne von 1.200 bis 3.800 €/qm. Die durchschnittliche Nutzfläche lag in diesem Sektor bei 150 qm.

Garagen und Stellplätze brachten bei 72 Kauffällen einen Umsatz von 2,31 Mill. € bei einer typischen Preisspanne von 6.400 bis 49.000 €/Stellplatz.

98 Kauffälle konnten nicht zugeordnet werden und wiesen einen Umsatz von 8,42 Mill. € bei einer Kaufpreisspanne von 280 bis 660 €/qm auf.

106 weitere Kauffälle lagen im Bereich Wohnungs- und Teileigentum im Erbbaurecht.

6.2 Erstverkäufe von Neubau Eigentumswohnungen in Düsseldorf 2017



Im Jahr 2017 wurden in der Kategorie einfache bis mittlere Lage zum Großteil Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von 60 bis 120 qm gekauft (150 Kauffälle). Etwa gleichwertig verhalten sich die die Kauffälle kleiner 60 qm (43 Kauffälle) und größer 120 qm (57 Kauffälle).

In der guten bis sehr guten Wohnlage lagen die Kauffälle mit der deutlichen Mehrheit (316 Kauffälle) bei Eigentumswohnungen zwischen 60 und 120 qm. Mit deutlichem Abstand schließen sich die Kauffälle für Eigentumswohnungen größer 120 qm mit 137 Kauffällen an. Wohnungen unter 60 am wurden nur 62 mal verkauft.

Die Kaufpreisspannen liegen in den gehobenen Lagen zwischen 2.254 €/qm und 10.943 €/qm Wohnfläche. Auf den Quadratmeterpreis heruntergebrochen sind die höchsten Preise im Vergleich bei den Eigentumswohnungen unter 60 qm (3.611 bis 10.943 €/qm) zu finden und die niedrigeren bei den Wohnungen über 120 qm (2.254 bis 10.516 €/qm).

In den einfachen bis mittleren Lagen liegen die Kaufpreisspannen zwischen 3.077 und 7.526 €/qm. Dabei sind die Wohnungen unter 60 qm in der Spanne der Kaufpreise am niedrigsten einzuordnen (3.077 bis 6.019 €/qm) und die mit mehr als 120 qm Wohnfläche am höchsten (3.144 bis 7.536 €/qm).


6.3 Kaufpreise von Garagen und Einstellplätzen in Düsseldorf 2017



Der Grundstücksmarktbericht Düsseldorf unterteilt die Kaufpreisstrukturen in 4 Lagebezirke: City, Citynah, Randlage und Vorort.

In der Düsseldorfer City lag die typische Kaufpreisspanne von Garagen und Einstellplätzen zwischen 21.000 und 44.000 €, während die Kaufpreisspanne Citynah mit 15.000 bis 37.000 € je Stellplatz sich in weiten Teilen überschneidet.

In der Randlage fällt der Preis auf 8.000 bis 26.000 € und ist damit in der Spanne niedriger als der bei 12.000 bis 27.000 € liegende Kaufpreis von Garagen und Einstellplätzen in den Vororten Düsseldorfs.

Kapitel 7:

Zentrale Faktoren des Immobilienmarktes in Düsseldorf

Sie interessieren sich dafür welche Faktoren bebaute und unbebaute Grundstücke in Düsseldorf beeinflussen?

In diesem Kapitel finden Sie alle Informationen die Sie zum Thema Ertragsfaktoren, Sachwertfaktoren, Baupreisindizes und Liegenschaftszinssätze wissen sollten.

Ist es das was Sie suchen?

7.1 Zentrale Faktoren für unbebaute Baulandgrundstücke in Düsseldorf 2017



Sachwertfaktoren für bebaute Grundstücke:

Der Sachwert eines bebauten Grundstück wird aus dem Wert des Grundstücks sowie aus dem Wert der baulichen Anlagen ermittelt und anschließend mit dem entsprechenden Sachwertfaktor an die Lage auf dem entsprechenden Grundstücksmarkt angepasst.

Als Normkriterien sind hierbei eine neuzeitliche Ausstattung (je nach Baujahr zwischenzeitliche Renovierung), eine mittlere Wohnlage im gesamten Stadtgebiet und eine Tiefe der Grundstücke vergleichbar mit dem entsprechenden Richtwertgrundstück.



In folgenden Fällen sind die Sachwertfaktoren entsprechend der angegebenen Kriterien anzupassen:



Liegenschaftszinssätze für bebaute Grundstücke:

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz mit dem der Verkehrswert bebauter Grundstücke durchschnittlich marktüblich verzinst wird.

Als Normkriterien der bebauten Grundstücke werden eine neuzeitliche Ausstattung und eine mittlere Wohnlage im gesamten Stadtgebiet angenommen.



Ertragsfaktoren für bebaute Grundstücke:

Der Ertragsfaktor, auch Rohertragsvervielfältiger, kann in der Kategorie bebaute Grundstücke für eine grobe Werteinschätzung genutzt werden. Er ist das Ergebnis der Division von dem Kaufpreis der Immobilie und dem jährlich erzielbaren Rohertrag.

Relevante Kriterien sind das Baujahr der Immobilie sowie die entsprechende Gebäudeart.



Baupreisindizes für bebaute Grundstücke:

Der Baupreisindex für bebaute Grundstücke wurde im Jahr 2017 für die Gebäudearten freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Renditeobjekte wie Wohn-, Büro- und Geschäftsgebäude.

Basis für die ermittelten Baupreisindizes in Düsseldorf ist das Jahr 1985 (1985=100).

Für Ein- bis Zweifamilienhäuser lag der Baupreisindex im Jahr 2017 bei 265 und konnte damit einen Anstieg von 2,8% zum Vorjahr verzeichnen.

Reihenhäuser wurden im Jahr 2017 in Düsseldorf mit einem Baupreisindex von 247 verzeichnet. Im Vergleich zum Jahr 2016 ist das ein Anstieg von 8%.

Der Baupreisindex für Renditeobjekte wurde im Jahr 2017 in Düsseldorf mit 265 beschrieben. Dies spiegelt eine positive Entwicklung von 5,3% zum Vorjahr wieder.

Der Baupreisindex wurde im Jahr 2017 in der Kategorie Wohn- und Teileigentum für die Gebäudearten Eigentumswohnungen als Vorkriegsbauten, Nachkriegsbauten und Neubauten ermittelt. Als Neubauten gelten solche Eigentumswohnungen, die nicht älter als 10 Jahre sind.

Basis für die Ermittlung der Baupreisindizes stellt das Jahr 2000 dar (2000=100).

Der Baupreisindex für Eigentumswohnungen aus der Vorkriegszeit wurde im Jahr 2017 in Düsseldorf mit 177 bestimmt. Damit wurde zum Vorjahr ein Anstieg von 6,6% festgehalten.

Eigentumswohnungen als Nachkriegsbauten wurden mit einem Baupreisindex von 181 beziffert. Daraus ergibt sich im Vergleich zum Jahr 2016 ein Anstieg von 10,5%.

Der Für Neubau Eigentumswohnungen ergab sich in Düsseldorf für das Jahr 2017 ein Baupreisindex von 213 und damit ein Anstieg von 11,1% zum Vorjahr.

*Dieser Text basiert auf den Auswertungen und Angaben des Grundstücksmarktberichtes 2017 der Landeshauptstadt Düsseldorf, erstellt von dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf.

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