Bei dem Vergleichswertverfahren werden bereits verkaufte vergleichbare Objekte gegenübergestellt und ausgewertet, um auf den Verkehrswert einer Immobilie zu kommen.

Das Sachwertverfahren wird hauptsächlich bei Einfamilienhäusern und selbstgenutzten Immobilien herangezogen und berechnet einfach gesagt den Substanzwert eines Objektes mit Grundstück.

Das Ertragswertverfahren findet dann Anwendung, wenn die Rendite eines Objektes im Vordergrund steht, wie z.B. bei Mehrfamilienhäusern.

Wenn Sie mehr über die Verkehrswertermittlung erfahren wollen, sollten Sie den Artikel Den Verkehrswert einer Immobilie berechnen: Die ultimative Anleitung (2019) unbedingt lesen.

2.1 Die wichtigsten Strukturdaten Düsseldorfs

Die Bevölkerung in Düsseldorf wächst, somit ist auch der Wohn- und Arbeitsraum knapp!

Am 31.12.2018 zählte Düsseldorf über alle Stadtbezirke rund 642.304 Einwohner. Zum Stichtag im Jahr 2017 waren es noch knapp 3.000 Einwohner weniger.

Mit einer Flächengröße von 217,33 km² sind es heute im Durchschnitt ca. 2.955 Einwohner je km². Damit übertrifft die Stadt Düsseldorf in ihrer Dichte an Einwohnern bereits Städte wie Köln und bewegt sich auf einem ähnlichen Niveau wie die Städte Stuttgart oder Frankfurt am Main.

In Düsseldorf werden 10 Stadtbezirke unterteilt:

• Stadtbezirk 1 umfasst die Stadtteile Altstadt, Carlstadt, Stadtmitte, Pempelfort, Derendorf und Golzheim.


• Stadtbezirk 2 beinhaltet die Stadtteile Flingern Süd, Flingern Nord und Düsseltal


• Stadtbezirk 3 enthält die Stadtteile Friedrichstadt, Unterbilk, Hafen, Hamm, Volmerswerth, Bilk, Oberbilk und Flehe


• Stadtbezirk 4 schließt die Stadtteile Oberkassel, Heerdt, Lörick und Niederkassel


• Zum Stadtbezirk 5 gehören die Stadtteile Stockum, Lohausen, Kaiserswerth, Wittlaer, Angermund und Kalkum


• Stadtbezirk 6 umfasst die Stadtteile Lichtenbroich, Unterrath, Rath und Mörsenbroich


• Stadtbezirk 7 beinhaltet die Stadtteile Gerresheim, Grafenberg, Ludenberg, Hubbelrath und Knittkuhl


• Sadtbezirk 8 enthält die Stadtteile Lierenfeld, Eller, Vennhausen und Unterbach


• Stadtbezirk 9 schließt die Stadtteile Wersten, Himmelgeist, Holthausen, reisholz, Benrath, urdenbach, Itter und Hassels


• Zum Stadtbezirk 10 gehören die Stadtteile Garath und Hellerhof

Die Stadt Düsseldorf ist als Landeshauptstadt von NRW mit ihrer direkte Rheinlage und der ansässigen Heinrich-Heine-Universität eine sehr begehrte Metropole bei Mensch und Wirtschaft.

Die Stadt ist ausgezeichnet als Messestadt und bekannt für den internationalen Düsseldorfer Flughafen, der als 3. größter Flughafen Deutschlands gilt.

Die Wirtschaftsstruktur ist neben Messe und Flughafen geprägt von dem DAX Konzern Henkel, sowie von teilweise namenhaften Unternehmen aus der Beratungs-, Werbe- und Bekleidungsbranche.

Nicht nur durch die renommierte ansässige Kunstakademie hat Düsseldorf darüber hinaus eine hohe Dichte an Galerien und Museen.

2.2 Beliebte Wohnlagen in Düsseldorf

Dies ist die wohl am schwierigsten objektiv zu bewertende Frage unserer Leser.

Wer es gediegen, flairreich und teuer mag fühlt sich wahrscheinlich im beliebten Oberkassel auf der linken Rheinseite wohl. Der Stadtteil ist geprägt von herrschaftlichen Jugendstilbauten und schicken Stadtvillen gespickt mit netten teilweise hochpreisigen Restaurants, schicken Bars und exklusiven, individuellen Lädchen.

Wer es städtisch und jung mag fühlt sich in Düsseldorf in den rechtsrheinischen Stadtvierteln Pempelfort und Bilk zu Hause. Wobei Pempelfort das etwas hochpreisigere Pflaster und Bilk als die etwas alternativere, studentischere Wohngegend zu bewerten wäre.

Überwiegend hochwertig, grün, familiär und sehr beliebt sind die etwas außerhalb liegenden Stadtteile Benrath, Kaiserswerth und Hubbelrath.

Darüber hinaus gibt es in Düsseldorf eine Vielzahl von schönen Lagen, Plätzen und Straßen, die nicht zu den bekannten begehrten Stadtvierteln zählen.

2.3 Entwicklung des Immobilienmarktes in Düsseldorf

Wie in vielen anderen beliebten Städten Deutschlands sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren auch in Düsseldorf über sich hinaus gewachsen.

Projektentwickler fassen nahezu jedes freie Grundstück und jedes einigermaßen rentable Entwicklungsobjekt an. Beispiele hierfür sind die aufwendige Sanierung des alten Landgerichtes in der Altstadt als prominentes Luxus Domizil sowie zahlreiche Bauten z.B. am Medienhafen, in Heerdt oder in Flingern.

Die Anzahl der Kaufverträge ist im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr um 6 % gesunken, während der Gesamtumsatz um 31 %gestiegen ist. Das weist auf eine weitere Verknappung des Marktes hin, die sich auf die Preise der Immobilien in Düsseldorf auswirkt.

Informationen zu den Teilmärkten für unbebaute und bebaute Grundstücke finden Sie in den nachfolgenden Kapiteln.

3.1 Kauffälle 2018 in Düsseldorf

Unter dem Rechtsvorgang Kauf werden in diesem Falle die Alternativen Kaufvertrag, Kaufangebot, Tauschvertrag, planungsbedingter Kauf und Arrondierung verstanden.

Insgesamt wurden in Düsseldorf im Jahr 2018 4.653 Eigentumswechsel im Sinne des Kaufs getätigt. Das sind knapp 289 (-6%) Kauffälle weniger als im Vorjahr.

Davon waren 200 unbebaute Grundstücke und 1.085 bebaute Grundstücke, 3.305 Wohnungs- und Teileigentum, 42 Erbbauobjekte und 21 Paketkäufe.

In den Jahren 2010 bis 2018 war die Zahl der Eigentumswechsel auf einem vergleichbaren Niveau, leicht abfallend und einer vergleichbaren Verteilung in der Objektart:


Interessant ist, dass die Anzahl der Kauffälle in allen Bereichen leicht abfällt, der Umsatz aber durchschnittlich um 31 % gestiegen ist. Von den 74 Kauffällen mit einem Umsatz von größer 10 Mio. € überschritten 8 Kauffälle sogar die 100 Mio. € Grenze.

4.1 Inhaltliche Einordnung unbebaute Grundstücke

Als unbebaute Grundstücke bezeichnet man solche Grundstücke auf denen sich keine oder keine nutzbaren Gebäude stehen.

Die zuständige Stadt legt fest, zum Beispiel im Bebauungsplan, ob und in welcher Form unbebaute Grundstücke bebaut werden dürfen. Es wird zwischen folgenden Kategorien unterschieden:

• Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke


• Reihenhausgrundstücke


• Mehrfamilienhausgrundstücke


• Gemischt genutzte Grundstücke


• Büro- und Geschäftshausgrundstücke


• Gewerbe- und Industriegrundstücke


• Sonstiges Bauland


• Teilflächen und sonstiges


• Rohbauland


• Bauerwartungsland


• Flächen der Land- und Forstwirtschaft

4.2 Kauffälle unbebauter Grundstücke in Düsseldorf 2018

Die Anzahl der Kauffälle von unbebauten Grundstücken ist im Jahr 2018 um 8 % gesunken. Besonders auffällig ist, dass der Umsatz dieser Kauffälle zeitgleich um 9 % gestiegen ist.

Der Preistrend zeigt in diesem Bereich weiter nach oben. Unbebauten Ein- bis Zweifamilienhausgrundstücke verzeichneten 2018 einen Preisanstieg von 10 %, unbebaute Renditegrundstücke einen Anstieg bis zu 20 % und unbebaute Gewerbe- und Industriegrundstücke um leichte 5 %.

Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke waren darin mit 50 Kauffällen und einem Umsatz von 29,68 Mio. € vertreten. Die typische Kaufpreisspanne lag dabei zwischen 280 und 1.200 €/qm.

Reihenhausgrundstücke lagen mit lediglich 7 Kauffällen und 2,26 Mio. € Umsatz in einer Preisspanne von 330 bis 1.100 €/qm.

Die durchschnittlich höhere Preisspanne im Vergleich zu Ein- und Zweifamilienhaus-grundstücken ist über die Lage der Reihenhausgrundstücke zu erklären.

Mehrfamilienhausgrundstücke lagen im Jahr 2018 mit 38 Kauffällen und einem Umsatz von 203,12 Mio. € bei einer Kaufpreisspanne von 390 bis 2.100 €/qm.

Gemischt genutzte Grundstücke erreichten mit 10 Kauffällen und 70,52 Mio. € Umsatz eine typische Kaufpreisspanne von 670 bis 2.400 €/qm.

Die 4 Kauffälle von Büro- und Geschäftshausgrundstücken brachten einen Umsatz von 70,99 Mio. € bei einer Preisspanne von 2.600 bis 35.600 €/qm.

Gewerbe- und Industriegrundstücke hatten bei 11 Kauffällen im Vergleich dazu einen Umsatz von 33,87 Mio. € bei einer typischen Kaufpreisspanne von 80 - 560 €/qm.

Damit fielen im Jahr 2018 die Kaufpreisspannen wie auch in den letzten Jahren bei Büro- und Geschäftshausgrundstücken am höchsten aus. Auch die Preise von gemischt genutzten Grundstücken lagen vergleichsweise hoch. Das weist darauf hin, dass diese Formen der unbebauten Grundstücke in Düsseldorf besonders attraktiv sind.

4.3 Bodenrichtwerte von Baulandgrundstücken in Düsseldorf 2018

Baulandgrundstücke lassen sich in Düsseldorf je nach Bebaubarkeit und Nutzungsart gemessen am Bodenrichtwert in unterschiedliche Lagen einteilen.

Wir unterscheiden in der nachfolgenden Darstellung zwischen hochwertigen, mittleren bis guten und einfachen Lagen.

Je Kategorie werden 2- 3 Beispiele für Stadtviertel in Düsseldorf, die Spanne der entsprechenden Bodenrichtwerte sowie, wenn vorhanden, die GFZ angegeben.

Mit GFZ ist die zulässige Geschossflächenzahl von Grundstücken gemeint. Diese beschreibt das zulässige Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche und wird folgendermaßen berechnet:

GFZ = Gesamtfläche aller Vollgeschosse in qm / Gesamtfläche des Grundstücks

Hochwertige Lagen:


Mittlere bis gute Lagen:



Einfache Lagen:

Die aktuellen Bodenrichtwerte können Sie für Ihr Grundstück genau auf der Webseite www.boris.borisplus.nrw ablesen. Geben Sie einfach die Adresse Ihres Objektes ein und lesen Sie den Wert der über Ihrem Grundstück angezeigt wird ab.

5.1 Inhaltliche Einordnung bebauter Grundstücke

Als bebaute Grundstücke bezeichnet man Grundstücke, die bereits bebaut sind und im Regelfall einer der folgenden Grundstückskategorie zugeordnet werden können:

• Reihenhäuser (Neubauten)


• Reihenhäuser


• Reihenstadthäuser


• Doppelhaushälften


• Freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser


• Dreifamilienhäuser


• Mietwohnhäuser mit einem gewerblichen Anteil kleiner 20%


• Mietwohnhäuser mit einem gewerblichen Anteil größer 20%


• Büro- und Geschäftsgebäude


• Gewerbe- und Industrieobjekte


• Gebäudekomplexe

5.2 Kauffälle bebauter Grundstücke in Düsseldorf 2018

Im Jahr 2018 hat sich die Zahl der Kauffälle von bebauten Grundstücken im Vergleich zum Vorjahr auf einem gleichen Niveau (+ 1 %) bewegt. Der Umsatz dieser Kauffälle hat sich hingegen um starke 41 % nach oben entwickelt.

Der Preistrend zeigte sich auch 2018 klar positiv mit einem Preisanstieg von 8,6 % für Ein- und Zweifamilienhäuser, 8,9 % für Reihenhäuser und 11,9 % für Renditeobjekte.

Auch die Kauffälle von Eigentumswohnungen sind leicht gesunken (- 8 %) während der Umsatz um knapp 9 % gestiegen ist. Durschnittlich sind im Jahr 2018 die Preise von Eigentumswohnungen zwischen 7,9 und 13,5 % gestiegen.

Diese Entwicklung kann auf den knappen Markt an bebauten Grundstücken in Düsseldorf zurückgeführt werden. Es stehen zu wenig bebaute Grundstücke zum Kauf zur Verfügung, so dass die Preise steigen.

Der Umsatz steigt bei gleicher Menge!



Schauen wir uns die einzelnen Kategorien an.

In Düsseldorf wurden im Jahr 2018 16 Reihenhäuser als Neubauten als Kauffälle verzeichnet. Der Gesamtumsatz lag bei 14,49 Mio. € bei einer Kaufpreisspanne von 600 bis 1.200 €/qm.

Im Vergleich dazu wurden 214 Kauffälle von Reihenhäusern als Bestandsimmobilien aufgenommen, die einen Umsatz von 111,74 Mio. € erwirtschafteten. Die typische Kaufpreisspanne lag zwischen 230 und 810 €/qm.

Bei Reihenstadthäusern wurden im Jahr 2018 lediglich 13 Kauffälle getätigt. Diese brachten einen Umsatz von 27,9 Mio. € bei einer Kaufpreisspanne von 880 bis 3.400 €/qm.

144 Kauffälle traten 2018 in der Kategorien Doppelhaushälften mit einem Umsatz von 99,88 Mio. € auf. Die typische Kaufpreisspanne lag hier bei 240 bis 1.000 €/qm.

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Jahr 2018 164 mal bei einem Umsatz von 151,7 Mio. € gekauft. Die Spanne der Kaufpreise lag in dieser Kategorie bei 280 bis 1.600 €/qm.

Im Jahr 2018 gab es 36 Kauffälle von Dreifamilienhäusern mit einem Umsatz von 23,91 Mio. € und einer typischen Kaufpreisspanne von 300 und 1.000 €/qm.

Mietwohnhäuser mit einem gewerblichen Anteil kleiner als 20 % wurden in Düsseldorf im Jahr 2018 242 mal bei einem Umsatz von 371,80 Mio. € auf insgesamt 12,81 ha gekauft. Die typische Kaufpreisspanne lag hier bei 310 bis 3.100 €/qm.

Mietwohnhäuser mit einem gewerblichen Anteil größer als 20 % verzeichneten im Vergleich dazu nur 103 Kauffälle bei einem Umsatz von 206,01 Mio. € auf insgesamt nur 5,62 ha bei einer typischen Kaufpreisspanne von 400 bis 4.100 €/qm.

Büro- und Geschäftsgebäude brachten mit 56 Kauffällen einen Umsatz von 1237,85 Mio. € auf 22,85 ha bei einer typischen Kaufpreisspanne von 4.400 bis 60.300 €/qm.

In der Kategorie Gewerbe- und Industrieobjekte gab es im Jahr 2018 22 Kauffälle mit einem Gesamtumsatz von 59,3 Mio. € auf 10,05 ha bei einer Kaufpreisspanne von 540 bis 6.800 €/qm.

5.3 Marktrichtwerte für bebaute Grundstücke in Düsseldorf 2018

Die im nachfolgenden Text dargestellten Marktrichtwerte des örtlichen Gutachterausschusses beziehen sich auf die Wohn- und Nutzfläche von Immobilien auf einem bebauten Grundstück. Sie enthalten den Bodenwert bzw. den Miteigentumsanteil bei Wohnungs- und Teileigentum, nicht aber die Werte von Garagen, Stellplätzen und Nebengebäuden.

Unterschieden wird zwischen einfache, mittlere bis gute und hochwertige Lage. Ja Kategorie werden beispielhaft einige Stadtteile sowie die Spanne der Richtwerte angegeben.

Hochwertige Lagen:



Mittlere bis gute Lagen:



Einfache Lagen:

6.1 Kauffälle von Wohnung- und Teileigentum in Düsseldorf 2018

In Düsseldorf gab es im Jahr 2018 3305 Kauffälle im Bereich Wohnungs- und Teileigentum mit einem Gesamtumsatz von 1088,28 Mio. €

Der Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses unterscheidet zwischen Wohnungseigentum unterschiedlicher Baujahre sowie im Erbbaurecht und verschiedene Arten von Teileigentum wie Büros, Praxen, Garagen etc.

Im Bereich Wohnungseigentum der bis 1947 erstellt wurde, wurden 373 Kauffälle mit einem Umsatz von 141,75 Mio. € verzeichnet. Die typische Kaufpreisspanne lag in dieser Kategorie zwischen 1.800 und 5.800 €/qm Wohnfläche sowie einer durchschnittlichen Wohnfläche von 88 qm.

Wohnungseigentum der zwischen 1948 und 2008 erstellt wurde, erzielte im Jahr 2018 1.954 Kauffälle. Der Gesamtumsatz lag in diesem Bereich bei 464,52 Mio. €, während die entsprechende Kaufpreisspanne zwischen 1.800 und 4.100 €/qm ausfiel. Die durchschnittliche Wohnfläche betrug in dieser Kategorie 72 qm.

599 Kauffälle mit einem Umsatz von 387,05 Mio. € gab es im Jahr 2018 im Bereich Wohnungseigentum, der ab 2009 erstellt wurde. Die typische kaufpreisspanne fiel hier mit 4.100 bis 7.600 €/qm bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 106 qm aus.

Darüber hinaus gab es im Wohnungseigentum 60 registrierte Kauffälle ohne Angabe von Baujahr und Gebäudeart die einen Gesamtumsatz von 26,54 Mio. € ausmachten. Die typische Kaufpreisspanne lag in diesem Bereich bei 570 bis 5.700 €/qm.

Das Wichtigste auf einen Blick:

Im Bereich Teileigentum für Büros, Praxen und vergleichbaren gab es im Jahr 2018 56 Kauffälle mit 12,4 Mio. € Umsatz und einer typischen Kaufpreisspanne von 620 bis 4.100 €/qm. Die durchschnittliche Nutzfläche lag in diesem Sektor bei 114 qm.

Garagen und Stellplätze brachten bei 27 Kauffällen einen Umsatz von 0,71 Mio. € bei einer typischen Preisspanne von 12.000 bis 41.000 €/Stellplatz.

145 Kauffälle konnten nicht zugeordnet werden und wiesen einen Umsatz von 26,18 Mio. € bei einer Kaufpreisspanne von 260 bis 400 €/qm auf.

91 weitere Kauffälle lagen im Bereich Wohnungs- und Teileigentum im Erbbaurecht.

6.2 Erstverkäufe von Neubau Eigentumswohnungen in Düsseldorf 2018

Im Jahr 2018 wurden in der Kategorie einfache bis mittlere Lage zum Großteil Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 60 bis 120 qm gekauft (52 Kauffälle). Im Vergleich dazu gab es 3 Kauffälle für Neubau Eigentumswohnungen kleiner 60 qm und 20 Kauffälle größer 120 qm.

In guten bis sehr guten Wohnlagen lagen die Kauffälle ebenfalls mit der deutlichen Mehrheit (211 Kauffälle) bei Eigentumswohnungen zwischen 60 und 120 qm. Mit deutlichem Abstand schließen sich die Kauffälle für Eigentumswohnungen größer 120 qm mit 94 Kauffällen an. Wohnungen unter 60 am wurden nur 67 mal verkauft.

Die Kaufpreisspannen liegen in den gehobenen Lagen zwischen 3.109 €/qm und 12.179 €/qm Wohnfläche.

In den einfachen bis mittleren Lagen liegen die Kaufpreisspannen zwischen 3.148 und 10.250 €/qm.

6.3 Kaufpreise von Garagen und Einstellplätzen in Düsseldorf 2018

Der Grundstücksmarktbericht Düsseldorf unterteilt die Kaufpreisstrukturen in 4 Lagebezirke: City, Citynah, Randlage und Vorort.

In der Düsseldorfer City lag die typische Kaufpreisspanne von Garagen und Einstellplätzen zwischen 21.000 und 40.000 €, während die Kaufpreisspanne Citynah mit 17.000 bis 34.000 € je Stellplatz sich in weiten Teilen überschneidet.

In der Randlage fällt der Preis auf 9.000 bis 21.000 € und bewegt sich auf einem vergleichbaren Niveau wie die Preisspanne für Garagen und Einstellplätze in den Vororten Düsseldorfs (11.000 bis 18.000 €).

7.1 Zentrale Faktoren für unbebaute Baulandgrundstücke in Düsseldorf 2018

Ertragsfaktoren für unbebaute Grundstücke:

Der Ertragsfaktor, oder auch Rohertragsvervielfältiger, für unbebaute Baulandgrundstücke in Düsseldorf bezieht sich ausschließlich auf Renditegrundstücke, wie Mehrfamilienhausgrundstücke und Grundstücke für Geschäftshäuser bzw. solche mit gemischter Nutzung.


In besonderen Spitzenlagen um die Königsallee können Ertragsfaktoren von bis zu 6,9 angesetzt werden.

7.2 Zentrale Faktoren für bebaute Grundstücke in Düsseldorf 2018

Sachwertfaktoren für bebaute Grundstücke:

Der Sachwert eines bebauten Grundstück wird aus dem Wert des Grundstücks sowie aus dem Wert der baulichen Anlagen ermittelt und anschließend mit dem entsprechenden Sachwertfaktor an die Lage auf dem entsprechenden Grundstücksmarkt angepasst.

Als Normkriterien sind hierbei eine neuzeitliche Ausstattung (je nach Baujahr zwischenzeitliche Renovierung), eine mittlere Wohnlage im gesamten Stadtgebiet und eine Tiefe der Grundstücke vergleichbar mit dem entsprechenden Richtwertgrundstück.



In folgenden Fällen sind die Sachwertfaktoren entsprechend der angegebenen Kriterien anzupassen:



Liegenschaftszinssätze für bebaute Grundstücke:

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz mit dem der Verkehrswert bebauter Grundstücke durchschnittlich marktüblich verzinst wird.

Als Normkriterien der bebauten Grundstücke werden eine neuzeitliche Ausstattung und eine mittlere Wohnlage mit einer Restnutzungsdauer von mindestens 25 Jahren im gesamten Stadtgebiet angenommen.



Ertragsfaktoren für bebaute Grundstücke:

Der Ertragsfaktor, auch Rohertragsvervielfältiger, kann in der Kategorie bebaute Grundstücke für eine grobe Werteinschätzung genutzt werden. Er ist das Ergebnis der Division von dem Kaufpreis der Immobilie und dem jährlich erzielbaren Rohertrag.

Relevante Kriterien sind das Baujahr der Immobilie sowie die entsprechende Gebäudeart.



*Dieser Text basiert auf den Auswertungen und Angaben des Grundstücksmarktberichtes 2018 der Landeshauptstadt Düsseldorf, erstellt von dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf.