Das ist die komplette Anleitung für die Berechnung des Verkehrswertes von Immobilien nach § 194 BauGB. Das beste daran? So führen Gutachter eine Wertermittlung durch

Den Verkehrswert einer Immobilie berechnen:

Die ultimative Anleitung (2018)

Es ist kein Geheimnis, dass die Ermittlung des Verkehrswerts eine der wichtigsten Techniken bei der seriösen Bewertung einer Immobilie ist.

Tatsache ist, dass hierzu neben der Formel zur Berechnung eine Vielzahl unterschiedlicher Informationen benötigt wird: das richtige Bewertungsverfahren muss ausgewählt werden, der Bodenwert muss ermittelt werden, die Bebaubarkeit und natürlich der Einfluss möglicher Lasten und Rechte muss festgestellt werden – und das ist nur ein Auszug.

Unterm Strich steht! Wenn du deine Immobilie richtig bewerten möchtest, ist die Verkehrswertermittlung ein Muss.

In dieser Anleitung zeige ich dir alles was du brauchst um den Verkehrswert zu berechnen.

Kapitel 1:

Was unter dem Verkehrswert zu verstehen ist

Wenn du Immobilien so objektiv wie möglich bewerten möchtest, kommst du an der Berechnung des Verkehrswerts nicht vorbei.

Die Frage ist:

Was steckt hinter dem Verkehrswert und wie unterscheidet er sich von anderen Verfahren der Wertermittlung?

Lese dieses Kapitel um es heraus zu finden.

DerVerkehrswert

Was das bedeutet:
Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, den eine Immobilie am Markt voraussichtlich erzielen wird.

Beim Verkehrswert handelt es sich in erster Linie um eine Rechengröße, bei der aktuelle Marktbedingungen und wertbeeinflussende Elemente berücksichtigt werden.

Achtung:
Streng genommen wird der Begriff Immobilie hier nur umgangssprachlich genutzt. Die Bewertung bezieht sich immer auf das bebaute oder unbebaute Grundstück. Dementsprechend handelt es sich eigentlich um eine Grundstücksbewertung.



Die gesetzliche Grundlage

Das Gesetz:
Der Verkehrswert einer Immobilie ist in § 194 des Baugesetzbuches definiert.

Was sagt das Gesetz:
Der Verkehrswert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks (umgangssprachlich einer Immobilie) wird als Preis definiert, der zu einem bestimmten Stichtag (auch Wertermittlungsstichtag genannt) „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Die 3 Bewertungsverfahren:
Bei der Verkehrswertermittlung werden verschiedene Verfahren eingesetzt, bei denen die Ergebnisse durchaus unterschiedlich ausfallen können.

In Deutschland sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren für die Verkehrswertermittlung anzuwenden. Zu den 3 Wertermittlungsverfahren später mehr.

Kapitel 2:

Wie du einfach zwischen Verkehrswert und Marktpreis unterscheidest

Bevor wir richtig in die Materie einsteigen und uns mit der Berechnung des Verkehrswertes befassen, ist es wichtig den Verkehrswert nochmal vom häufig umgangssprachlich genutzten Marktpreis zu unterscheiden.

Warum ist das wichtig?

Der Unterschied

Nicht immer werden Immobilien bzw. Grundstücke auf einem funktionsfähigen Markt gehandelt. Der Mensch entscheidet subjektiv, was ihm eine Immobilie oder ein Grundstück wert ist.

Damit kann der Marktpreis (subjektiv) über oder unter dem Verkehrswert (objektiv) liegen.

Beim Verkehrswert einer Immobilie handelt es sich zunächst einmal um einen rechnerischen Wert. Der finale Verkaufspreis, also der Marktpreis, der Immobilie kann sich sowohl unter als auch über dem objektiv ermittelten Verkehrswert befinden.

Zwei Beispiele

Wenn eine Immobilie beispielsweise lediglich im Bekannten-, Familien- oder Freundeskreis, oder bei einer Zwangsversteigerung angeboten wird, reicht der festgelegte Wert der Immobilie nicht zwangsläufig an den Verkehrswert heran. Das liegt daran, dass die Immobilie nicht auf dem üblichen Immobilienmarkt angeboten wird.

Umgekehrt kann der Marktpreis jedoch auch den Verkehrswert übersteigen, wenn beispielsweise eine erhöhte Nachfrage nach einer Immobilie vorhanden ist. Ein Beispiel hierfür ist eine Stadt, in der es zu wenige Einfamilienhäuser im Vergleich zur Nachfrage gibt.

Kapitel 3:

Welche Anlässe es für die Verkehrswert­ermittlung gibt

Dieses Kapitel hilft dir dabei zu entscheiden, ob du eine Verkehrswertermittlung vom Experten brauchst oder nicht.

Also wenn du dir nicht sicher bist, ob ein Verkehrswertgutachten sinnvoll oder notwendig ist, wird dir die folgende Checkliste helfen.

Schauen wir es uns direkt an!

Einordnung

In dieser Anleitung geht es eigentlich darum, wie der Verkehrswert eines Grundstücks bzw. einer Immobilie berechnet werden kann.

Nichts desto trotz gibt es oftmals Anlässe, bei denen ein ausformuliertes Verkehrswertgutachten vom Sachverständigen oder Gutachter benötigt wird.

Es gibt unterschiedliche Anlässe für die Berechnung des Verkehrswertes. Sie können aus Kauf- oder Verkaufsüberlegungen, Erbauseinandersetzungen, Streitigkeiten etc. entstehen.

Oftmals stellt sich dann die Frage:

Wann brauche ich überhaupt ein Verkehrswertgutachten?

Hierzu habe ich dir eine Checkliste erstellt.

Checkliste
Anlässe für Verkehrswert­gutachten

sinnvoll notwendig
An- und Verkaufsprüfung von Grundstücken, Wohn- und Teileigentum gerichtliche Auseinandersetzungen über Vermögen wie erbrechtliche oder familienrechtliche Streitigkeiten und Scheidungsverfahren
außergerichtliche Auseinandersetzungen über Vermögen wie erbrechtliche oder familienrechtliche Streitigkeiten und Scheidungsverfahren Grundlage für steuerliche Fragestellung und Zwecke, z.B. Anfechtung von Steuerbescheiden
Streitigkeiten über die Höhe von Mieten oder Grundlage für die Verhandlung von Mietpreisen Kreditvergabe, Insolvenzverfahren und Zwangsversteigerungen
Plausibilisieren vorhandener Gutachten

Kapitel 4:

Welche Informationen und Unterlagen für eine Verkehrswert­ermittlung benötigt werden

Wenn du den Verkehrswert deiner Immobilie selbst berechnen oder von einem Gutachter ermitteln lassen möchtest, benötigst du dafür einige Informationen und Dokumente.

Die Frage ist:

Welche Informationen sind notwendig und welche Unterlagen sind hilfreich?

In diesem Kapitel findest du die Antwort darauf.

Einordnung der Immobilie

Für eine sachgerechte Ermittlung des Verkehrswertes benötigst du eine Reihe von Unterlagen und Informationen um deine Immobilie richtig einzuordnen.

Doch bevor du diese zusammenstellst, ist es wichtig festzustellen, ob deine Immobilie ein Wohnungs- und Teileigentum ist.

Solltest du einen Wohnungs- und Teileigentum bewerten wollen, benötigst du andere bzw. weitere Unterlagen.


Checkliste
Unterlagen und Informationen

Unterlage/ Information Einordnung Wo bekomme ich die Information?
aktuelle Flurkarte / Lageplan notwendig Katasteramt der Stadt
aktueller Grundbuchauszug notwendig Grundbuchamt der Stadt
Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) falls vorhanden Bauakte, zuständiges Bauamt
Wohnflächenberechnung notwendig Bauakte, zuständiges Bauamt
Ermittlung des umbauten Raumes falls vorhanden Bauakte, zuständiges Bauamt
Baubeschreibung falls vorhanden Bauakte, zuständiges Bauamt
aktuelle Mietverträge zur Einsicht falls vorhanden
Energieausweis falls vorhanden
Bei Wohnungs- und Teileigentum zusätzlich notwendige Unterlagen:
Unterlage/ Information Einordnung Wo bekomme ich die Information?
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung notwendig Grundbuchamt der Stadt
aktuellste Abrechnung des WEG-Verwalters mit Angabe über die Höhe der Instandhaltungs-rücklage notwendig zuständige WEG-Verwaltung
aktueller Wirtschaftsplan notwendig zuständige WEG-Verwaltung
Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen, Informationen über geplante Sonderumlagen falls nicht in den Protokollen erwähnt notwendig zuständige WEG-Verwaltung

Fehlende Unterlagen

Als aller erstes: Keine Panik wenn dir ein Teil der Unterlagen und Informationen nicht vorliegen.

Die für eine Verkehrswertermittlung notwendigen Informationen und Unterlagen sind in den meisten Fällen schnell zusammen gestellt.

Sollten Sie dir nicht vorliegen, kannst du sie ohne großen Aufwand selbst bei den in der Checkliste genannten Stellen beschaffen oder auch von dem Sachverständigen einholen lassen.

Achtung: Lässt du den Sachverständigen deine Unterlagen organisieren, fallen dafür oftmals zusätzliche Kosten für den Aufwand an.

Kapitel 5:

Wie du das richtige Verfahren zur Verkehrswert­ermittlung auswählst

Jetzt ist es Zeit dich einen Schritt näher an die Umsetzung der Verkehrswertermittlung heran zu führen.

Ich zeige dir wie du das richtige Verfahren für die weitere Berechnung auswählst.

Das ist der erste entscheidende Schritt für die Verkehrswertermittlung.

Lass uns am besten direkt loslegen!

Die drei Verfahren der Verkehrswert­ermittlung

Zu allererst: Was sind die drei Verfahren der Verkehrswertermittlung?

Bei der Verkehrswertermittlung werden in Deutschland nach § 194 BauGB drei normierte und vor Gericht anerkannte Verfahren angewandt:

  • Das Vergleichswertverfahren,
  • das Sachwertverfahren,
  • und das Ertragswertverfahren.
§ 8 ImmoWertV regelt, welches Verfahren in welchem Fall zur Verkehrswertermittlung im Einzelfall ausgewählt wird. Hierbei geht es um die Passung zu den so genannten „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten“.

Das bedeutet, es geht darum, wie die Art der Immobilie für gewöhnlich in Deutschland und auf dem jeweiligen Markt genutzt wird.


Welches Verfahren nehme ich

Folgende Grundregel gilt dazu:

Das Vergleichswertverfahren wird immer dann genutzt, wenn der Gutachterausschuss ausreichende Immobilienverkäufe vorliegen hat, die vergleichbar mit dem zu bewertenden Objekt sind.

Bei überwiegend zur Eigennutzung nachgefragten Objekten, wie Einfamilienhäusern, wird in der Regel das Sachwertverfahren angesetzt.

Bei überwiegend zur Anlage benutzten Objekten, wie Mehrfamilienhäuser oder Büroimmobilien, wird das Ertragswertverfahren angesetzt. Also Immobilien bei denen die Rendite bzw. der Ertrag im Vordergrund steht.

Achtung! Wichtig ist dabei zu unterscheiden, dass es nicht darauf ankommt, wie du das Objekt im Moment nutzt, sondern wie es überwiegend getan wird.

Kapitel 6:

Wie du auf den richtigen Bodenwert kommst

Eine Basisgröße bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist immer der Bodenwert, oder auch der Wert deines Grundstücks ohne Bebauung.

Egal welches Verfahren du für das zu bewertende Objekt anwendest, der Bodenwert wird immer gebraucht und immer gleich berechnet.

In diesem Kapitel zeige ich dir wie es geht und was du zu beachten hast.

Los geht’s!

Die Berechnung

Die Formel zur Berechnung des Bodenwertes ist vermeintlich einfach:

Bodenwert = Grundstücksgröße * marktkonformer Bodenwert

Die Grundstücksgröße des Grundstücks ist in den Objektunterlagen, der Flurkarte oder im Grundbuch schnell gefunden.

Für die Ermittlung des marktkonformen Bodenwertes suchst du dir zunächst den Bodenrichtwert des Grundstücks raus.

In den meisten Bundesländern kann man Bodenrichtwerte online einsehen. Siehe z.B. www.boris.nrw.de, www.geoportal.hessen.de oder geoportal.bayern.de.

Hier findest du dann auch die entsprechenden relevanten Angaben zum Richtwertgrundstück.

Diese sagen dir für welchen Stichtag der Bodenrichtwert gilt, wie groß das Richtwertgrundstück ist, wie viele Vollgeschosse es hat, wie Tief das Grundstück ist, in welcher Entwicklungsstufe sich das Richtwertgrundstück befindet, welche Art der Nutzung vorgesehen ist und nach welchem Maß es bebaut werden darf.

Viele dieser Informationen findest du auch im geltenden Bebauungsplan für das Grundstück, umgangssprachlich auch B-Plan genannt.

Je nach Baubauungsplan und Richtwertgrundstück können als Maße der baulichen Nutzung die Grundflächenzahl (GRZ) und/oder die Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben sein. Diese berechnest du folgendermaßen:

Grundflächenzahl (GRZ) = überbaute Grundfläche (ÜGF) / gesamte Grundstücksfläche (GFG)

Die überbaute Grundfläche ist der Teil der Gesamtfläche, die oberhalb der Geländeoberfläche überbaut oder unterhalb der Geländeoberfläche unterbaut ist.

Geschossflächenzahl (GFZ) = Geschossfläche (GF) / gesamte Grundstücksfläche (GFG)

Die Geschossfläche umfasst alle Flächen von Vollgeschossen oder solche die auf ihre Anzahl angerechnet werden können. Nicht dazu gehören Loggien, Terrassen und Balkone.

Die Angaben des Richtwertgrundstücks vergleichst du mit deinem Grundstück. Beispielsweise so: siehe oranges Viereck



Sind alle Werte vergleichbar, kannst du im Regelfall den Bodenrichtwert je qm Grundstück als marktkonformen Bodenwert ansetzen.

Abweichungen würdigst du mit dem so genannten Umrechnungskoeffizienten, oder auch Anpassungsfaktor genannt, um auf den marktkonformen Bodenwert zu kommen. Siehe im Beispiel das blaue Rechteck.

Die Anpassungsfaktoren findest du je nach Abweichung aufgeschlüsselt im Grundstücks-marktbericht deiner Stadt.

Kapitel 7:

Wie du den Vergleichswert korrekt ermittelst

Das Vergleichswertverfahren ist das bei der Ermittlung des Verkehrswertes bevorzugt einzusetzende Verfahren.

In diesem Kapitel findest du alles was du über die Ermittlung des Vergleichswertes wissen musst.

Einfach, verständlich und auf die wesentlichen Punkte reduziert!

Grundlagen Vergleichswert­verfahren

Das Vergleichswertverfahren kann sowohl bei unbebauten als auch bei bebauten Grundstücken angewandt werden. Es ist in den §§ 15 und 16 der ImmoWertV geregelt.

Nach der ImmoWertV ist das Vergleichswertverfahren das Verfahren zur Verkehrswertermittlung, das priorisiert einzusetzen ist.

Der Grundgedanke ist simpel:

Es wird davon ausgegangen, dass eine Sache so viel Wert ist, wie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter vergleichbaren Bedingungen bereits für eine vergleichbare Sache gezahlt wurde.

Die Realität zeigt, dass nicht immer ein echtes Vergleichswertverfahren angesetzt werden kann, da es an einigen Orten in Deutschland zu wenige unmittelbar vergleichbare Datensätze aus Verkäufen gibt, die für ein Vergleichswertverfahren herangezogen werden können.

Wenn Vergleichspreise vorliegen, handelt es sich überwiegend um Wohnungen in großen Wohnanlagen, die exakt vergleichbar sind, oder Reihenhäuser einer Serie, die gleich gebaut und ähnlich ausgestattet sind.

Die Herausforderung beim Vergleichswertverfahren ist, dass ein Verkauf vergleichbarer Objekte nur dann 1 zu 1 als Vergleich herangezogen werden kann, wenn man davon ausgeht, dass der Markt sich in dem dazwischen liegenden Zeitraum nicht verändert hat. Das bedeutet die Verkäufe dürfen noch nicht allzu lange her sein.


Die Kriterien für vergleichbare Objekte

Damit ein Grundstück vergleichbar ist, müssen die folgenden Kriterien in etwa gleich zu bewerten sein:

  • Ort
  • Bevölkerungsstruktur
  • Infrastruktur
  • Lage des Grundstücks
  • Beschaffenheit des Bodens des Grundstücks
  • Baulasten des Grundstücks
  • Zuschnitt und Größe des Grundstücks
  • Himmelsausrichtung des Grundstücks
  • Bauliche Nutzung auf dem Grundstück (Art, Maß und vorgeschriebene Bauweisen)

Wenn das Grundstück bebaut ist, müssen die weiteren Kriterien vergleichbar sein:

  • Alter der baulichen Anlage
  • Art des Gebäudes
  • Größe und Flächen der baulichen Anlage
  • Zustand der baulichen Anlage
  • Ausstattung des Gebäudes
  • Grundriss des Gebäudes

Anhand der Kriterien wird deutlich wie schwer es ist ein echtes Vergleichswertverfahren anzusetzen.

Leichte Abweichungen wie z.B. die Größe einer Wohnung von 120 statt 130 qm können entsprechend verrechnet werden, da sich die grundsätzliche Bewohnbarkeit mit 10 qm bei der Größenkategorie nicht ändert.

Größere Abweichungen sind schon schwieriger zu vergleichen.


Die Ermittlung des Vergleichswertes

Wie bereits mehrfach betont, kommt Vergleichswertverfahren nur in Frage, wenn es tatsächlich eine Auswahl an vergleichbaren, kürzlich verkauften Immobilien gibt.

In dem Fall von einem Vergleichsobjekt lautet die Formel:

(Verkaufspreis des Vergleichsobjektes/ Fläche des Vergleichsobjektes) * Fläche des Bewertungsobjektes = Verkehrswert

Im Falle von zwei oder mehr Vergleichsobjekten lautet die Formel:

(((Verkaufspreis des Vergleichsobjektes 1/ Fläche des Vergleichsobjektes 1) + (Verkaufspreis des Vergleichsobjektes 2/ Fläche des Vergleichsobjektes 2) +(Verkaufspreis des Vergleichsobjektes/ Fläche des Vergleichsobjektes))/ Anzahl der Vergleichsobjekte ) * Fläche des Bewertungsobjektes = Verkehrswert



Abweichungen in anderen Bereichen als Fläche, wie z.B. Ausstattung oder Zustand des Objektes, werden über pauschale Zu- oder Abschläge gerechnet.

Wichtig ist zu beachten, dass natürlich die Aussagekraft des Vergleichswertverfahrens mit der Anzahl und Vergleichbarkeit der Objekte steigt. Ein Vergleichswert kann durchaus mit nur einem Vergleichsobjekt gerechnet werden, allerdings ist die Aussagekraft in der Regel größer wenn es mehrere sind.

Kapitel 8:

Wie du den Sachwert richtig berechnest

Wie in Kapitel 5 beschrieben wird das Sachwertverfahren vorrangig bei eigengenutzten Immobilien verwendet.

Wenn du verstehen möchtest, wie du das Sachwertverfahren für eine Immobilie anwendest, ist dieses Kapitel für dich gemacht.

Ich zeige dir Schritt für Schritt worauf es ankommt, und was und wie du rechnen musst.

Rechtliche Grundlagen des Sachwertverfahrens

Die §§ 21 bis 23 ImmoWertV beschreiben und regeln das Sachwertverfahren, also das Verfahren und die Inhalte bei der Ermittlung des Sachwertes.

Gleichzeitig gelten beim Sachwertverfahren die in den §§ 1 bis 8 ImmoWertV und den §§ 9 und 14 ImmoWertV beschriebenen allgemeinen Verfahrensgrundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien.

Diese gelten allerdings für alle drei Verfahren der Verkehrswertermittlung und nicht nur für das Sachwertverfahren.

Hier nochmal das Wichtigste:

Bei Immobilien, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht als Anlageimmobilie genutzt werden, sondern für die Selbstnutzung bestimmt sind, wird der Verkehrswert aus dem Sachwertverfahren abgeleitet.

Dies sind in erster Linie Einfamilienhäuser.

Der Sachwert kann auch als Substanzwert bezeichnet werden, weil es im Wesentlichen um den Wert der bestehenden Substanz eines Objektes geht.

Alternativ wird das Sachwertverfahren auch dafür genutzt, Ergebnisse anderer Verfahren zur Wertermittlung, z.B. das Ertragswertverfahren, zu überprüfen.


Wie funktioniert die Sachwertermittlung?

Jetzt geht es in die Materie: Zunächst beschreibe ich das Vorgehen nur zum groben Verständnis. Anschließend findest du für jeden einzelnen Berechnungsschritt eine genaue Anleitung inkl. Beispiel.

Zu allen fett markierten Wörtern findest du eine Erklärung und ggf. Berechnung oder einen Hinweis wie oder woher du die Info bekommst.

Zum allgemeinen Verständnis:

  1. Bei der Sachwertermittlung wird in einem ersten Schritt der so genannte Gebäudezeitwert des oder der Objekte eines Grundstücks ermittelt. Hierbei werden die Herstellungskosten des Gebäudes mit denen der Außenanlagen summiert und anschließend die Alterswertminderung abgezogen.

    Das bedeutet in einfachen Worten, die Kosten von einem Neubau müssen natürlich entsprechend des Alters der Immobilie heruntergerechnet werden. Denn eine Immobilie verliert über die Jahre an Wert, weil sie gebraucht bzw. abgenutzt wird.

  2. Der nächste Schritt wird als vorläufige Sachwertermittlung bezeichnet.

    Hier wird der Gebäudezeitwert aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück mit dem Bodenwert des Grundstücks summiert.

    Alle baulichen Anlagen bedeuten, alle Bauten auf dem Grundstück wie z.B. das Haus und die Garage.

  3. Gemäß § 14 und § 21 ImmoWertV ist der Sachwert an die Lage auf dem relevanten Grundstücksmarkt durch einen Marktanpassungsfaktor, auch Sachwertfaktor genannt, anzupassen.

    Dementsprechend werden im Anschluss der vorläufige Sachwert nun mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, je nach Ausfall, addiert oder subtrahiert.

  4. Das Endergebnis dieser vereinfacht dargestellten Rechnung ist der Sachwert des Gebäudes.

Das klingt vielleicht kompliziert, oder?

Keine Sorge, ist es praktisch aber nicht. Die Rechnung und das Beispiel werden dir helfen.

Hier jetzt nochmal der Rechenweg:

1. Schritt: Ermittlung Gebäudezeitwert

Die Rechnung:

+ Herstellungskosten (Bruttogrundfläche * Indexierter Kostenkennwert)
Außenanlagen (Herstellungskosten * x %)
=…
=…
Herstellungskosten inkl. Außenanlagen
Alterswertminderung (Herstellungskosten inkl. Außenanlagen * Alterswertminderung in %)
=…
=…
Zeitwert Gebäude 1

Bruttogrundfläche

In die Bruttogrundfläche sind folgende Flächen einer Immobilie mit einzurechnen:


Die rot markierten Flächen sind nicht mit in die Bruttogrundfläche einzurechnen und die grün markierten sind einzurechnen.

Weitere Informationen dazu findest du in der Sachwertrichtlinie unter § 4.1.1.4. Seite 4 unter diesem Link:
https://www.bundesanzeiger-verlag.de/fileadmin/BIV-Portal/Dokumente/PDF/Sachwertrichtlinie.pdf

Indexierten Kostenkennwert

Indexierter Kostenkennwert= Kostenkennwert * Baupreisfaktor

Kostenkennwert: Die Kostenkennwerte stehen in der Sachwertrichtlinie, Anlage 1. Hier findest du die so genannte NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010), siehe Tabelle.

Welches Haus passt?

Wenn du das Haus ausgesucht hast bewertest du es in der Standardstufe von 1 (sehr einfach) bis 5 (sehr gehoben) und nimmst den entsprechenden Wert aus der Tabelle als deinen Kostenkennwert.

In der Sachwertrichtlinie, Anlage 2, findest du einige Hinweise bzgl. der Gebäudestandards in der jeweiligen Standardstufe.

Baupreisfaktor:

Baupreisfaktor = Baupreisindex / 100

Baupreisindex:
Der Baupreisindex wird vom statistischen Bundesamt herangezogen. Du findest ihn jeweils hier: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/Indikatoren/Konjunkturindikatoren/Preise/bpr110.html

Außenanlagen:

Bei der Berechnung der Außenanlagen nimmst du je nach Gestaltung der Außenanlagen oftmals die Herstellungskosten der Immobilie von 5-10 %.

Alterswertminderung:

Alterswertminderung= 1- (Restnutzungsdauer/Gesamtnutzungsdauer)

Die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie findest du in der Sachwertrichtlinie, Anlage 3, Seite 44, unter folgendem https://www.bundesanzeiger-verlag.de/fileadmin/BIV-Portal/Dokumente/PDF/Sachwertrichtlinie.pdf

Hier auch der zentrale Ausschnitt aus der Sachwertrichtlinie:



Die entsprechende Formel zur Berechnung lautet dann folgendermaßen:

Restnutzungsdauer= Gesamtnutzungsdauer – Alter der Immobilie

In der Sachwertrichtlinie Anlage 4 findest du einige Hinweise, wie sich die Restnutzungsdauer nach bestimmten Renovierungen verlängert.

2. Schritt: Ermittlung vorläufiger Sachwert

Die Rechnung:

+ Zeitwert Gebäude 1 (z.B. Einfamilienhaus) =…
+ Zeitwert Gebäude 2 (z.B. Doppelgarage) =…
+ Zeitwert aller baulichen Anlagen Bodenwert =…
vorläufiger Sachwert


Bodenwert

Schaue dir zur Ermittlung des Bodenwertes am besten Kapitel 6 an.

3. Schritt: Ermittlung Sachwert

Die Rechnung:

+/- vorläufiger Sachwert nach Marktanpassungsfaktor (vorl. SW * MAF) besondere Objektspezifische Grundstücksmerkmale =…
Sachwert 1

Marktanpassungsfaktor:

Der Marktanpassungsfaktor, auch Sachwertfaktor genannt, wird von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Der Sachwertfaktor ist demnach im Grundstücksmarktbericht zu finden.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale::

Unter besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen, auch BOG genannt, werden wertbeeinflussende Umstände verstanden, die erheblich vom üblichen abweichen. Im Wesentlichen sind das:

  • Besondere Ertragsverhältnisse
  • Baumängel und Bauschäden
  • Wirtschaftliche überalterung
  • überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
  • Freilegungskosten
  • Bodenverunreinigungen
  • Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Zur Erläuterung dieser, siehe auch Sachwertrichtlinie § 6 ff.

Diese Merkmale eines Objektes können je nach Ausfall zu Zu- oder Abschlägen bei der Bewertung einer Immobilie führen.

In Kapitel 10 findest du die Berechnung des Sachwertes anhand eines konkreten Beispiels.

Kapitel 9:

Wie du auf den korrekten Ertragswert kommst

In Kapitel 5 habe ich dir erläutert, dass das Ertragswertverfahren genau dann verwendet wird, wenn das Erwirtschaften von Erträgen im Vordergrund der Nutzung der Immobilie im allgemeinen Geschäftsverkehr steht.

Wenn du wissen willst, wie du das Ertragswertverfahren nutzt, ist dieses Kapitel genau das richtige für dich.

Ich führe dir im Detail ganz genau vor, wie du den Ertragswert berechnest und worauf zu achten ist.

Rechtliche Grundlagen des Ertragswertverfahrens

Das Verfahren zur Ermittlung des Ertragswertes ist in den §§ 17 bis 20 ImmoWertV beschrieben und im Detail reguliert

Darüber hinaus ist das Ertragswertverfahren in den allgemeinen Verfahrensgrundsätzen für die Ermittlung des Verkehrswertes von Objekten in den §§ 1 bis 8 ImmoWertV und den §§ 9 und 14 ImmoWertV bestimmt.

Nochmal zur Abgrenzung!

Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise bei Objekten bei denen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das Erzielen von Erträgen wertbestimmend ist angewandt. Es geht also um Renditeobjekte!

Hierzu zählen beispielsweise Objekte wie Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Gewerbeimmobilien.

Alternativ wird das Ertragswertverfahren genutzt, um Ergebnisse anderer Verfahren zur Wertermittlung, z.B. das Sachwertverfahren, zu prüfen.


Wie funktioniert die Ertragswert­ermittlung?

Lass uns genauer drauf gucken!

Zunächst eine kurze qualitative Erläuterung, dann folgen die Rechnungen.

Zum allgemeinen Verständnis:

Bei der Ertragswertermittlung werden von dem Jahresrohertrag des Objektes zunächst die Bewirtschaftungskosten abgezogen. So erhält man den Reinertrag.

Von diesem wird im nächsten Schritt die Bodenwertverzinsung abgezogen, um den Gebäudeertragsanteil zu berechnen. Die Bodenwertverzinsung wird errechnet in dem der Bodenwert mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert wird.

Im darauffolgenden Schritt wird über die Multiplikation von Ertragsanteil und Rentenbarwertfaktor der Gebäudewert ermittelt.

Wird nun der Gebäudewert mit dem Bodenwert addiert, erhält man den vorläufigen Ertragswert.

Zum endgültigen Ertragswert gelangst du, wenn du die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale von dem vorläufigen Ertragswert subtrahiert bzw. im positiven Falle beide Werte summiert.


So ist es etwas theoretisch.

Schauen wir uns die Rechnung an, dann wird es übersichtlicher.

1. Schritt: Ermittlung Gebäudeertragsanteil

Die Rechnung:

Jahresrohertrag =…
Bewirtschaftungskosten =…
Reinertrag =…
Bodenwertverzinsung (Bodenwert * Liegenschaftszinssatz) =…
Gebäudeertragsanteil

Jahresrohertrag:

Der Jahresrohertrag orientiert sich zunächst an dem auf dem Markt zu erzielenden Jahresrohertrag. Das heißt, es wird nicht der tatsächlich erzielte Jahresrohertrag angesetzt sondern der marktübliche.

Du errechnest den marktüblichen Rohertrag indem du die ortsübliche Miete für die entsprechende Immobilie mal die qm vermietete Fläche rechnest und dann auf ein Jahr hochrechnest.

Jahresrohertrag = ortsübliche Miete * qm vermiete Fläche * 12 Monate

Natürlich muss auch ein so genannter underrent oder overrent des Objektes berücksichtigt werden. Das heißt, wenn weniger (underrent) Miete bezahlt wird als ortsüblich oder mehr (overrent). Ein underrent muss so lange als Abschlag mit eingerechnet werden, bis die ortsübliche Miete über Mieterhöhungen erreicht wird.

Orientierung zur marktüblichen Miete findest du in der Regel im örtlichen Grundstücksmarktbericht.

Achtung! Bitte niemals Angebotspreise z.B. von Immobilienscout als alleinige Größe annehmen.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass im Jahresrohertrag auch Mieten wie Garagenmieten mit einzurechnen sind.

Bewirtschaftungskosten:

Unter Bewirtschaftungskosten werden die folgenden Kosten verstanden:

  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Mietausfallwagnis
Die exakt für den jeweiligen Punkt anzusetzenden Kosten finden sich in der aktuellen BV. Eine Aufstellung der entsprechenden Werte findest du hier: http://www.gug-aktuell.de/Aktuelle_Daten/Bewirtschaftungskosten_ab_01_0/bewirtschaftungskosten_ab_01_01_2017.html

Wichtig ist bei der Berechnung der Bewirtschaftungskosten zu beachten, dass die jährlichen Bewirtschaftungskosten berechnet werden müssen, um diese dann vom jährlichen Rohertrag abziehen zu können.

Liegenschaftszinssatz:

Den anzusetzenden Liegenschaftszinssatz wird für die verschiedenen Objekttypen regelmäßig von zuständigen Gutachterausschuss berechnet. Du findest den Liegenschaftszins demnach im Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses.

Zu beachten ist hierbei, dass der angesetzte Liegenschaftszinssatz den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen kann, so dass das Ansetzen des richtigen Liegenschaftszinssatzes eines der wichtigsten Kriterien ist.

2. Schritt: Ermittlung vorläufiger Ertragswert

Die Rechnung:

Gebäudewert (Ertragsanteil * Rentenbarwertfaktor) =…
+ Bodenwert =…
vorläufiger Ertragswert

Rentenbarwertfaktor

Der Rentenbarwertfaktor berechnet sich aus Liegenschaftszinssatz (i) und der festgelegten Restnutzungsdauer (n) mit der folgenden Formel:

(1 + i) hoch n – 1 / i * (1 + i) hoch n

Den Liegenschaftszins bekommst du wie in Schritt 1 dargestellt aus dem Grundstücksmarktbericht.

Für die Berechnung der Restnutzungsdauer benötigst du die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie und das Alter der Immobilie.

Die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie findest du in der Sachwertrichtlinie, Anlage 3. Siehe unter dem folgenden Link Anlage 3, Seite 44: https://www.bundesanzeiger-verlag.de/fileadmin/BIV-Portal/Dokumente/PDF/Sachwertrichtlinie.pdf

Hier der Ausschnitt:


Die Formel lautet dann folgendermaßen:
Restnutzungsdauer= Gesamtnutzungsdauer – Alter der Immobilie

In der Sachwertrichtlinie Anlage 4 (ab Seite 45) findest du darüber hinaus einige Hinweise, wie sich die Restnutzungsdauer nach bestimmten Renovierungen verlängert.

Bodenwert

Zur sachgerechten Ermittlung des Bodenwertes siehe bitte Kapitel 6.

3. Schritt: Ermittlung Ertragswert

Die Rechnung:

+ vorläufiger Ertragswert =…
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale =…
Ertragswert

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden wertbeeinflussende Umstände bezeichnet, die vom üblichen in besonderem Maße abweichen. Dazu gehören:

  • Besondere Ertragsverhältnisse
  • Baumängel und Bauschäden
  • Wirtschaftliche überalterung
  • überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
  • Freilegungskosten
  • Bodenverunreinigungen
  • Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
Genauere Informationen dazu findest du in der Sachwertrichtlinie § 6 ff. Seite 9 auf unter folgendem Link: https://www.bundesanzeiger-verlag.de/fileadmin/BIV-Portal/Dokumente/PDF/Sachwertrichtlinie.pdf

Diese Merkmale eines Objektes können wenn sie positiv oder negativ ausfallen zu Zu- oder Abschlägen in der Bewertung führen.

Im nächsten Kapitel findest du ein Beispiel zur Berechnung des Ertragswertes.

Kapitel 10:

Case Studies

In diesem Kapitel findest du zwei Rechenbeispiele mit konkreten Zahlen aus der Praxis einmal für das Sachwertverfahren und einmal für das Ertragswertverfahren.

Die Beispiele sollen dir helfen die Zahlen richtig in die Formeln einzusetzen bzw. die korrekten Zahlen und Formeln an der richtigen Stelle auszuwählen.

Wenn du Fragen hast, kannst zu deiner Bewertung oder den Case Studies hast, kannst du diese jederzeit in den unten stehenden Kommentarfeldern stellen.

Bist du bereit für das Projekt?

Case Study zum Sachwertverfahren

Basisdaten:

  • Bewertungsobjekt:
  • Reihenhaus
  • Grundstückszuschnitt:
  • etwa rechteckig
  • Größe Gebäude- und Freifläche:
  • 350 qm (gemäß Grundbuchauszug)
  • Denkmalschutz:
  • kein
  • Altlasten:
  • kein Verdacht
  • Baulaste:
  • keine eingetragen
  • Bauliche Anlagen:
  • genehmigt
  • Baujahr:
  • 1956
  • Konstruktionsart:
  • massive Bauweise
  • Unterkellerung:
  • voll unterkellert
  • Geschlossanzahl:
  • II
  • Anzahl Wohneinheiten:
  • I
  • Bruttogrundfläche:
  • 160 qm
  • Geschossfläche:
  • 110 qm
  • Bodenrichtwert:
  • 250 €/qm (gemäß Gutachterausschuss)

    Wertermittlung:

    1. Ermittlung des Bodenwertes:

    Der Bodenwert wird mit 87.500,00 € festgestellt.

    2. Sachwertermittlung

    • Herstellungskosten der baulichen Anlagen:


    • Der Kostenkennwert beträgt 632,35 €/qm

    • Baujahr / Modernisierung / Nutzungsdauer:
    • Jahr der Bewertung: 2018
      Baujahr: 1956
      Bewertungsrelevantes Baujahr: 1968
      Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
      Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 30 Jahre


    • Berechnung des Sachwertes:
    • Bruttogrundfläche: 160 qm
      Kostenkennwert: 632,35 €/qm
      Baupreisindex: 1,18
      Marktanpassungsfaktor: 1,0550


      Indexierter Kostenkennwert:    (Kostenkennwert * Baupreisindex)     746,17 €/m²

      Herstellungskosten     (Bruttogrundfläche * index. Kostenkennwert)

      zzgl. Außenanlagen     (pauschal 7,5 %)
      119.387,20 €

      8.954,04 €
      Herstellungskosten inkl. Außenanlagen
      abzgl. Alterswertminderung (128.341,24 * 62,5 %)
      128.341,24 €

      80.213,28 €
      Zeitwert Reihenhaus

      Zeitwert Reihenhaus rund
      48.127,96 €

      48.128,00 €
      Zeitwert Reihenhaus

      zzgl. Bodenwert rund
      48.128,00 €
      87.500,00 €
      Vorläufiger Sachwert 135.627,96 €
      Marktangepasster vorläufiger Sachwert
      (135.627,96 *1,0550)

      abzgl/zzgl. Besondere objektspezifische
      Grundstücksmerkmale
      143.087,50 €

      0,00 €
      Sachwert des Bewertungsobjektes 143.087,50 €

      Der Sachwert des Bewertungsobjektes wird mit rund 145.000,00 festgestellt.


    Case Study Ertragswertverfahren



    Basisdaten:

  • Bewertungsobjekt:
  • Mehrfamilienhaus
  • Bewertungsobjekt:
  • Mehrfamilienhaus
  • Grundstückszuschnitt:
  • ca. rechteckig
  • Erschließung:
  • voll erschlossen
  • Altlasten:
  • kein konkreter Verdacht
  • Baulasten:
  • keine Baulasten eingetragen
  • Denkmalschutz:
  • kein Denkmalschutz
  • Baujahr:
  • 1953
  • Unterkellerung:
  • vollständig unterkellert
  • Geschossanzahl:
  • IV + Dachgeschoss
  • Anzahl Wohneinheiten:
  • 10
  • Grundstücksgröße:
  • 500 qm
  • Wohnfläche:
  • 550 qm
  • Geschossfläche:
  • 700 qm

    Wertermittlung:

    1. Ermittlung des Bodenwertes:

    Der Bodenwert wird mit 499.500,00 € festgestellt.

    2. Ertragswertermittlung

    • Marktüblicher Rohertrag:


    • Gebäudemieten: (550 qm Wohnfläche * 9,50 €/qm Miete) 5.225,00 €/mtl.
      62,700,00 €/p.a.
      Marktüblicher Rohertrag: (550 qm * 9,50 €/qm) 5.225,00 €/mtl.
      62.700,00 €/p.a.
    • Bewirtschaftungskosten

    • Verwaltungskosten Einheiten €/Einheit €/Jahr
      Wohneinheiten 10,00 260,00 2600,00
      Verwaltungskosten insgesamt 2.600,00


      Instandhaltungskosten m² Wohnfl. €/m² €/Jahr
      Wohnfläche in m² 550,00 14,00 7.700,00
      Instandhaltungskosten insgesamt 7.700,00


      Mietausfallwagnis RoE in € Wohnfl. % v. RoE €/Jahr
      Mietausfallwagnis 62.700 2,00 1.254,00
      Mietausfallwagnis insgesamt 1.254,00


      Zusammenfsg. Bew.-Ko. €/Jahr
      Verwaltungskosten 2.600,00
      Instandhaltungskosten 7.700,00
      Mietausfallwagnis 1.254,00
      Bewirtschaftungskosten insgesamt 11.554,00

    • Ertragswertberechnung:

    • Jahresrohertrag

      abzgl. Bewirtschaftungskosten
      62.700,00 €

      11.554,00 €
      Jahresreinertrag

      abzgl. Bodenwertverzinsung
      (499.500 € Bodenwert * 3,5 % Liegenschaftszinssatz)
      51.146,00 €

      17.482,50 €
      Gebäudeertragsanteil p.a. 33.663,50 €
      Gebäudewert (33.663,50 € Ertragsanteil * 18,3920 Rentenbarwertfaktor)

      zzgl. Bodenwert
      619.139,09 €

      499.500,00 €
      Vorläufiger Ertragswert

      abzgl./zzgl. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
      1.118.639,09 €

      0,00 €
      Ertragswert

      Ertragswert rund
      1.118.639,09 €

      1.120.000,00 €

      Der Ertragswert des Bewertungsobjektes wird mit rund 1.120.000,00 € festgestellt.

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