Mietaufhebungsvertrag

 

Egal, ob der Mietaufhebungsvertrag vom Mieter oder Vermieter vorgeschlagen wird – damit alle Parteien davon profitieren und niemand übergangen wird, gibt es einiges zu beachten. In diesem Artikel stelle ich die Besonderheiten eines Mietaufhebungsvertrags vor und zeige dir, wie dieser gestaltet werden sollte.

Gründe für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses

Wenn Mieter oder Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag schließen möchten, spielen meistens folgende Gründe eine Rolle:

1. Der Mieter hat eine neue Wohnung gefunden

Ein Mietaufhebungsvertrag bietet sich an, wenn der Mieter kurzfristig in eine andere Stadt ziehen muss und seine alte Mietwohnung nicht bis zum Ende der Kündigungsfrist weiter bezahlen kann/möchte. In diesem Fall ist der Vertrag oft an das Finden eines Nachmieters bzw. die Zahlung einer Abfindung gebunden. Oder der Mieter zieht vorzeitig aus, entrichtet die Miete jedoch weiter. So muss er zur Wohnungsübergabe nicht noch einmal persönlich erscheinen.

2. Der Vermieter meldet Eigenbedarf an

Falls der Vermieter die Immobilie für sich selbst oder Angehörige benötigt, kann er Eigenbedarf anmelden. Dies ist jedoch nicht immer möglich. Härtefälle wie Krankheit, Schwangerschaft oder mangelnde finanzielle Mittel des Mieters können das Anmelden von Eigenbedarf unmöglich machen. Auch gelten gesetzliche Kündigungsfristen von 3 bis 9 Monaten. Mit einer Mietaufhebungsvereinbarung lassen sich diese Hinderungsgründe und Fristen umgehen – wenn der Mieter sein Einverständnis gibt.

3. Der Mieter plant den Verkauf der Immobilie

Nehmen wir an, der Vermieter möchte seine Wohnung verkaufen. Da sich ohne Mieter im Durchschnitt ein höherer Erlös erzielen lässt, macht er dem Mieter ein Angebot: Auszug gegen Geldzahlung. Dieses Angebot und seine Konditionen werden im Mietaufhebungsvertrag festgeschrieben. Übrigens sind nicht nur finanzielle Anreize möglich: Beispielsweise könnte der Vermieter auch darauf verzichten, im Mietvertrag festgeschriebene Renovierungsarbeiten des Mieters einzufordern.

4. Die Mieter trennen sich

Wenn mehrere Mieter den Mietvertrag unterschrieben haben, können diese Personen die Wohnung nur gemeinsam kündigen. Das führt zu einem Problem, wenn nur eine Person ausziehen möchte – etwa aufgrund einer Trennung. In diesem Fall kann der Auszug auch per Mietaufhebungsvertrag geregelt werden.

5. Ein Zeitmietvertrag soll aufgelöst werden

Auch wenn die meisten Mietverträge in Deutschland auf unbefristete Zeit geschlossen werden, gibt es die Möglichkeit, eine Mindest-Mietdauer festzulegen. Eine Kündigung vor Ablauf dieser Frist ist nicht vorgesehen. Mit einem Mietaufhebungsvertrag lässt sich die Frist jedoch umgehen.

6. Das Mietverhältnis wird nach dem Tod des Mieters beendet

Sollte ein Mieter versterben, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Stattdessen geht es auf verbleibende Mieter oder die Angehörigen über. Möchten diese die Wohnung nicht beziehen, können sie die Möglichkeit des Mietaufhebungsvertrages nutzen.

Wichtige Angaben im Mietaufhebungsvertrag

Ein Mietaufhebungsvertrag ist formlos wirksam. Das heißt, er kann auch mündlich oder per E-Mail geschlossen werden. Dennoch empfiehlt sich im Interesse der Klarheit – und um spätere Streitigkeiten zu vermeiden – die Schriftform. Folgende Klauseln sollten Vermieter und Mieter unbedingt aufnehmen:

·        Name des Vermieters und aller Mieter

·        Adresse und genaue Bezeichnung der Wohnung

·        Ende des Mietverhältnisses: Datum des vereinbarten Auszugs

·        Regelungen über die Nebenkosten-Abrechnung

Auch die gegenseitigen Ansprüche der Vertragspartner sollten im Mietaufhebungsvertrag geregelt sein:

·        falls vorhanden: zu zahlende Entschädigung an den Mieter oder Vermieter

·        evtl. Nachmieter-Klausel

·        Hinweis auf das Widerrufsrecht des Mieters – bzw. das Fehlen desselben (siehe unten)

·        Schönheitsreparaturen: Welche Arbeiten sind vom Mieter vor dem Auszug zu erledigen?

·        Werden vom Mieter eingebrachte Einbaugegenstände übernommen – etwa gegen eine Zahlung?

·        Wie und wann erfolgt die Rückzahlung der Kaution an den Mieter?

·        Ort, Datum und Unterschrift

Natürlich kann im Mietaufhebungsvertrag auch auf Klauseln verwiesen werden, die bereit im Mietvertrag vereinbart wurden. Diese müssen dann nicht noch einmal ausformuliert werden.

Allerdings ist es wichtig zu wissen: Sobald Mieter und Vermieter den Mietaufhebungsvertrag unterschrieben haben, hat dieser Vorrang – etwa, wenn er vom Mietvertrag abweichende Bestimmungen enthält.

Mietaufhebungsvertrag – die Suche nach dem Nachmieter

Möchte ein Mieter sein Mietverhältnis vorzeitig kündigen, ist das für den Vermieter mit finanziellen Einbußen verbunden. Schließlich steht die Immobilie dann eine Zeit lang leer, während Betriebs- und Instandhaltungskosten weiterhin gezahlt werden müssen.

Aus diesem Grund bieten viele Mieter an, einen Nachmieter zu suchen. Dies wird entweder als Klausel im Mietaufhebungsvertrag festgeschrieben oder mündlich vereinbart, sofern die Regelung nicht schon Bestandteil des Mietvertrages ist.

Doch Vorsicht: Zwar kann der Vermieter einer frühzeitigen Beendigung des Mietvertrages zustimmen, wenn ein Nachmieter vorhanden ist. Wie bindend dieses Angebot jedoch ist, hängt von der Interpretation ab:

So könnte man die Zustimmung so auslegen, dass der Vermieter lediglich erwägt, auf die Einhaltung der Kündigungsfrist zu verzichten. Nach einer anderen Interpretation stellt die Mitteilung des Vermieters einen bindenden Mietaufhebungsvertrag dar. Heißt: Sobald ein neuer Interessent die Immobilie zu denselben Konditionen mieten möchte, darf der alte Mieter das Mietverhältnis beenden.

Gerichte und Juristen, die sich mit Mietrecht beschäftigen, tendieren eher zur zweiten Interpretation. Zwar kann der Vermieter den Nachmieter im Fall der Unzumutbarkeit ablehnen, und auch mangelnde finanzielle Mittel können ein Hinderungsgrund sein. Persönliche Antipathie oder Befürchtungen – etwa bei Mietern mit Kindern – genügen jedoch nicht. Stattdessen muss der Vermieter gut begründen, warum der Nachmieter ungeeignet ist.

Wichtige Klauseln im Mietaufhebungsvertrag

Folgende Klauseln sollten zum Schutz von Mieter und Vermieter unbedingt Inhalt des Aufhebungsvertrags sein:

Widerspruch gegen die weitere Nutzung

Wichtig für Vermieter ist folgende Klausel: „§ 545 BGB kommt nicht zur Anwendung“. Dieser Paragraf sieht nämlich eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit nicht auszieht. In diesem Fall müsste der Vermieter innerhalb von 2 Wochen Widerspruch gegen den Fortgebrauch einlegen. Mit der Klausel entfällt diese Pflicht zum Widerspruch.

Nutzungsentschädigung

Im Sinne des Vermieters kann der Mietaufhebungsvertrag eine Klausel über die Nutzungsentschädigung bei verspätetem Auszug beinhalten. So könnten beide Parteien vereinbaren, dass der Mieter pro Tag über dem Auszugstermin einen bestimmten Betrag an den Vermieter zahlen muss.

Nebenkosten

Auch, wenn ein Aufhebungsvertrag geschlossen wurde, müssen Vermieter die Nebenkosten korrekt abrechnen. Idealerweise findet sich dazu eine Klausel im Vertrag, bis wann das geschieht. Außerdem sollte geregelt werden, in welchem Zeitraum Nachzahlungen durch den Mieter oder Vermieter zu leisten sind.

Widerrufsrecht beim Mietaufhebungsvertrag

Normalerweise haben Mieter, die einen Mietaufhebungsvertrag unterzeichnen, kein Widerrufsrecht. Eine entsprechende Klausel mit Bezug auf die Unwirksamkeit von § 574 BGB wird in vielen Mietaufhebungsverträgen festgehalten.

Doch Achtung: Unter folgenden Umständen kann ein Mietaufhebungsvertrag als Haustürgeschäft nach § 312b BGB eingestuft werden:

·        Der Vermieter sucht den Mieter unaufgefordert in seiner Wohnung auf.

·        Der Mieter fühlt sich vom Vermieter überrumpelt und zur Unterschrift gedrängt.

·        Der Vermieter geht geschäftlich vor – etwa, weil er regelmäßig Wohnungen vermietet oder seinen Makler/Verwalter mit dem Mietaufhebungsvertrag betraut.

Sind diese Kriterien erfüllt, steht dem Mieter ein zweiwöchiges Recht auf Widerruf zu. Heißt konkret: Er kann den unterzeichneten Vertrag in dieser Zeit wieder aufheben.

Auch muss der Vermieter den Mieter schriftlich über sein Widerrufsrecht belehren. Geschieht das erst nachträglich, beginnt die Frist ab diesem Zeitpunkt. Das Widerrufsrecht erlischt spätestens nach einem Jahr und zwei Wochen.