Mietausfallwagnis – alle Informationen für Vermieter

Unter dem Mietausfallwagnis versteht man die Gefahr, dass die Miete für längere Zeit ausbleibt.
 
Das Mietausfallwagnis gehört somit zu den Risiken, die Vermieter im Blick behalten sollten.
 
Wie sich das Mietausfallwagnis berechnen lässt, warum dies sinnvoll ist und welche Form der Risikominimierung es gibt, erfahren Sie in diesem Artikel.
Mietausfallwagnis

Mietausfallwagnis – Definition und Hintergrund

Per Definition nach deutschem Mietrecht handelt es sich beim Mietausfallwagnis um das

“Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten, Vergütungen und Zuschlägen oder durch Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht.”

(Zweites Wohnungsbaugesetz, § 29)

Aus dieser Definition werden bereits mehrere Gründe für den Mietausfall deutlich, etwa:

Ausbleibende Zahlungen der Mieter

Wenn ein Mieter den monatlichen Mietzins nicht mehr aufbringen kann, kommen viele Ursachen infrage: etwa der Verlust des Arbeitsplatzes, anderweitige finanzielle Verpflichtungen, Verschuldung etc. Im Zuge der Corona-Krise und ihrer wirtschaftlichen Folgen dürften diese Ursachen noch zunehmen.

Natürlich kann es auch sein, dass ein Mieter den Mietzins zwar aufbringen kann, aber sich dagegen verwehrt. Dann spricht man von sog. Mietnomaden. Auch Mietstreiks stellen eine solche Verweigerung der Zahlung dar – wie etwa 1919 und 1932 in Berlin. In organisierter Form sind sie heute jedoch unüblich.

Unter das Mietausfallwagnis fällt auch das Risiko, dass der Mieter erfolgreich eine Mietminderung bewirkt: etwa aufgrund von Mängeln an der vermieteten Wohnung.

Rechtliche Kosten

Beim Mietausfallwagnis ist nicht nur das Wegfallen der Mieteinnahmen wichtig. Relevant sind auch alle Kosten, die Sie tragen müssen, um die Zahlungen einzufordern oder den finanziellen Verlust zu minimieren, etwa:

  • Verfahrenskosten
  • Vollstreckungskosten
  • Kosten für Rechtsverfolgung, Räumung und Aufhebung des Mietverhältnisses.

Leerstand

Nicht immer ergibt sich das Mietausfallwagnis aus einem Versäumnis des Mieters. Auch wenn eine Immobilie bis zur erneuten Vermietung längere Zeit leer steht, kommt es zu Mietausfällen. Schließlich bleiben Zahlungen aus, während die laufenden Kosten für die Immobilie gleich bleiben.

Mietausfallwagnis – die Faktoren

In der Regel richtet sich das Risiko des Mietausfalls nach folgenden Faktoren:

  • Je weniger Immobilien zur Vermietung genutzt werden, desto höher ist das Mietausfallwagnis.
  • Je wenige Parteien (Ankermieter) die Gesamtmiete aufbringen, desto höher ist die Gefahr des Mietausfalls:

Außerdem erhöht sich das Mietausfallwagnis, wenn

  • die Miete für die Immobilie/Wohnung vergleichsweise hoch ist
  • die Immobilie/Wohnung sich in einer ungünstigen Lage befindet
  • die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie/Wohnung stark eingeschränkt sind und sich die Chance auf Leerstand erhöht.
  • eine ungünstige Mieterstruktur vorhanden ist: etwa hohe Fluktuation und geringe Zahlungswilligkeit.

Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?

Das Mietausfallwagnis ist von zahlreichen Umständen und Faktoren abhängig. Trotzdem haben Experten eine durchschnittliche Höhe des Risikos ermittelt. Damit lässt sich der wahrscheinliche Mietausfall berechnen.

Das Risiko wird als prozentualer Anteil der Bruttomieteinnahmen angegeben. Brutto darum, weil die Nebenkosten in den meisten Fällen auch nicht mehr gezahlt werden, wenn die Mieteinnahmen ausbleiben.

Die Formel für das Mietausfallwagnis

 

In der Regel gelten für das Mietausfallwagnis folgende Richtwerte:

  • Bei Wohnimmobilien: 2 % der Jahresbruttomiete
  • bei Gewerbeimmobilien: 4–5 % der Jahresbruttomiete.

 

Dieser Prozentwert lässt sich auch in Monaten angeben: Beispielsweise bedeutet ein Wert von 2 %, dass die Miete in einem von 50 Monaten nicht gezahlt wird bzw. Leerstand herrscht.

Warum sollte man das Mietausfallwagnis berechnen?

Es gibt mehrere Gründe, den potenziellen Mietausfall zu berechnen – nicht nur für Vermieter:

Bewirtschaftungskosten

Das Mietausfallwagnis gehört zu den Bewirtschaftungskosten, da Mieteinnahmen verloren gehen und sich der Reinertrag verringert. Das Risiko wird ebenso bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung einkalkuliert wie

  • Abschreibungen
  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten

Das Mietausfallwagnis wird als Prozentsatz der Bruttomiete auf diese Kosten addiert. Anschließend lässt sich der zu erzielende Reinertrag mit folgender Formel berechnen:

Mieterlös – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag

Ein Beispiel: Beträgt die Bruttomiete einer Wohnung/Immobilie 10.000 Euro im Jahr und das Mietausfallwagnis 5 %, ergibt das einen durchschnittlichen Mietverlust von 500 Euro. Dieser Verlust wird von der geplanten jährlichen Rendite abgezogen.

Die Ertragswertberechnung ist besonders vor dem Kauf einer Immobilie wichtig und gibt Aufschluss darüber, wie wirtschaftlich die Kaufentscheidung ist. Ist das Risiko des Mietausfalls hoch, kann es sich empfehlen, entsprechende Rücklagen zu schaffen, falls die Miete einmal ausbleibt.

Finanzierung von Immobilien

Auch für Banken, die ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie gewähren, ist das Mietausfallwagnis ein wichtiges Kriterium. Schließlich können Mietausfälle dafür sorgen, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.

Die Bank möchte sicherstellen, dass die Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten gedeckt werden. Sie ermittelt also ebenfalls den Ertragswert der Immobilie unter Berücksichtigung des Mietausfallwagnisses.

Verkauf von Immobilien

Potenzielle Mietausfälle wirken sich auf den Verkehrswert der Wohnung/Immobilie aus: also darauf, wie viel das Objekt aktuell auf dem Markt wert ist. Wer seine vermietete Immobilie verkaufen will, sollte daher das Mietausfallwagnis kalkulieren, um einen angemessenen Verkaufspreis zu bestimmen.

Viele Käufer werden durch ein hohes Mietausfallwagnis abgeschreckt. Darum kann es sich empfehlen, solche Einheiten vor Verkauf zu vermieten. Fällt das Wagnis dagegen gering aus, ist der Verkauf im freien Zustand die bessere Wahl. Der neue Eigentümer kann dann selbst entscheiden, ob er das Objekt vermieten oder anderweitig nutzen möchte.

Wer zahlt Mietausfallwagnis?

 

Bei dieser Frage muss man zwischen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien unterscheiden.

Nach BewG § 187 gehört das Mietausfallwagnis zu den Bewirtschaftungskosten, die bei gewerblichen Immobilien auf den Mieter umgewälzt werden können. Wenn an Gewerbetreibende vermietet wird, darf das Mietausfallwagnis also in der Betriebskostenabrechnung vorkommen.

Bei Wohnimmobilien ist dies nicht erlaubt. Natürlich können Vermieter den einkalkulierten Mietausfall auf die Kaltmiete aufschlagen. Die Abrechnung über die Betriebskosten ist jedoch unzulässig. Eine Ausnahme stellt das Umlageausfallwagnis im sozialen Wohnungsbau dar.

Was ist ein Umlageausfallwagnis?

Anders als auf dem freien Wohnungsmarkt darf das Mietausfallwagnis auf die Miete von Sozialwohnungen addiert werden. Dabei liegt die Obergrenze bei 2 % des jährlichen Mietzinses, und die Miete darf die Kosten für laufende Aufwendungen nicht übersteigen (Kostenmiete).

Ferner gilt folgende Regel: Wird das Risiko bereits anderweitig minimiert, etwa durch eine Bürgschaft, ist die Beteiligung des Mieters am Mietausfallrisiko nicht mehr zulässig.

Schutz vor Mietausfallwagnis

 

Kein Vermieter möchte aufgrund säumiger Mieter auf Einnahmen verzichten. Zum Glück gibt es mehrere Möglichkeiten, sich vor diesem Risiko zu schützen:

Kaution

Ein Teil des Risikos wird durch die Kaution beim Einzug abgedeckt. Diese darf nach Ende des Mietvertrags in Höhe der nicht geleisteten Zahlungen einbehalten werden. Zu beachten ist jedoch die Ausnahmeregelung im sozialen Wohnungsbau: Dort ist die Verwendung der Kaution zur Begleichung von Mietschulden nicht zulässig.

Mietausfallversicherung

Eine Mietausfallversicherung soll den finanziellen Schaden durch nicht erhaltene Mieteinnahmen ausgleichen.

Wann zahlt eine Mietausfallversicherung?

Mietausfallversicherungen ersetzen den finanziellen Verlust, der entsteht, wenn der Mietzins nicht gezahlt wird. Manche Policen begleichen auch durch Mieter entstandene Sachschäden. Jedoch greifen die meisten Mietverlustversicherungen erst, wenn die Rückstände auf dem Rechtsweg nicht eingetrieben werden konnten.

Auch verlangt die Versicherung üblicherweise Auskunft über die Bonität des Mieters vor Vertragsabschluss. Hierbei muss der Vermieter den Datenschutz beachten, bevor er persönliche Angaben des Mieters weitergibt.

Bei Leerstand zahlt die Mietausfallversicherung übrigens nicht.

Mietfactoring

Beim Mietfactoring handelt es sich um eine Form des Risikotransfers: Der Vermieter verkauft die ausstehenden Forderungen an den sog. Factor und erhält dafür den Betrag abzüglich Gebühren. Das Unternehmen kümmert sich anschließend um die Begleichung der Forderungen.

Diese Lösung verspricht schnellere Zahlung als eine Mietausfallversicherung, ist jedoch auch deutlich teurer. Auch sollten die Vertragsbedingungen genau geprüft werden: So zahlen viele Factoring-Unternehmen nicht im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Mieters.

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