Wer mietet, schmeißt sein Geld zum Fenster raus. Stimmts?

Mieten oder kaufen?

Deine Freunde kaufen Häuser. Deine Kollegen tauschen Nummern für Makler und Gärtner aus. Deine Mama liegt nachts wach und fragt sich, wann du endlich aufhörst, dein sauer verdientes Geld für eine Mietwohnung zu verpulvern.

Und du fragst dich heimlich das Gleiche. Denn es weiß doch jeder: Mieten ist eine Übergangslösung. Wer es sich irgendwie leisten kann, sichert seine Zukunft mit dem Kauf eines Eigenheimes ab, stimmts? Stimmt nicht!

Die Sache ist nämlich deutlich komplexer als:

Miete = Verlust 📉

Kauf = Gewinn 📈

Ja. Wirklich. Die vielleicht größte Finanzentscheidung deines Lebens lässt sich tatsächlich nicht an zwei Variablen festmachen. Unglaublich, ich weiß.

Unterschiedliche Faktoren entscheiden, ob du schlussendlich mit einem Plus oder Minus aussteigst –als Mieter ebenso wie als Käufer. Sehen wir uns doch mal an, welche das sind. Bereit?

Kapitel

Wieder da? Super! Also, noch mal ganz von vorne: Das „Kaufen ist besser als Mieten“-Argument besteht üblicherweise aus drei Annahmen:

Im Folgenden zerlegen wir diese Aussagen Stück für Stück. Spoiler Alert: Unsere Erkenntnisse könnten dich vom Hocker hauen.

Wir statten dich mit dem Wissen aus, das du brauchst, um eine Entscheidung zu treffen, die für deine individuelle Situation die richtige ist. Merke: Wir geben dir Infos. Wir sagen dir aber nicht, was du tun sollst. Das können wir nicht, weil wir dich und die unzähligen Faktoren, aus denen dein Leben besteht, nämlich nicht kennen.

Sämtliche Überlegungen in diesem Artikel gehen von drei Faktoren aus:

Und noch eine weitere Anmerkung, bevor wir starten: Wir gehen von Otto Normalverbraucher aus. Max Maier. Lieschen Müller. Otto, Max und Lieschen haben Ersparnisse und einen stabilen Job, der ihnen ein gemütliches Leben ermöglicht. Sie können es sich aber nicht leisten, einfach mal so ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und direkt abzuzahlen. Wir gehen deshalb davon aus, dass sie mit dem Eigenheim auch ein Darlehen erwerben. Müssten sie das nicht, würden sie diesen Post hier nämlich nicht lesen, sondern gerade „Luxusimmobilie München kaufen“ googeln.

Klar soweit? Dann stürzen wir uns auf Argument Nummer eins:

Der Gedankengang, der dahintersteckt: Als Mieter verschenke ich jeden Monat Geld an meinen Vermieter. Als Käufer zahle ich es quasi an mich selbst zurück. Dadurch baue ich mein Eigenkapital auf. Mieter sind doof, weil sie kein Eigenkapital aufbauen.

Und was genau ist Eigenkapital? Geld- und Sachwerte, die voll und ganz dir gehören.

Was ist kein Eigenkapital? Geld- und Sachwerte, die du anderen (wie zum Beispiel deiner Bank) schuldest.

Damit sind wir schon beim Haken an der Haus-als-Eigenkapital-Sache:

Wenn du dein Haus mithilfe eines Darlehens kaufst, zahlst du erst mal nur einen kleinen Teil der Summe, die jeden Monat dein Bankkonto verlässt, tatsächlich an dich zurück (und baust damit Kapital auf). Der Rest geht drauf für:

Zumindest die ersten drei Ausgaben sind also schon mal „verschenktes“  💶 Geld. Reparaturen und Instandhaltungskosten fließen zwar in dein Haus, steigern dessen Wert aber nicht. Im Gegenzug senken sie den Hauswert aber, wenn sie nicht durchgeführt werden. 

Um welche Beträge es konkret geht, haben wir im folgenden Beispiel veranschaulicht:

Auftritt Karla 👱🏻‍♀️. Karla kauft ein Haus. Dafür bezahlt sie knapp 335.000 €.

Davon sind:

300.000 € der Wert der Immobilie
34.710 € Nebenkosten (Maklerprovision: 3,57 %, Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 %, Notarkosten und Grundbucheintrag: 1,5 %)

Karla hat Ersparnisse von gut 50.000 €. Zusätzlich nimmt sie ein Darlehen von 285.000 € auf, um sich ihr Wunschhaus leisten zu können. Das Darlehen hat einen gebundenen Sollzinssatz von 3 %.

Stop ⛔️, gebundener Sollzins?

Dieser Zinssatz wird bei Kreditabschluss für die gesamte Laufzeit vereinbart. Deshalb ist er unabhängig von Schwankungen am Finanzmarkt. Nicht schlecht also für die, die fixe Beträge lieber mögen als Spekulationen. Inflationsbedingt wird der Euro außerdem jedes Jahr weniger wert und du bezahlst deine Raten deshalb mit „billigeren“ Euros. Zusätzlich sind die Zinsen gerade recht niedrig, was Kreditnehmer ebenfalls freut. Gebundener Sollzins = 😊

Zusätzlich muss Karla jedes Jahr mit Neben- und Instandhaltungskosten von 400€ rechnen, mit einer jährlichen Steigerung von 2 %. Dafür gehen wir aber davon aus, dass ihr Haus jährlich ebenfalls 2 % an Wert gewinnt. Auf die nächsten 40 Jahre gerechnet sehen ihre Zahlungen so aus:

 

10 Jahre

25 Jahre

40 Jahre

Darlehensbetrag

284.710,00 €

284.710,00 €

284.710,00 €

Bewirtschaftung

52.558,66 €

153.745,44 €

289.929,52 €

Raten

144.000,00 €

360.000,00 €

432.203,28 €

Davon Zinsen

75.774,75 €

142.247,83 €

147.493,28 €

Davon Tilgung

68.225,25 €

217.752,17 €

284.710,00 €

Gesamt

196.558,66 €

513.745.44 €

722.132,80 €

In den ersten 10 Jahren zahlt Karla 👱🏻‍♀️ vorrangig die Darlehenskosten ab. Dabei „verschenkt“ sie also richtig viel Geld. Erst danach geht es an die Tilgung der tatsächlichen Kaufsumme und an den Aufbau von Eigenkapital.

Aber halt, irgendwann hat Karla 👱🏻‍♀️ ihr Darlehen ja schließlich abbezahlt, und dann darf sie den Wert ihres Hauses doch wieder zum Eigenkapital hinzurechnen, oder?

Richtig. Deshalb haben wir den Wert der Immobilie mit Karlas Restschuld gegengesetzt und damit Karlas Eigenkapital für die nächsten 40 Jahre ausgerechnet.

 

10 Jahre

25 Jahre

40 Jahre

Wert der Immobilie

365.698,33 €

492.181,80 €

662.411,90 €

Wertsteigerung

65.698,33 €

192.181,80 €

362.411,90 €

Restschuld

216.484,75 €

66.957,83 €

0,00 €

Eigenkapital

149.213,58 €

425.223,97 €

662.411,90 €

Nach 40 Jahren ist Karla also im Besitz einer Immobilie im Wert von gut 662.000 €. Vergleichen wir das mit dem anfänglichen Wert von 300.000 €, sieht das erst mal nicht schlecht aus.

Wir müssen allerdings voraussetzen, dass Karla ihre Immobilie 40 Jahre lang nicht verkauft. Dazu vertrauen wir darauf, dass weder ein spannender Job noch eine Beziehung, weder mehr oder weniger Kinder als geplant noch Bauvorhaben in der Umgebung oder nervige Nachbaren Karla aus ihrem Eigenheim vertreiben können. Könntest du als Käufer das auch für dich garantieren?

Bis jetzt gab es vermutlich noch keine großen Überraschungen für dich. Aber: Jetzt kommt Markus auf die Bühne, der lieber um die Welt reist als ein Haus zu kaufen. Er mietet deshalb weiterhin. Außerdem verfügt er ebenfalls über gut 50.000 € in Ersparnissen.

Seine Traumwohnung kostet monatlich insgesamt 1200 €, die sich aus
1000 € Miete
200 € Nebenkosten
zusammensetzen.

Weil er schon hier wohnt, muss er weder eine Maklerprovision noch eine Kaution bezahlen. Allerdings steigen sowohl seine Miete als auch die Nebenkosten jährlich um 2 %. (Was es mit den 2 % auf sich hat? Das ist die durchschnittliche jährliche Inflationsrate in Deutschland. Seit es 2002 den Euro gibt, bleibt sie Jahr für Jahr relativ konstant.)

Auf 40 Jahre gerechnet, sehen seine Ausgaben dann so aus:

 

10 Jahre

25 Jahre

40 Jahre

Kaltmiete

1218,99 €

1640,61 €

2208,04 €

Nebenkosten

243,80 €

328,12 €

441,61 €

Gesamtmiete

157.675,98 €

461.236,32 €

869.788,56 €

Weil Markus aber ein schlauer Kopf ist, investiert er das Geld, das er nicht in ein Eigenheim anlegt, in Wertpapiere. Konkret wählt er den relativ stabilen ETF MSCI World Index. Der bringt seit 1975 durchschnittlich 7 % Rendite pro Jahr, bestehend aus 8,7% Rendite und 1,7% Abzug für Nebenkosten.

Okay, und konkret? Wie viel Plus am Bankkonto kommt dabei raus? Auch dafür gibt es natürlich eine 40-Jahre-Prognose!

 

10 Jahre

25 Jahre

40 Jahre

Zinserträge

48.357,57 €

221.371,63 €

698.722,89 €

Davon Steuern

12.331,78 €

57.964,24 €

183.865,64 €

Erträge Netto

36.025,79€

163.407,39€

514.857,26 €

Klingelt es bei dir?

Wer kauft, baut Eigenkapital auf, bezahlt aber auch Opportunitätskosten!

Opportunitätskosten 🤷‍♂️ was? 

Opportunitätskosten sind Gewinne, die dir entgehen. Es handelt sich also nicht um tatsächliche Kosten, sondern um Geld, das du einfach nie hattest. Das wären zum Beispiel Aktien, in die du nicht investieren kannst, weil du dein Darlehen abbezahlst.

Eselsbrücke: Opportunitätskosten sind die Kosten, die anfallen, weil du kein Geld hast, um in Opportunities zu investieren 😉

Karla Käufer hat Opportunitätskosten, weil sie nicht in Aktien und vielversprechende Startups investieren kann.

Markus Mieter entgeht das Eigenkapital, das in einem Haus steckt, sowie eine potenzielle Wertsteigerung, wenn er es irgendwann verkauft oder plötzlich Brad Pitt neben ihm einzieht. Er bezahlt also ebenfalls Opportunitätskosten.

Lass uns das noch mal zusammenfassen:

Sowohl als Käufer als auch als Mieter „verschenkst“ du Geld. Langfristig betrachtet baust du als Käufer zwar tatsächlich Eigenkapital auf. Als Mieter kannst du dein Eigenkapital aber ebenfalls vergrößern, indem du auf ein anderes, lukratives Investment setzt. Zusätzlich musst du dich als Mieter weder um die Instandhaltung deiner Wohnung noch um eventuelle Reparaturen kümmern. Deine monatlichen Wohnkosten sind also deutlich kalkulierbarer als die von Hausbesitzern.

The ugly truth: Die Rechnungen hören nie auf (yay?!?) 🙈

Außerdem will ich noch mal betonen, dass du sowohl als Käufer als auch als Mieter immer laufende Wohnkostenhaben wirst – auch wenn du dein Eigenheim schon längst abbezahlt hast. Große Einmal-Ausgaben für Reparaturen (wie zum Beispiel alle 15 Jahre ein neues Garagendach) solltest du dabei ebenso aufs Monat herunterbrechen wie Steuern und Bewirtschaftungskosten. Vergleiche deine (besser großzügig angesetzten) Prognosen als Hausbesitzer mit den Mietkosten für eine vergleichbare Immobile und berücksichtige das in deinen Berechnungen.

Kleiner Exkurs: Karlas Pläne haben sich jetzt doch geändert. Sie zieht mit Rodrigo nach Brasilien und verkauft ihr Haus. Preisfrage: Wie viel Gewinn bzw. Verlust macht sie?

 

Nach 10 Jahren

Nach 25 Jahren

Nach 40 Jahren

Verkaufspreis

365.698,33 €

492.181,80 €

662.411,90 €

Nebenkosten

17 712,41 €

22 992,70 €

30 272,23 €

Ertrag

–        2.407, 40 €

131.814,75 €

214.938,18 €

Wir sehen also, dass Karla 👱🏻‍♀️ erst nach mehr als 10 Jahren überhaupt Gewinn macht. Auch nach 25 Jahren müssen wir die Opportunitätskosten berücksichtigen: Wie viel mehr Gewinn hätte Karla mit anderen Investments machen können? Nach 40 Jahren steigt sie dann nicht schlecht aus. Der Punkt ist aber (endlich mal etwas, was uns allen instinktiv logisch erscheint): Der Hauskauf macht nur dann Sinn, wenn du ernsthaft vorhast, auch wirklich lange in dem gekauften Haus zu wohnen.

Alles klar soweit? Gut. Dann zerlegen wir gleich das nächste Argument:

Jein.

Immobilien sind tatsächlich eher

Wir erinnern uns: Die Inflation liegt in Deutschland durchschnittlich bei jährlichen 2 %.  Damit Immobilien also nicht an Wert verlieren, müssen sie diese 2 % mit einer Wertsteigerung ausgleichen. Abhängig von der Lage kann diese Wertsteigerung höher oder niedriger ausfallen. Darauf gehen wir weiter unten ausführlich ein. 

Wenn du außerdem einen gebundenen Sollzinssatz für dein Darlehen hast, profitierst du von der Inflation und zahlst deine Schuld jedes Jahr mit günstigeren Euros ab.

Immobilien sind aber auch eine risikoreiche Investition, weil sie

  • dein gesamtes Vermögen binden. Fällt der Immobilienpreis in deiner Gegend, sinkt gleichzeitig auch dein Eigenkapital. Auch wenn du aus unvorhergesehenen Umständen schnell liquides (flüssiges) Kapital brauchst, machst du beim Immobilienverkauf unter Zeitdruck meist eher Verlust als Gewinn.
  • wartungsintensiv sind 🏚 (Stichwort Instandhaltungs- und Reparaturkosten) 

 

Wie sieht es nun mit Wertpapieren als Investition aus? Und was macht die Inflation mit deinem angelegten Geld?

Investitionen in Aktien sind unkompliziert und auch schon mit kleinen Summen möglich. Du brauchst bei Weitem keine Wall-Street-Kenntnisse dazu. Wenn du zum Beispiel der Meinung bist, dass die deutsche Wirtschaft stabil und der Euro eine solide Währung ist, dann könntest du in DAX-Aktien investieren.

Aktien

  • haben einen weitaus niedrigeren Wartungsaufwand als Immobilien
  • verzeichnen in der Regel eine steilere Wertsteigerung als Immobilien
  • können breit gestreut Legst du dein Geld in verschiedenen Aktien an, ist es nicht so tragisch, wenn eine Investition schiefgeht.
  • weisen einen hohen Flexibilitätsfaktor Dein Kapital kann so schneller liquide gemacht werden als bei Immobilien
  • bringen eine gute Rendite. Durchschnittlich sind das rund 7 % pro Jahr. Bei besonders lukrativen Aktien sind bis zu 10 % möglich.

 

Für alle, die es ganz genau wissen wollen, haben wir hier eine Grafik des Aktienkurses zwischen 1967 und 2012 (Quelle: Deutsche Börse):

Aktien haben aber auch Nachteile.

  • Die Inflation zum Beispiel nagt an deinen Wertpapierinvestments. Die erwähnten 7 % Rendite sind inflationsbereinigt nämlich nur noch 4,3 % wert!
  • Finanzkrisen wirken sich deutlich stärker auf die Aktienkurse aus als auf Immobilien
  • Aktien sind volatil (ein smartes Wort für unbeständig)

 

Ob Wertpapiere oder eine Immobilie die richtige Investitionswahl sind, hängt – juhu – von deiner individuellen Situation ab. Noch mal: Du hast in beiden Fällen Opportunitätskosten. Externe Einflüsse, die außerhalb deiner Kontrolle liegen, können den Ausgang beider Szenarien zusätzlich beeinflussen.

Wichtig ist aber, dass du dich für eine Investitionsmethode entscheidest. Tust du das nämlich nicht, verschenkst du tatsächlich Geld 😉

So, zwei unserer drei Anti-Mieter-Argumente haben wir bereits als Aberglaube entlarvt. Bist du noch dran? Einen Punkt müssen wir uns noch vornehmen:

Ich muss es leider noch mal sagen. Jein.

Die Wertentwicklung einer Immobilie ist abhängig von Faktoren wie

  • Lage 🏘
  • Zustand 🏚
  • Reparaturkosten 🔧

Die gute Nachricht zuerst: Durchschnittlich können Immobilienbesitzer in Deutschland von einer Wertsteigerung von 2,7 % pro Jahr ausgehen. Das klingt zwar erst mal nicht schlecht, ist aber eben nur ein Durchschnittswert. Es kommt nämlich in erster Linie darauf an, wo sich deine Immobilie befindet.

Immobilienbesitzer in Ostdeutschland zum Beispiel profitieren weit weniger von einer Wertsteigerung als ihre bayrischen Mitbürger. Sieh dir das in folgender Grafik an (Quelle: HWWI):

Wenn du also in einer bestimmten Region leben willst, macht es Sinn, Miet- und Kaufpreise zu vergleichen. Berücksichtige außerdem die langfristige Entwicklung der Wohnpreise, statt die vielleicht wichtigste Entscheidung deines Lebens mit der Annahme zu fällen, dass Käufer Geld sparen und Mieter nicht.

Ein Indikator für den tatsächlichen Wert einer Immobilie ist übrigens der Kaufpreisfaktor. Der wird folgendermaßen berechnet:

Das Ergebnis zeigt, wie schnell sich der Kauf einer Immobilie rentiert. Besonders gerne wird der Kaufpreisfaktor übrigens von Immobilieninvestoren herangezogen. Komplizierter ausgedrückt als nötig? Dann noch mal:

Mit dem Kaufpreisfaktor berechnen wir, wie viele Monate Markus mieten muss, bis er so viel ausgegeben hat wie Karla für den Nettokaufpreis ihres Hauses (also ohne Steuern und Gebühren).

Ist der Kaufpreisfaktor 22, dann lohnt sich der Kauf

Ist der Kaufpreisfaktor niedriger als 22, hast du ein Schnäppchen gefunden

Liegt der Kaufpreisfaktor bei bis zu 25, kannst du für eine echte Traumwohnung noch zuschlagen. Das ist aber die Obergrenze.

Wenn wir den Kaufpreisfaktor auf obige Grafik übertragen, kommen wir für eine Wohnung mit 75 m² im Jahr 2018 auf folgende Werte:

  • Berlin – 29,7
  • Hamburg – 29
  • München – 33,5
  • Frankfurt -28,8
  • Regensburg – 31,6

 

In diesen beliebten Ecken von Deutschland ist es finanziell also nicht die beste Entscheidung, zu kaufen.

Sieht es irgendwo in Deutschland besser aus?

Ja, im Kyffhäuserkreis Thüringen oder in Holzminden in Niedersachsen liegt der Kaufpreisfaktor sehr niedrig. Die Indikationswerte bewegen sich bei 11,7 beziehungsweise 9,5 Mieten, bis sich ein Kauf auszahlen würde. Allerdings befindest du dich in beiden Städten in einem Bereich Deutschlands, in dem ein Wertverlust für Immobilien prognostiziert wird.

Fazit: Ganz pauschal sagen „Immobilien gewinnen grundsätzlich immer an Wert“ ist also in etwa so richtig wie zu sagen „Wer studiert, verdient nachher mehr“. In beiden Fällen gilt:

  • Informieren
  • Prognosen studieren
  • Individuelle Umstände berücksichtigen

 

Du bist immer noch dran? Respekt! Wir haben es durch den Finanzdschungel geschafft – und jetzt noch mal zur wichtigsten Frage:

Mieten oder kaufen – was ist besser?

Fassen wir noch einmal zusammen, was wir gelernt haben: Finanziell betrachtet steigst du als Mieter nicht unbedingt schlechter aus als als Käufer. In beiden Szenarien „verschenkst“ du Geld, und in beiden Situationen kannst du auf die eine oder andere Art Gewinn machen.

Mieten oder Kaufen

Als Mieter bist du sowohl räumlich als auch finanziell flexibel. Du kannst dein Geld frei investieren, Kosten gut vorhersehen und musst dich weder um Instandhaltung noch um Reparaturen kümmern. In Metropolregionen ist es außerdem kaum vertretbar, eine Immobilie zu kaufen. Dafür zahlst du aber Steuern für die Kapitalerträge deiner Investments. Und du bist von deinem Vermieter abhängig: Wenn der nämlich Eigenbedarf anmeldet, kann er dich einfach aus deiner Wohnung werfen.

Als Käufer musst du dich nicht um Mieterhöhungen sorgen. Du hast außerdem volle Freiheit bei der Gestaltung deines Eigenheims. Zusätzlich kannst du mit etwas Glück von steigenden Immobilienpreisen profitieren. Auch Kredite sind gerade günstig zu haben. Und Immobilien sind inflationsresistenter als Wertpapiere.

Schlussendlich sollten aber deine Lebenssituation, deine persönlichen Vorlieben und deine langfristigen Pläne in die Entscheidung einfließen:

  • Wie sicher bist du dir bei der Wahl deines langfristigen Wohnortes?
  • Was für eine Rolle spielt dein Beruf? Gibt es in deiner Nähe Karriereoptionen?
  • Wie gesichert ist dein Einkommen?
  • Hast du einen fixen Partner oder eine Partnerin oder planst, bald eine Familie zu gründen?
  • Wie viel Kapital hast du im Moment zur Verfügung?
  • Bist du in der Lage, unvorhergesehene Kosten ohne große Probleme zu decken?
  • Welche Ansprüche hast du an deine Wohnung oder dein Haus und wie wichtig ist es dir, eigenständig Änderungen oder Umbauten vornehmen zu dürfen?

 

Lass dir Zeit bei dieser wichtigen Entscheidung. Rechne verschiedenste Szenarien durch, auch unter Berücksichtigung des Best und Worst Case. Informiere dich über Investitionsmöglichkeiten und Gewinnerträge. Sprich mit Hausbesitzern und langfristigen Mietern oder hole den Rat von Experten (wie ich einer bin 😉) ein. Schlaf drüber. Viele Nächte lang.

Und dann triff die Entscheidung, die für dich stimmig ist. Und wenn du zu Michael Mieter wirst und dir jemand sagt, wie viel Geld du dadurch verlierst, schick ihm doch einfach diesen Artikel.

Viel Erfolg!

2 Kommentare
  • Anja

    Hi, guter Vergleich und schön, sowas mal von einem Makler zu lesen.
    Eine Anmerkung: Bei der Berechnung des Kaufpreisfaktors sind irgendwie Jahres- und Monatsmieten durcheinander gekommen – für 30 Monatsmieten (=2,5 Jahre) kaufe ich EGAL WO sehr gerne eine Immobilie 😉

    Ansonsten weiter so mit dem Blog und danke für die Aufklärung zu verschiedenen Themen.

    • Max Karänke

      Hi Anja, vielen Dank für deine netten Worte und den Hinweis. Ist behoben 🙋‍♂️

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