Mieterhöhung nach Modernisierung

Infos für Vermieter und Mieter

Egal ob eine neue Heizung eingebaut, die Fenster ausgetauscht oder ein Aufzug installiert werden soll – Modernisierungen kosten Geld. Da die Mieter jedoch davon profitieren, erlaubt der Gesetzgeber eine Mieterhöhung.

Diese ist an bestimmte Kriterien gebunden, die ich dir im folgenden Artikel genauer vorstelle.

Außerdem erfährst du, welche Maßnahmen eine Mieterhöhung rechtfertigen, wie die Modernisierung richtig angekündigt wird und wann Mieter Einspruch gegen Mieterhöhungen einlegen können.

 

Welche Maßnahmen rechtfertigen eine Mieterhöhung?

Die rechtlichen Grundzüge einer Mieterhöhung nach Modernisierung – auch Modernisierungsumlage genannt – sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden.

In § 555b wird unter anderem beschrieben, was alles zu Modernisierungsmaßnahmen zählt.

·        Reduzierung des Wasserverbrauchs: beispielsweise durch Wasserzähler oder sparsame Armaturen

·        nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietwohnung: Dazu gehört beispielsweise der Einbau eines Aufzugs, da die Wohnung so leichter erreichbar wird – ebenso wie eine Verbesserung der Belichtung und Belüftung, optimierter Schallschutz oder ein Kabelanschluss. Auch Balkone erhöhen in dieser Hinsicht den Gebrauchswert. Ebenso spielt die Verbesserung der Sicherheit eine Rolle, weshalb Rauchmelder als Modernisierungsmaßnahme gelten.

·        Anschluss der Wohnung an das Glasfasernetz, um eine schnelle Internetverbindung zu ermöglichen

·        Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse: Darunter fallen Maßnahmen, die allen Mietern gleichermaßen zugutekommen: beispielsweise Kinderspielplätze, Grünflächen, Waschkeller oder Kfz-Stellplätze

·        Schaffung von neuem Wohnraum: beispielsweise durch Ausbau des Kellers oder Dachbodens

·        Einsparung von Primärenergie: beispielsweise durch Solaranlagen, Fernwärme oder eine moderne Dämmung; Auch der Austausch von Kastendoppelfenstern durch Isolierglas zählt dazu.

Zwar gibt § 555b an, welche Maßnahmen als Modernisierung zählen – jedoch können im Streitfall nur die Gerichte eine Entscheidung fällen. Dabei ist weniger wichtig, ob der Mieter die Maßnahme als sinnvoll erachtet, sondern ob sie objektiv eine Verbesserung im oben genannten Sinn darstellt. Wird etwa die Zugänglichkeit der Wohnung mit einem Fahrstuhl erleichtert, spielt es keine Rolle, ob der Mieter den Fahrstuhl auch verwenden möchte.

Wichtig ist außerdem der Vergleich mit dem in der Region üblichen Standard, was Wohnkomfort, Zugänglichkeit, Sicherheit und Energieverbrauch betrifft.

So erhob eine Berliner Mieterin Einspruch gegen Modernisierungsmaßnahmen, mit denen ein Badezimmer mit Innen-WC geschaffen werden sollten. Das Amtsgericht lehnte den Einspruch mit der Begründung ab, ein solches Badezimmer sei heutzutage Standard und bedeute unbestreitbar eine Verbesserung der Wohnsituation.

Vergleiche jedoch folgendes Gegenbeispiel: Im Jahr 2005 gab der Bundesgerichtshof einer Mieterin Recht, die sich gegen den Anschluss ihrer Berliner Wohnung an das Breitbandkabelnetz – und die damit verbundene Mieterhöhung – wehrte. Die Begründung: Der Anschluss brachte laut BGH noch keine signifikante Verbesserung gegenüber dem damals üblichen Empfang per Set-Top-Box.

Was zählt nicht zu Modernisierungsmaßnahmen?

Nun, da die wichtigsten Modernisierungsmaßnahmen genannt wurden, sehen wir uns an, was rein rechtlich nicht dazugehört:

Instandhaltung und Instandsetzung

Unter der Instandhaltung versteht man alle Arbeiten, die der Vermeidung von Schäden an der Immobilie dienen. Darunter fällt beispielsweise:

·        die Wartung und Inspektion von Boilern oder Gasthermen

·        das Streichen der Fassade

·        kleinere Reparaturen, etwa am Putz

·        die Erneuerung gefährdeter Bauteile, bevor diese kaputtgehen

Instandsetzungsarbeiten werden nötig, wenn bereits Schäden an der Mietsache entstanden sind. Dazu gehört beispielsweise die Reparatur oder der Austausch von defekten sanitären Anlagen, Silikonfugen, Einbauküchen, Fenstern oder Türen. Wichtig: All diese Arbeiten haben das Ziel, den originalen Zustand der Mietsache wiederherzustellen.

Für die Instandhaltung und Instandsetzung ist der Vermieter verantwortlich. Er kann die Kosten nicht auf seine Mietparteien umlegen. Einzige Ausnahme ist die Kleinreparatur-Regelung: Diese muss jedoch im Mietvertrag festgeschrieben sein und darf eine bestimmte Kostengrenze – meist 8 % der Jahresmiete bzw. 150–200 Euro pro Jahr – nicht überschreiten.

Auf der anderen Seite sind Mieter verpflichtet, die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden. Sie haben – anders als bei Modernisierungen – kein Widerspruchsrecht. Zwar muss der Vermieter auch diese Arbeiten ankündigen. Dafür ist in der Regel jedoch eine kurze Frist von zwei Wochen ausreichend, und die Ankündigung kann formlos erfolgen.

Unterschiede zur Modernisierung

Nicht immer lassen sich Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen klar voneinander abgrenzen:

Ein Beispiel: Die Stromleitungen in der Wohnung entsprechen nicht mehr dem heute üblichen Standard, sodass sich keine modernen Elektrogeräte anschließen lassen. In dem Fall gilt die Verstärkung der Anschlusswerte nicht als Modernisierung, sondern stattdessen als Instandsetzung. Der Vermieter kann die Ausgaben daher nicht auf den Mieter umlegen.

Auch Umweltsanierungen fallen unter die Instandsetzung – beispielsweise, wenn schädliche Altlasten wie Asbest oder Blei entfernt und durch unbedenkliche Alternativen ersetzt werden. Das Gleiche gilt für den Austausch von veralteten durch heute standardmäßige Installationen: etwa einfachen Wasserhähnen durch Einhandhebel-Armaturen.

Welche Voraussetzungen gelten für die Modernisierungsumlage?

Wenn du eine Mieterhöhung nach Modernisierung planst, musst du bestimmte Vorgaben beachten:

Trägerschaft des Vermieters

Damit der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen umlegen kann, muss er der Träger dieser Maßnahmen, und nicht nur der Geldgeber sein. Wenn beispielsweise die Gemeinde einen Straßenausbau durchführt und den Vermieter dafür zur Kasse bittet, rechtfertigt das keine Mieterhöhung.

Ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierung

Damit Vermieter die Ausgaben für die Modernisierung umlegen können, müssen sie die Maßnahmen ordnungsgemäß ankündigen. Die Ankündigung muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform vorliegen und folgende Angaben enthalten:

·        Welcher Art sind die Maßnahmen? Welchen Umfang haben sie voraussichtlich?

·        Wann beginnen die Arbeiten und wie lange werden sie dauern?

·        Wie hoch werden die geplante Mieterhöhung und die zukünftigen Betriebskosten ausfallen?

·        Ebenso muss der Vermieter auf die Möglichkeit von Härteeinwänden hinweisen (dazu weiter unten mehr)

Natürlich sind viele Details vor den Modernisierungsarbeiten noch gar nicht bekannt: etwa wie lange sie genau dauern oder wie viel sie kosten werden. Doch das macht nichts. Die Erläuterungen müssen dem Mieter lediglich eine grundlegende Orientierung über die Art der Maßnahmen und ihre Auswirkungen auf die Wohnsituation und die zukünftigen Kosten geben. So entschied das BGH im Jahr 2011.

Bei einer energetischen Modernisierung genügt es, auf pauschale Werte der Energieeinsparung Bezug zu nehmen. Die genaue Einsparung in der Wohnung muss nicht genannt werden.

Konsequenzen bei fehlender Modernisierungsankündigung

Wenn der Vermieter es versäumt, die Modernisierung ordnungsgemäß anzukündigen, sind mehrere Szenarien möglich:

Im idealen Fall duldet der Mieter die Maßnahme. Dann hat das Fehlen der Ankündigung keine Auswirkungen.

Jedoch ist es nicht möglich, die Modernisierung ohne Ankündigung gegen den Willen des Mieters durchzusetzen, wenn die Ankündigung fehlt oder unzureichend ist. Außerdem verschiebt sich der Zeitpunkt, zu dem die Miete erhöht werden kann, auf 6 Monate (§ 559b BGB).

Ausnahme: Bagatellmaßnahmen

Die Ankündigungspflicht gilt nicht für „Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen“ (§ 555c BGB). Letzterer Punkt bedeutet, dass die Miete maximal um 5 % steigen wird. Außerdem ist der zeitliche Rahmen entscheidend: Generell gilt, dass Bagatellmaßnahmen höchstens eine Stunde in Anspruch nehmen sollten.

Beispiele für diese Art von Maßnahmen sind:

·        Einbau von Wasserzählern

·        Anschluss an das Breitband-Netz

·        Anbringen von Gegensprechanlagen, Klingeln oder Briefkästen

·        Installation von Rauchmeldern

·        Austausch eines Plattenherds durch ein Modell mit Cerankochfeld

Gegen Bagatellmaßnahmen können Mieter keinen Einspruch einlegen. Sie müssen diese in jedem Fall dulden. Trotzdem kann der Vermieter die Arbeiten nicht einfach spontan durchführen lassen, sondern muss einen Termin mit seinem Mieter ausmachen.

Müssen Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden?

Wie bereits erwähnt, sind Modernisierungsmaßnahmen für Mieter meist mit höheren monatlichen Ausgaben verbunden. Das führt uns zur Frage nach der Duldungspflicht.

Allgemein gilt: Wenn es sich bei den Maßnahmen tatsächlich um eine Modernisierung im oben genannten Sinn handelt und diese ordnungsgemäß angekündigt wurden, muss der Mieter die daraus resultierende Modernisierungsumlage dulden.

Ausnahmen bestehen nur in sog. Härtefällen, bei denen die berechtigten Interessen des Vermieters mit den Interessen/Bedürfnissen der Mieter abgeglichen werden.

Persönliche Härtefälle

Folgende persönliche Härtefälle stehen einer Modernisierung entgegen:

·        Hohes Alter, Invalidität, Krankheit oder eine Schwangerschaft der Mieterin können die Modernisierungsmaßnahme verbieten, falls das Wohl des Mieters dadurch gefährdet wird – beispielsweise durch Lärm und Schmutz im Zuge der Maßnahmen.

·        Wenn der Mieter bereits gekündigt hat, muss der Vermieter mit der Modernisierung bis zu dessen Auszug warten.

·        Investitionen, die vom Mieter getätigt und vom Vermieter abgesegnet wurden, dürfen durch die Modernisierung nicht beeinträchtigt oder rückgängig gemacht werden.

·        In gewissen Fällen kann eine Modernisierungsmaßnahme unzumutbar sein: beispielsweise, wenn die Fenster oder die Heizung mitten im Winter ausgetauscht werden sollen oder die Raumaufteilung der Wohnung verändert wird. Zumutbar ist dagegen eine Unterbrechung der Wasserversorgung für wenige Stunden am Tag.

Diese Härtefälle muss der Mieter dem Vermieter schriftlich mitteilen – und zwar innerhalb des Monats, der auf die Ankündigung der Modernisierung folgt. Der Vermieter wiederum hat den Mieter darauf hinzuweisen, dass er Härtefälle geltend machen kann. Geschieht das nicht, kann der Mieter den Härteeinwand auch nach Ablauf der Frist nachholen – sogar mündlich.

Finanzielle Härtefälle

Nicht jeder Mieter kann sich die Modernisierungsumlage leisten. Konkret spricht man von einem finanziellen Härtefall, wenn die Miete mehr als 30–40 % des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht.

Zwar haben finanzielle Härtefälle – anders als persönliche Härtefälle – keinen Einfluss auf die Duldungspflicht. Allerdings sind Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht geschuldet. Das heißt konkret: Der Vermieter kann die Modernisierung zwar durchführen lassen, darf jedoch keinen höheren Mietzins – oder nur einen Teilbetrag – verlangen.

Ausnahmen von der Härtefall-Regelung

Es gibt bestimmte Situationen, in denen keine Härtefälle geltend gemacht werden können – beispielsweise, wenn die Wohnung durch die Modernisierung in einen Zustand versetzt wird, der heute üblich ist. Ein Beispiel stellt der Austausch eines Ofens durch eine Zentralheizung dar.

Auch bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat – etwa, weil er gesetzlich dazu verpflichtet ist – bleiben Härtefälle unberücksichtigt. Das wäre beispielsweise beim Einbau von Rauchmeldern der Fall. Der Mieter kann dann keinen Einspruch gegen die Mieterhöhung erheben (§ 559 IV BGB).

Allerdings verleiht die angekündigte Modernisierung dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht – und zwar bis zum Ende des übernächsten Monats nach der Ankündigung (§ 555e BGB. Eine Ausnahme stellen die oben bereits erwähnten Bagatellmaßnahmen dar, die auch keiner formellen Ankündigung bedürfen.

Mietminderung und Kostenübernahme durch den Vermieter

Während die Modernisierungsmaßnahmen andauern, kann die Miete gemindert werden, falls es zu Störungen kommt – beispielsweise durch Schmutz oder Lärm. Eine Ausnahme stellen energetische Modernisierungen dar: In diesem Fall darf die Miete erst gekürzt werden, wenn die Maßnahmen länger als drei Monate dauern.

Außerdem muss der Vermieter für folgende Kosten aufkommen:

·        Reinigungskosten nach Abschluss der Maßnahme

·        Beseitigung von evtl. entstandenen Schäden

·        Ausgaben für Wohnzwecke, falls der Mieter während der Modernisierung eine vorübergehende Wohnung mieten muss

·        Verpflegungskosten im Fall, dass die Küche zeitweise nicht nutzbar ist

Welche Beeinträchtigungen hinnehmbar sind – und welche nicht – muss im Zweifelsfall das Gericht entscheiden. Kommt es zu Schikanen wie extremer Lärmbelästigung früh am Morgen, dem langfristigen Abstellen von Wasser oder dem Verhängen der Fenster, während kein Baufortschritt ersichtlich ist, könnte das Gericht dem Vermieter böse Absicht unterstellen. Würde dieser die Modernisierung absichtlich dazu nutzen, Mieter aus der Wohnung zu drängen, könnte dies als Nötigung ausgelegt und mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Wie hoch darf die Mieterhöhung nach Modernisierung ausfallen?

Die Mieterhöhung darf jährlich maximal 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten für die Modernisierung betragen (§ 559 Abs 1 BGB).

Ein Beispiel: Die Modernisierung der Wohnung hat 6.000 Euro gekostet. Davon darf der Vermieter jedes Jahr 480 Euro auf die Miete aufschlagen, was einer monatlichen Erhöhung von 40 Euro entspricht.

Zusätzlich sind jedoch sog. Kappungsgrenzen zu beachten. Diese besagen: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um maximal 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Beträgt die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, verringert sich dieser Betrag auf maximal 2 Euro pro Quadratmeter.

Modernisierung und ortsübliche Vergleichsmiete

Vermietern steht es frei, zuerst den Mietzins auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu heben und dann die Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Der Vermieter darf die Wohnung auch später zu diesem höheren Preis vermieten.

Wird der Mietzins jedoch erst durch die Modernisierung auf das ortsübliche Niveau gehoben, sind nachträgliche Mieterhöhungen nicht mehr möglich.

Modernisierung und Index- bzw. Staffelmietverträge

Wurde mit dem Mieter eine Index- oder Staffelmiete vereinbart, steigt der Mietzins ohnehin in regelmäßigen Abständen. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist in diesem Fall nicht erlaubt.

Des Weiteren ist die Mieterhöhung unmöglich, wenn sie von vornherein im Mietvertrag ausgeschlossen wurde.

Welche Modernisierungskosten lassen sich umlegen?

Vermieter, die eine Modernisierung durchführen, können folgende Kosten auf ihre Mieter umlegen:

·        Baukosten

·        Baunebenkosten

·        Kosten für Statiker, Architekten, Ingenieure etc.

·        eigene Arbeitsleistungen des Bauherrn (ohne Mehrwertsteuer)

Nicht umlagefähig sind:

·        Kosten für die Bauaufsicht

·        Materialbeschaffung

·        Bauabrechnung

Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen

Sog. Luxusmodernisierungen dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Darunter fallen beispielsweise teure Designer-Armaturen oder Fliesen aus Naturstein im Badezimmer. Allerdings ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, die billigste Lösung zu wählen. Stattdessen steht ihm ein gewisser Ermessensspielraum zu. So kann er im Streitfall argumentieren, dass ein hochwertiges Material auf Dauer Geld spart, da es sich weniger schnell abnutzt und seltener erneuert werden muss.

Bei der Entscheidung, wo die erlaubte Modernisierung aufhört und die Luxussanierung beginnt, orientieren sich Gerichte vor allem an der ortsüblichen Wohnsubstanz. Ein Beispiel: Wenn die Mehrheit der Wohnungen in einem Stadtteil einen Balkon besitzen, wird der Anbau eines solchen vermutlich nicht unter Luxusmaßnahmen fallen.

Abzug von Instandsetzungskosten

Wie bereits erwähnt, sind Instandsetzungskosten nicht umlegbar, sondern fallen unter die alleinige Verantwortung des Vermieters.

Das heißt: Falls der Vermieter durch die Modernisierung Kosten spart, die andernfalls in die Instandsetzung hätten fließen müssen, sind diese von den umlagefähigen Kosten abzuziehen.

Ein Beispiel: Der Vermieter lässt eine alte, aber noch funktionstüchtige Haustür durch ein neuwertiges Modell ersetzen. In dem Fall spart er Kosten für die Instandsetzung, die er von den Modernisierungskosten abziehen muss. Ob diese Kosten aktuell oder erst in der Zukunft anfallen, spielt dabei keine Rolle. So entschied der Bundesgerichtshof im Jahr 2020.

Im Zweifelsfall müssen Gerichte die Höhe der Einsparung schätzen – und greifen dafür vor allem auf die wirtschaftliche Lebensdauer von Gebäudeteilen und Anlagen zurück. Je älter diese bereits sind, desto höher fällt der Instandsetzungsanteil aus, der von den Modernisierungskosten abgezogen werden muss.

Eine Herausforderung für Vermieter: Der abzuziehende Instandsetzungsanteil muss aus der Mieterhöhungserklärung hervorgehen. Das gestaltet sich in der Praxis schwierig. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann das für die Modernisierung zuständige Unternehmen oder einen Sachverständigen mit dieser Aufgabe betrauen. Auch eigene Schätzungen sind möglich, sollten jedoch gut begründet sein.

Ähnlich sieht es aus, wenn Modernisierungskosten ebenso für Instandsetzungsarbeiten angefallen wären. Ein Beispiel: Der Vermieter lässt ein Gerüst aufstellen, damit die Fassadendämmung durchgeführt werden kann. Das Gerüst wäre auch bei der nächsten Ausbesserung der Fassade nötig geworden, sodass die Kosten nicht umgelegt werden dürfen.

Um die Berechnung zu vereinfachen, erlaubt der Gesetzgeber bei geringfügigen Modernisierungen das Ansetzen einer Pauschale: Wenn die Kosten pro Wohneinheit 10.000 Euro nicht übersteigen, können Vermieter pauschal 30 % abziehen.

Abzug von Fördermitteln

Erhält ein Vermieter Fördermittel für die Modernisierung, müssen diese aus den umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden.

Wie werden Modernisierungskosten aufgeteilt?

Oftmals betreffen Modernisierungsmaßnahmen mehr als eine Wohnung. In diesem Fall muss der Vermieter die Kosten auf die einzelnen Mietparteien umlegen. Der Verteilungsschlüssel hängt von der konkreten Maßnahme ab:

·        Wenn alle Parteien gleichermaßen von der Maßnahme betroffen sind oder kein anderer Umlagemaßstab sinnvoll ist, bietet sich die Verteilung anhand der Wohnfläche an. Das heißt: Je mehr Wohnfläche ein Mieter im Gebäude besitzt, desto höher fällt sein Anteil an den Modernisierungskosten aus.

·        Werden Fenster ausgetauscht, hat sich der Verteilerschlüssel nach der Anzahl der Fenster pro Wohnung zu richten. So urteilte das Landgericht Stralsund 1995.

·        Beim Einbau eines Fahrstuhls sollten sich die Kosten laut LG Berlin am Gebrauchsvorteil orientieren. Wohnungen, die weiter oben liegen, profitieren stärker vom Fahrstuhl und können darum stärker an den Kosten beteiligt werden.

Natürlich können auch andere Gründe dafür sorgen, dass ein Mieter weniger Modernisierungskosten zahlen muss – etwa aufgrund von Härtefällen oder Vereinbarungen im Mietvertrag. Dann muss der Vermieter diese fehlenden Kosten selbst tragen. Er darf sie nicht auf die anderen Parteien umlegen.

Wie muss die Mieterhöhungserklärung aussehen?

Mit der Modernisierungsankündigung ist es noch nicht getan. Stattdessen müssen Vermieter ihren Mietern die Mieterhöhungserklärung aushändigen. Dies ist erst möglich, wenn die Modernisierung abgeschlossen ist und dem Vermieter alle Handwerkerrechnungen vorliegen. Der Mieter hat das Recht, diese Rechnungen einzusehen – auch wenn sie der Erklärung nicht beigelegt werden müssen.

Die Mieterhöhungserklärung muss folgende Informationen beinhalten:

·        genaue Angabe der Maßnahmen, sodass die Verbesserung des Wohnwerts bzw. die Energieeinsparung ersichtlich wird

·        Gesamtkosten der Modernisierung, aufgeschlüsselt nach einzelnen Gewerken und Rechnungsbeträgen

·        Verteilerschlüssel der Kostenumlage: welche Mietpartei zahlt welchen Anteil an der Modernisierung?

·        Abzug der gesparten Instandsetzungskosten, ebenfalls aufgeschlüsselt auf einzelne Gewerke und Maßnahmen

Handelt es sich um eine energetische Modernisierung, muss der Vermieter außerdem darlegen, inwiefern dadurch Heizenergie bzw. Wasser eingespart wird.

Berechnung der Mieterhöhung

Zu guter Letzt müssen der alte Mietbetrag sowie der neue Betrag nach der Modernisierung genannt werden – zusätzlich zum Datum, ab dem die Mieterhöhung wirksam ist. Nach § 559b Abs. 2 BGB ist dies frühestens der Beginn des 3. Monats nach der Mieterhöhungserklärung.

Alternative: Modernisierungsvereinbarung

Wie du siehst, können Vermieter Modernisierungen nicht immer ohne Probleme durchführen – vor allem nicht gegen den Willen ihrer Mieter. Wenn persönliche oder finanzielle Härtefälle bestehen, müssen die Maßnahmen entweder ganz abgesagt werden, oder eine Mieterhöhung ist unter Umständen nicht in voller Höhe möglich.

Eine Alternative zur Ankündigung durch den Vermieter stellt die Modernisierungsvereinbarung nach § 555 f BGB dar. Dabei einigen sich beide Parteien auf die Durchführung der Maßnahmen, den zeitlichen Rahmen, die künftige Miete sowie eventuelle Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche – etwa Ausgaben für die Reinigung oder eine vorläufige Ersatzwohnung.

So lassen sich Konfliktpunkte bereits im Vorfeld klären und Vermieter genießen mehr Planungssicherheit bei der Modernisierung.

Wichtig ist jedoch: Wird die Vereinbarung außerhalb von Geschäftsräumen getroffen – etwa in der vermieteten Wohnung – steht dem Mieter ein zweiwöchiges Widerrufsrecht zu. Der Vermieter muss ihn schriftlich über dieses Widerrufsrecht informieren. Ansonsten verlängert sich die Frist auf ein Jahr und zwei Wochen.

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