Beim Vermieten von Einfamilienhäusern gibt es viel zu beachten. Um die Rechte von Mieter und Vermieter zu wahren, sollte der Mietvertrag sorgfältig gestaltet werden. So lassen sich spätere Streitigkeiten vermeiden – etwa, wenn es um Nebenkosten, Reparaturen oder die Nutzung von Gärten und Garagen geht. Welche Klauseln ein Hausmietvertrag enthalten sollte und wie er sich vermieterfreundlich gestalten lässt, erfährst du in diesem Artikel.

Was muss im Mietvertrag für ein Einfamilienhaus stehen?

Auch wenn Einfamilienhäuser wesentlich größer und teurer sind als Wohnungen – die Anforderungen an den Mietvertrag unterscheiden sich nicht grundlegend. Dem Gesetz nach ist keine bestimmte Form vorgeschrieben. Allerdings sollten zumindest die folgenden Punkte enthalten sein, damit keine Missverständnisse auftreten:

• Name und Adresse aller Personen, zwischen denen der Mietvertrag geschlossen wird
• Gegenstand des Mietvertrages: Mietobjekt mit Adresse und ggf. Beschreibung
• Alle weiteren Objekte, die mitvermietet werden (etwa Gärten, Garagen und Stellplätze)
• Anzahl der ausgehändigten Schlüssel
• Beginn des Mietverhältnisses (und Ende, wenn das Haus befristet vermietet wird)
• Höhe der Miete und wann diese monatlich zu entrichten ist
• Konto, auf das die Miete eingezahlt werden soll
• Höhe der Mietkaution

 

Was ist das Besondere an Mietverträgen für Einfamilienhäuser?

Wie bereits erwähnt, bedürfen Mietverträge für Einfamilienhäuser keiner speziellen Form. Jedoch legen es die Besonderheiten dieses Typs Immobilie – etwa Nebenkosten, Reinigungsarbeiten oder vermietete Außenanlagen – nahe, folgende Bestandteile mit aufzunehmen:

Abrechnung der Nebenkosten

Anders als in einem Mehrfamilienhaus zahlt im Einfamilienhaus nur EINE Partei die Nebenkosten. Als Vermieter musst du die Kosten daher nicht per Verteilerschlüssel auf mehrere Mieter umrechnen. Trotzdem müssen die Nebenkosten im Mietvertrag genannt werden. Eine Möglichkeit ist es, sie einzeln aufzuführen. In dem Fall ist es jedoch nicht möglich, später hinzukommende Nebenkosten zu ergänzen. Vermieter können alternativ auf die Betriebskostenverordnung verweisen und diese dem Mietvertrag beilegen.

Eine weitere Möglichkeit: Der Mieter schließt selbstständig Verträge mit Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser, Gas) ab und bezahlt diese direkt. Das hat den Vorteil, dass er die volle Kostentransparenz hat und nicht auf die Nebenkostenabrechnung des Vermieters warten muss. Der Vermieter wiederum kann sich den Aufwand der Abrechnung sparen.

Gartennutzung und -Pflege durch den Mieter

Macht der Mietvertrag keine anderen Angaben, geht die Rechtsprechung in der Regel davon aus, dass Gärten mitvermietet werden. So entschied beispielsweise das OLG Köln im Jahr 1993.

Vermieter, die das nicht möchten, sollten also im Mietvertrag klarstellen, dass der Garten kein Vertragsgegenstand ist. Ebenso ist es möglich, nur einen von mehreren Gärten zu vermieten oder die Nutzung vertraglich einzuschränken – etwa, wenn Vermieter das Ernten von Obst verbieten möchten. Dürfen Mieter keine eigenmächtigen An- und Umpflanzungen vornehmen oder die Gestaltung verändern, muss der Mietvertrag entsprechende Vorgaben enthalten.

Nicht nur das Nutzungsrecht, auch die Pflicht zur Pflege des Gartens kann auf den Mieter übertragen werden. Diese Pflicht wird beim Fehlen einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag zwar vorausgesetzt. Allerdings fallen darunter nur Arbeiten, die ohne besondere Kenntnisse ausgeführt werden – allen voran:

• Rasenmähen
• Bewässern
• Entfernen von Unkraut
• Hecken schneiden
• Laubbeseitigung
• Reinigung der Lichtschächte

 

Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Vermieter darauf hinweisen, dass der Mieter Gartenarbeiten nach § 2 Nr. 10 BetrKV erledigen muss. Wichtig: Zumutbar sind nur Arbeiten, die periodisch anfallen. Das Neuanpflanzen oder Fällen von Bäumen gehört normalerweise nicht dazu. So entschied beispielsweise das AG Reutlingen im Jahr 2004. Demgegenüber sah das LG Frankfurt die Beseitigung morscher und kranker Bäume als vom Mieter zu übernehmende Arbeit im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV. Diese Diskrepanz zeigt: Ohne Rechtsberatung lässt sich nur schwer feststellen, welche Gartenarbeiten Mieter im Einzelfall übernehmen müssen.

Ebenfalls wichtig: Per Klausel im Mietvertrag sollte der Mieter verpflichtet werden, die für Gartenarbeiten benötigten Arbeitsgeräte selbst zu stellen. So kann sich der Vermieter die Anschaffungskosten sparen.

Wenn du nicht möchtest, dass der Mieter die Gartenpflege übernimmt, und stattdessen eine externe Arbeitskraft beauftragst, kannst du die Kosten auf den Mieter umlegen. Darunter fallen jedoch ebenfalls nur Kosten für laufende Gartenarbeiten nach § 2 Nr. 10 BetrKV.

Reinigungsarbeiten

Wenn der Vermieter gesetzlich zu bestimmten Arbeiten wie Gehwegreinigung, Schneeräumen und Streuen verpflichtet ist, kann er diese Pflichten im Mietvertrag auf seine Mieter übertragen. Wichtig ist jedoch, dass die Satzungen, die diese Pflichten begründen, im Hausmietvertrag genannt werden. Außerdem ist eine Klausel sinnvoll, nach der Mieter die benötigten Arbeitsgeräte selbst zu stellen haben. Ansonsten müsste der Vermieter dafür aufkommen.

Garagen und Stellplätze

Wenn zusätzlich zum Haus eine Garage oder ein Stellplatz vermietet werden soll, gibt es zwei Möglichkeiten:

Zum einen lassen sich die Objekte im Mietvertrag zu den Vertragsgegenständen zählen. In diesem Fall kann die Miete der Garage jedoch nicht gesondert gekündigt werden – weder durch den Mieter noch durch den Vermieter.

Um sich diese Option offenzuhalten, ist ein gesonderter Mietvertrag möglich. In dem Fall greift § 580a Abs.1 BGB. Beide Parteien können den Mietvertrag über die Garage ohne Angabe von Gründen kündigen.

Zur Sicherheit sollte in diesem zweiten Mietvertrag darauf hingewiesen werden, dass Einfamilienhaus und Garage keine rechtliche Einheit darstellen, sondern getrennt vermietet werden.

Mietvertrag Haus – was macht einen vermieterfreundlichen Vertrag aus?

Mietverträge, die Mieter über Gebühr benachteiligen, sind nach deutschem Recht nicht zulässig. Trotzdem ist es für Vermieter wichtig, ihre finanziellen Interessen zu wahren und sich abzusichern.  Darum sollten folgende Zusätze im Mietvertrag enthalten sein:

Angabe der Wohnfläche – ja oder nein?

Gesetzlich sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, die Wohnfläche der Immobilie im Mietvertrag anzugeben. Jedoch wird diese Information von Mietern oft nachgefragt. Die Berechnung der Wohnfläche ist außerdem dann relevant, wenn du eine Mieterhöhung vornehmen möchtest. Diese richtet sich nämlich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, die wiederum von der Wohnfläche abhängt (§ 558 Abs. 2 BGB).

Bei Angaben im Mietvertrag solltest du höchste Sorgfalt walten lassen, denn: Falls die Wohnfläche im Einfamilienhaus falsch berechnet wurde, können Mieter eine Mietminderung geltend machen. Voraussetzung ist, dass die Abweichung per Sachverständigengutachten nachgewiesen wird und mindestens 10 % beträgt.

Es empfiehlt sich, zur Berechnung auf die Wohnflächenverordnung (WoFlV) zurückzugreifen. Diese gilt aktuell als Standard und dient auch Gerichten als Orientierung, wenn es zum Streit um die Wohnfläche kommt.

Haftungsausschluss

Besonders ältere Einfamilienhäuser sind mit Mängeln behaftet. Diese sollten unbedingt offengelegt und im Mietvertrag dokumentiert werden. Der Grund: Wurde der Mieter über diese Mängel in Kenntnis gesetzt und erkennt er den Zustand des Hauses an, ist eine nachträgliche Mängelhaftung ausgeschlossen (§ 536b BGB). Das heißt, der Mieter kann keine Mietminderung geltend machen. Ebenso wenig besteht dann der Verdacht, der Vermieter hätte die Mängel arglistig verschwiegen.

Natürlich befreit der Haftungsausschluss im Mietvertrag den Vermieter nicht von seiner Instandsetzungspflicht. Falls im Lauf der Zeit neue Mängel an der Immobilie auftreten, hat er diese auf eigene Kosten zu beheben.

Pflege der Mietsache

Mieter sind verpflichtet, pfleglich mit der Mietsache umzugehen. Damit keine Missverständnisse bestehen, sollten Mietverträge diesen pfleglichen Umgang anhand folgender Klauseln konkretisieren:

• Besonders in Häusern mit modern isolierten Fenstern muss der Mieter auf eine ausreichende Heizung und Belüftung achten, damit kein Schimmel entsteht. Möbel dürfen nicht zu nahe an Außenwände gestellt werden, damit die Luft dahinter zirkulieren kann und sich keine Feuchtigkeit staut.
• Die Mietsache ist frostfrei zu halten. Um das zu gewährleisten, müssen Außenhähne im Winter zugedreht und entwässert werden. Auch auf eine ausreichende Beheizung der Innenräume ist zu achten.
• Der Mieter ist verpflichtet, Haus und Grundstück von Ungeziefer freizuhalten.
• Die Pflege der Fußböden mit den geeigneten Mitteln liegt in der Verantwortung des Mieters. Im Zweifelsfall muss dieser sich beim Vermieter über die richtige Pflege informieren.

Bauliche Veränderungen

Der Mietvertrag sollte bestimmen, ob und in welchem Umfang bauliche Veränderungen durch den Mieter erlaubt sind. Das betrifft nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch das Grundstück: beispielsweise, wenn Mieter An- und Umpflanzungen vornehmen oder einen Gartenteich anlegen möchten. Um ungewünschten Veränderungen vorzubeugen, können Baumaßnahmen an die Zustimmung des Vermieters geknüpft werden. Ausgenommen sind kleine Veränderungen, die unter den vertragsgemäßen Gebrauch fallen: beispielsweise das Anbringen von Dübellöchern.

Doch auch in diesem Fall muss der Mieter die Mietsache im ursprünglichen Zustand zurückgeben – und Löcher beispielsweise zuspachteln.

Haustiere

Im Vergleich zu Wohnungen bieten Einfamilienhäuser weitaus mehr Platz – sowie Grünflächen und oft eine verkehrsberuhigte Lage. Das erleichtert die Haltung von Haustieren. Für Vermieter ist es dagegen schwierig, diese vor Beginn des Mietvertrags auszuschließen. Ein allgemeines Verbot von Haustieren ist laut BGH-Urteil unzulässig (BGH, Az.: VII ZR 10/92).

Zwar kann im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Haustierhaltung nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen darf. Dieser muss für eine Verweigerung der Zustimmung jedoch handfeste Gründe vorbringen, die im Streitfall vor Gericht überprüft werden.

Beispielsweise genügt der Verdacht, ein Hund könne die Mietsache beschädigen oder die Ruhe in der Nachbarschaft stören, nicht. Pauschal verbieten lässt sich die Haltung nur, wenn es sich um einen sog. Listenhund – also eine potenziell gefährliche Rasse – handelt. So entschied das Amtsgericht Frankfurt (Az. 33 C 4082/97 – 76).

Befristeter Mietvertrag

Nach § 575 BGB ist es möglich, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Dieser läuft zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt automatisch aus. Folgende Gründe kommen für die Befristung infrage:

• Du benötigst das Haus für eigene Wohnzwecke oder für Angehörige.
• Du planst Arbeiten am Einfamilienhaus, die durch eine Bewohnung erheblich erschwert würden.
• Du möchtest eine Werkwohnung für deinen Angestellten schaffen. Dieser Grund ist bei Einfamilienhäusern jedoch eher selten.

Damit die Befristung gültig ist, muss der Grund im Mietvertrag ausreichend präzise formuliert sein. Sätze wie „ich benötige das Haus für Familienangehörige“ gelten als zu allgemein. Schon eher sollte genannt werden, für wen die Immobilie benötigt wird, und warum. Außerdem muss das Datum der Befristung enthalten sein.

Wird der Mietvertrag aufgrund geplanter Bauarbeiten befristet, genügt die Absicht. Konkrete Pläne musst du bei Abschluss noch nicht vorlegen.

Vier Monate vor Ablauf des Mietvertrages kann der Mieter eine Auskunft verlangen, ob die Befristung noch gilt. Diese Auskunft müssen Vermieter innerhalb eines Monats erteilen. Ansonsten verschiebt sich die Frist, zu der der Mieter ausziehen muss. Ein Beispiel: Antwortet der Vermieter zwei Monate zu spät, kann er erst zwei Monate nach Ablauf des Mietvertrags Eigenbedarf geltend machen.

Mindest-Mietdauer

Ein Einfamilienhaus zu vermieten ist mit mehr Aufwand verbunden als bei kleineren Wohnungen. Um häufigen Mieterwechseln vorzubeugen, besteht die Möglichkeit, eine Mindest Mietzeit zu vereinbaren. In dieser Zeit, die maximal 4 Jahre betragen darf, ist keine ordentliche Kündigung durch den Mieter oder Vermieter möglich.

Erlaubt ist lediglich die außerordentliche Kündigung – etwa, wenn der Mieter mit der Zahlung in Rückstand gerät. Auch Mieter können in bestimmten Fällen vor Ablauf der Mindestmietdauer kündigen. Ein Sonderkündigungsrecht besteht beispielsweise bei Mieterhöhungen nach einer Modernisierung.

Kleinreparatur-Regelung

Wie bereits erwähnt, ist der Vermieter für die Instandsetzung der Immobilie verantwortlich. Dennoch ist es möglich, den Mieter mithilfe der Kleinreparatur-Regelung an den Kosten zu beteiligen. Konkret sieht diese vor, dass der Mieter für geringfügige Arbeiten an Gebäudeteilen aufkommen muss, die „seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff ausgesetzt sind“. Dazu gehören beispielsweise:

• Installationsgegenstände für Gas, Wasser und Elektrizität
• Heiz- und Kocheinrichtungen
• Fenster- und Türverschlüsse
• Rollläden

Wichtig: Die vom Mieter zu begleichenden Kosten dürfen 100 Euro pro Maßnahme nicht überschreiten. Außerdem existiert eine jährliche Obergrenze, die meist mit 8 % der Grundmiete angesetzt wird. Fallen die Kleinreparatur-Kosten höher aus, könnte ein Gericht von der Benachteiligung des Mieters ausgehen und die Umlage verbieten.

Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen fallen Arbeiten wie das Tapezieren bzw. Streichen von Wänden, Decken, Innentüren, Fenstern und Heizkörpern. Generell ist der Vermieter für diese Arbeiten verantwortlich. Er kann sie jedoch auf seine Mieter übertragen, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vorhanden ist. Doch Achtung:

• Mieter sind nur verpflichtet, Fenster und Außentüren von innen zu streichen. Klauseln, die allgemein vom Streichen der Fenster und Türen sprechen, sind ungültig.
• Die Vorgabe starrer Zeitpläne ist unzulässig. Das gilt beispielsweise für Mietverträge mit Klauseln, die Mieter alle 5 Jahre zum Streichen im Wohnzimmer verpflichten. Stattdessen haben Schönheitsreparaturen nach Bedarf zu erfolgen.
• Ebenso wenig kann der Vermieter dem Mieter vorschreiben, in welcher Farbe er streichen muss. Lediglich bei der Rückgabe müssen Mieter einen neutralen Farbton anbringen.
• Die Übertragung von Schönheitsreparaturen ist nur dann gestattet, wenn die Immobilie vor der Vermietung frisch renoviert wurde.

Übergabeprotokoll

Wenn das Einfamilienhaus möbliert vermietet wird, ist der Vermieter natürlich daran interessiert, die Möbel im gepflegten Zustand zurückzubekommen. Zwar hat der Mieter eine Sorgfaltspflicht, nach der er „pfleglich“ mit der Mietsache umgehen muss. Was dies jedoch bedeutet, ist in der Rechtsprechung nicht konkret geregelt, sondern muss im Einzelfall entschieden werden.

Aus diesem Grund kann es sich lohnen, den

Zustand aller übernommenen Gegenstände

in einem

Übergabeprotokoll

festzuhalten, das von Vermieter und Mieter unterschrieben wird. Je genauer das Protokoll verfasst wird, desto weniger Konfliktpotenzial besteht bei der Rückgabe der Immobilie.