Mietvertrag möblierte Wohnung

Möblierte Wohnungen erfreuen sich aktuell großer Beliebtheit, sodass sie in einigen Städten fast 50 % des angebotenen Wohnraums ausmachen. Die Vorteile liegen auf der Hand: Vermieter profitieren finanziell vom Möblierungszuschlag und können die Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Mieter wiederum finden eine bezugsfertige Wohnung vor, in die sie kurzfristig einziehen können.

Doch natürlich gibt es Besonderheiten zu beachten. Nicht nur sind den Mietpreisen Grenzen gesetzt und die Rechte des Mieters müssen gewahrt werden. Auch sollte der Mietvertrag so gestaltet sein, dass Vermietern keine Nachteile entstehen. Wie das geht, verrate ich dir im folgenden Artikel:

 

Wann spricht man von einer möblierten Wohnung?

Von einer vollständig möblierten Wohnung spricht man, wenn der Mieter einziehen kann, ohne eigene Möbel mitzubringen. Für gewöhnlich zählen folgende Gegenstände zur Mindestausstattung:

• Bett
• Tisch und Stühle
• Kommode oder Schrank
• Sitzgruppe oder Sofa im Wohnzimmer
• Garderobe
• Lampen
• Küche

 

Eine Teilmöblierung liegt dagegen vor, wenn zwar Einrichtungsgegenstände vorhanden sind, das Mobiliar aber noch ergänzt werden muss. Oft enthalten teilmöblierte Wohnungen eine Einbauküche und/oder Einbauschränke, jedoch keine weiteren Möbel.

Relevant werden die zwei Arten der Möblierung, wenn es zum Streit vor Gericht kommt. Dieses wird prüfen, ob die Einrichtung der Wohnung dem Standard entspricht, den der Mietvertrag erwarten lässt. Ein Beispiel: Wer eine voll möblierte Wohnung mietet, darf nach gängigem Mietrecht davon ausgehen, dass darin ein Bett und ein Tisch vorhanden sind. Bei einer teilmöblierten Wohnung wäre das nicht der Fall.

Weder zur Teil- noch zur Vollmöblierung gehört ein vollständiger Hausrat – also beispielsweise Küchenutensilien, Kleidung, Handtücher etc. Diese hat der Mieter in jedem Fall selbst mitzubringen, wenn sie nicht aus Kulanz bereitgestellt werden. 

 

Vor- und Nachteile beim Vermieten einer möblierten Wohnung

 

Vorteile

• Vermieter dürfen zuzüglich zur ortsüblichen Vergleichsmiete einen Zuschlag verlangen. Wie hoch dieser ausfallen darf, erklären wir weiter unten.

• Vor allem kurz entschlossene Interessenten mieten oft eine möblierte Wohnung, da sie sich so Zeit und Umzugskosten sparen können. 

• Auch der Auszug aus einer möblierten Wohnung gestaltet sich meist unkompliziert. Wenn du die Wohnung selbst benötigt, sind Mieter evtl. weniger versucht, deine Anmeldung von Eigenbedarf anzufechten. 

• Die Möblierung kann über Schwachpunkte der Wohnung hinwegtäuschen – etwa eine wenig attraktive Lage oder einen ungünstigen Zuschnitt. Doch Achtung: Mängel mithilfe von Möbeln zu kaschieren ist nicht erlaubt. Wird beispielsweise ein Schrank vor die schimmlige Wand geschoben, kann das vor Gericht schnell als arglistige Täuschung ausgelegt werden. 

 

Nachteile

• Zwar darf für möblierten Wohnraum mehr Miete verlangt werden. Um den vollen Mietzuschlag zu erhalten, sollten die Möbel jedoch neu sein. Am Anfang steht daher eine nicht unerhebliche Investition. Wird die Wohnung mit älterem Mobiliar ausgestattet, fällt der Zuschlag geringer aus. 

• Möblierte Wohnungen bieten Mietern weniger Gestaltungsspielraum. Vor allem Familien, die eine langfristige Bleibe suchen und diese ganz nach eigenen Wünschen einrichten möchten, dürften sich daher öfter für eine unmöblierte Wohnung entscheiden.

• Wie bereits oben genannt, sind möblierte Wohnungen vor allem für kurzfristige Mietverhältnisse geeignet. Das kann zu häufigen Mieterwechseln führen, die natürlich mit Aufwand verbunden sind. 

• Mobiliar in der Wohnung birgt immer das Risiko, dass dieses beschädigt wird. Um nicht auf hohen Reparaturkosten sitzen zu bleiben, solltest du den Zustand der Möbel im Mietvertrag genau dokumentieren.

 

Wie hoch darf der Möblierungszuschlag ausfallen?

Wie bereits erwähnt, rechtfertigen möblierte Wohnungen eine höhere Miete. Für die Berechnung dieses Zuschlags kommen zwei Modelle infrage:

 

Berliner Modell

Am einfachsten gestaltet sich die Berechnung nach dem Berliner Modell. Dieses geht davon aus, dass Möbel 10 Jahre lang nutzbar sind und jedes Jahr um 2 % im Wert sinken. Man spricht hierbei auch von Abschreibung (Wertverlust) und Abschreibungsdauer (Dauer der Nutzung).

Der jährliche Zuschlag wird mit dieser Formel berechnet:

Kaufpreis der neuen Möbel x 0,02 

Wurden die Möbel nicht direkt vor der Vermietung angeschafft, musst du den Kaufpreis durch 10 (Jahre) teilen und mit der Anzahl nicht vergangener Jahre multiplizieren. Sind die Möbel bereits 10 Jahre alt, darf kein Zuschlag mehr verlangt werden.

Sehen wir uns ein Beispiel an:

Du stattest deine Wohnung mit 3 Jahre alten Möbeln aus, die 10.000 Euro gekostet haben. Dann lautet die Berechnung:

(10.000 / 10 x 7) x 0,02 = 140 Euro Zuschlag im Monat. 

 

Hamburger Modell

Das Hamburger Modell unterscheidet sich in folgenden Punkten vom Berliner Modell:

• Der Wert der Möbel sinkt jedes Jahr um 15 %. 
• Es wird davon ausgegangen, dass Möbel nach 7 Jahren noch 30 % ihres ursprünglichen Werts haben und nicht weiter im Wert sinken können.
• Ebenfalls relevant ist die Verzinsung des ursprünglich in die Möblierung investierten Geldes. Der Zinssatz darf zwischen 12 und 15 % betragen.

 

Die Formel lautet: 

Jährlicher Möblierungszuschlag = Möbelwert x (Verzinsung + Abschreibung)

Ein Beispiel: Du hast Möbel im Wert von 10.000 Euro angeschafft. Im ersten Jahr beträgt die Abschreibung 1.500 Euro und die Verzinsung (mit 12 %) 1.200 Euro. Der jährliche Möblierungszuschlag beträgt 2.700 Euro, also 225 Euro im Monat. 

Nach drei Jahren ist der Zeitwert der Möbel auf 6.141 Euro gefallen. Dementsprechend reduziert sich der Möblierungszuschlag auf monatlich 138 Euro.

Nach dem siebten Jahr wird eine andere Berechnung erforderlich. Der Zeitwert der Möbel beträgt dann dauerhaft 3.000 Euro, und die Abschreibung liegt bei 0 Euro. 

Die Formel für die Kapitalverzinsung lautet: (Kaufpreis x 0,3) x Zinssatz als Dezimalzahl. 

In unserem Beispiel also: (10.000 x 0,3) x 0,12 = 360 Euro Zuschlag/Jahr 🡪 30 Euro/Monat.

Beide Modelle dienen lediglich zur Orientierung. Vermieter müssen im Mietvertrag nicht offenlegen, nach welchem Modell sie den Möblierungszuschlag berechnet haben.

 

Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf möblierte Wohnungen aus?

Auch, wenn eine Wohnung möbliert vermietet wird, sind der Höhe der Miete Grenzen gesetzt – und zwar dann, wenn eine Mietpreisbremse besteht. 

In diesem Fall darf die Miete lediglich 10 % höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Ausschlaggebend ist hier der regionale Mietspiegel für Voll- bzw. Teilmöblierung.

 

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten für: 

• möblierte Wohnungen, die nur für eine kurze Zeit vermietet werden. Was „kurze Zeit“ bedeutet, ist nicht allgemein geklärt. Nach gängiger Rechtsauffassung gehören dazu in jedem Fall Ferien- und Monteurswohnungen sowie Studentenwohnungen, die für maximal ein Semester bewohnt werden.
• Möblierte Zimmer in der Vermieterwohnung

• Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erbaut und erstmals vermietet wurden.
• Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden. „Umfassend“ bedeutet dabei, dass die Modernisierungskosten mindestens 1/3 der Neubaukosten betrugen. Beide Fälle gelten auch für unmöblierte Wohnungen.

• Wohnungen, die vor Einführung der Mietpreisbremse zu einem höheren Betrag vermietet wurden. Dieser Betrag darf auch von neuen Mietern verlangt werden. 

 

Welcher Kündigungsschutz gilt für möblierte Wohnungen?

Der Mietvertrag für eine möblierte Immobilie unterliegt den üblichen Kündigungsregeln. Das heißt, Mieter müssen sich an die dreimonatige Kündigungsfrist halten. Vermieter wiederum können den Mietvertrag nur ordentlich kündigen, wenn sie Eigenbedarf geltend machen.

Ein weniger strenger Kündigungsschutz gilt für möblierte Zimmer in einer Immobilie, die vom Vermieter selbst bewohnt wird. In diesem Fall dürfen Vermieter den Mietvertrag zum 15. des Monats mit einer Frist von 2 Wochen kündigen.

Doch Achtung: Wird das Zimmer/die Einliegerwohnung an eine Familie oder ein Paar vermietet, gelten die oben genannten Regeln für die Kündigung des Mietvertrages.

 

Wie sollte der Mietvertrag für eine möblierte Wohnung aussehen? 

In Bezug auf den Mietvertrag macht es keinen Unterschied, ob die Wohnung möbliert vermietet wird oder nicht. Allerdings sollten folgende Bestandteile enthalten sein, um Streitigkeiten zu vermeiden:

 

Nebenkosten

Auch in einer möblierten Wohnung können Vermieter Nebenkosten – genauer gesagt Betriebskosten nach BetrKV – auf den Mieter umlegen. Dies muss im Mietvertrag schriftlich Erwähnung finden. Alle Betriebskosten aufzuzählen ist jedoch nicht notwendig. Es genügt, auf die BetrkV hinzuweisen und diese dem Mietvertrag anzuhängen.

Für die Abrechnung der Nebenkosten gibt es zwei Möglichkeiten:

 

Vorauszahlung

Zum einen kann im Mietvertrag eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart werden. Dann zahlt der Mieter monatlich einen bestimmten Betrag. Am Ende des Abrechnungszeitraums, der meistens ein Jahr beträgt, muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen. Fällt diese höher als, kann eine Nachzahlung vom Mieter verlangt werden. Umgekehrt erhält der Mieter Guthaben – also Nebenkosten, die er zu viel gezahlt hat – innerhalb von 3 Monaten zurück. 

Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb eines Jahrs nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden. Danach kann der Vermieter keine Nachforderung mehr stellen, muss dem Mieter evtl. angefallenes Guthaben aber trotzdem zurückzahlen. 

 

Pauschale

Vermieter, die sich die Nebenkostenabrechnung sparen möchten, können im Mietvertrag eine Pauschale festlegen. Diese wird auf die Kaltmiete aufgeschlagen, was zusammen die monatliche Gesamt- oder Warmmiete ergibt. Manchmal stellt eine Nebenkostenpauschale die einzige praktikable Möglichkeit dar – beispielsweise, wenn das möblierte Zimmer nicht über einen eigenen Stromzähler verfügt oder mit der gemeinsamen Heizanlage beheizt wird.

Doch Vorsicht: Nachforderungen sind bei diesem Modell nicht möglich. Falls ein Mieter übermäßig viel Heizöl oder Strom verbraucht, könnte sich das also nachteilig auswirken. Auf der anderen Seite muss bei einer Pauschale kein Guthaben ausgezahlt werden, wenn der Verbrauch geringer ausfällt. 

 

Übergabeprotokoll

Nicht immer lässt sich im Nachhinein feststellen, welche Schäden an der Mietsache vom Mieter verursacht wurden, und welche schon vorher bestanden. Aus diesem Grund lohnt sich ergänzend zum Mietvertrag das Erstellen eines Übergabeprotokolls. Darin sollten Vermieter alle vermieteten Möbel und deren Zustand notieren. Das Protokoll kann auch zusammen mit dem Mieter erstellt werden – am besten bei einer gemeinsamen Besichtigung der Wohnung. So lassen sich Mängel leichter erkennen. Mit ihrer Unterschrift erkennen beide Parteien den Zustand der Mietsache an. 

 

Veränderungen am Mobiliar durch den Mieter

Der Mieter ist berechtigt, vorhandene Möbel in der Wohnung zu entfernen oder zu ersetzen. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag, die dies verbieten, sind ungültig. Beim Auszug muss der Mieter diese Möbel jedoch wieder anbringen. Außerdem hat er sie pfleglich zu lagern. 

 

Mängelbeseitigung und Mängelhaftung

Wenn der Vermieter für die Möblierung einen Aufpreis verlangt, muss er die Möbel auf eigene Kosten instand halten und reparieren. Beispielsweise hat er Defekte an vermieteten Elektrogeräten zu beseitigen oder einen gleichwertigen Ersatz zu beschaffen. Diese Pflicht lässt sich nicht auf den Mieter umlegen.

 

Befristung

Eine möblierte Wohnung unterliegt den gleichen Regeln der Befristung wie eine unmöblierte Immobilie. Das heißt: Du kannst den Mietvertrag befristen, wenn du die Wohnung später für eigene Zwecke benötigst (Eigenbedarf). Entscheidend ist, dass im Mietvertrag Gründe nach § 575 BGB angegeben werden – ebenso wie das Datum der Befristung.

Anders sieht es bei möblierten Wohnungen in einer Immobilie aus, die vom Vermieter selbst bewohnt wird. Hier ist eine Befristung auch ohne Angabe von Gründen möglich. Das gilt jedoch nur, wenn die Wohnung an alleinstehende Mieter vermietet wird. Bei Familien und Paaren greifen die oben genannten Einschränkungen. 

Ebenfalls einfach befristen lassen sich Ferien- und Monteurwohnungen. Bei diesen ist es Standard, den Mietvertrag auf bestimmte Zeit abzuschließen. 

 

Steuervorteile durch das Vermieten einer möblierten Wohnung

Wenn du deine vermietete Wohnung mit Möbeln ausstattest, kannst du von Steuervorteilen profitieren. Diese hängen vom Wert der Einrichtung ab:

Hat ein Möbelstück 800 Euro oder weniger gekostet, können die Kosten im Jahr der Anschaffung als Werbekosten geltend gemacht werden. Bei teureren Möbelstücken ist die Abschreibung nur über mehrere Jahre möglich. Der Abschreibungszeitraum wird hierbei von der Lebensdauer des Möbelstücks bestimmt. Als Maßstab dient diese Tabelle. 

Jeder Möbelkauf muss auf Nachfrage des Finanzamts mit einer Quittung belegt werden.