Mietvertrag

Infos und Empfehlungen für Mieter und Vermieter

Mietvertrag

Das Vermieten stellt eine tolle Möglichkeit dar, Profit aus der eigenen Immobilie zu schlagen. Doch viel gibt es dabei zu beachten. Das fängt bereits beim Mietvertrag an.

Es gibt Rechten und Pflichten die jeder wissen sollte.

Dieser sollte alle Punkte regeln, die für das Mietverhältnis relevant sind: von der Kaution beim Einzug über die Nebenkosten bis zu den Schönheitsreparaturen beim Auszug. Hier sind Vermieter an strenge Vorgaben gebunden, wenn sie Klauseln einbauen wollen, die für sie von Vorteil sind.

In diesem Artikel beleuchten wir, wie ein vermieterfreundlicher Mietvertrag aussehen kann und welche Punkte er unbedingt enthalten sollte.

Was versteht man unter einem Mietvertrag?

Wie der Name schon sagt, handelt es sich um einen Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, der mit gewissen Pflichten verbunden ist. Diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Der Vermieter verpflichtet sich,

dem Mieter die Wohnung zum vereinbarten Gebrauch zu überlassen.
die Wohnung in einem Zustand zu übergeben, die für diesen Gebrauch geeignet ist
die Wohnung in diesem Zustand zu erhalten
die auf der Wohnung liegenden Lasten zu tragen.

Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter,

die vereinbarte Miete vertragsgemäß zu bezahlen
die Mietsache pfleglich zu behandeln und Mängel umgehend zu melden
die Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte zu überlassen
die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Welche Angaben muss ein Mietvertrag unbedingt enthalten?

Auch wenn für Mietverträge keine verpflichtende Form vorgeschrieben ist, sollten sie folgende Informationen enthalten:

Adresse der Wohnung und Beschreibung der genauen Lage
personenbezogene Daten von Vermieter und Mieter.
Beginn des Mietverhältnisses
Dauer des Mietverhältnisses, sofern ein befristeter Mietvertrag vereinbart wurde
Höhe der Miete und wann diese entrichtet werden muss: Entfällt der zweite Punkt, ist die Miete am dritten Werktag des Monats zu zahlen.
Konto, auf das der Mietzins überwiesen werden soll.

Daneben kann ein Mietvertrag aber noch weitere Angaben und Klauseln enthalten. Die aus Vermietersicht wichtigsten sehen wir uns im Folgenden genauer an:

Was muss ich bei einem Mietvertrag beachten?

Juristisch gesehen gilt: Alle Klauseln, die bestehendes Mietrecht verletzen, sind ungültig.

Um sich als Vermieter abzusichern und gesetzliche Vorgaben zu erfüllen, sind die folgenden Punkte also besonders wichtig:

Zeitmietverträge laut § 575 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)

Befristung

Für einen befristeten Mietvertrag muss der Grund für die Befristung explizit angeben werden. Zu den laut § 575 BGB zulässigen Gründen gehören:

Eigenbedarf bzw. Überlassung der Wohnung an Angehörige
geplante bauliche Veränderungen
Vermietung als Werkwohnung

Ein Mietvertrag, der keinen dieser Gründe enthält, gilt rechtlich als unbefristet. Außerdem müssen die Gründe ausformuliert werden. Eine Klausel wie “Befristung wegen Eigenbedarf” genügt nicht.

Stattdessen könnte die Formulierung lauten: “Der Mietvertrag ist bis zum 30.09.2022 befristet, weil meine Tochter die Wohnung dann wegen einer Arbeitsaufnahme benötigt.”

Bei baulichen Veränderungen genügt die Absicht. Konkrete Pläne müssen beim Abschluss des Mietvertrags noch nicht vorliegen. Jedoch müssen die Maßnahmen so weitgreifend sein, dass sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würden.

Die Vermietung als Werkswohnung trifft beispielsweise zu, wenn Eigentümer eine Wohnung für den Hausmeister benötigen.

Nebenkosten

Wenn der Vermieter Nebenkosten auf den Mieter umlegen möchte, muss das im Mietvertrag vermerkt werden. Geschieht dies nicht, sind diese nämlich komplett vom Vermieter zu entrichten.

Welche Kosten umlagefähig sind, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt. Dazu gehören beispielsweise:

Wasser- und Abwasserkosten
Grundsteuer
Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung
Heizkosten.

Eine Möglichkeit besteht darin, alle Betriebskosten einzeln im Mietvertrag zu nennen. Das Problem: In diesem Fall können Betriebskosten, die nachträglich hinzukommen, nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden.

Einfacher und genauso statthaft ist es, wenn Vermieter im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung hinweisen. Diese Verordnung kann dem Mietvertrag beigelegt werden.

Wichtig: Vermieter müssen alle “sonstigen Betriebskosten” einzeln nennen. Darunter fallen Kosten, die in § 2, 1–16 BetrKV nicht erfasst sind.

Mietkaution

Kein Gesetz besagt, dass Mieter beim Einzug eine Kaution hinterlegen müssen. Um Vermieter vor finanziellen Einbußen zu schützen, ist eine entsprechende Regelung jedoch sinnvoll.

Damit Vermieter eine Kaution einfordern können, muss diese im Mietvertrag festgeschrieben sein. Hierbei ist auf die maximal erlaubte Summe zu achten: Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB).

Mieterhöhung

Wenn Vermieter den Mietzins erhöhen möchten, sind sie an zahlreiche Vorgaben gebunden.

Eine vereinfachte Lösung stellt die Vereinbarung einer sog. Staffelmiete nach § 557a BGB dar: Dabei erhöht sich die Miete automatisch nach einem bestimmten Zeitraum. Rechtskräftige Formulierungen können Sie hier nachlesen.

Doch Achtung: Eine Staffelmiete bietet nicht nur Vorteile. Sie schließt beispielsweise außerordentliche Erhöhungen aus – etwa im Zuge einer Modernisierung. Auch eine Anpassung an die gestiegene ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht mehr möglich.

Kleinreparaturen

In einer Wohnung kann jederzeit etwas kaputtgehen. Damit Vermieter nicht für jeden Schaden aufkommen oder aufwändig beweisen müssen, wer ihn verursacht hat, ist eine Kleinreparatur-Klausel erlaubt.

Diese legt fest, dass Reparaturkosten bis zu einer gewissen Höhe (meistens 100 Euro) vom Mieter zu tragen sind – sofern der Gegenstand dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegt: Darunter fallen beispielsweise Wasserhähne, Türgriffe oder Steckdosen.

Wichtig: Im Mietvertrag muss nicht nur die max. Höhe von Einzelreparaturen genannt werden, sondern auch die maximale Summe für Reparaturen im Jahr. Diese sollte 8 % der Jahreskaltmiete nicht überschreiten.

Zwar gibt es für die Höchstsumme keine verbindliche Vorgabe. Übersteigt diese jedoch die genannten 8 %, gehen Gerichte häufig von einem unverhältnismäßigen Nachteil für den Mieter aus.

Vorhandene Mängel

Entstehen während der Mietdauer Mängel an der Wohnung, die nicht vom Mieter verursacht wurden, muss der Vermieter für die Beseitigung aufkommen.

Anders sieht es aus, wenn die Mängel dem Mieter schon bei der Unterzeichnung bekannt waren (§ 536b BGB). Ein Passus, dass der Mieter solche Mängel als vertragsmäßig anerkennt, schützt Vermieter vor späteren Forderungen.

Noch besser ist es, diese Mängel im Mietvertrag einzeln zu benennen. Alternativ bietet sich ein Übergabeprotokoll an, das von beiden Parteien unterzeichnet wird.

Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen zählen nach dem Wohnungsbaugesetz:

Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre,
der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Pauschale Klauseln, die Mieter zu diesen Schönheitsreparaturen verpflichten, sind nicht mehr gültig. Stattdessen stellt sich die Lage heute recht kompliziert dar. Welche Vereinbarungen im Mietvertrag gültig sind, und welche nicht, können Sie hier nachlesen.

Findet sich überhaupt keine Klausel im Mietvertrag, greift § 535 BGB: Das heißt, der Vermieter muss diese Arbeiten auf eigene Kosten durchführen lassen.

Auch ist es wichtig, Schönheitsreparaturen von Instandhaltungsarbeiten zu trennen. Letztere müssen Vermieter in jedem Fall selbst übernehmen, da sie den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung gewährleisten.

Tierhaltung

Ein generelles Verbot der Haustierhaltung im Mietvertrag ist nicht zulässig. Erlaubt ist jedoch ein sog. Genehmigungsvorbehalt. Diese kann beispielsweise im Satz bestehen: “Die Haltung von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters”.

Soll darüber hinaus ein Hundeverbot ausgesprochen werden, müssen dafür gute Gründe genannt werden – etwa die nachgewiesene Tierallergie eines anderen Mieters.

Eine Ausnahme gilt ferner für Kleintiere wie Meerschweinchen, Fische oder Wellensittiche. Diese dürfen in jedem Fall in der Wohnung gehalten werden.

Anzahl der Schlüssel

Auch wenn dies nicht vorgeschrieben ist – Vermieter sollten unbedingt im Mietvertrag festhalten, wie viele Schlüssel sie dem Mieter übergeben. So lassen sich Diskussionen um verlorene bzw. gar nicht vorhandene Schlüssel beim Auszug vermeiden.

Quadratmeter-Zahl

Die Angabe der Wohnfläche in Quadratmetern ist nicht vorgeschrieben. Wenn Vermieter sie nicht genau kennen, sollten sie lieber darauf verzichten, denn: Bei falschen Flächenangaben können Mieter eine Mietminderung bewirken.

Hausordnung

Damit die bestehende Hausordnung für den Mieter verpflichtend ist, muss sie dem Mietvertrag beigelegt werden. Noch besser ist es, sie separat vom Mieter unterschreiben zu lassen. Dann lässt sich im Nachhinein zweifelsfrei beweisen, dass dieser sich mit der Hausordnung einverstanden erklärt hat.

Wer darf einen Mietvertrag erstellen?

Grundsätzlich gilt: Jeder, der eine Wohnung vermieten darf, ist auch zur Erstellung eines Mietvertrags berechtigt. Neben den Eigentümern tritt das auch auf bevollmächtigte Personen zu – etwa Angehörige oder Immobilienmakler.

Eine Einschränkung gibt es in Wohnkomplexen mit mehreren Eigentümern:

Zwar können diese Eigentümer keinen Einspruch gegen eine vertragsmäßige Vermietung erheben. Allerdings muss der Mietvertrag mit den Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung konform sein. Diese Regelungen müssen Vermieter dem Mietvertrag beilegen, damit der Mieter sich damit einverstanden erklären kann.

Wo bekomme ich einen Mietvertrag her?

Vorlagen für Mietverträge gibt es Online in Hülle und Fülle zum Download.

Wichtig ist es jedoch, woher die Vorlage stammt. Mietervereine erstellen logischerweise Mietverträge, die besonders günstige Klauseln für Mieter beinhalten.

Mietvertrag

Autor: Max Karänke | 6. Mai 2021