Mieterhöhung

Hier gehts darum was bei einer Mieterhöhung erlaubt ist und was nicht. 

 

Mieterhöhung, eine hilfreiche Anleitung:

Was ist erlaubt und wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?

In diesem Artikel erkläre ich, wann eine Mieterhöhung zulässig ist und wann nicht. Ich zeige Ihnen auf was zu achten ist.

Erfüllt die Mieterhöhung wirklich die rechtlichen Voraussetzungen? Ich beschreibe wie Sie Mieterhöhung durchführen und wie man einer Mieterhöhung wiedersprechen kann – mit Beispiel und Musterschreiben.

Ich bewerte in diesem Artikel nicht, ich erkläre nur und zeige Möglichkeiten auf!

 

Kapitelübersicht:

  1. Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?
  2. Was muss ein Vermieter machen um eine Mieterhöhung zu erwirken?
  3. Wie muss ein Vermieter eine Mieterhöhung begründen?
  4. Muster Mieterhöhung
  5. In welchen Fällen darf der Vermieter die Miete bei Modernisierung erhöhen?
  6. Einer Mieterhöhung nicht zustimmen: Wie und unter welchen Bedingungen?
  7. Mieterhöhung in Zeiten der Mietpreisbremse – Was ist das?
  8. Mieterhöhung: Was ist eine ortsübliche Vergleichsmiete und wozu brauche ich sie?
  9. Exkurs: Was ist ein Mietspiegel?
  10. Was gilt als umfassende Modernisierung im Rahmen der Mieterhöhung?
 
 
 

1. Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?

Viele Mieter und Vermieter fragen sich gleichermaßen: Wie hoch darf eine Mieterhöhung eigentlich ausfallen? Und wie oft darf die Miete eigentlich erhöht werden?

Rechtlich sind diese Fragen folgendermaßen zu beantworten:

Eine Miete darf innerhalb von 3 Jahren maximal um 20% erhöht werden. Je nach Stadt teilweise auch nur um 15%.

Darüber hinaus darf eine Miete „nur“ 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ist diese Kappungsgrenze bereits erreicht muss der Vermieter wohl oder übel warten.

Diese Obergrenze ist zwingend einzuhalten. Mietverträge für Wohnraumiete die darüber liegen sind unzulässig.

Ausnahmen bestätigen die Regel: Das gilt nicht für Neubauten und umfassend modernisierte Immobilien (siehe Definition in Kapitel 6).

 

 

2. Was muss ein Vermieter machen um eine Mieterhöhung zu erwirken?

 
Wie in Kapitel 1 beschrieben darf ein Vermieter die Miete nur bis zur Kappungsgrenze erhöhen. Das bedeutet bis max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und max. 15-20 % (je nach Stadt) der aktuellen Miete innerhalb von 3 Jahren. So sagt es das Gesetz und die Mietpreisbremse.

 

Folgende Punkten müssen eingehalten werden, um eine Mieterhöhung zu erwirken:

  • Die aktuelle Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten gleich gewesen sein.
    Das bedeutet: Nach 12 Monaten bekommt der Mieter einen Brief zugestellt indem dem Mieter angekündigt wird, dass in 3 Monaten die Miete um z.B. 15% erhöht wird. Somit sind es dann 15 Monate.
  • Die Mieterhöhung muss mindestens 3 Monate im Voraus angekündigt werden
  • Die Kappungsgrenzen der Stadt und /oder Gemeinde von maximal 20% bzw. teilweise auch max. 15 % der aktuellen Miete dürfen nicht überschritten werden.

 

Wie läuft das formal ab:

  • Der Vermieter stellt dem Hauptmieter ein Schreiben in Form eines Zustimmungsverlangens mit der Erhöhung der Miete zu. Dies sollte formell und materiell ordnungsge
  • Der Mieter stimmt innerhalb einer Frist von 3 Monaten zu oder nicht.
  • Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, hat der Vermieter die Möglichkeit seinen Anspruch per Klage durchzusetzen.

 

Klingt eigentlich recht simple oder? Es sind zwar nur Formalitäten allerdings machen viele Vermieter dies schon falsch.

Ein Muster finden Sie in Kapitel 5. (folgt)

Zu beachten ist allerdings, dass Mieterhöhungen nach §§ 559 und 560 BGB davon unberührt bleiben.

3. Wie muss ein Vermieter eine höhere Miete begründen?

Möchte ein Vermieter eine höhere Miete erwirken, muss er dies begründen. Das wird auch „Mieterhöhungsverlangen“ genannt.

Dafür kann der Vermieter den Mietspiegel (§§ 558c und 558d BGB), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (558e BGB), ein Gutachten bzw. Mietwertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder Mietpreise für mindestens drei vergleichbare Wohnungen vorlegen.

Einen dieser Punkte muss der Vermieter nachweise, um die Miete überhaupt erhöhen zu können.

 

 

4. Mieterhöhung Muster

Folgendes Musterschreiben kann vom Vermieter für die Erhöhung genutzt werden.

Muster

Wichtig ist, bei der Ankündigung eine Frist von mindestens 3 Monaten vor der Mieterhöhung einzuhalten

 

 

5. In welchen Fällen darf der Vermieter die Miete bei Modernisierungen erhöhen? 

Grundsätzlich darf der Vermieter die Miete bei Modernisierung erhöhen. Das gilt allerdings nur sofern die Modernisierung mindestens eine der u.g,. Voraussetzung erfüllt.

Der Vermieter darf die Miete aufgrund Modernisierungsmaßnahmen erhöhen wenn:

  • Eine Energetische Modernisierung durchgeführt wurde und dadurch nachhaltig Endenergie eingespart wird
  • Der Wasserbrauch nachhaltig reduziert wird
  • Der Wert des Wohnraums nachhaltig erhöht wird
  • Die allgemeinen Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden
  • Bauliche Maßnahmen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu verantworten hat

 

Sollte einer oder mehrere Punkte hiervon zutreffend sein, so kann der Vermieter die Kosten um bis zu 8% (31. Dezember 2018 = 11%) auf die Wohnung umlegen.

Diese mietrechtlichen Regelungen sind laut § 559 BGB zulässig.

6. Einer Mieterhöhung nicht zustimmen: Wie und unter welchen Bedingungen? 

Was passiert wenn ein Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmt?

Merkt ein Mieter, dass sein Mietzins also die Miete die er an den Vermieter zahlt über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Mieter den Vermieter „rügen“. 

Beachten Sie, dass diese Regelung nur bei angespannten Wohnungsmärkten zulässig ist.

Das ist ein erlass der Mietpreisbremse. Anwälte raten davon ab auf eigene Faust eine Rüge auszusprechen.

Vereinfacht gesagt wiederspricht man dem Vermieter bei seiner Mieterhöhung und rechnet ihm vor, was aus der der eigenen Sicht die ortübliche Miete ist + 10% die die ortübliche Miete überschreiten darf.

Es kann leicht zu Fehlern führen.

Der Mieterverein oder Anwälte sind daher wahrscheinlich die besten Ansprechpartner.

Wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht innerhalb bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zustimmt, dann muss der Vermieter innerhalb einer Frist von 3 Monaten eine Klage auf Zustimmung erheben.

Wenn der Vermieter Innerhalb der Frist keine Klage erhebt ist die Mieterhöhung hinfällig und es beginnt von neuem.

7. Mieterhöhung in Zeiten der Mietpreisbremse – Was ist das? 

Alle reden von der Mietpreisbremse, aber was steckt eigentlich dahinter? Hier die wichtigsten Fakten:

  • Die Mietpreisbremse besteht seit dem 1. Juni 2015
  • Hinter der so genannte Mietpreisbremse stehen mehrere Gesetze
  • Die Mietpreisbremse gilt nur für angespannte Wohnungsmärkte (in den meisten Fällen Großstädte und Ballungsräume), die von dem jeweiligen Bundesland als solche erklärt werden
  • Eine Mietpreisbremse kann jeweils nur für 5 Jahre verhangen werden, dann muss sie neun auferlegt werden.
  • In den von der Mietpreisbremse betroffenen Wohnungsmärkten darf eine Miete maximal um 10 bis 15%, je nach Verordnung, erhöht werden. (Zum Vergleich: auf nicht betroffenen Wohnungsmärkten um maximal 20%)
  • Nicht alle Bundesländer machen von der Mietpreisbremse gebrauch
  • Ausnahmen und nicht betroffen von der Mietpreisbremse sind Mieten die bereits vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse höher lagen als diese es zulässt, Wohnräume mit umfassenden Modernisierungen und Neubauten.

 

Was hat die Mietpreisbremse bewirkt?

Die Mietpreisbremse funktioniert am Markt tatsächlich leider nicht so gut wie gedacht.

Viele Vermieter vermieten ihre Wohnung noch immer über der Kappungsgrenze von 10% bzw. 15 % der ortüblichen Vergleichsmiete.

Obwohl die Mieter hier das Recht auf Ihrer Seite haben, legen nur wenige Widerspruch ein.

Aber woran liegt das?

Die Antwort auf diese Frage ist nur ein Erfahrungswert, aber viele Mieter haben Sorge vor Streit mit dem Vermieter, scheuen die Kosten eines rechtlichen Beistands oder wissen nicht um Ihr Recht.

Die Vermieter haben selbst aktuell mit keinen und nur geringen Strafen zu rechnen so lange es sich nicht um Mietwucher handelt.

8. Mieterhöhung: Was ist eine ortübliche Vergleichsmiete und wozu brauche ich sie?

Eine Mieterhöhung muss wie beschrieben begründet werden. Dafür braucht man in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die ortsübliche Vergleichsmiete soll einen Querschnitt der Miete vergleichbaren Wohnraums aufzeigen. Dieses ist im § 558 Abs. 2 BGB festgelegt.

Neumieten und Marktmieten sind in der Regel höher als Bestandsmieten und damit auch höher als ortübliche Vergleichsmieten.

Grund dafür ist, dass der Mietpreismarkt nicht unmittelbar reagieren kann, weil Wohnraummieten in der Regel langfristige Mietverhältnisse sind. Das Mischverhältnis der ortsüblichen Vergleichsmiete soll das Marktgeschehen repräsentativ abbilden.

Welche Kriterien sind bei der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beachten?

  • Lage
  • Größe
  • Ausstattung
  • Topographie
  • energetische Ausführungen
  • Art der Fläche

 

Die Gewichtung der einzelnen Kriterien ist unterschiedlich. Die Lage ist bei der Einordnung beispielsweise wichtiger als die energetische Ausführung.

Das bedeutet: Hat Ihre Wohnung eine bessere Lage als die der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die ortsübliche Vergleichsmiete Miete entsprechend anzupassen.

9. Exkurs: Was ist ein Mietspiegel? 

Die Rede ist immer von Mietspiegel aber was ist ein Mietspiegel?

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortübliche Vergleichsmieten.

Das Bundesgesetzbuch unterscheidet zwischen unterschiedlichen Arten von Mietspiegeln. Dem qualifizierten Mietspiegel und dem einfachen Mietspiegel.

Einfacher Mietspiegel:

Ein einfacher Mietspiegel ist laut § 558c BGB eine Übersicht der ortüblichen Vergleichsmieten von Gemeinden, die von Mietern und Vermietern bzw. Interessenvertretern beider erstellt und/oder anerkannt ist.

Dieser kann für eine Gemeinde, einen Teil einer Gemeinde oder mehrere Gemeinden gelten.

Ein einfacher Mietspiegel soll alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden.

Qualifizierter Mietspiegel:

Der qualifizierte Mietspiegel wird laut § 558d BGB nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Interessenvertretern der Mieter und Vermietern anerkannt.

Der qualifizierte Mietspiegel ist alle zwei Jahre durch den Einbezug des Lebenshaltungskostenindex oder durch Stichproben an den Markt anzupassen.

Alle 4 Jahre muss ein neuer Mietspiegel erstellt werden.

Der qualifizierte Mietspiegel ist somit deutlich aufwendiger und teurer als der einfache Mietspiegel.

Festzuhalten ist: Ein Vermieter kann eine höhere Miete, also ein Mieterhöhungsverlangen, mit einem einfachen oder einem qualifizierten Mietspiegel begründen.

 

 

10. Exkurs: Was gilt als umfassende Modernisierung im Rahmen einer Mieterhöhung?

 

Um eine, laut Gesetz, umfassende Modernisierung handelt es sich dann, wenn ca. ein Drittel der Kosten für einen Kauf einer vergleichbaren Wohnung in die Bestandswohnung investiert werden.

In diesem Fall ist der Vermieter nicht an die Mietpreisbremse gebunden und die Miete darf wie beim Neubau (§ 556f Satz 1 und 2 BGB) frei verhandelt werden.

Wichtig ist die Höhe der investierten Summe im Vergleich zum Wert der Wohnung im nicht renovierten Zustand. Die Isolierung der Fenster reicht hierbei also nicht aus, um die Modernisierung als umfassend geltend zu machen.

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