Miteigentumsanteil (MEA):

Was ist das und worauf muss ich achten?

  1. Was ist ein Miteigentumsanteil:

 

Ein Miteigentumsanteil (MEA) beschreibt den Teil eines Eigentümers an einem gemeinschaftlichen Eigentum.

Mit dem MEA ist demnach festgelegt wie viele Bruchstücke eines gemeinschaftlichen Eigentums einer Person gehören.

Die Miteigentumsanteile sind in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch eingetragen.

MEA gibt es beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. So wird geklärt wem in welchen Anteilen die gemeinschaftlich genutzten Bereiche des Hauses gehören.

Auf den Punkt gebracht:

Ein Miteigentumsanteil ist ein Anteil an einem Grundstück bzw. einem Haus. Dieser Miteigentumsanteil legt fest wieviel Grundstück einem jedem Eigentümer in der Gemeinschaft gehört.

MEA sind Teil einer Teilungserklärung und sind dafür da, dass ein Eigentümer eine Eigentumswohnung als Sondereigentum besitzen kann und er somit auch anteilig Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums des Grundstücks ist.

Gemeinschaftliches Eigentum können beispielsweise Keller, Hausflur, Dach, Gemeinschaftsgarten etc. sein.

Für die Festsetzung der MEA wird in den meisten Fällen die Größe der Wohnung herangezogen.

Üblicherweise werden Miteigentumsanteile als Rahmenwert von 1.000 angegeben. Bei sehr großen Eigentümergemeinschaften sind MEA auch in 10.000stel angegeben.

Oftmals sind dann auch die MEA entscheidend für die Festsetzung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung, sowie bei der Berechnung des zu tragenden Teils an den Gemeinschaftskosten der Eigentümergemeinschaft (§ 16 Abs. 2 WEG).

Bei den Gemeinschaftskosten geht es auch um die Nebenkostenabrechnung – entscheidend hierbei ist die Verteilungsschlüsselumlegung auf alle Sondereigentümer.

Ganz einfach?

Sie können es sich vorstellen wie ein Kuchen.

In einer Eigentümergemeinschaft bekommt jeder ein Stück davon. Je größer die Wohnung, desto größer das Stück (Miteigentumsanteile) das ein jeder bekommt.

Viele MEA zu haben ist erstmal gut, ABER dementsprechend höher sind auch die Kosten für Instandhaltung, Rücklage etc.

2. Warum gibt es Miteigentumsanteile (MEA)?

 

Damit es rein rechtlich so etwas wie Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus geben kann, wurden MEA eingeführt.

Die Idee ist, dass jeder Eigentümer nicht nur seine eigene Wohnung besitzt, sondern darüber hinaus auch Eigentümer eines Anteils des Grundstücks und Hauses ist, in dem die Wohnung liegt.

Somit gehört jeder noch so kleine Stein des Gemeinschaftseigentums im Haus einem jeden Eigentümer, wenn auch nur zu einem kleinen Teil.

MEA sind also sehr wichtig da nur so eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen kann.

3. Die rechtliche Grundlage der MEA:

 

Die rechtliche Grundlage der Miteigentumsanteile basiert auf  dem Wohnungseigentümergesetz.

Dies besagt in § 6 WoEigG „Unselbständigkeit des Sondereigentums“, dass ein Sondereigentum (in den meisten Fällen eine Wohnung) nur mit MEA verkauft oder belastet (Kredit) werden darf.

Die Rechte die jeder Eigentümer durch die MEA erhält, gehören zu den verbindlichen Rechten und Pflichten am Sondereigentum (Wohnung, Keller, Parkplatz etc.).

Miteigentumsanteile können verkauft werden. Übergang des Eigentums ist die Eintragung in das Grundbuch sowie die Beurkundung beim Notar.

4. Beispiel Miteigentumsanteil berechnen:

 

Miteigentumsanteil Berechnung klingt erstmal kompliziert?

Es ist super easy, wirklich!

 

Schauen wir es uns anhand eines Beispiels an:

Ein beliebiges Haus mit mehreren Wohnungen hat eine Wohn- und Nutzfläche von 700 qm.

Der Rahmenwert ist 1000 (in den überwiegenden Fällen so).

Also muss der Rahmenwert von 1.000 zunächst durch die Wohn- und Nutzflächen von 700 qm geteilt werden.

1000/700 qm= 1,43

 

Das bedeutet:

Jeder Miteigentumsanteil am Grundstück beträgt auf Basis der Gesamtfläche 1,43 qm.

 

Hat nun die betreffende Wohnung eine Größe von z.B. 80 qm, muss diese einfach mit 1,43 multipliziert werden.

1,43 * 80 qm = 114

Üblicherweise steht dann die Miteigentumsanteil Zahl so da = 114/1.000

 

So wissen Sie genau welcher Rahmenwert bei Ihrer Immobilie herangezogen wurde.

 

5. Die häufigsten Fragen die mir zu Miteigentumsanteilen gestellt werden?

 

Kann man Miteigentumsanteile bei einer Zwangsversteigerung verkaufen?

Miteigentumsanteil verkaufen? Ja, das kann man. MEA können verkauft und versteigert werden.

Über die Teilungserklärung ist in den überwiegenden Fällen sichergestellt, dass alle anderen Eigentümer die nicht von diesem spezifischen Sondereigentum betroffen sind, nicht gezwungen werden können ebenfalls zu verkaufen.

Zur Erklärung: Gibt es keine Teilungserklärung kann beispielsweise die Insolvenz von einer Person dazu führen, dass alle das Haus verkaufen müssen.

 

Was soll ich machen wenn ich ½ Miteigentumsanteil Grundstück besitze?

Sie können die MEA halten oder verkaufen.

Allerdings ist auf jeden Fall darauf zu achten wie das Stimmrecht und die Kosten der Gemeinschaft geregelt sind.

 

Gibt es Miteigentumsanteile bei einem Einfamilienhaus?

Nein. Bei einem einfachen Verkauf von einem Haus (Einfamilienhaus) dürften keine Miteigentumsanteile bestehen, das es keinen Anteil an der Immobilie gibt.

Wenn es eine separate Einliegerwohnung geht, könnten Miteigentumsanteile auftauchen, dann handelt es sich aber streng genommen nicht mehr um ein klassisches Einfamilienhaus.

Fragen Sie im Zweifel den Notar, ob es bei diesem Haus bzw. Grundstück eine Teilungserklärung gibt.

 

Was sind die Nachteile bei Miteigentumsanteilen?

Es kommt immer auf die Gestaltung der Teilungserklärung und die Verteilungsschlüsselumlegung auf alle Sondereigentümer der Immobilie an.

Theoretisch kann es sein, dass eine Eigentumswohnung mehr Miteigentumsanteile an der Immobilie hat als eine andere und somit anteilig deutlich mehr der Gesamtkosten bei Sonderumlagen etc. trägt als andere.

Achten Sie also immer auf die einzelnen Bestandteile der Teilungserklärung, die Anzahl an Eigentumswohnungen in der Immobilie, die Höhe potenzieller Kosten, die auf Sie zukommen könnten, die verpflichtende Zustimmung durch andere usw.

Lassen Sie sich bitte immer vor einem Kauf von Sondereigentum persönlich von einem Notar im einzelnen darüber aufklären, welchen Verpflichtungen Sie Zustimmung geben und welche Kosten auf Sie zukommen könnten!

Die Beratung ist in den meisten Fällen nicht kostenlos, rechnet sich am Ende aber alle mal und kann vorab per e-Mail oder telefonisch erfragt werden. 

 

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