Miteigentumsanteil (MEA):

Was ist das und worauf muss ich achten?

  1. Was ist ein Miteigentumsanteil:

 

Ein Miteigentumsanteil (MEA) beschreibt den Teil eines Eigentümers an einem gemeinschaftlichen Eigentum.

Mit dem MEA ist demnach festgelegt wie viele Bruchstücke eines gemeinschaftlichen Eigentums einer Person gehören.

Die Miteigentumsanteile sind in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch eingetragen.

MEA gibt es beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. So wird geklärt wem in welchen Anteilen die gemeinschaftlich genutzten Bereiche des Hauses gehören.

Auf den Punkt gebracht:

Ein Miteigentumsanteil ist ein Anteil an einem Grundstück bzw. einem Haus. Dieser Miteigentumsanteil legt fest wieviel Grundstück einem jedem Eigentümer in der Gemeinschaft gehört.

MEA sind Teil einer Teilungserklärung und sind dafür da, dass ein Eigentümer eine Eigentumswohnung als Sondereigentum besitzen kann und er somit auch anteilig Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums des Grundstücks ist.

Gemeinschaftliches Eigentum können beispielsweise Keller, Hausflur, Dach, Gemeinschaftsgarten etc. sein.

Für die Festsetzung der MEA wird in den meisten Fällen die Größe der Wohnung herangezogen.

Üblicherweise werden Miteigentumsanteile als Rahmenwert von 1.000 angegeben. Bei sehr großen Eigentümergemeinschaften sind MEA auch in 10.000stel angegeben.

Oftmals sind dann auch die MEA entscheidend für die Festsetzung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung, sowie bei der Berechnung des zu tragenden Teils an den Gemeinschaftskosten der Eigentümergemeinschaft (§ 16 Abs. 2 WEG).

Bei den Gemeinschaftskosten geht es auch um die Nebenkostenabrechnung – entscheidend hierbei ist die Verteilungsschlüsselumlegung auf alle Sondereigentümer.

Ganz einfach?

Sie können es sich vorstellen wie ein Kuchen.

In einer Eigentümergemeinschaft bekommt jeder ein Stück davon. Je größer die Wohnung, desto größer das Stück (Miteigentumsanteile) das ein jeder bekommt.

Viele MEA zu haben ist erstmal gut, ABER dementsprechend höher sind auch die Kosten für Instandhaltung, Rücklage etc.

2. Warum gibt es Miteigentumsanteile (MEA)?

 

Damit es rein rechtlich so etwas wie Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus geben kann, wurden MEA eingeführt.

Die Idee ist, dass jeder Eigentümer nicht nur seine eigene Wohnung besitzt, sondern darüber hinaus auch Eigentümer eines Anteils des Grundstücks und Hauses ist, in dem die Wohnung liegt.

Somit gehört jeder noch so kleine Stein des Gemeinschaftseigentums im Haus einem jeden Eigentümer, wenn auch nur zu einem kleinen Teil.

MEA sind also sehr wichtig da nur so eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen kann.

3. Die rechtliche Grundlage der MEA:

 

Die rechtliche Grundlage der Miteigentumsanteile basiert auf  dem Wohnungseigentümergesetz.

Dies besagt in § 6 WoEigG „Unselbständigkeit des Sondereigentums“, dass ein Sondereigentum (in den meisten Fällen eine Wohnung) nur mit MEA verkauft oder belastet (Kredit) werden darf.

Die Rechte die jeder Eigentümer durch die MEA erhält, gehören zu den verbindlichen Rechten und Pflichten am Sondereigentum (Wohnung, Keller, Parkplatz etc.).

Miteigentumsanteile können verkauft werden. Übergang des Eigentums ist die Eintragung in das Grundbuch sowie die Beurkundung beim Notar.

4. Beispiel Miteigentumsanteil berechnen:

 

Miteigentumsanteil Berechnung klingt erstmal kompliziert?

Es ist super easy, wirklich!

 

Schauen wir es uns anhand eines Beispiels an:

Ein beliebiges Haus mit mehreren Wohnungen hat eine Wohn- und Nutzfläche von 700 qm.

Der Rahmenwert ist 1000 (in den überwiegenden Fällen so).

Also muss der Rahmenwert von 1.000 zunächst durch die Wohn- und Nutzflächen von 700 qm geteilt werden.

1000/700 qm= 1,43

 

Das bedeutet:

Jeder Miteigentumsanteil am Grundstück beträgt auf Basis der Gesamtfläche 1,43 qm.

 

Hat nun die betreffende Wohnung eine Größe von z.B. 80 qm, muss diese einfach mit 1,43 multipliziert werden.

1,43 * 80 qm = 114

Üblicherweise steht dann die Miteigentumsanteil Zahl so da = 114/1.000

 

So wissen Sie genau welcher Rahmenwert bei Ihrer Immobilie herangezogen wurde.

 

5. Die häufigsten Fragen die mir zu Miteigentumsanteilen gestellt werden?

 

Kann man Miteigentumsanteile bei einer Zwangsversteigerung verkaufen?

Miteigentumsanteil verkaufen? Ja, das kann man. MEA können verkauft und versteigert werden.

Über die Teilungserklärung ist in den überwiegenden Fällen sichergestellt, dass alle anderen Eigentümer die nicht von diesem spezifischen Sondereigentum betroffen sind, nicht gezwungen werden können ebenfalls zu verkaufen.

Zur Erklärung: Gibt es keine Teilungserklärung kann beispielsweise die Insolvenz von einer Person dazu führen, dass alle das Haus verkaufen müssen.

 

Was soll ich machen wenn ich ½ Miteigentumsanteil Grundstück besitze?

Sie können die MEA halten oder verkaufen.

Allerdings ist auf jeden Fall darauf zu achten wie das Stimmrecht und die Kosten der Gemeinschaft geregelt sind.

 

Gibt es Miteigentumsanteile bei einem Einfamilienhaus?

Nein. Bei einem einfachen Verkauf von einem Haus (Einfamilienhaus) dürften keine Miteigentumsanteile bestehen, das es keinen Anteil an der Immobilie gibt.

Wenn es eine separate Einliegerwohnung geht, könnten Miteigentumsanteile auftauchen, dann handelt es sich aber streng genommen nicht mehr um ein klassisches Einfamilienhaus.

Fragen Sie im Zweifel den Notar, ob es bei diesem Haus bzw. Grundstück eine Teilungserklärung gibt.

 

Was sind die Nachteile bei Miteigentumsanteilen?

Es kommt immer auf die Gestaltung der Teilungserklärung und die Verteilungsschlüsselumlegung auf alle Sondereigentümer der Immobilie an.

Theoretisch kann es sein, dass eine Eigentumswohnung mehr Miteigentumsanteile an der Immobilie hat als eine andere und somit anteilig deutlich mehr der Gesamtkosten bei Sonderumlagen etc. trägt als andere.

Achten Sie also immer auf die einzelnen Bestandteile der Teilungserklärung, die Anzahl an Eigentumswohnungen in der Immobilie, die Höhe potenzieller Kosten, die auf Sie zukommen könnten, die verpflichtende Zustimmung durch andere usw.

Lassen Sie sich bitte immer vor einem Kauf von Sondereigentum persönlich von einem Notar im einzelnen darüber aufklären, welchen Verpflichtungen Sie Zustimmung geben und welche Kosten auf Sie zukommen könnten!

Die Beratung ist in den meisten Fällen nicht kostenlos, rechnet sich am Ende aber alle mal und kann vorab per e-Mail oder telefonisch erfragt werden. 

 

8 Kommentare
  • B. Klein

    Also gehören Wohn- und Nutzflächen(Sondereigentum, Sondernutzung) nicht zum Miteigentumsanteil?
    Beispiel: Ich habe 100/1000 Miteigentumsanteil, besitze auf dem Grundstück ein Haus, auf dem aber noch mehrere Gebäude stehen, die anderen gehören, und ein Garten, der Gemeinschaftsfläche ist. Das Grundstück hat insgesamt 30 ar. Also stehen mir 300 qm vom Garten zu oder zählt die Grundfläche meines Hauses dazu

    • Max Karänke

      Hallo Frau Klein,

      beides ist unabhängig voneinander zu beurteilen. Es stimmt zwar, dass Bauträger regelmäßig die Miteigentumsanteile im Verhältnis zur Wohnfläche gewichten, allerdings ist das immer etwas anders.

      Beste Grüße
      Max Karänke

  • Andrea M.

    hallo. welche regeln gibt es bei der MEA berechnung bei einer dachgeschosswohnung? ich frage wegen der dachschrägen.
    hier wurde bei uns die komplette bodenfläche gerechnet und wir kommen auf sehr viele MEAs. ist das rechtens? denn die eigentlichen genutzten QM, die ja schon auch als referenz gelten sind ganz anders.

    • Max Karänke

      Hallo Andrea,

      meines Wissens nach kann der Bauträger die MEA relativ frei verteilen. Die meisten orientieren sich zwar an der Wohnfläche, sie sind dazu aber nicht rechtlich verpflichtet. Ob die Wohnfläche richtig berechnet ist, ist ein anderes Thema. Das würde ich mal prüfen.

      Angaben ohne Gewähr.

      Beste Grüße
      Max Karänke

  • Ute Bruns

    Ich möchte eine Immobilie kaufen. Es ist Grundstück von 16,5 ar auf dem zwei Häuser stehen die jeweils als ETW ausgewiesen sind. Im Grundbuch steht, dass jeweils die Hälfte an zwei Schwestern gehen.
    In der Teilungserklärung steht: Ich bin Eigentümerin des Grundstückes Flur 10, Nr. 47/1 Hof- und Gebäudefläche und Acker
    10,5 ar, 5,55 ar. Der Grundbesitz ist mit einem Zweifamilienhaus bebaut. Die Wohnung sind räumlich in sich abgeschlossen und im Aufteilungsplan mit den entsprechenden Nr. versehen.
    Ich möchte diesen Flur 10 mit der entsprechenden Wohnung (eigentlich ein Haus) kaufen. Was von dem Grundstück würde mir gehören und hat der andere Eigentümer irgendwelche Nutzungsrechte an meinem Grundstück?

    • Max Karänke

      Liebe Frau Bruns, ich würde hier wirklich gerne etwas dazu sagen, aber der Fall scheint so komplex, dass ich Ihnen nur dazu raten kann sich juristisch beraten zu lassen.
      Beste Grüße
      Max Karänke

  • Dietrich

    Der Hobbyraum wurde mit dem gleichen Bewertungsparameter von
    1,5080 pro Quadretmeter angesetzt wie die Wohnungen im 1.OG.

    Dies hat ein erfahrener Archtitekt so festgelegt.

    Weil ein Wohnungseigentümer einen Witergarten angebaut hatte müssen nachtraäglich die Miteigentumsanteile neu berechnet werden.

    In der ursprünglichen Teilungserklärung aus dem Jahr 1987 wurde
    der Bewertungsparameter für den Hobbyraum mit 0,9828 pro QM berechnet. Dies lag damals auch schon weitaus höher als die DIN 283.

    Es wurden k e i n e baulichen Veränderungen vorgenommen und es wurde es liegt auch keine baurechtlcihe Genehmigung für die dauerhafte
    Nutzung als Wohraum vor.
    Jetzt habe ich bei der Hausverwaltung Widerspruch eingelegt weil
    der Bewertungsparameter um mehr als 50 % höher angesetzt wurde
    als in der Teilungserklärung bei Vertragsabschluss. in 1987.

    Wie sind meine chancen wenn ich vor Gericht gehe ?
    Welcher Sachverständige im Raum Rosenheim kannmir helfen,
    damit die falsche Bewertungen für die Miteigentumsanteile geändert
    werden.

    Vielen Dankfür Antrot und Kontaktdaten , Adresse.

    Mit freundlichen Grüßen
    Walter Dietrich

  • S. Fessl

    Mein Mann und ich (keine Geschwister) wollen auf dem Grundstück meiner Mutter ein Haus bauen. Ihr Haus bleibt bestehen. Unser Haus soll ausschließlich uns gehören und das meiner Mutter nur ihr. Kann man das in Form von Miteigentumsanteil regeln oder brauchen wir eine andere rechtliche Lösung? Im Testament bin ich als Alleinerbin vorgesehen.
    Danke S. Fessl

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