Räumungsklage

Es ist das Horror-Szenario für jeden Vermieter: Der Mieter hat – aus welchen Gründen auch immer – seine Kündigung erhalten, weigert sich jedoch auszuziehen. In dem Fall bleibt als letztes Mittel nur noch die Räumungsklage: Sie erlaubt es, den Mieter mit rechtlichen Mitteln zum Auszug zu zwingen. Bis es jedoch so weit ist, gibt es einiges zu beachten.

Im folgenden Artikel erkläre ich dir die Voraussetzungen und den Ablauf einer Räumungsklage, wie viel sie normalerweise kostet und mit welcher Dauer du rechnen solltest. Außerdem stelle ich Alternativen und sinnvolle Ergänzungen zur Räumungsklage vor, die dir viel Geld und Ärger ersparen können.

Voraussetzungen für eine Räumungsklage

Voraussetzung für eine Räumungsklage ist zuerst einmal die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Das ist in Deutschland in zwei Fällen erlaubt:

1.     Befristete Kündigung aufgrund von Eigenbedarf

Du benötigst die Wohnung zur eigenen Nutzung? Dann kannst du den Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Nach einer Mietdauer von 5 Jahren verlängert sich diese Frist auf 6 Monate – bei mindestens 8 Jahren um weitere 3 Monate.

Folgende Sonderfälle sind wichtig:

·        Auch, wenn die Wohnung Verwandten, Ehegatten, Partnern, Haushaltshilfen oder Pflegekräften zur Verfügung gestellt werden soll, ist die Anmeldung von Eigenbedarf erlaubt.

·        Das gleiche gilt für Wohnungen, die der Vermieter gewerblich nutzen möchte – vorausgesetzt, die Wohnung ist für eine solche Nutzung vorgesehen.

·        Der Vermieter darf dem Mieter auch dann befristet kündigen, wenn er die Immobilie als Zweit- oder Ferienwohnung nutzen will. Allerdings muss im Kündigungsschreiben ein grober Zeitplan enthalten sein: Wie lange und oft plant der Vermieter diese Nutzung?

·        Unternehmen, die eine Wohnung vermieten, dürfen für sich selbst keinen Eigenbedarf anmelden, da sie keine Personen sind. Eine Gesellschaf bürgerlichen Rechts kann dies jedoch für ihre Mitglieder tun.

2.     Fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung ist in Deutschland dann erlaubt, wenn der Mieter eine Vertragsverletzung nach § 543 BGB begangen hat. Darunter fallen beispielsweise:

·        grobe Vernachlässigung oder Gefährdung der Mietsache

·        Verstoß gegen die Hausordnung – beispielsweise Haustierhaltung, Verschmutzung oder Ruhestörung

·        unerlaubtes Überlassen der Wohnung an Dritte

·        Falschangabe von Einkünften bei der Vertragsunterzeichnung

·        Nicht-Zahlen von zwei oder mehr Monatsmieten.

Auch üble Nachrede gegen den Vermieter kann ein Grund sein, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen und eine Räumungsklage zu erwirken – so urteilte das Amtsgericht München im Jahr 2015 (Aktenzeichen 412 C 29251/14).

In diesem Fall – sowie bei Nicht-Zahlen der Miete – ist vor der Räumungsklage keine Abmahnung nötig.

3.     Mietaufhebungsvertrag

Eine dritte Möglichkeit stellt der sog. Mietaufhebungsvertrag dar. Dieser erlaubt es mit Unterschrift beider Parteien, den Mietvertrag vor Ablauf der gesetzlichen Frist aufzulösen. Möglich wäre es beispielsweise, dass der Vermieter dem Mieter Geld für den Auszug aus der Wohnung zahlt. In jedem Fall sind die Bestimmungen des Vertrags bindend. Zeigt sich der Mieter mit den Konditionen einverstanden, ist er zum Auszug verpflichtet. Ansonsten kann der Vermieter eine Räumungsklage erwirken.

Ablauf einer Räumungsklage

Für gewöhnlich läuft eine Räumungsklage in folgenden Schritten ab:

1.      Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis aus einem der oben genannten Gründe.

2.      Der Mieter zieht nicht aus.

3.      Daraufhin setzt der Vermieter eine Nachfrist von mindestens 2 Wochen.

4.      Wenn auch diese erfolglos verstrichen ist, muss der Vermieter oder sein Rechtsbeistand beim zuständigen Gericht eine Räumungsklage einreichen.

5.      Das Gericht schickt dem Mieter eine Mitteilung über die Räumungsklage.

6.      Der Mieter legt Widerspruch ein, und beide Parteien werden vor dem Amtsgericht angehört.

7.      Wenn der Vermieter recht bekommt, ist die Klage wirksam und es wird ein Räumungstitel ausgestellt.

8.      Alles Weitere regelt der Gerichtsvollzieher: Dieser legt den Räumungstermin fest und führt die Räumung der Wohnung durch.

Formelle Anforderungen an die Räumungsklage

Eine Räumungsklage sollte folgende Informationen enthalten:

·        Name von Kläger und Beklagtem

·        genaue Bezeichnung der Wohneinheit

·        Grund der Räumungsklage

·        wenn vorhanden: Grund, warum der Mieter der Kündigung widersprochen hat

·        Stellungnahme des Vermieters, warum der Widerspruch ungültig ist

Dauer einer Räumungsklage

Wie lange es dauert, bis die Räumungsklage vollstreckt werden kann, hängt von mehreren Faktoren ab.

Am schnellsten geht es, wenn der Mieter nicht auf die Klageschrift reagiert und auch keinen Widerspruch einlegt. In diesem Fall kann das Gericht ein sog. Versäumnisurteil fällen. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Räumungsklage erfolgreich durchgeführt werden kann, ist hoch, und bis zur Vollstreckung vergehen normalerweise nur wenige Monate.

Im Fall eines Widerspruchs kann es jedoch deutlich länger dauern, bis das Gericht eine Entscheidung über die Räumungsklage gefällt hat – etwa 6 Monate, manchmal auch ein oder zwei Jahre.

Sehen wir uns dazu ein Beispiel an: Der Vermieter erwirkt eine Räumungsklage, weil der Mieter monatlich zu wenig Geld überwiesen hat. Nun behauptet dieser, er habe die Miete wegen vorliegender Mängel gekürzt. Das Gericht muss mithilfe von Sachverständigen feststellen, ob diese Mietkürzung berechtigt war. Eventuell wird es auch nötig, Zeugen anzuhören. Das kann das Verfahren deutlich in die Länge ziehen.

Hat das Gericht sein Urteil gefällt, dauert es noch vier Wochen, bis dieses rechtskräftig wird und der Gerichtsvollzieher mit der Durchführung beauftragt wird. Im Extremfall – also, wenn sich der Mieter selbst dann noch weigert auszuziehen – kann die Zwangsräumung vollzogen und der Hausrat in einem Container eingelagert werden.

Übrigens haben Mieter im Fall einer ordentlichen Kündigung die Möglichkeit, die Räumungsfrist gerichtlich verlängern zu lassen. Dem stimmen Gerichte vor allem dann zu, wenn das Mietverhältnis schon lange bestand.  

Außerdem können Mieter nach dem rechtskräftigen Urteil in Berufung gehen. Da dafür jedoch Anwaltspflicht besteht und die Kosten hoch sind, wird diese Möglichkeit nur selten wahrgenommen.

Zuständigkeit für die Räumungsklage

Welches Gericht für die Räumungsklage zuständig ist, hängt zum einen von der Art des Objekts ab:

Geht es um eine Wohneinheit, musst du dich an das örtliche Amtsgericht deiner Gemeinde oder Stadt wenden.

Bei Gewerbeeinheiten kommt es auf den Streitwert an, der sich anhand der Nettokaltmiete berechnen lässt.

Streitwert = 12 x monatliche Nettokaltmiete

Beträgt der Streitwert weniger als 5.000 Euro, muss die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Ab 5.001 Euro ist dagegen immer das Landgericht dafür verantwortlich.

Kosten einer Räumungsklage

Wer als Vermieter eine Räumungsklage einreicht, muss den sog. Gerichtskostenvorschuss zahlen. Dieser ist wiederum vom Streitwert abhängig.

Gehen wir von 400 Euro Nettokaltmiete aus, beträgt der Vorschuss etwa 360 Euro. Dazu kommen Kosten für den Anwalt, die noch einmal gut 1.000 Euro betragen können. Für eine durchschnittliche Zweizimmer-Wohnung solltest du also mit Kosten von 1.500-2.500 Euro rechnen.

Die Prozesskosten bekommt der Vermieter nur erstattet, wenn er die Räumungsklage gewinnt. Jedoch hat nicht jeder Mieter die nötigen Mittel zur Verfügung. Darum wird ein zweites Verfahren nötig, in dem ein sog. Zahlungstitel erwirkt wird. Liegt dieser vor, bleiben die Forderungen an den Mieter bis zu 30 Jahre lang bestehen.

Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt die Kosten des Verfahrens und der Zwangsräumung.

Übrigens besteht für Räumungsklagen keine Anwaltspflicht. Das heißt, Vermieter können die Klage persönlich einreichen und ohne Rechtsbeistand am Gerichtsverfahren teilnehmen. Jedoch ist es unbedingt empfehlenswert, einen Anwalt einzuschalten – und zwar aus Gründen, die ich im nächsten Abschnitt vorstelle:

So können Mieter eine Räumungsklage abwenden

Selbst eine formell einwandfreie Räumungsklage ist für den Vermieter nicht automatisch von Erfolg gekrönt. Folgende Fälle können dies verdeutlichen.

·        Wird der Grund der Klage beseitigt – beispielsweise durch die Begleichung der Mietschulden innerhalb von 2 Monaten – ist die fristlose Kündigung, und damit die Räumungsklage hinfällig. Allerdings haben Vermieter die Möglichkeit, zeitgleich mit der fristlosen auch die befristete Kündigung auszustellen. Letztere bleibt trotz der Zahlung weiterhin gültig.

·        Die Räumungsklage muss gegen alle Personen erwirkt werden, die ein Besitzrecht an der Wohnung haben – also nicht nur der Mieter selbst, sondern auch Ehepartner, Eltern oder Untermieter. Ist dies nicht der Fall, könnte der Mieter eine andere Person in der Wohnung aufnehmen und somit die Räumungsklage abwenden. 

·        Besondere Härtefälle – etwa eine lange Krankheit, hohes Alter oder eine Schwangerschaft der Mieterin – können dazu führen, dass das Gericht die Anmeldung von Eigenbedarf verbietet. In diesem Fall wäre auch eine Räumungsklage wirkungslos.

·        Natürlich wird die Räumungsklage auch hinfällig, wenn der Mieter während des Prozesses aus freien Stücken auszieht. Dann sollte der Vermieter das Verfahren als erledigt erklären, um Gerichtskosten zu sparen.

Du siehst bereits: Räumungsklagen durchzusetzen ist gar nicht so einfach. Darum lohnt es sich, einen Rechtsanwalt mit Spezialisierung auf Mietrecht einzuschalten. Dieser kann dir verraten, ob die Klage Aussicht auf Erfolg hat – und dir im Zweifelsfall hohe Prozesskosten sparen.

Alternativen und Ergänzungen zur Räumungsklage

Nicht immer ist eine Räumungsklage die einzige Möglichkeit, unwillige Personen aus der Wohnung zu bekommen. Vermieter sollten auch die folgenden Optionen in Betracht ziehen:

Einspruch des Vermieters

Wird die Wohneinheit trotz Kündigung nicht geräumt, sollte der Vermieter dem Fortgebrauch der Mietsache schriftlich widersprechen. Sonst könnte das Gericht davon ausgehen, dass er die Nutzung duldet. In vielen Mietverträgen findet sich bereits eine entsprechende Klausel, sodass Vermieter nicht extra Widerspruch einlegen müssen.

Außergerichtliche Einigung

Alternativ zur Räumungsklage können Vermieter ihren Mieter mit einer Geldzahlung zum Auszug „ermutigen“. Das erleichtert ihm beispielsweise das Bezahlen der Umzugskosten und die Suche nach einer neuen Bleibe. Für den Vermieter wiederum kann dieses Vorgehen günstiger sein als sich mit Gerichts- und Anwaltskosten herumzuschlagen – ohne Garantie, diese nach dem Verfahren zurückzubekommen.

Evtl. zeigt sich der Mieter auch bereit zum Auszug, wenn er eine längere Räumungsfrist erhält. Diese sollte schriftlich fixiert werden – z. B. im oben erwähnten Mietaufhebungsvertrag

Räumung durch den Vermieter – keine gute Idee

Auch wenn es frustrierend ist, wenn die Wohnung langfristig blockiert wird – der Vermieter sollte auf keinen Fall versuchen, die Räumung selbst durchzuführen. Unter unerlaubte Maßnahmen fällt beispielsweise das Austauschen der Schlösser. Auch ist es nicht erlaubt, den Mieter durch Wegschaffen seines Hausrats oder Abstellen des Stroms zum Auszug zu „motivieren“. In diesen Fällen der Selbstjustiz verstehen die Gerichte keinen Spaß, und Vermieter haben es am Ende noch schwerer, ihr Anliegen durchzusetzen.