Was ist eine Reallast?
Reallasten nach §§ 1105 – 1112 BGB

In diesem Text erkläre dir einfach verständlich was eine Reallast ist, welche Besonderheiten es gibt und wie man diese bewertet.


Für die Veranschaulichung habe ich dir ein Rechenbeispiel beigefügt.

Kapitelübersicht:

  1. Was ist eine Reallast?
  2. Was ist bei einer Reallast zu beachten?
  3. In welchen Fällen kommt eine Reallast vor?
  4. Ist eine Änderung oder Löschung einer Reallast möglich?
  5. Wie wird eine Reallast bewertet?


1. Was ist eine Reallast?

Die rechtliche Definition einer Reallast ist in den §§ 1105 bis 1112 BGB zu finden.

Bei einem durch eine Reallast belasteten Grundstück hat der Grundstückseigentümer dem durch das Recht Begünstigten wiederkehrende Leistungen zu erbringen. Was das ist, ist notariell genau geregelt.

Diese Leistungen können Geldleistungen, Sachleistungen und Dienstleistungen sein.

Der Eigentümer des Grundstücks haftet für die Erbringung der Reallast persönlich.

Eine Reallast ist immer notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Sie kann übertragbar und vererbbar oder nicht übertragbar vereinbart werden.

2. Was ist bei einer Reallast zu beachten?

Die beschriebenen Leistungen müssen, anders als oftmals erwartet (vgl. Nießbrauch (LINK)), nicht von dem Grundstück produziert werden. Der Grundstückseigentümer kann selbst entscheiden wie er die Reallast erwirtschaftet.

Bei der rechtlichen Formulierung „aus dem Grundstück zu entrichten“ ist vielmehr der Fakt gemeint, dass der Begünstigte im Falle einer Nichtleistung der Reallast bei einer Zwangsvollstreckung eine Befriedigung in Geld über das Grundstück erwirken kann.

Des Weiteren ist zu beachten, dass der durch die Reallast Begünstigte im Grundsatz kein Recht hat das Grundstück in irgendeiner Form selbst zu nutzen – es sei denn es ist so vereinbart.

Bei der Eintragung einer Reallast ist es wichtig darauf zu achten dass eine so genannte Wertsicherungsklausel vereinbart ist, die sich zum Beispiel am Verbraucherpreisindex orientiert.

3. In welchen Fällen kommt eine Reallast vor?

Eine Reallast wird häufig bei landwirtschaftlichen Betrieben für den altersbedingt aus dem betrieb ausscheidenden Teil (Eltern/Großeltern) vereinbart. Diese Form der Reallast wird auch Altenteilsrecht genannt.

Bei dieser Reallast gehen die Grundstücke mit dem Betrieb bereits an die Kinder über, die sich aber verpflichten die Eltern mit Erzeugnissen des Hofes zu versorgen und/oder diesen eine monatliche Rente zu bezahlen.

4. Ist eine Änderung oder Löschung einer Reallast möglich?

Grundsätzlich ist eine Änderung oder Löschung der eingetragenen Reallast möglich. Diese muss allerdings von beiden Seiten erklärt, notariell beglaubigt und im Grundbuch entsprechend vermerkt werden.

5. Wie wird eine Reallast bewertet?

Bei einer Reallast kann der Wert der Leibrente und der Verkehrswert des belasteten Grundstücks bewertet werden.

Für beide Fälle habe ich dir ein Beispiel mitgebracht:

Beispiel aus der Praxis für die Bewertung einer Reallast als Leibrente

Wertermittlung einer Reallast

Datenbasis:

  • Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks:
650.000,00 €
  • Jährliche Rentenzahlung:
15.000,00 €
  • Liegenschaftszinssatz:
5,00 %
  • Alter der berechtigten Person:
75,00 Jahre
  • Geschlecht der berechtigten Person:
weiblich
  • Leibrentenbarwertfaktor (w, 75 Jahre, 5 %):
8,6220

Berechnung:

Wert der Leibrente:

Jährliche Rentenzahlung (JRZ) 15.000,00 €
Barwert der Leibrente (BWL=JRZ*LBF) 15.000,00 € 8,6220 129.329,00 €
Barwert der Leibrente rd. 129.000,00 €
Verkehrswert des belasteten Grundstücks:

Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks 650.000,00 €
abzgl. Barwert der Leibrente 129.000,00 €
Korrigierter Verkehrswert 521.000,00 €
abzgl. Marktanpassung 0,00 €
Verkehrswert des belasteten Grundstücks rd. 521.000,00 €
Reallast: Was ist eine Reallast im Grundbuch?
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