Das Sondereigentum
Sie möchten wissen was genau ein Sondereigentum ist? Sie fragen sich was dazugehört und was der Unterschied zum Teileigentum ist?
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen alles über das Sondereigentum – ganz einfach und verständlich.
Kapitelübersicht:
- Was ist ein Sondereigentum?
- Welche verschiedenen Arten von Sondereigentum gibt es?
- Gibt es ein Sondereigentum an einer Garage?
- Gibt es ein Sondereigentum an einem Balkon?
- Ist ein Sondernutzungsrecht gleichbedeutend mit Eigentum?
1. Was ist Sondereigentum?
Das Sondereigentum ist ein Eigentum eines einzelnen an einer abgeschlossenen Einheit, wie beispielsweise eine Wohnung.
Das bedeutet beispielsweise: In einem Mehrfamilienhaus gehört jedem Eigentümer seine Wohnung oder sein Garagenstellplatz alleine.
Die Grundlage hierfür ist die Teilungserklärung. In einer Teilungserklärung steht wem genau was in einem Haus gehört– alles ist zugeordnet.
Die Teilungserklärung unterscheidet zwischen Sondereigentum und Miteigentumsanteilen.
In der Teilungserklärung finden sich demnach auch die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum.
Das bedeutet: Jedem Eigentümer gehören beispielsweise 1/10 einer jedes Quadratmeters im Flur und/oder vom Dach, auch wenn er dieses nicht nutzt.
Eine Wohnung ist ein Volleigentum und das Sondereigentum ist fast gleichgestellt mit diesem.
Ein Sondereigentum kann auch eine Gewerbefläche, ein Gargenstellplatz, eine Werkstatt oder ein Lagerraum sein, wenn diese in sich abgeschlossen sind.
Das ist geregelt in § 3 Wohnungseigentumsgesetzt Abs. 2.
2. Welche verschiedenen Arten von Sondereigentum gibt es?
Es gibt verschiedene Arten des Sondereigentums. Hierzu zählen:
- Sondereigentum als Wohnungseigentum
- Sondereigentum als Teileigentum
Das Sondereigentum als Wohnungseigentum ist in § 1 II WEG definiert. Es bezieht sich ausschließlich auf zu Wohnzwecken geeignete, in sich abgeschlossene Räumlichkeiten.
Das Sondereigentum als Teileigentum ist in § 1 III WEG geregelt und bezieht sich auf Flächen, die nicht als Wohnraum geeignet sind.
3. Gibt es ein Sondereigentum an einer Garage:
Häufig sind Garagen Gemeinschaftseigentum. In der Teilungserklärung ist festgelegt, ob es ein Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht gibt.
Grundsätzlich möglich ist das bei klassischen Tiefgaragen, Außenstellplätzen, Fertiggaragen, Carports oder sonstigen Kfz- oder Pkw-Stellplätzen.
Wichtig ist dabei zu beachten, dass Garagen nur als Sondereigentum gelten können, wenn diese in sich abgeschlossen sind. Als abgeschlossen gelten Stellplätze nur, wenn sie durch Markierungen dauerhaft ersichtlich sind.
Besteht lediglich ein Sondernutzungsrecht an der Garage, ist diese mit der Wohnung verbunden und nur zusammen zu verkaufen. Dazu kommt, dass die anderen Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft ein Mitspracherecht bei der Nutzung der Garage haben.
4. Gibt es ein Sondereigentum an einem Balkon?
Balkone sind in der Regel Gemeinschaftseigentum, denn diese gehören auch zur Optik des Hauses, haben statische Funktionen und abdichtende Elemente für das Mehrfamilienhaus.
Geregelt ist all das in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft.
Bestimmte Teile des Balkons sind aber auch als Sondereigentum einer bestimmten Wohnung zugeordnet.
Her ist allerdings zu beachten, dass nur der Balkonraum bzw. die Balkonfläche als Sondereigentum deklariert werden kann, nicht aber der ganze Balkon.
Ähnlich sieht es übrigens mit den Fenstern eines Mehrfamilienhauses aus:
Fenster sind Bestandteil der Fassade also zwingend Gemeinschaftseigentum. Dies geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm hervor.
Sind in Teilungserklärung oder Beschlusssammlung andere Vereinbarungen getroffen worden, in denen die Fenster Sondereigentum sind, sind diese Vereinbarungen laut Gerichtsurteil nichtig.
Sondereigentum bei Fenstern sind lediglich die frei ab montierbaren Beschläge und der Innenanstrich. Bei alten Fenstern mit zweifacher Verglasung ist das Innenfenster oftmals noch Sondereigentum.
Trotz Sondereigentum sind die Kosten für Fensteranstrich, die Verglasung der Fenster oder komplett neue Fenster für die Wohnung vom jeweiligen Eigentümer zu tragen.
5. Ist ein Sondernutzungsrecht gleichbedeutend mit Eigentum?
Nein, ein Sondernutzungsrecht ist nicht gleichbedeutend mit Eigentum.
Am einfachsten erkläre ich es mit einem Beispiel:
Ein Sondernutzungsrecht an einem Garten kann zwar die alleinige Nutzung des Gartens bedeuten, aber nicht dessen Eigentum.
Das bedeutet in diesem Fall: Eine Mitnutzung anderer Bewohner ist ausgeschlossen. Sie sind dann zwar Besitzer des Gartens aber nicht Eigentümer.
Juristisch gesehen sind Besitz und Eigentum zwei unterschiedliche Dinge.
Ein einfaches Beispiel hierfür ist:
Einem Eigentümer einer Wohnung gehört die Wohnung.
Ein Mieter einer Wohnung besitzt die Wohnung als Mieter. Sie gehört aber nicht ihm.