Was ist ein Überbau?
Hier finden Sie alle Antworten auf Ihre Fragen zum Thema Überbau.
Was ist ein Überbau, welche Besonderheiten hat ein Überbau für die betroffenen Eigentümer, was können Sie gegen die Grenzüberschreitung tun und wie wird ein Überbau bewertet?
Ich sage es Ihnen!
Kapitelübersicht
- Was ist ein Überbau nach BGB?
- Was ist bei einem Überbau zu beachten?
- Was ist eine Duldungspflicht?
- Was ist eine Überbaurente?
- Gibt es eine Verjährung für die Überbauung einer Grundstücksgrenze?
- Wie wird ein Überbau bewertet?
1. Was ist ein Überbau nach BGB
Die Definition eines Überbaus ist simpel: Wenn ein Gebäude über die Grenze des Nachbargrundstücks hinausgeht, ist das nach § 912 BGB ein Überbau.
Nachbar A baut also bei der Errichtung eines Gebäudes einen Teil des Gebäudes über die Grenze des Grundstücks von Nachbar B.
Genau genommen wird das in § 912 Abs. 1 BGB definiert.
Ein Überbau kann unter dem Boden, auf dem Boden und über dem Boden bestehen. Am Ende ist es gleichgültig wo über die Grenze des Nachbarn gebaut wird.
2. Was ist bei einem Überbau zu beachten?
Die gesetzlichen Vorschriften sehen Folgendes vor:
Wenn der Überbau bei der Errichtung eines Gebäudes nicht per Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit geschieht und der Grundstückseigentümer des belasteten Grundstücks nicht vorab oder sofort nach der Grenzüberschreitung widerspricht, muss der Überbau geduldet werden.
Eine Duldungspflicht besteht in den meisten Fällen!
Merke! Der Eigentümer eines Grundstücks muss sofort nach der Grenzüberschreitung vom Nachbar widersprechen, um die Duldungspflicht zu umgehen und eine Beseitigung verlangen zu können.
Wird dies nicht getan, besteht in diesem Fall eine Duldungspflicht für den Überbau und der Nachbar, also der Eigentümer des belasteten Grundstücks, kann eine so genannte Überbaurente von dem Begünstigten (der über die Grenze gebaut hat) verlangen.
Diese wird grundbuchlich vereinbart und eingetragen.
Wichtig ist: Der überbaute Teil des Gebäudes wird nach BGB nicht zum Bestandteil des überbauten Grundstücks vom Nachbar..
Der Eigentümer eines überbauten Grundstücks kann vom Begünstigten, dem der überbaut hat, jederzeit einen Abkauf des überbauten Teil des Grundstücks einfordern, nicht aber die Beseitigung durch den Nachbarn.
Grundlage für den Preis ist dabei der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Überbauung.
3. Was ist eine Duldungspflicht?
Im Fall eines Überbaus gilt die Duldungspflicht sobald der Eigentümer des überbauten Grundstücks nicht sofort nach Grenzüberschreitung widerspricht.
Die Duldungspflicht besagt, dass der geschädigte Nachbar keinen Rückbau des errichteten Gebäudes verlangen kann, dafür aber eine Rente für den Überbau.
4. Was ist eine Überbaurente?
Als Überbaurente wird die monatliche Zahlung eines Nachbars an den anderen Nachbarn als Entschädigung für einen Überbau durch ihn bezeichnet.
Im Falle eines Überbaus gilt oftmals eine Duldungspflicht für den Überbau. Dann hat der Geschädigte die Möglichkeit eine Rente für den Überbau von dem Eigentümer des überbauenden Gebäudes einzufordern.
Diese ist in der Regel im Grundbuch eingetragen.
5. Gibt es eine Verjährung für die Überbauung einer Grundstücksgrenze?
Grundsätzlich ja! Die Ansprüche aus einer Überbauung können verjähren. Die Frage ist nur welche Ansprüche wann verjähren.
Diese Frage ist nicht ganz leicht zu beantworten. Ziehen Sie hier unbedingt einen Fachanwalt hinzu!
Es ist zum Beispiel so, dass der Abwehranspruch des Geschädigten für die Beseitigung des Überbaus, wenn die Duldungspflicht nicht besteht, nach dem BGB 3 Jahre gilt und dann verjährt.
Achtung! Die Duldungspflicht besteht nur dann nicht, wenn der überbauende Nachbar mit Vorsatz oder fahrlässig gehandelt hat.
6. Wie wird ein Überbau bewertet?
Bei der Berechnung des Überbaus können dreierlei Werte berechnet werden: Der Wert der Rente für den Überbau, der Wert des begünstigten Grundstücks und der Wert des belasteten Grundstücks.
Den Rechenweg mit den entsprechenden Formeln kannst du den nachfolgenden Beispielen entnehmen.
Ein Beispiel aus der Praxis für die Bewertung eines Überbaus gemäß WertR 2006
Wertermittlung eines Überbaus
Datenbasis:
- Überbaufläche: 80,00 qm
- Größe des begünstigten Grundstücks (Nachbar der überbaut): 450,00 qm
- Größe des belasteten Grundstücks: 450,00 qm
- Bodenwert zum Zeitpunkt des ÜB: 60,00 €/qm
- Liegenschaftszinssatz zum Zeitpunkt des ÜB: 6,00 %
- Bodenwert zum Zeitpunkt der Wertermittlung: 200,00 €/qm
- Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor vorsch., 100 Jahre 6%): 17,61
- Abzinsungsfaktor (100 Jahre, 6,00 %) 0,0029
Berechnung:
Wert der jährlichen Überbaurente:
Bodenwert der überbauten Fläche (BWÜ) | 80,00 qm | 60,00 €/qm | 4.800,00 € |
Bodenwertverzinsung der überbauten Fläche (BWVZ=BWÜ*LSZ) | 4.800,00 € | 6,00 % | 288,00 € |
Wert der jährlichen Überbaurente |
|
| 288,00 € |
Bodenwert des begünstigten Grundstücks:
vorläufiger Bodenwert des begünstigten Grundstücks | 450,00 qm | 200,00 €/qm | 90.000,00 € | ||
abzgl. Barwert der Überbaurente (BWÜ) (BWÜ=JÜR*RBF) | 288,00 € | 17,61 | 5.072,00 € | ||
Bodenwert des begünstigten Grundstücks | 84.928,00 € | ||||
Bodenwert des begünstigten Grundstücks rd. |
|
| 85.000,00 € |
Bodenwert des belasteten Grundstücks:
vorläufiger Bodenwert der nicht überbauten Grundstücksfläche | 370,00 qm | 200,00 €/qm | 74.000,00 € |
Zzgl. Barwert der Überbaurente | 288,00 € | 17,61 | 5.072,00 € |
Korrigierter Bodenwert. |
|
| 79.072,00 € € |
Korrigierter Bodenwert | 79.072,00 € | ||
Zzgl. Bodenwert der überbauten Grundstücksfläche (BWÜF=(ÜF*BW)*AF) | 16.000,00 € | 0,0029 | 46,00 € |
Bodenwert des belasteten Grundstücks | 79.118,00 € | ||
Bodenwert des belasteten Grundstücks rd. |
|
| 79.000,00 € |