Umkehrhypothek
Alles was Sie über die Umkehrhypothek wissen sollten
1. Was ist eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek ist eine Form der Hypothek, die in den meisten Fällen erst im Alter mit der Verrentung in Frage kommt. Der Kreditnehmer muss i.d.R. mindestens 60 Jahre alt sein.
Bei dieser so genannten Umkehrhypothek beleiht ein Rentner sein Eigenheim, ohne monatlich Tilgen zu müssen, und erhält dafür in der Regel monatliche Zahlungen von der Bank oder dem Versicherer um seine Rente aufzubessern.
Im Gegensatz zu einem Hausverkauf, kann der Rentner trotzdem in seinem Eigenheim wohnen bleiben.
Die Laufzeit der Umkehrhypothek geht bis zum Tod oder Auszug des Rentners, je nach Vertragsmodalität.
Mögliche Erben haben dann die Möglichkeit die Hypothek auszulösen und das Eigenheim zu übernehmen. Im anderen Fall verkauft die Bank die Immobilie, um an das Geld aus der Hypothek zu kommen.
Nochmal kurz und knapp:
Bei der Umkehrypothek beleiht der Kreditgeber das Eigenheim eines Rentners und zahlt ihm dafür regelmäßig einen Betrag zur Aufstockung seiner Rente. Der Rentner kann trotzdem in seinem Haus wohnen bleiben und tilgt erst mit seinem Tod oder dem Auszug aus dem Eigenheim, indem der Kreditgeber das Haus verkauf, oder mögliche Erben die Hypothek auszahlen.
Die Umkehrhypothek wird auch
- Immobilienrente,
- Rückwärtshypothek oder
- Rentenhypothek
genannt und ist eine in Deutschland sehr seltene Form von Hypothek.
Viele Banken und Versicherungen haben diese Form der Hypothek bereits komplett vom Markt genommen oder mit einem besser klingenden Namen versehen.
Achtung: 👆
Da es sich bei der Umkehrhypothek nicht um ein Standardprodukt der Anbieter handelt, gibt es sehr große Unterschiede zwischen den Angeboten. Holen Sie sich nach Möglichkeit viele verschiedene Angebote ein!
In GB und der USA ist die Umkehrhypothek eine sehr gängige Hypothekenform und gehört bereits seit vielen Jahren zur gängigen Praxis. Dort kennt man die Umkehrhypothek unter den Schlagwörtern „Reverse Mortage“ oder „Lifetime Mortage“
Entscheidend für die Berechnung der Hypothek ist für die Bank der Beleihungswert des Eigenheims. ABER: Der Beleihungswert ist oftmals nicht gleich die Umkehrhypothek, sondern meistens nur um die 50% des Beleihungswertes!
Aus diesem Grund ist es extrem wichtig darauf zu achten, welche Bedingungen hinter dem Anbieter der Umkehrhypothek stehen (siehe Kapitel 3).
2. Die Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek
Für Sie nochmal eine Zusammenfassung der Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek.
Vorteile: 👍
Der Vorteil liegt auf der Hand: Sie haben mehr Geld in Ihrer Rentenzeit zur Verfügung und können gleichzeitig in Ihren eigenen 4 Wänden wohnen bleiben.
Sie müssen Ihr Haus zu Ihren Lebzeiten nicht verkaufen! Das ist vielen Rentnern sehr wichtig!
Die Umkehrhypothek kann auch eine Ersparnis in der Erbschaftssteuer für mögliche Erben zu Folge haben. Das sollten Sie aber vorab einmal mit Ihrem Steuerberater durchrechnen.
Des Weiteren sind Sie bei der Umkehrhypothek vor einer Überschuldung geschützt, da maximal der Immobilienwert beliehen ist, die Zinsen erst zum nach Tod oder Auzug fällig werden und auf die Auszahlungen keine Steuern anfallen.
Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass bei der Umkehrhypothek eine gewisse finanzielle Planungssicherheit vorhanden ist und der emotionale Mehrwert weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen zu können sehr attraktiv ist.
Nachteile: 👎
So schön sich das Modell der Umkehrhypothek anhört, es hat auch seine Nachteile.
Kreditgeber wie Banken und Versicherungen kalkulieren emotionslos, aber natürlich zu Ihrem finanziellen Vorteil. Die Festsetzung des Beleihungswertes für 30 Jahre ohne das Zahlen von Zinsen ist für den Kreditgeber ein Risiko, dass Sie sich bezahlen lässt.
Die Hypothek beträgt oftmals nur 50 % des Beleihungswertes der Immobilie. Sie bekommen also deutlich weniger für Ihre Immobilie als bei einem Verkauf.
Die Abschlussgebühren und die Kosten für die Rückversicherung des Kreditgebers für den Fall, dass Sie älter werden als statistisch kalkuliert, sind hoch. Die Zinsen werden erst beim Verkauf der Immobilie fällig und kommen damit für mögliche Erben auf einen Schlag.
Demnach ist die Umkehrhypothek als ein teures Produkt einzustufen.
Rechnen Sie unbedingt einmal für sich durch, ob andere Wege wie z.B. eine Leibrente ggf. attraktiver für Sie sind.
3. Vereinbarungen bei der Umkehrhypothek: Worauf sollten Sie 👀 achten?
Beachten Sie folgende grundlegenden Modalitäten:
Bei der Umkehrhypothek bleibt der Eigentümer der Immobilie Eigentümer. Das ist anders als bei der Leibrente, bei der der Eigentümer bereits ein anderer ist und ein grundbuchliches Wohnrecht vereinbart wird.
Es gibt keine Tilgung oder Zinszahlungen solange Sie im Haus wohnen. Es gibt keine Tilgungen oder Zinsen so lange Sie leben. Das kann sich auf eine oder mehrere Personen beziehen wie beispielsweise Ehepartner.
Sollten Sie aus der Immobilie ausziehen, ungeachtet des Grundes, werden Zinszahlungen und Tilgung fällig, so dass mögliche Erben die Immobilie auszahlen müssten oder das Haus verkauft wird.
Sollten Sie Erben haben, die an der Immobilie interessiert sind, sollten Sie für diese ein Vorkaufsrecht zu einem möglichst festen Preis einplanen, damit der Kreditgeber nicht an den Erben vorbei verkauft.
Darüber hinaus sollten Sie auf eine Vereinbarung bzgl. Instandhaltungs- und Renovierungskosten achten, da diese mit zunehmendem Alter der Immobilie steigen.