Vormietvertrag

 

Was sind die Vor- und Nachteile eines Vormietvertrags?

Vorteile

Durch einen Vormietvertrag – auch Mietvorvertrag genannt – verpflichten sich zwei Parteien, zu einem späteren Zeitpunkt ein Mietverhältnis aufzunehmen. Das hat mehrere Vorteile: 

Der Mieter erhält die Sicherheit, dass er in die Immobilie einziehen kann, sobald sie bezugsfertig ist. Zwar muss er noch eine gewisse Zeit warten. Vor allem in Gebieten mit knappem Wohnraum kann es sich jedoch lohnen, begehrte Wohnungen durch einen Vorvertrag zu „reservieren“. 

Der Vermieter wiederum kann die Mietersuche einstellen. Kostspielige Werbung und Annoncen sind nach dem Abschluss des Mietvorvertrages nicht mehr nötig.

Nachteile

Nachteile entstehen vor allem dann, wenn der Beginn des Mietverhältnisses noch nicht genau festgelegt werden kann. Evtl. verzögert sich die Fertigstellung der Immobilie. Oder der Vormieter weigert sich auszuziehen, sodass aktuell noch ein Rechtstreit geführt werden muss. In diesen Fällen hängt der Vorvertrag „in der Schwebe“ und wird unter Umständen ungültig. Aber dazu weiter unten mehr.

Was sollte in einem Mietvorvertrag stehen?

Für einen Mietvorvertrag gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Er kann formlos und sogar mündlich geschlossen werden. Im Sinne der Nachweisbarkeit empfiehlt sich jedoch die Schriftform. Auch ein Versenden per e Mail ist möglich, wenn der Mietvorvertrag ausgedruckt und unterschrieben wird.

Außerdem gilt: Je genauer die Angaben im Vorvertrag, desto geringer die Chance, dass er angefochten werden kann.

Unbedingt enthalten sein sollten:

• Namen und Adressen der Vertragsparteien

• Mietobjekt

• Art der Nutzung: gewerblich oder zu Wohnzwecken

• Höhe der Miete 

• Höhe der Mietkaution

• Art der Nebenkostenabrechnung

• Einzugsdatum

• Grund dafür, warum noch kein endgültiger Mietvertrag möglich ist 

 

Alternative zum Einzugsdatum

Wenn noch kein Einzugsdatum absehbar ist, kann der Vertragsbeginn auch an eine Bedingung geknüpft werden – beispielsweise die Fertigstellung des Gebäudes oder den Auszug des Vormieters. 

 

Wie bindend ist ein Vormietvertrag?

Wie jeder rechtliche Vertrag hat ein Vormietvertrag bindende Wirkung. Das heißt: Er kann nicht einfach aufgelöst werden. Auch ist es nicht erlaubt, Angaben, die bereits im Mietvorvertrag stehen, im endgültigen Mietvertrag zu ändern. Der Vermieter kann beispielsweise nicht einfach eine Mieterhöhung vornehmen.

Trotzdem gibt es Fälle, in denen Mieter und Vermieter vom Mietvorvertrag zurücktreten dürfen:

 

Gründe für den Rücktritt

Der Rücktritt vom Mietvorvertrag ist generell dann möglich, wenn festgelegte Abmachungen verletzt werden. 

Ein häufiger Grund: verspätetes Einzugsdatum 

Evtl. wurde im Mietvorvertrag das Datum des Mietbeginns festgeschrieben. Wird dieses Datum überschritten – etwa, weil das Haus noch nicht bezugsfertig ist – stellt dies einen Mangel dar.

Mieter müssen dem Vermieter eine angemessene Frist setzen, um diesen Mangel zu beheben. Geschieht das nicht, können sie den Vertrag einseitig aufheben.

Außerdem kann der Mieter Schadensersatz fordern, wenn er nicht zum vorher vereinbarten Termin einziehen kann. Möglich ist beispielsweise, dass der Vermieter die Wohnungssuche des Mieters bezahlen muss. Wenn die Ersatzwohnung teurer ist, könnte ein Gericht auch die Zahlung der Mietdifferenz verlangen.

Weitere Gründe

Natürlich stellt ein verspätetes Einzugsdatum im Mietrecht nicht die einzige Vertragsverletzungen dar. Auch, wenn vereinbarte Renovierungsarbeiten nicht durchgeführt wurden oder die tatsächliche Wohnfläche deutlich abweicht, wäre ein Rücktritt unter Umständen erlaubt.

Wann eine Pflichtverletzung vorliegt, ist nicht immer einfach zu entscheiden. Im Zweifelsfall sollten Mieter eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen, denn: Treten sie unerlaubterweise vom Vorvertrag zurück, könnten sie gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig werden. Evtl. müssen sie dann die Kosten für eine erneute Mietersuche tragen. 

Auch der Vermieter kann vom Mietvorvertrag zurücktreten – beispielsweise, wenn eine nachträgliche Bonitätsprüfung ergibt, dass der Mieter nicht so liquide ist, wie vorher behauptet.

Um beiden Parteien Sicherheit zu gewährleisten, sollten die eben genannten Rücktrittsgründe im Vorvertrag festgeschrieben werden.

 

Sonder-Rücktrittsrecht für Verträge außerhalb von Geschäftsräumen

Wurde der Vormietvertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen und ist der Vermieter gewerblich tätig? Dann kann ein sog. Haustürgeschäft vorliegen, das ein 14-tägiges Widerrufsrecht gewährt. Der Vermieter muss den Mieter schriftlich über dieses Recht informieren. Ansonsten verlängert sich die Frist zum Widerruf auf ein Jahr und 14 Tage.

 

Wann wird der Vormietvertrag zum Mietvertrag?

Grundsätzlich gilt im Mietrecht: Je detaillierter ein Vormietvertrag gestaltet ist, desto eher wird er als Mietvertrag anerkannt. Das hat vor allem bei Streitigkeiten vor Gericht Konsequenzen. Bei einem unerlaubten Rücktritt vom Vormietvertrag hätte die geschädigte Partei lediglich Anspruch auf Schadensersatz. Liegt dagegen schon ein finaler Mietvertrag vor, müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Selbst bei einer Kündigung hätte der Mieter also noch 3 Monate lang Miete zu zahlen. 

Orientierung kann ein Urteil des LG Limburg aus dem Jahr 2013 geben. In diesem stufte das Gericht einen Vertrag lediglich als vorläufigen Mietvertrag ein, da

• der Begriff „Vormietvertrag“ explizit im Dokument erwähnt wurde
• noch nicht alle wesentlichen Einzelheiten im Vertrag geregelt waren.

 

In diesem konkreten Fall spielte es auch keine Rolle, dass der Wohnungsschlüssel bereits übergeben und die Kaution gezahlt wurde.