Sind die Kinder dann nach vielen Jahren erwachsen und gründen selbst eine Familie, besteht der Wunsch, ihnen die vermietete Wohnung zu überlassen.
In diesem Fall können Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen.
Eigenbedarf anmelden
Mieter leisten einen erheblichen Beitrag zur Abtragung der Baufinanzierung. Bauherren entscheiden sich daher oft für den Ausbau einer Einliegerwohnung im Dachgeschoss oder gleich für die Errichtung eines Zweifamilienhauses.
Kann Vermieter einfach Eigenbedarf anmelden?
Grundsätzlich haben Vermieter das Recht, für eine vermietete Wohnung Eigenbedarf anzumelden. Dabei ist jedoch einiges zu beachten.
Der Gesetzgeber sieht eine klare Definition vor, wann Eigenbedarf vorliegt. Sie können als Vermieter also nicht einfach den Eigenbedarf anmelden, um die Beendigung des Mietverhältnisses zu erreichen. Stellt der gekündigte Mieter fest, dass Sie den Eigenbedarf nur als Vorwand nutzen, hat er Anspruch auf Schadensersatz.
Die Anmeldung von Eigenbedarf allein aufgrund der Erwartung, dass Sie die Wohnung einmal selbst nutzen möchten, ist nicht wirksam. Den Eigenbedarf können Sie erst anmelden, wenn Sie genau wissen, ab wann und für welchen Zweck Sie die Wohnung benötigen.
Wer hat Anspruch auf Eigenbedarf?
Wenn Sie als Vermieter Eigenbedarf anmelden möchten, sind Sie zu der Angabe verpflichtet, warum Sie die Wohnung benötigen. Eigenbedarf besteht, wenn:
• Sie die Wohnung für eigene Nutzung benötigen, weil beispielsweise Ihre eigene Wohnung nicht mehr ausreicht
• Sie eine notwendige Pflegekraft in der Wohnung unterbringen möchten
• enge Familienmitglieder wie Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern oder Schwiegereltern in die Wohnung einziehen möchten
Darüber hinaus haben Sie als Vermieter Anspruch auf Eigenbedarf, wenn Sie die Wohnung anderen Verwandten überlassen möchten. Voraussetzung dafür ist jedoch ein sehr enger Kontakt zu diesen Angehörigen. Das gilt insbesondere für:
• Nichten und Neffen
• Cousinen und Cousins
• Geschwister, Schwägerinnen und Schwäger
Außerdem ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig, wenn Sie die Wohnung an die Kinder aus der früheren Beziehung Ihres Lebensgefährten vermieten möchten.
Eigenbedarf eines Vermieters für eigene Zwecke ist nur zulässig, wenn dadurch kein überhöhter Wohnbedarf entsteht.
Der Anspruch besteht beispielsweise nicht, wenn Sie mit zwei Personen eine außergewöhnlich große Wohnung wünschen. Vermieter dürfen den Eigenbedarf auch nicht anmelden, wenn sie die Wohnung nur befristet oder gelegentlich nutzen möchten. Anders verhält es sich, wenn Vermieter zukünftig eine Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung planen.
Nicht zuletzt muss die Wohnung für den angegebenen Zweck geeignet sein. Vermieter dürfen nicht Eigenbedarf anmelden, wenn danach die gehbehinderte Mutter in eine Wohnung in der vierten Etage ohne Aufzug einziehen soll.
Wie melde ich Eigenbedarf an?
Im Idealfall informieren Sie die Bewohner Ihrer Mietwohnung schon frühzeitig persönlich darüber, dass Sie die Wohnung demnächst selbst benötigen und erklären ihnen die Umstände.
Nachvollziehbare Gründe schaffen eher Verständnis bei Ihren Mietern. Zudem haben Ihre Mieter bei frühzeitiger Information ausreichend Zeit, um sich eine neue Wohnung zu suchen.
Die Wohnungskündigung erfolgt schriftlich. Eine Übermittlung per E-Mail reicht nicht aus. In diesem Fall wäre die Wohnungskündigung unwirksam. Sie müssen genau darlegen, warum Sie den Wohnraum selbst benötigen und wer zukünftig einzieht. Eine Ausnahme von dieser Pflicht besteht lediglich bei der Vermietung in einem Zweifamilienhaus oder einer Einliegerwohnung.
Dabei ist es nicht erforderlich, alle persönlichen Daten der zukünftigen Wohnungsmieter anzugeben. Dennoch sollte für den Mieter klar ersichtlich sein, für wen Sie den Eigenbedarf anmelden.
Soll beispielsweise eine pflegebedürftige Angehörige oder eine Pflegeperson in die Wohnung einziehen oder benötigen die eigenen Kinder und andere Angehörige dringend eine Wohnung, so geben Sie dafür in der Eigenbedarfskündigung den Grund an.
Möchten Sie als Vermieter die Wohnräume entfernten Verwandten zur Verfügung stellen, muss das Schreiben die Gründe dafür enthalten. Gleichzeitig müssen Sie darlegen, wie eng die Verbundenheit zu diesen Personen ist.
Planen Vermieter die Nutzung der Mietwohnung zukünftig als Zweit- oder Ferienwohnung, ist eine genaue Angabe über die Häufigkeit erforderlich.
Ferner muss das Schreiben einen Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters enthalten.
Besitzen Sie mehrere Wohnungen, von denen in absehbarer Zeit eine frei wird, müssen Sie diese als Alternative anbieten. Ein weiterer notwendiger Punkt im Kündigungsschreiben ist die Kündigungsfrist.
Wie lange dauert eine Kündigung auf Eigenbedarf?
Die Länge der Kündigungsfrist hängt vom Mietvertrag ab. Ist dem Vermieter schon beim Abschluss des Mietvertrags bekannt, dass er in absehbarer Zeit Eigenbedarf anmelden wird, muss er das dem Wohnungsinteressenten mitteilen. Sicher gehen Sie, wenn Sie diese Information in den schriftlichen Mietvertrag aufnehmen.
Versäumen Sie den Hinweis auf eine absehbare Eigenbedarfskündigung, verlieren Sie das Recht dazu.
Für eine Eigenbedarfskündigung gelten dieselben im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 573 c BGB) festgelegten Kündigungsfristen, wie für jede ordentliche Kündigung.
Die Fristen richten sich wie folgt nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses:
• drei Monate bei Mietverhältnissen bis zu fünf Jahren
• sechs Monate bei Vermietung bis zu acht Jahren
• neun Monate für eine Mietdauer von mehr als acht Jahren
Ohne Angabe von Kündigungsgründen in Zweifamilienhäusern oder Einliegerwohnungen verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere drei Monate.
Damit die Kündigung zum ausgesprochenen Termin wirksam wird, muss sie dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats vorliegen.
Für die neunmonatige Kündigungsfrist bedeutet das, dass das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag des Januars vorliegen muss, wenn die Kündigung zum 30. September wirksam werden soll.
Da der erste Januar ein Feiertag ist, muss die Kündigung also spätestens am vierten Januar eingehen. Ist der zweite oder dritte Januar ein Sonntag, verschiebt sich die Frist auf den fünften Januar.
Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Kündigung den Mieter erreicht. Geben Sie das Kündigungsschreiben zusammen mit einem Zeugen persönlich ab, erfüllen Sie diese Voraussetzung.
Schicken Vermieter das Kündigungsschreiben mit der Post, ist die Versandform eines Einschreibens oder Einschreibens mit Rückschein sinnvoll.
Entfällt der Grund für die Eigennutzung während der Kündigungsfrist, muss der Vermieter den Mietern anbieten, den Mietvertrag fortzusetzen.
Wann ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht zulässig?
In Härtefällen haben Vermieter keinen Anspruch darauf, den Mietvertrag zu beenden.
Eine besondere Härte liegt regelmäßig vor, wenn sie die berechtigen Interessen der Vermieter überwiegt.
Die Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung ist zum Beispiel nicht erlaubt, wenn eine langjährige Mieterin sehr alt und schwer erkrankt ist.
Die Mieterin kann in dieser Situation der Verwertungskündigung widersprechen.
Das Amtsgericht wird zur Feststellung des Härtefalls ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben.
Kündigt der Vermieter nach Umwandlung des Wohnraums in Eigentumswohnungen, ist eine Verwertungskündigung drei Jahre lang nicht möglich.
Herrscht besonderer Wohnungsmangel, sind Wohnungsmieter sogar zehn Jahre lang geschützt.
Gewerbliche Vermieter wie Wohnungsbaugesellschaften können keinen Eigenbedarf anmelden.
Für den Widerspruch gegen eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung haben Mieter zwei Monate vor Beendigung des Mietvertrags Zeit.
Ist Eigenbedarf als Kündigungsgrund er im Mietvertrag ausgeschlossen, ist eine Kündigung ebenfalls nicht möglich.
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