• Mein Erbpachtgeber erhöht jetzt nach 10 Jahren zum ersten Mal den Pachtzins (06/2009 – 06/2019) in 08/2019 rückwirkend ab dem 01.07.19.
  Er kulminiert die jährlichen Verbraucherpreisindexe seit 06/09. Als Basispreisindex führt er das Jahr 2015 mit 100% an. lt. seiner Rechnung ergibt sich eine Gesamterhöhung von 14,52%. Ist diese Vorgehensweise richtig? Danke für die Antwort.

• Hallo Herr Neubohn, vielen Dank für Ihre Rückfrage. Mathematisch hört sich das erstmal nachvollziehbar und richtig an. Allerdings ist die vertragliche Vereinbarung bzw. das was im Erbbaurechtsvertrag steht das entscheidende Kriterium. Diesen sollten Sie sich unbedingt einmal ansehen! Sprechen Sie mich bei Fragen gerne an. Beste Grüße, Max Karänke

• Meine Erbpacht wird erstmalig seit 2001 zum Dezember 2019 erhöht. Allerdings fordert der Erbpachtgeber rückwirkend für 47 Monate den erhöhten Zins nach. Ist das rechtmäßig .
  Vielen Dank im voraus für eine Antwort.

  • Hallo Frau Filoni, es kommt auf den Erbbaurechtsvertrag an. Insbesondere in der Anpassungsklausel müsste geprüft werden, ob dies zulässig ist. Grundsätzlich, meine ich, sind es 3 Jahre + das laufende Jahr bevor die Anpassung verjährt (ohne Gewähr). Es könnte also rechtens sein. Aber wie gesagt, es kommt meiner Erfahrung nach auf die Anpassungsklausel an. Es gibt auch Verträge in denen eine Anpassung rückwirkend nicht zulässig ist. Nur ein Rechtsanwalt wird dies abschließend beurteilen können. Melden Sie sich gern wenn ich irgendwie unterstützen kann!

• Sehr geehrter Herr Karänke,
  wie sieht es denn aus damit, Erbbaurechtsgeber im Rahmen eines Bauprojektes zu werden?
  Ich besitze in München als Privatperson ein Grundstück, auf dem ich 5 Wohnungen bauen möchte und überlege, nur die Wohnungen, nicht aber die dazugehörigen Grundstücke zu verkaufen. Dann wäre doch auch eine Teilungserklärung überflüssig, oder?
  Können Sie mir sagen, ob dieser Weg machbar wäre? Es hätte für den Käufer den Vorteil eines niedrigeren Preises und ich hätte eine regelmäßige monatliche Erbzinseinnahme.
  Herzlichen Dank und mit freundlichen Grüßen
  B. B.

  • Liebe Frau B.,

    der von Ihnen angedachte Weg ist absolut möglich. Eine Teilungserklärung erspart das jedoch trotzdem nicht, da es neben dem Grundstück noch weiteres gemeinschaftliches Eigentum gibt wie z.B. den Hausflur.

    Sie brauchen also einen Erbbaurechtsvertrag sowie eine Teilungserklärung.

    Die Erbbauzinsen werden in der Regel halbjährlich oder jährlich gezahlt.

    Je nachdem was Ihr Ziel ist, kann der von Ihnen beschriebene Weg sehr sinnvoll sein.

    Ich hoffe Ihnen damit weiter geholfen zu haben!
    Melden Sie sich ansonsten gern nochmal.

    Beste Grüße nach München
    Max Karänke

• Erbpachtverlängerung nach 70 Jahren Ablauf 2023 Vermögen und Bau möglich? RNK

  • Liebe Frau Pitzal,

    grundsätzlich ist die Verlängerung eines Erbbaurechtsvertrags mit beidseitigem Einverständnis zu jeder Zeit möglich.

    Viele Grüße
    Max Karänke

• Sehr geehrter Herr Kraenke,

  was ist mit der Heimfallregelung bei der Bewertung? Muss denn bei der Wertermittlung eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks nicht auch die Heimfallentschädigung abgezogen werden?

  Vielen Dank und freundliche Grüße
  Torben Arsenhauer

  • Sehr geehrter Herr Arsenhauer,

    die Heimfallregelung tritt in den mir bekannten Fällen nur bei Vertragsverletzung in Kraft. Die Eventualität einer Vertragsverletzung spielt bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Rolle. Aus diesem Grund hat sie auch keinen Einfluss auf den Wert.

    Beste Grüße
    Max Karänke

• Sehr geehrter Herr Karänke,

  vielen Dank für Ihre Antwort. Mir geht es um die Entschädigung zum Ende der Laufzeit des Erbaurechts, also falls der Erbbaurechtsvertrag nicht verlängert wird. Das müsste doch beim Grundstückswert in Abzug gebracht werden, weil es ja eine Forderung der Errbauberechtigten (Gebäudeeigentümer) an den Erbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) ist?

  Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie es sich nochmal anschauen könnten.

  Vielen Dank und freundliche Grüße
  Torben Arsenhauer

  • Hallo Herr Arsenhauer,

    vielen Dank für Ihre Nachricht. Das ist abhängig davon was im Erbbaurechtsvertrag vereinbart ist. Häufig zahlt der Erbbaurechtsgeber 2/3 des Gebäudewertes. Das entfallende Drittel wird nach WertR 2006 nach den vertraglichen Modalitäten als Zu- oder Abschlag in Ansatz gebracht. Grundsätzlich gilt hier: der Erbbaurechtsvertrag ist entscheidend.

    Beste Grüße
    Max Karänke

• Hallo Herr Karänke,

  vielen Dank für die Ausführungen. Ich will ein Haus auf einem Erbbaugrundstück kaufen. Leider konnte ich an Hand der Beispiele keine eigene Berechnung durchführen.
  Hier die Daten:
  Grundstücksgröße: 500 m²
  Quadratmeter Preis: 1200 €
  Marktwert des Grundstückes: 600.000 €
  Wert des Gebäudes: circa 200.000 €
  Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages: 40 Jahre
  Jährlicher Erbbau Zins: 30 €
  Wie kann ich den realistischen Kaufpreis berechnen?
  Ich freue mich über eine Antwort. Vielen Dank.
  Mit freundlichen Grüßen
  Roland Stock

  • Hallo Herr Stock,

    leider kann ich über den Blog und die ungeprüften Angaben keine Berechnungen durchführen. Ich müsste mir dafür ein umfassenderes Bild machen. Zur Erklärung: Es fehlen einige wichtige Variablen wie der LSZ, die Angemessenheit des Erbbauzinses etc.

    Beste Grüße
    Max Karänke

• Guten Tag Herr Karänke!

  Zunächst einmal vielen Dank für die vielen interessanten Informationen Ihrer Homepage zurück Erbbaurecht.
  Ich habe vor 6 Jahren ein EFH auf einem Erbbaugrundstück geerbt.
  Anfang diesen Jahres wurde ich von dem Erbbaurechtsgeber gefragt, ob ich Interesse hätte, das Erbbaugrundstück von ihm zu kaufen.
  Wie berechne ich in diesem Fall den Kaufpreis?
  Mein Grundstück hat 690 qm, der Bodenrichtwert ist z.Zt bei 245,-€/qm, da Erbbaurecht läuft bis 2067, d.h. die aktuelle Restlaufzeit ist 45 Jahre.

  Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

  Mit freundlichen Grüßen

  Gerald Mexner

  • Hallo Herr Mexner,

    zunächst vielen Dank für Ihre Frage. Ergänzend zu meiner Antwort können Sie sich am besten in Kapitel 4 im ersten Beispiel Punkt 2 informieren.

    Zu allererst ist der Erbbauzins auf Angemessenheit zu prüfen.

    Im nächsten Schritt nehmen Sie den abgezinsten Bodenwert (Bodenwert X Abzinsungsfaktor auf Restlaufzeit und Liegenschaftszins) und summieren diesen mit der Kapitalisierung vom jährlichen Erbbauzins X Barwertfaktor (Restlaufzeit und Liegenschaftszins).

    Ich hoffe Sie können damit etwas anfangen.

    Beste Grüße
    Max Karänke

• P.S. : Der aktuelle Erbbauzins beträgt 1000,- € proJahr, welchen ich an den Erbbaurechtsgeber zahle.

• Hallo Herr Karänke,
  wir haben vor 19 Jahren ein Haus gekauft und das dazugehörige Erbbaurecht, das noch 28 Jahre läuft. Der Grundstückseigentümer will uns ein Kaufangebot machen, wird das noch bestehende Erbbaurecht für die noch verbleibende Zeit auf den Kaufpreis angerechnet? Können Sie uns da weiterhelfen?
  Vielen Dank und viel Grüße
  B. Rongen

  • Hallo Frau Rongen,

    ja die verbleibende Zeit (28 Jahre) müsste entsprechend berücksichtigt werden, weil sie wertrelevant ist. Sie können grundsätzlich frei verhandeln, denn auch bei Erbbaurecht besteht Vertragsfreiheit in diesem Punkt.

    Beste Grüße
    Max Karänke

• Hallo Herr Karänke,
  in Folge einer Scheidung muss nur der Zugewinnausgleich berechnet werden. Ich habe ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück, was mir schon vor der Ehe gehört hat. Nun soll für den Zugewinn das ganze bewertet werden. Das Haus ist 70 Jahre alt und der Erbpachtvertrag lauft noch 5 Jahre. Grundstücksgröße 700m2 und der Erbbauzins liegt bei 150€ im Jahr. in Vertrag steht, dass bei Vertragsablauf 2/3 des Verkehrswerts an mich zu zahlen ist. Nun meine Frage:
  1) Geht die geringe Restlaufzeit des Erbpachtvertrages in die Wertfindung ein? ( ist das Haus bzw, das Grundstück weniger wert?)
  2) Werden bei der Wertermittlung das 1/3 was ich durch die 2/3 Klausel im Erbpachtvertrag nicht bekomme vom Verkehrswert abgezogen?

  Danke im Vorraus für Ihre Hilfe,

  • Hallo Herr Biernath,

    vielen Dank für Ihre Nachricht. Es kommt natürlich auf die Details an, aber im Regelfall wird alles in die Wertfindung mit einbezogen. Also ja zu beiden Fragen.

    Beste Grüße
    Max Karänke

• Ich interessiere mich für ein Gebäude das auf einem Grundstück mit erbpachtRecht steht das Gebäude soll mindestens für 210.000,€ verkauft werden. Und der erbpachtzins sind 17,43€/m2 das würden 21,600,00€ betragen. Das Grundstück ist 1240m2 groß. Nun meine Frage ist das nicht ein wahnsinnig hoher Preis um das Grundstück zu pachten?

  • Hallo Frau Riedler,

    das ist pauschal eine schwer zu beantwortende Frage. Es kommt darauf an wo das Grundstück liegt.
    Sie können mir das gern einmal auf max.karaenke@karaenke.com schicken wenn Sie mögen.

    Beste Grüße
    Max Karänke

• Sehr geehrter Herr Karänke,
  als Erben stehen wir jetzt vor der Aufgabe eine Erbpacht zu erhöhen, die seit Vertragsbeginn 1973 unberührt ist. Vereinbart wurden damals DM 480,00 Pachtzins jährlich. Eine Anpassung über den damaligen Lebenshaltungsindex (1962 = 100) wurde vereinbart. Rechnet man heute mit den prozentualen Steigerungen des Stat. Bundesamtes, fällt die Erhöhung prozentual gesehen hoch aus, unter dem Strich ist damit aber nicht einmal die Inflation ausgeglichen.

  Kann man bei der Erhöhung den Wert 1973, auf den heutigen Wert 2020 in € hochrechnen und mit diesen Zahlen die Neuberechnung durchführen?

  Ihre oben eingefügte Berechnung habe ich gesehen. Um diese als Grundlage unserer Berechnungen zu nehmen, fehlt uns ein verbindlicher Bodenrichtwert 1973. Uns liegt nur ein Wertz ohne die Erschließungskosten vor.

  Vielen Dank vorab für ihre Antwort.

  Mit freundlichen Grüßen

  • Hallo Herr Erker,

    Ja, das kann man so machen. Allerdings hat das BGH gesagt, dass die Erbpacht dennoch nicht das allgemeine Preisniveau übersteigen darf.

    Das allgemeine Preisniveau setzt sich aus dem Verbraucherpreisindex und dem Bruttoverdienst eines 4 Personenhaushalt zusammen.

    Ansonsten müsste man den Erbbaurechtsvertrag prüfen und mit dem heutigen Indizes kumulieren bzw. ins Verhältnis setzen.

    Ohne im Detail mit den Unterlagen vertraut zu sein, kann ich meine Einschätzung nur ohne Gewähr abgeben.

    Beste Grüße
    Max Karänke

• Sehr geehrter Herr Karänke,

  vielen Dank für Ihre Antwort.

  Mit freundlichen Grüßen

  Joachim Erker

• Hallo Herr Karänke,
  Ihnen ist eine sehr anschauliche Darstellung des Themas gelungen. Für mich stellt sich nur die Frage nach einem von Ihnen verwendeten Begriff, nämlich dem Wertfaktor (WF) für das Erbbaurecht bzw. dem WF für das Grundstück. Wie leiten Sie den WF ab bzw. woher entnehmen Sie den WF?
  Außerdem wäre interessant zu wissen, wo in Ihrer Darstellung der Liegenschaftszinssatz enthalten ist.
  Vielleicht können Sie dazu noch etwas ausführen. Danke und MfG

  • Hallo Herr/Frau Rieger,
    der Wertfaktor muss sachverständig ermittelt werden. In manchen Fällen bekommen Sie diesen vom Gutachterausschuss oder aus dem Grundstücksmarktbericht.
    In meinem Beispiel wird ein Sachwertobjekt bewertet, daher wird kein Liegenschaftszinssatz benötigt.
    Beste Grüße
    Max Karänke

• Hallo Herr Karänke
  Ist eine bauliche Änderung sprich einen Raum vergrößern eine Wand durch trennen Ohne Zustimmung erlaubt oder brauche ich hier zu eine Zustimmung

  • Hallo Herr Karci,

    sofern es andere nicht beeinflusst dürfen Sie umbauen. Allerdings brauchen Sie eine Zustimmung wenn Sie beispielsweise Wohnungen zusammenlegen oder tragende Wände umbauen.

    Beste Grüße
    Max Karänke

• Hallo Herr Karänke,
  wir haben einen Erbbaurechtsvertrag, für den alle 3 Jahre die Erbbauzinsen nach VPI angepasst werden.
  Muss bei der Anpassung der Erbbauzinsen der VPI bzw. dessen Entwicklung dem Anpassungsschreiben als Kopie beigefügt werden, oder reichen die Angabe der VPI-Werte und die darauf beruhende Berechnung im Anpassungsschreiben aus?
  Der VPI ist ja allgemein zugänglich.
  Besten Dank im Voraus
  Matias Horak

  • Hallo Herr Horak,

    das Anpassungsschreiben muss im Grundsatz plausibel und nachvollziehbar sein. Aus diesem Grund sollten die Werte auch im Schreiben benannt sein. Sie brauchen allerdings keine Kopie als Nachweis beilegen.
    Ich hoffe das hilft. Angaben sind natürlich wie immer hier ohne Gewähr.

    Beste Grüße
    Max Karänke

• Note 1 für Ihre Abhandlung Erbbaurecht, Herr Karänke.

• Sehr geehrter Herr Karänke,

  Mir wurde ein Zweifamilienhaus vererbt. Das Haus wurde 1960 errichtet und seitdem laufen auch die 99 Jahre Pacht. Nun muss ich einen Erbschein beantragen und weiß leider nicht was die Immobilie noch Wert ist. Ich würde auf ca. 200.000 Euro tippen.

  Wie würde jetzt das Finanzamt bzw. das Nachlassgericht den Wert ermitteln ?

  Mir geht es nicht um die Erbschaftssteuer, ich bewohne einen Teil seit vielen Jahren selber, sondern was würden für Kosten für den Erbschein angesetzt werden ( Zeitwert Haus und Grundstück?) ? Es liegt leider nur ein handschriftlich geschriebenes Testament vor.

  Liebe Grüße
  Daniel Gallas

  • Guten Tag Herr Gallas,

    wie das Finanzamt oder Nachlassgericht den Wert ermittelt, hängt von der Gemeinde ab. Sie werden wahrscheinlich einen Wert angeben müssen und das Finanzamt prüft diesen auf Plausibilität.
    Grundsätzlich ja. Der Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung des Erbbaurechts und Zeitwert der Bebauung.

    Angaben ohne Gewähr!

• Hallo Herr Karänke,
  wir möchten unsere Immobilie auf Erbbaugrund verkaufen. Dies ist laut Vertrag offenbar ohne Zustimmung des Grundeigentümers möglich.
  Kann der Grundeigentümer für die Berechnung der Pacht nach Verkauf den von uns geforderten/bzw. erzielten Kaufpreis zugrunde legen oder muss er sich an den festgestellten Wert durch einen Gutachter halten?
  Vielen Dank vorab.
  Th. Rönnau

  • Hallo Herr Rönnau,

    ohne Gewähr: Meiner Einschätzung nach hat der Verkauf Ihrer Immobilie nicht direkt Einfluss auf die Pacht. Er kann nur so erhöhen, wie es vertraglich vereinbart ist. Wenn er die Pacht ewig nicht erhöht hat, kann er natürlich anpassen.

    Da dies eine rechtliche Fragestellung ist, empfehle ich Ihnen einen Rechtsanwalt dazu zu kontaktieren.

• Ich möchte meinen Anteil 1/6 Erbaurecht an meinen Bruder abtreten
  bzw. verkaufen
  Wie ermittele ich den Wert?

  • Hallo Frau Meinlschmidt,

    ich weiß nicht ob ich die Frage richtig verstehe. Sie lassen den Wert des Erbbaurechts ermitteln und teilen den Wert durch 6.

    VG
    MK

• Guten Tag Herr Karänke,

  ich möchte eventuell eine schöne Wohnung kaufen, bei der der Erbbauvertrag in ca. 15 Jahren abläuft.
  Der Erbbauzins ist derzeit noch im Rahmen (ca. 40 Euro im Monat).
  Allerdings wird oft berichtet, dass nach Ablauf der alten Erbbauverträgen, die Grundstückseigentümer plötzlich sehr hohe Erbbauzinsen im Monat verlangen (z.B. das 100 bis 500-fache), wenn der Erbbauvertrag langfristig verlängert werden soll.
  Ist das rechtens? Kann man sich hiergegen wehren?
  Bei Ablehnung durch die Wohnungs-Eigentümer kann das Haus ggf. dann ohne Entschädigung an den Erbbaugeber übergehen.

  Vielen Dank

  Giuseppe Russo

  • Lieber Herr Russo,

    der Erbbaurechtsgeber kann nicht willkürlich erhöhen, sondern muss sich an den Erbbaurechtsvertrag und den marktüblichen Erbbauzins halten. Ohne Gewähr.

    VG
    MK

• Guten Tag Herr Karänke, wir besitzen ein Haus auf einem ca. 700 qm großen Erbbau-Grundstück. Die Erbpacht beträgt derzeit ca. 2270 €, die Restlaufzeit der Erbpacht beträgt 65 Jahre.
  Nach Ableben des ursprünglichen Erbpachtgebers ist das Grundstück an eine Gesellschaft vererbt, die uns das Grundstück zum Kauf angeboten hat. Den Preis von gut 200.000 € hat sie ermittelt durch Multiplikation von Grundstücksgröße und Bodenrichtwert.
  Da es uns unrealistisch erscheint, für ein mit einem Erbbaurecht belegtes Grundstück ohne Einschränkung den Bodenrichtwert als Wert anzunehmen, haben wir durch eine Makler eine Schätzung vornehmen lassen: Wert der Immobilie auf Erbbau-Grundstück gegenüber dem fiktiven Wert der Immobilie auf Eigentumsgrundstück. Den Verkehrswert des Grundstücks hat er als Differenz in Höhe von ca. 130.000 € ermittelt.
  Sind die Überlegungen inhaltlich und von der Größenordnung her nachvollziehbar?

  • Lieber Herr Fulge,

    das kann ich leider so pauschal nicht beantworten. Der Bodenrichtwert ist grundsätzlich immer nur ein Richtwert und nicht als die einzige Wahrheit zu beurteilen. Mit Verlaub, ich bin mir unsicher ob jeder Makler in der Lage ist ein mit Erbbaurecht belegtes Grundstück zu bewerten. Das müsste ich mir genauer anschauen.

    VG
    MK

• Eine tolle, sehr gelungene Abhandlung über das Erbbaurecht.

  • Vielen Dank 🙂

• Guten Tag Herr Karänke,
  vielen Dank für die ausführliche Erklärung des Erbbaurechts. Noch eine Frage: Ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers bei Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in eine WEG nötig? Im Erbbauvertrag ist diesbezüglich nichts geregelt.
  Viele Grüße,
  Florian Schwager

• Wie wird die Grunderwerbssteuer in diesem Fall gerechnet? Erbbauzins/Jahr x Vervielfältiger als Bewertungskennzahl=Bemessungsgrundlage?
  Oder wird noch der Wert des Hauses, das noch darauf gebaut wird, mit eingerechnet?
  Bundesland Niedersachsen
  Viele Grüße,
  Susanne Bormann

• Hallo Herr Karänke,
  eine super Infoseite!! Eine Frage hätte ich zu Ihrer Beispielberechnung des Bodenwertanteils:
  Woher ergibt sich der Wertfaktor, mit dem Sie den Barwert des Zinsvorteils multiplizieren? Ist das regelmäßig der Liegenschaftszins?
  Und eine grundsätzliche Frage:
  Kann ein angemessener Erbbauzins über den Liegenschaftszins abgeleitet werden ( Erbbauzins = LZS)?
  Viele Grüße! und Dank im Voraus…
  M.G

Comments are closed.