Das Erbbaurecht (2019):

Eine Anleitung zum deutschen Erbbaurecht
(mit Beispielen und Berechnung)

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich oftmals auch Erbpacht genannt, in Deutschland ist einzigartig und gar nicht so leicht zu verstehen.

In dieser Anleitung zeige ich dir, simpel und knackig, worauf es beim Erbbaurecht ankommt und wie du den Wert eines Erbbaurechts berechnest. Hier findest du alle Fakten!

Aber das Beste ist: In diesem Text erkläre ich dir, wie man einen Erbbauzins berechnet.

Das klingt spannend? Dann lies direkt weiter!



Kapitel 1:

Grundlagen Erbbaurecht:
Was ist ein Erbbaurecht und welche Besonderheiten gibt es?

Beginnen wir mit den Basics und nähern uns in diesem Kapitel zunächst der Frage danach was ein Erbbaurecht bzw. ein Erbbaugrundstück, umgangssprachlich auch oftmals Erbpachtgrundstück genannt, überhaupt ist und was es ausmacht.

Das ist essentiell um die weiteren Punkte, wie die Berechnung des Wertes, zu verstehen.

Lass uns eintauchen!




Was ist unter einem Erbbaurecht bzw. Erbbaugrundstück zu verstehen?

Die rechtliche Definition eines Erbbaurechts ist in § 1 Abs.1 ErbbauRG geregelt.

Dieses besagt, dass es auf einem Grundstück eine Belastung geben kann, nach der der Begünstigte, der nicht Eigentümer des Grundstücks ist, das Recht hat auf und unter dem Grundstück ein Bauwerk zu besitzen.

Dieses Recht kann er veräußern und vererben.

Einfach gesagt, ein Erbbaurecht ist das Recht auf fremden Boden zu bauen.

An einem Erbbaurecht beteiligte Personen sind immer der Grundstückseigentümer und der Erbbauberechtigte.

Ganz praktisch verhält sich der Case so:

Der Eigentümer eines Grundstücks erteilt einem anderen das Recht sein Grundstück zu bebauen. Mit dieser Abtretung des Rechts belastet der Eigentümer sein Grundstück. Der Erbbauberechtigte schuldet dem Eigentümer hingegen je nach Vereinbarung für diese Abtretung einen Erbbauzins, der zumeist monatlich gezahlt wird.


Achtung!
Erbbaurecht ist nicht gleichzusetzen mit dem mittelalterlichen Begriff Erbpacht. Umgangssprachlich wird ein Erbbaugrundstück oftmals noch mit einem Erbpachtgrundstück gleich gesetzt.


Welche Besonderheiten sind bei einem Erbbaurecht zu beachten?
Als so genannter wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts gilt der Bau. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass das Bauwerk automatisch Teil des Grundstücks wird, wenn sich das Erbbaurecht auflöst.

Ein Erbbaurecht kann für einen befristeten oder unbefristeten Zeitraum vereinbart sein.

Rechtlich zählt das Erbbaurecht zu den so genannten grundstücksgleichen Rechten. Aus diesem Grund kann es auch vererbt, veräußert und belastet werden.

In diesem Recht liegt auch die Begründung für das Bestehen des Erbbaugrundbuchs als Substitut für das ansonsten geltende Grundbuch. Hier werden alle wesentlichen Informationen zum Erbbaurecht aufgenommen.

Neben dem Erbbaugrundbuch besteht zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten ein Erbbaurechtsvertrag. Dieser enthält sämtliche Vereinbarungen das Erbbaurecht betreffend.

Um sicher zu stellen, dass ein Erbbaurecht auch nach einer Zwangsversteigerung des Grundstücks bestehen bleibt, kann es nur erstrangig bestellt werden.


Wie sieht das Grundbuch eines mit Erbbau belasteten Grundstücks aus?
In Abteilung 2 des Grundbuchauszugs des belasteten Grundstücks ist im 1. Rang das Erbbaurecht verzeichnet. Dieses weist auf das Erbbaugrundbuch hin.

Das Erbbaugrundbuch unterteilt sich in Bestandsverzeichnis sowie in Abteilung I,II und III.

Das Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs nimmt Bezug auf den Erbbauvertrag, das belastete Grundstück und den Grundstückseigentümer.

In Abteilung I bezieht sich das Erbbaugrundbuch auf den Erbbauberechtigten.

Abteilung II des Erbbaugrundbuchs geht auf den Erbbauzins sowie mögliche Rechte und Belastungen auf dem Grundstück ein.

In Abteilung III werden etwaige Grundpfandrechte eingetragen.


Was sind die Vorteile und Nachteile eines Erbbaurechts?
Kurz und knackig zusammengefasst, das sind die Vorteile eines Erbbaurechts:


Was sind die Nachteile eines Erbbaurechts?

Kapitel 2:

Der Erbbaurechtsvertrag:
Was gibt es zu beachten und was wird dort geregelt?

Der Erbbaurechtsvertrag, oftmals umgangssprachlich auch Erbpachtvertrag genannt, regelt das Vertragsverhältnis inklusive aller Details zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Erbbauberechtigten.

In diesem Kapitel findest du eine Übersicht der Punkte, die dort festgehalten werden sowie derer, die zu beachten sind.

Los geht’s!




Was wird im Erbbaurechtsvertrag geregelt?

Im Erbbaurechtsvertrag werden zahlreiche vertragliche Inhalte zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer geregelt und festgehalten.

Wesentlicher Bestandteil ist die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks auf dem Grundstück, sowie dessen Versicherung und möglicher Wiederaufbau bei Zerstörung.

Darüber hinaus wird neben dem von dem Erbbauberechtigten zu zahlenden Erbbauzins auch das Tragen von öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben vereinbart.

Weitere Punkte sind die so genannte Heimfallregelung, nach der unter bestimmten Voraussetzungen eine Rückübertragung des Erbbaurechts an den Eigentümer des Grundstücks stattfindet, sowie die Zahlung von Vertragsstrafen beim Eintreten bestimmter Eventualitäten.

In der Regel wird dem Erbbauberechtigten ein Vorrecht eingeräumt das Erbbaurecht nach dessen Ablauf zu verlängern. Teilweise wird ebenso die Verpflichtung aufgenommen, dass der Grundstückseigentümer das Grundstück nach Ablauf des Erbrechts an den Erbbauberechtigten zu verkaufen hat.

Bei Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts hat der Erbbauberechtigte die Zustimmung des Eigentümers einzuholen. Belastungen können Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und Reallasten sein.

Es wird auch vertraglich geregelt in welcher Höhe die Entschädigung für den Erbbauberechtigten ausfällt, wenn das Bauwerk im Falle eines Heimfalls oder bei Erlöschen des Erbbaurechts an den Eigentümer übergeht.

Was sollte ich bei einem Erbbaurechtsvertrag beachten?
Achte unbedingt auf die folgenden Punkte:

Kapitel 3:

Der Erbbauzins:
Was ist der Erbbauzins und wie kann er berechnet bzw. erhöht werden?

Dieses Kapitel erklärt dir was der Erbbauzins genau ist.

Die Höhe eines Erbbauzinses, umgangssprachlich oftmals auch Erbbaupacht genannt, berechnet sich nach einem aufwendigen Verfahren.

Dementsprechend ist die Berechnung der Erhöhung eines Erbbauzinses ebenfalls ein nicht ganz unkompliziertes Vorgehen, das viele Grundstückseigentümer nicht beherrschen.
Ich zeige dir wie es geht!




Was ist unter einem Erbbauzins zu verstehen?

Den Erbbauzins kannst du dir wie eine vereinbarte, wiederkehrende Mietzahlung vorstellen. Nur dass es sich hier nicht um eine Miete sondern um einen Zins für die Belastung des Grundstücks geht.

Diese zahlt der Erbbauberechtigte an den durch die Belastung benachteiligten Grundstückseigentümer als Ausgleich für die Belastung und Überlassung des Grundstücks.

In seltenen Fällen wird der Erbbauzins auch als hohe Einmalzahlung vereinbart oder entfällt komplett.

Das Besondere ist:

Die zunächst festgesetzte Höhe des Erbbauzinses wird frei verhandelt. Oftmals wird zu Beginn des Vertrages ein Prozentsatz des zu dem Zeitpunkt aktuellen Bodenwerts vereinbart.

ABER: Die Erhöhung des Erbbauzinses darf nicht frei bemessen werden. Hier gibt es eine Berechnungsformel für eine angemessene Erhöhung.


Achtung!
Es gilt eine Ausnahme bei der Festsetzung des Erbbauzinses in den neuen Bundesländern. Nach § 43 Abs. 2 SachenRBerG sind unter bestimmten Voraussetzungen die Erbbauzinssätze entsprechend vorgegeben.


Unter welchen Voraussetzungen darf eine Erhöhung des Erbbauzinses erfolgen?
Zunächst gilt: Eine Erhöhung des Erbbauzinses darf nur erfolgen, wenn die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse sich verändert haben.

Nicht erlaubt ist eine Anpassung aufgrund der Entwicklung der Bodenpreise!

Eine Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse bezieht sich auf die beiden folgenden Punkte:


Nur in einzelnen Fällen können auch andere Gründe, wie z.B. die Änderung des Wertes eines Grundstücks durch vom Eigentümer des Grundstücks bewirkte zulässige Aufwendungen, zur zulässigen Erhöhung eines Erbbauzinses führen.

Eine Erhöhung darf grundsätzlich immer frühestens nach 3 Jahren nach Vertragsabschluss oder nach der letzten Erhöhung erfolgen.

Wie wird eine mögliche zulässige Erhöhung des Erbbauzinses berechnet?
Für die Berechnung des zulässigen Erbbauzinses werden zunächst einige Daten benötigt:


Die Berechnung kannst du dir anhand des nachfolgenden Beispiels ansehen:

Ein Beispiel aus der Praxis für die Anpassung des Erbbauzinses:

Datenbasis:

  • Zeitpunkt der letzten Anpassung des Erbbauzinses
01.01.1986
  • Höhe des Erbbauzinses seit der letzten Anpassung
1.400,00 €
  • Bodenrichtwert zum Zeitpunkt der letzten Anpassung
300,00 €/qm
  • Bodenrichtwert zum Zeitpunkt der gewünschten Anpassung
450,00 €/qm
  • Index Bruttoverdienst Vollzeitbesch. z. Ztpkt. der letzten Anpassung
60,00%
  • Index Bruttoverdienst Vollzeitbesch. z. Ztpkt. der gewünschten Anp.
110,00%
  • Lebenshaltung 4 Pers. Mittl. Eink. z. Ztpkt. der letzten Anp.
85,00%
  • Index Lebenshaltung 4 Pers. Mittl. Einkommens zum 31.12.1999
110,00%
  • Verbraucherpreisindex 2005 zum 31.12.1999
95,00%
  • Verbraucherpreisindex 2005 zum Zeitpunkt der gewünschten Anp.
110,00%

B1. Veränderung der Bodenwerte:


Achtung: Der Bodenrichtwert muss sich um mindestens 25 % erhöht haben, um eine Erhöhung des Erbbauzinses erwirken zu können.


Bodenrichtwert zum 01.01.1986
zzgl. Werterhöhung um 25%
Bodenwert für Erhöhung des Erbbauzinses
€/qm
300,00
75,00
375,00

Bodenrichtwert zum 01.01.2018
450,00

B2.Veränderung der Bruttoverdienste:


Index Stand 1. Quartal 2018
abzgl. Index Stand 1. Quartal 1986
Veränderung in Prozentpunkten
Veränderung in %(Index Q1 18 / Index Q1 86 * 100)
%
110,00
60,00
50,00
83,33

B3. Veränderung der Lebenshaltungskosten:


Der Lebenshaltungskostenindex wurde nur bis zum Jahr 1999 ermittelt. Stattdessen wurde zum Jahr 1999 der Verbraucherpreisindex eingeführt.


Das macht die Rechnung aber nur etwas komplizierter: Wir rechnen von 1986 bis 1999 mit dem Lebenshaltungskostenindex und von 1999 bis 2018 mit dem Verbraucherpreisindex und rechnen im Anschluss die Gesamtveränderung der Lebenshaltungskosten aus.


Veränderung des Lebenshaltungskostenindex:


Index Stand 1999
Index Stand 1986
Veränderung in Prozentpunkten
Veränderung in %(Index Q1 18 / Index Q1 86 * 100)
%
110,00
85,00
25,00
29,41

Veränderung des Verbraucherpreisindex:


Index Stand 2018
Index Stand 1999
Veränderung in Prozentpunkten
Veränderung in %(VPP / Index 99 *100)
%
110,00
95,00
15,00
15,79

Gesamtveränderung der Lebenshaltungskosten:

Veränderung Lebenshaltungskostenindex (1 + Veränderung LKI / 100)
Veränderung Verbraucherpreisindex (1 + Veränderung VPI / 100)
1,2941
1,1579

(Veränderung LKI * Veränderung VPI * 100) - 100
Veränderung Lebenshaltungskosten
49,84
49,84

B4. Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse:


Veränderung der Bruttoverdienste
Veränderung der Lebenshaltungskosten
Summe der Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse
Mittelwert der Veränderungen der wirt. Verhältnisse
%
83,33
49,84
133,17
66,59

B5. Anpassung für den Erbbauzins:


Erbbauzins der letzten Anpassung
Erbbauzinsanpassung
Neuer Erbbauzins
%

66,59


1.440,00
932,26
2.332,26

Kapitel 4:

Wertermittlung im Erbbaurecht:
Wie wird der Wert eines Erbbaurechts ermittelt und wie wird der Wert eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks berechnet?

In diesem Kapitel habe ich dir ein Beispiel für die Wertermittlung im Erbbaurecht mitgebracht.

Hier kannst du nachvollziehen wie du den Wert eines Erbbaurechts berechnen kannst und wie du den Wert eines Grundstücks ermitteln kannst, dass mit einem Erbbaurecht belastet ist.

Schau es dir gleich an. Es ist gar nicht so schwer!




Wie bewerte ich ein Erbbaurecht? Und wie bewerte ich ein mit Erbbaurecht belastetes Grundstück?

Bei der Wertermittlung im Erbbaurecht können zwei Dinge bewertet werden:

  1. Der Wert des Erbbaurechts, und
  2. Der Wert des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks

Was davon ist für dich interessant?

Bei der Bewertung des Erbbaurechts wird grundsätzlich der Wert der baulichen Anlagen im Sach- oder Ertragswert mit dem Bodenwertanteil des Erbbaurechts summiert.

Berechnest du den Wert des mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks teilst du den Wert des unbelasteten Grundstücks durch den Wert der Belastung durch das Erbbaurecht.

Das ist ganz schön theoretisch, oder?

Ich habe dir ein praktisches Beispiel für beide Berechnungen mitgebracht. So wird es deutlich greifbarer.


Achtung!
Für die Berechnung benötigst du den Sachwert bzw. je nach Objekt auch den Ertragswert des Objektes. Um es einfach zu halten habe ich dir den Wert in den Beispielen vorgegeben. Wenn du einen Sachwert oder Ertragswert selbst berechnen möchtest, findest du hier eine Anleitung, wie du den Verkehrswert einer Immobilie richtig berechnest.


Ein Beispiel aus der Praxis für die Bewertung eines Erbbaurechts und die Bewertung eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks mit Einfamilienhaus:

  1. Wertermittlung eines Erbbaurechts für ein Einfamilienhaus

  2. Datenbasis:

    • Vertraglich erzielter Erbbauzins:
    1.000 €
    • Bodenwert zum Stichtag:
    150.000 €
    • Restlaufzeit des Erbbaurechts:
    60 Jahre
    • Erbbauzinssatz:
    5,00%
    • Rentenbarwertfaktor:
    23,23
    • Wertfaktor für das Erbbaurecht:
    0,5
    • Wertfaktor für das Grundstück:
    0,6
    • Zeitwert der baulichen Anlagen:
    160.000 €

    Berechnung:

    Bodenwertanteil des Erbbaurechts:

    Erbbauzins (5% von 150.000 €)7.500,00 €
    abzgl. Vertraglich erzielter Erbbauzins1.000,00 €
    Zinsvorteil des Erbbauberechtigten (ZV)6.500,00 €
    Barwert des Zinsvorteils (BWZV=ZV*RBF)6.500,00 €23,23150.995,00 €
    Bodenwertanteil des Erbbaurechts (BWA=BWZV*WF)150.995 €0,575.497,50 €
    Bodenwertanteil des Erbbaurechts rd.75.000,00 €

    Sachwert des Erbbaurechts:

    Zeitwert der baulichen Anlagen160.000,00 €
    zzgl. Bodenwertanteil des Erbbaurechts75.000,00 €
    Sachwert des Erbbaurechts235.000,00 €

  3. Wertermittlung eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks

  4. Berechnung:

    Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht:

    Erbbauzins (5% von 150.000 €)n7.500,00 €
    abzgl. Vertraglich erzielter Erbbauzins1.000,00 €
    Zinsnachteil des Erbbaurechtgebers (ZN)6.500,00 €
    Barwert des Zinsnachteils (BWZN=ZN*RBF)6.500,00 €23,23150.995,00 €
    Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht (BWb=BWZN*WF)150.995,00 €0,690.597,00 €
    Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht rd.91.000,00 €
    Wert des mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks:

    Bodenwert des unbelasteten Grundstücks150.000,00 €
    abzgl. Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht91.000,00 €
    Wert des mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks59.000,00 €

Ein Beispiel aus der Praxis für die Bewertung eines Erbbaurechts und die Bewertung eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks mit Bürohaus:

  1. Wertermittlung eines Erbbaurechts für ein Bürohaus

  2. Datenbasis:

    • Vertraglich erzielter Erbbauzins:
    10.000,00 €
    • Bodenwert zum Stichtag:
    300.000,00 € /400.000,00 €
    • Restlaufzeit des Erbbaurechts:
    40 Jahre
    • Erbbauzinssatz:
    6,0 % / 5,0 %
    • Rentenbarwertfaktor:
    15,05 / 15,15
    • Jahresreinertrag:
    50.000,00 € / 60.000 €
    • Wertfaktor für das Erbbaurecht:
    0,4
    • Wertfaktor für das Grundstück:
    0,5

    Berechnung:

    Bodenwertanteil des Erbbaurechts:

    Erbbauzins (5% von 400.000 €)20.000,00 €
    abzgl. vertraglich erzielter Erbbauzins10.000,00 €
    Zinsvorteil des Erbbauberechtigten (ZV)10.000,00 €
    Barwert des Zinsvorteils (BWZV=ZV*RBF)10.000,00 €15,15151.500,00 €
    Bodenwertanteil des Erbbaurechts (BWA=BWZV*WF)151.500,00 €0,4060.600,00 €
    Bodenwertanteil des Erbbaurechts rd.61.000,00 €

    Ertragswert des Erbbaurechts:

    Jahresreinertrag (RE)60.000,00 €
    abzgl. Erbbauzins400.000,00 €5,00 %20.000,00 €
    Gebäudeertragsanteil (GEA)40.000,00 €
    Gebäudeertragswert (GEA*RBF)40.000,00 €15,15606.000,00 €
    zzgl. Bodenwertanteil des Erbbaurechts400.000,00 €5,00 %20.000,00 €
    Ertragswert des Erbbaurechts626.000,00 €
    Ertragswert des Erbbaurechts rd.630.000,00 €

  3. Wertermittlung eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks

  4. Berechnung:

    Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht:

    Erbbauzins (5% von 400.000 €)20.000,00 €
    abzgl. vertraglich erzielter Erbbauzins10.000,00 €
    Zinsnachteil des Erbbaurechtgebers (ZN)10.000,00 €
    Barwert des Zinsnachteils (BWZN=ZN*RBF)10.000,00 €15,15151.500,00 €
    Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht (BW=BWZN*WF)151.500,00 €0,575.750,00 €
    Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht rd.76.000,00 €

    Wert des mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks:

    Bodenwert des unbelasteten Grundstücks400.000,00 €
    abzgl. Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht76.000,00 €
    Wert des mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks324.000,00 €



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Erbbaurecht in 2019: Einfach und verständlich erklärt
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24 Kommentare
  • Gerhard Neubohn

    Mein Erbpachtgeber erhöht jetzt nach 10 Jahren zum ersten Mal den Pachtzins (06/2009 – 06/2019) in 08/2019 rückwirkend ab dem 01.07.19.
    Er kulminiert die jährlichen Verbraucherpreisindexe seit 06/09. Als Basispreisindex führt er das Jahr 2015 mit 100% an. lt. seiner Rechnung ergibt sich eine Gesamterhöhung von 14,52%. Ist diese Vorgehensweise richtig? Danke für die Antwort.

  • Max Karänke

    Hallo Herr Neubohn, vielen Dank für Ihre Rückfrage. Mathematisch hört sich das erstmal nachvollziehbar und richtig an. Allerdings ist die vertragliche Vereinbarung bzw. das was im Erbbaurechtsvertrag steht das entscheidende Kriterium. Diesen sollten Sie sich unbedingt einmal ansehen! Sprechen Sie mich bei Fragen gerne an. Beste Grüße, Max Karänke

  • Petra Filoni

    Meine Erbpacht wird erstmalig seit 2001 zum Dezember 2019 erhöht. Allerdings fordert der Erbpachtgeber rückwirkend für 47 Monate den erhöhten Zins nach. Ist das rechtmäßig .
    Vielen Dank im voraus für eine Antwort.

    • Max Karänke

      Hallo Frau Filoni, es kommt auf den Erbbaurechtsvertrag an. Insbesondere in der Anpassungsklausel müsste geprüft werden, ob dies zulässig ist. Grundsätzlich, meine ich, sind es 3 Jahre + das laufende Jahr bevor die Anpassung verjährt (ohne Gewähr). Es könnte also rechtens sein. Aber wie gesagt, es kommt meiner Erfahrung nach auf die Anpassungsklausel an. Es gibt auch Verträge in denen eine Anpassung rückwirkend nicht zulässig ist. Nur ein Rechtsanwalt wird dies abschließend beurteilen können. Melden Sie sich gern wenn ich irgendwie unterstützen kann!

  • B. B.

    Sehr geehrter Herr Karänke,
    wie sieht es denn aus damit, Erbbaurechtsgeber im Rahmen eines Bauprojektes zu werden?
    Ich besitze in München als Privatperson ein Grundstück, auf dem ich 5 Wohnungen bauen möchte und überlege, nur die Wohnungen, nicht aber die dazugehörigen Grundstücke zu verkaufen. Dann wäre doch auch eine Teilungserklärung überflüssig, oder?
    Können Sie mir sagen, ob dieser Weg machbar wäre? Es hätte für den Käufer den Vorteil eines niedrigeren Preises und ich hätte eine regelmäßige monatliche Erbzinseinnahme.
    Herzlichen Dank und mit freundlichen Grüßen
    B. B.

    • Max Karänke

      Liebe Frau B.,

      der von Ihnen angedachte Weg ist absolut möglich. Eine Teilungserklärung erspart das jedoch trotzdem nicht, da es neben dem Grundstück noch weiteres gemeinschaftliches Eigentum gibt wie z.B. den Hausflur.

      Sie brauchen also einen Erbbaurechtsvertrag sowie eine Teilungserklärung.

      Die Erbbauzinsen werden in der Regel halbjährlich oder jährlich gezahlt.

      Je nachdem was Ihr Ziel ist, kann der von Ihnen beschriebene Weg sehr sinnvoll sein.

      Ich hoffe Ihnen damit weiter geholfen zu haben!
      Melden Sie sich ansonsten gern nochmal.

      Beste Grüße nach München
      Max Karänke

  • Pitzal lydia

    Erbpachtverlängerung nach 70 Jahren Ablauf 2023 Vermögen und Bau möglich? RNK

    • Max Karänke

      Liebe Frau Pitzal,

      grundsätzlich ist die Verlängerung eines Erbbaurechtsvertrags mit beidseitigem Einverständnis zu jeder Zeit möglich.

      Viele Grüße
      Max Karänke

  • Torben Arsenhauer

    Sehr geehrter Herr Kraenke,

    was ist mit der Heimfallregelung bei der Bewertung? Muss denn bei der Wertermittlung eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks nicht auch die Heimfallentschädigung abgezogen werden?

    Vielen Dank und freundliche Grüße
    Torben Arsenhauer

    • Max Karänke

      Sehr geehrter Herr Arsenhauer,

      die Heimfallregelung tritt in den mir bekannten Fällen nur bei Vertragsverletzung in Kraft. Die Eventualität einer Vertragsverletzung spielt bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Rolle. Aus diesem Grund hat sie auch keinen Einfluss auf den Wert.

      Beste Grüße
      Max Karänke

  • Torben Arsenhauer

    Sehr geehrter Herr Karänke,

    vielen Dank für Ihre Antwort. Mir geht es um die Entschädigung zum Ende der Laufzeit des Erbaurechts, also falls der Erbbaurechtsvertrag nicht verlängert wird. Das müsste doch beim Grundstückswert in Abzug gebracht werden, weil es ja eine Forderung der Errbauberechtigten (Gebäudeeigentümer) an den Erbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) ist?

    Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie es sich nochmal anschauen könnten.

    Vielen Dank und freundliche Grüße
    Torben Arsenhauer

    • Max Karänke

      Hallo Herr Arsenhauer,

      vielen Dank für Ihre Nachricht. Das ist abhängig davon was im Erbbaurechtsvertrag vereinbart ist. Häufig zahlt der Erbbaurechtsgeber 2/3 des Gebäudewertes. Das entfallende Drittel wird nach WertR 2006 nach den vertraglichen Modalitäten als Zu- oder Abschlag in Ansatz gebracht. Grundsätzlich gilt hier: der Erbbaurechtsvertrag ist entscheidend.

      Beste Grüße
      Max Karänke

  • Roland Stock

    Hallo Herr Karänke,

    vielen Dank für die Ausführungen. Ich will ein Haus auf einem Erbbaugrundstück kaufen. Leider konnte ich an Hand der Beispiele keine eigene Berechnung durchführen.
    Hier die Daten:
    Grundstücksgröße: 500 m²
    Quadratmeter Preis: 1200 €
    Marktwert des Grundstückes: 600.000 €
    Wert des Gebäudes: circa 200.000 €
    Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages: 40 Jahre
    Jährlicher Erbbau Zins: 30 €
    Wie kann ich den realistischen Kaufpreis berechnen?
    Ich freue mich über eine Antwort. Vielen Dank.
    Mit freundlichen Grüßen
    Roland Stock

    • Max Karänke

      Hallo Herr Stock,

      leider kann ich über den Blog und die ungeprüften Angaben keine Berechnungen durchführen. Ich müsste mir dafür ein umfassenderes Bild machen. Zur Erklärung: Es fehlen einige wichtige Variablen wie der LSZ, die Angemessenheit des Erbbauzinses etc.

      Beste Grüße
      Max Karänke

  • Gerald Mexner

    Guten Tag Herr Karänke!

    Zunächst einmal vielen Dank für die vielen interessanten Informationen Ihrer Homepage zurück Erbbaurecht.
    Ich habe vor 6 Jahren ein EFH auf einem Erbbaugrundstück geerbt.
    Anfang diesen Jahres wurde ich von dem Erbbaurechtsgeber gefragt, ob ich Interesse hätte, das Erbbaugrundstück von ihm zu kaufen.
    Wie berechne ich in diesem Fall den Kaufpreis?
    Mein Grundstück hat 690 qm, der Bodenrichtwert ist z.Zt bei 245,-€/qm, da Erbbaurecht läuft bis 2067, d.h. die aktuelle Restlaufzeit ist 45 Jahre.

    Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen

    Gerald Mexner

    • Max Karänke

      Hallo Herr Mexner,

      zunächst vielen Dank für Ihre Frage. Ergänzend zu meiner Antwort können Sie sich am besten in Kapitel 4 im ersten Beispiel Punkt 2 informieren.

      Zu allererst ist der Erbbauzins auf Angemessenheit zu prüfen.

      Im nächsten Schritt nehmen Sie den abgezinsten Bodenwert (Bodenwert X Abzinsungsfaktor auf Restlaufzeit und Liegenschaftszins) und summieren diesen mit der Kapitalisierung vom jährlichen Erbbauzins X Barwertfaktor (Restlaufzeit und Liegenschaftszins).

      Ich hoffe Sie können damit etwas anfangen.

      Beste Grüße
      Max Karänke

  • Gerald Mexner

    P.S. : Der aktuelle Erbbauzins beträgt 1000,- € proJahr, welchen ich an den Erbbaurechtsgeber zahle.

  • Beate Rongen

    Hallo Herr Karänke,
    wir haben vor 19 Jahren ein Haus gekauft und das dazugehörige Erbbaurecht, das noch 28 Jahre läuft. Der Grundstückseigentümer will uns ein Kaufangebot machen, wird das noch bestehende Erbbaurecht für die noch verbleibende Zeit auf den Kaufpreis angerechnet? Können Sie uns da weiterhelfen?
    Vielen Dank und viel Grüße
    B. Rongen

    • Max Karänke

      Hallo Frau Rongen,

      ja die verbleibende Zeit (28 Jahre) müsste entsprechend berücksichtigt werden, weil sie wertrelevant ist. Sie können grundsätzlich frei verhandeln, denn auch bei Erbbaurecht besteht Vertragsfreiheit in diesem Punkt.

      Beste Grüße
      Max Karänke

  • Axel Biernath

    Hallo Herr Karänke,
    in Folge einer Scheidung muss nur der Zugewinnausgleich berechnet werden. Ich habe ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück, was mir schon vor der Ehe gehört hat. Nun soll für den Zugewinn das ganze bewertet werden. Das Haus ist 70 Jahre alt und der Erbpachtvertrag lauft noch 5 Jahre. Grundstücksgröße 700m2 und der Erbbauzins liegt bei 150€ im Jahr. in Vertrag steht, dass bei Vertragsablauf 2/3 des Verkehrswerts an mich zu zahlen ist. Nun meine Frage:
    1) Geht die geringe Restlaufzeit des Erbpachtvertrages in die Wertfindung ein? ( ist das Haus bzw, das Grundstück weniger wert?)
    2) Werden bei der Wertermittlung das 1/3 was ich durch die 2/3 Klausel im Erbpachtvertrag nicht bekomme vom Verkehrswert abgezogen?

    Danke im Vorraus für Ihre Hilfe,

    • Max Karänke

      Hallo Herr Biernath,

      vielen Dank für Ihre Nachricht. Es kommt natürlich auf die Details an, aber im Regelfall wird alles in die Wertfindung mit einbezogen. Also ja zu beiden Fragen.

      Beste Grüße
      Max Karänke

  • Silvia Riedler

    Ich interessiere mich für ein Gebäude das auf einem Grundstück mit erbpachtRecht steht das Gebäude soll mindestens für 210.000,€ verkauft werden. Und der erbpachtzins sind 17,43€/m2 das würden 21,600,00€ betragen. Das Grundstück ist 1240m2 groß. Nun meine Frage ist das nicht ein wahnsinnig hoher Preis um das Grundstück zu pachten?

    • Max Karänke

      Hallo Frau Riedler,

      das ist pauschal eine schwer zu beantwortende Frage. Es kommt darauf an wo das Grundstück liegt.
      Sie können mir das gern einmal auf max.karaenke@karaenke.com schicken wenn Sie mögen.

      Beste Grüße
      Max Karänke

  • Joachim Erker

    Sehr geehrter Herr Karänke,
    als Erben stehen wir jetzt vor der Aufgabe eine Erbpacht zu erhöhen, die seit Vertragsbeginn 1973 unberührt ist. Vereinbart wurden damals DM 480,00 Pachtzins jährlich. Eine Anpassung über den damaligen Lebenshaltungsindex (1962 = 100) wurde vereinbart. Rechnet man heute mit den prozentualen Steigerungen des Stat. Bundesamtes, fällt die Erhöhung prozentual gesehen hoch aus, unter dem Strich ist damit aber nicht einmal die Inflation ausgeglichen.

    Kann man bei der Erhöhung den Wert 1973, auf den heutigen Wert 2020 in € hochrechnen und mit diesen Zahlen die Neuberechnung durchführen?

    Ihre oben eingefügte Berechnung habe ich gesehen. Um diese als Grundlage unserer Berechnungen zu nehmen, fehlt uns ein verbindlicher Bodenrichtwert 1973. Uns liegt nur ein Wertz ohne die Erschließungskosten vor.

    Vielen Dank vorab für ihre Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen

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