Das Erbbaurecht (2019):

Eine Anleitung zum deutschen Erbbaurecht
(mit Beispielen und Berechnung)

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich oftmals auch Erbpacht genannt, in Deutschland ist einzigartig und gar nicht so leicht zu verstehen.

In dieser Anleitung zeige ich dir, simpel und knackig, worauf es beim Erbbaurecht ankommt und wie du den Wert eines Erbbaurechts berechnest. Hier findest du alle Fakten!

Aber das Beste ist: In diesem Text erkläre ich dir, wie man einen Erbbauzins berechnet.

Das klingt spannend? Dann lies direkt weiter!



Kapitel 1:

Grundlagen Erbbaurecht:
Was ist ein Erbbaurecht und welche Besonderheiten gibt es?

Beginnen wir mit den Basics und nähern uns in diesem Kapitel zunächst der Frage danach was ein Erbbaurecht bzw. ein Erbbaugrundstück, umgangssprachlich auch oftmals Erbpachtgrundstück genannt, überhaupt ist und was es ausmacht.

Das ist essentiell um die weiteren Punkte, wie die Berechnung des Wertes, zu verstehen.

Lass uns eintauchen!




Was ist unter einem Erbbaurecht bzw. Erbbaugrundstück zu verstehen?

Die rechtliche Definition eines Erbbaurechts ist in § 1 Abs.1 ErbbauRG geregelt.

Dieses besagt, dass es auf einem Grundstück eine Belastung geben kann, nach der der Begünstigte, der nicht Eigentümer des Grundstücks ist, das Recht hat auf und unter dem Grundstück ein Bauwerk zu besitzen.

Dieses Recht kann er veräußern und vererben.

Einfach gesagt, ein Erbbaurecht ist das Recht auf fremden Boden zu bauen.

An einem Erbbaurecht beteiligte Personen sind immer der Grundstückseigentümer und der Erbbauberechtigte.

Ganz praktisch verhält sich der Case so:

Der Eigentümer eines Grundstücks erteilt einem anderen das Recht sein Grundstück zu bebauen. Mit dieser Abtretung des Rechts belastet der Eigentümer sein Grundstück. Der Erbbauberechtigte schuldet dem Eigentümer hingegen je nach Vereinbarung für diese Abtretung einen Erbbauzins, der zumeist monatlich gezahlt wird.


Achtung!
Erbbaurecht ist nicht gleichzusetzen mit dem mittelalterlichen Begriff Erbpacht. Umgangssprachlich wird ein Erbbaugrundstück oftmals noch mit einem Erbpachtgrundstück gleich gesetzt.


Welche Besonderheiten sind bei einem Erbbaurecht zu beachten?
Als so genannter wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts gilt der Bau. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass das Bauwerk automatisch Teil des Grundstücks wird, wenn sich das Erbbaurecht auflöst.

Ein Erbbaurecht kann für einen befristeten oder unbefristeten Zeitraum vereinbart sein.

Rechtlich zählt das Erbbaurecht zu den so genannten grundstücksgleichen Rechten. Aus diesem Grund kann es auch vererbt, veräußert und belastet werden.

In diesem Recht liegt auch die Begründung für das Bestehen des Erbbaugrundbuchs als Substitut für das ansonsten geltende Grundbuch. Hier werden alle wesentlichen Informationen zum Erbbaurecht aufgenommen.

Neben dem Erbbaugrundbuch besteht zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten ein Erbbaurechtsvertrag. Dieser enthält sämtliche Vereinbarungen das Erbbaurecht betreffend.

Um sicher zu stellen, dass ein Erbbaurecht auch nach einer Zwangsversteigerung des Grundstücks bestehen bleibt, kann es nur erstrangig bestellt werden.


Wie sieht das Grundbuch eines mit Erbbau belasteten Grundstücks aus?
In Abteilung 2 des Grundbuchauszugs des belasteten Grundstücks ist im 1. Rang das Erbbaurecht verzeichnet. Dieses weist auf das Erbbaugrundbuch hin.

Das Erbbaugrundbuch unterteilt sich in Bestandsverzeichnis sowie in Abteilung I,II und III.

Das Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs nimmt Bezug auf den Erbbauvertrag, das belastete Grundstück und den Grundstückseigentümer.

In Abteilung I bezieht sich das Erbbaugrundbuch auf den Erbbauberechtigten.

Abteilung II des Erbbaugrundbuchs geht auf den Erbbauzins sowie mögliche Rechte und Belastungen auf dem Grundstück ein.

In Abteilung III werden etwaige Grundpfandrechte eingetragen.


Was sind die Vorteile und Nachteile eines Erbbaurechts?
Kurz und knackig zusammengefasst, das sind die Vorteile eines Erbbaurechts:


Was sind die Nachteile eines Erbbaurechts?

Kapitel 2:

Der Erbbaurechtsvertrag:
Was gibt es zu beachten und was wird dort geregelt?

Der Erbbaurechtsvertrag, oftmals umgangssprachlich auch Erbpachtvertrag genannt, regelt das Vertragsverhältnis inklusive aller Details zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Erbbauberechtigten.

In diesem Kapitel findest du eine Übersicht der Punkte, die dort festgehalten werden sowie derer, die zu beachten sind.

Los geht’s!




Was wird im Erbbaurechtsvertrag geregelt?

Im Erbbaurechtsvertrag werden zahlreiche vertragliche Inhalte zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer geregelt und festgehalten.

Wesentlicher Bestandteil ist die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks auf dem Grundstück, sowie dessen Versicherung und möglicher Wiederaufbau bei Zerstörung.

Darüber hinaus wird neben dem von dem Erbbauberechtigten zu zahlenden Erbbauzins auch das Tragen von öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben vereinbart.

Weitere Punkte sind die so genannte Heimfallregelung, nach der unter bestimmten Voraussetzungen eine Rückübertragung des Erbbaurechts an den Eigentümer des Grundstücks stattfindet, sowie die Zahlung von Vertragsstrafen beim Eintreten bestimmter Eventualitäten.

In der Regel wird dem Erbbauberechtigten ein Vorrecht eingeräumt das Erbbaurecht nach dessen Ablauf zu verlängern. Teilweise wird ebenso die Verpflichtung aufgenommen, dass der Grundstückseigentümer das Grundstück nach Ablauf des Erbrechts an den Erbbauberechtigten zu verkaufen hat.

Bei Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts hat der Erbbauberechtigte die Zustimmung des Eigentümers einzuholen. Belastungen können Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und Reallasten sein.

Es wird auch vertraglich geregelt in welcher Höhe die Entschädigung für den Erbbauberechtigten ausfällt, wenn das Bauwerk im Falle eines Heimfalls oder bei Erlöschen des Erbbaurechts an den Eigentümer übergeht.

Was sollte ich bei einem Erbbaurechtsvertrag beachten?
Achte unbedingt auf die folgenden Punkte:

Kapitel 3:

Der Erbbauzins:
Was ist der Erbbauzins und wie kann er berechnet bzw. erhöht werden?

Dieses Kapitel erklärt dir was der Erbbauzins genau ist.

Die Höhe eines Erbbauzinses, umgangssprachlich oftmals auch Erbbaupacht genannt, berechnet sich nach einem aufwendigen Verfahren.

Dementsprechend ist die Berechnung der Erhöhung eines Erbbauzinses ebenfalls ein nicht ganz unkompliziertes Vorgehen, das viele Grundstückseigentümer nicht beherrschen.
Ich zeige dir wie es geht!




Was ist unter einem Erbbauzins zu verstehen?

Den Erbbauzins kannst du dir wie eine vereinbarte, wiederkehrende Mietzahlung vorstellen. Nur dass es sich hier nicht um eine Miete sondern um einen Zins für die Belastung des Grundstücks geht.

Diese zahlt der Erbbauberechtigte an den durch die Belastung benachteiligten Grundstückseigentümer als Ausgleich für die Belastung und Überlassung des Grundstücks.

In seltenen Fällen wird der Erbbauzins auch als hohe Einmalzahlung vereinbart oder entfällt komplett.

Das Besondere ist:

Die zunächst festgesetzte Höhe des Erbbauzinses wird frei verhandelt. Oftmals wird zu Beginn des Vertrages ein Prozentsatz des zu dem Zeitpunkt aktuellen Bodenwerts vereinbart.

ABER: Die Erhöhung des Erbbauzinses darf nicht frei bemessen werden. Hier gibt es eine Berechnungsformel für eine angemessene Erhöhung.


Achtung!
Es gilt eine Ausnahme bei der Festsetzung des Erbbauzinses in den neuen Bundesländern. Nach § 43 Abs. 2 SachenRBerG sind unter bestimmten Voraussetzungen die Erbbauzinssätze entsprechend vorgegeben.


Unter welchen Voraussetzungen darf eine Erhöhung des Erbbauzinses erfolgen?
Zunächst gilt: Eine Erhöhung des Erbbauzinses darf nur erfolgen, wenn die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse sich verändert haben.

Nicht erlaubt ist eine Anpassung aufgrund der Entwicklung der Bodenpreise!

Eine Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse bezieht sich auf die beiden folgenden Punkte:


Nur in einzelnen Fällen können auch andere Gründe, wie z.B. die Änderung des Wertes eines Grundstücks durch vom Eigentümer des Grundstücks bewirkte zulässige Aufwendungen, zur zulässigen Erhöhung eines Erbbauzinses führen.

Eine Erhöhung darf grundsätzlich immer frühestens nach 3 Jahren nach Vertragsabschluss oder nach der letzten Erhöhung erfolgen.

Wie wird eine mögliche zulässige Erhöhung des Erbbauzinses berechnet?
Für die Berechnung des zulässigen Erbbauzinses werden zunächst einige Daten benötigt:


Die Berechnung kannst du dir anhand des nachfolgenden Beispiels ansehen:

Ein Beispiel aus der Praxis für die Anpassung des Erbbauzinses:

Datenbasis:

  • Zeitpunkt der letzten Anpassung des Erbbauzinses
01.01.1986
  • Höhe des Erbbauzinses seit der letzten Anpassung
1.400,00 €
  • Bodenrichtwert zum Zeitpunkt der letzten Anpassung
300,00 €/qm
  • Bodenrichtwert zum Zeitpunkt der gewünschten Anpassung
450,00 €/qm
  • Index Bruttoverdienst Vollzeitbesch. z. Ztpkt. der letzten Anpassung
60,00%
  • Index Bruttoverdienst Vollzeitbesch. z. Ztpkt. der gewünschten Anp.
110,00%
  • Lebenshaltung 4 Pers. Mittl. Eink. z. Ztpkt. der letzten Anp.
85,00%
  • Index Lebenshaltung 4 Pers. Mittl. Einkommens zum 31.12.1999
110,00%
  • Verbraucherpreisindex 2005 zum 31.12.1999
95,00%
  • Verbraucherpreisindex 2005 zum Zeitpunkt der gewünschten Anp.
110,00%

B1. Veränderung der Bodenwerte:


Achtung: Der Bodenrichtwert muss sich um mindestens 25 % erhöht haben, um eine Erhöhung des Erbbauzinses erwirken zu können.


Bodenrichtwert zum 01.01.1986
zzgl. Werterhöhung um 25%
Bodenwert für Erhöhung des Erbbauzinses
€/qm
300,00
75,00
375,00

Bodenrichtwert zum 01.01.2018
450,00

B2.Veränderung der Bruttoverdienste:


Index Stand 1. Quartal 2018
abzgl. Index Stand 1. Quartal 1986
Veränderung in Prozentpunkten
Veränderung in %(Index Q1 18 / Index Q1 86 * 100)
%
110,00
60,00
50,00
83,33

B3. Veränderung der Lebenshaltungskosten:


Der Lebenshaltungskostenindex wurde nur bis zum Jahr 1999 ermittelt. Stattdessen wurde zum Jahr 1999 der Verbraucherpreisindex eingeführt.


Das macht die Rechnung aber nur etwas komplizierter: Wir rechnen von 1986 bis 1999 mit dem Lebenshaltungskostenindex und von 1999 bis 2018 mit dem Verbraucherpreisindex und rechnen im Anschluss die Gesamtveränderung der Lebenshaltungskosten aus.


Veränderung des Lebenshaltungskostenindex:


Index Stand 1999
Index Stand 1986
Veränderung in Prozentpunkten
Veränderung in %(Index Q1 18 / Index Q1 86 * 100)
%
110,00
85,00
25,00
29,41

Veränderung des Verbraucherpreisindex:


Index Stand 2018
Index Stand 1999
Veränderung in Prozentpunkten
Veränderung in %(VPP / Index 99 *100)
%
110,00
95,00
15,00
15,79

Gesamtveränderung der Lebenshaltungskosten:

Veränderung Lebenshaltungskostenindex (1 + Veränderung LKI / 100)
Veränderung Verbraucherpreisindex (1 + Veränderung VPI / 100)
1,2941
1,1579

(Veränderung LKI * Veränderung VPI * 100) - 100
Veränderung Lebenshaltungskosten
49,84
49,84

B4. Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse:


Veränderung der Bruttoverdienste
Veränderung der Lebenshaltungskosten
Summe der Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse
Mittelwert der Veränderungen der wirt. Verhältnisse
%
83,33
49,84
133,17
66,59

B5. Anpassung für den Erbbauzins:


Erbbauzins der letzten Anpassung
Erbbauzinsanpassung
Neuer Erbbauzins
%

66,59


1.440,00
932,26
2.332,26

Kapitel 4:

Wertermittlung im Erbbaurecht:
Wie wird der Wert eines Erbbaurechts ermittelt und wie wird der Wert eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks berechnet?

In diesem Kapitel habe ich dir ein Beispiel für die Wertermittlung im Erbbaurecht mitgebracht.

Hier kannst du nachvollziehen wie du den Wert eines Erbbaurechts berechnen kannst und wie du den Wert eines Grundstücks ermitteln kannst, dass mit einem Erbbaurecht belastet ist.

Schau es dir gleich an. Es ist gar nicht so schwer!




Wie bewerte ich ein Erbbaurecht? Und wie bewerte ich ein mit Erbbaurecht belastetes Grundstück?

Bei der Wertermittlung im Erbbaurecht können zwei Dinge bewertet werden:

  1. Der Wert des Erbbaurechts, und
  2. Der Wert des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks

Was davon ist für dich interessant?

Bei der Bewertung des Erbbaurechts wird grundsätzlich der Wert der baulichen Anlagen im Sach- oder Ertragswert mit dem Bodenwertanteil des Erbbaurechts summiert.

Berechnest du den Wert des mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks teilst du den Wert des unbelasteten Grundstücks durch den Wert der Belastung durch das Erbbaurecht.

Das ist ganz schön theoretisch, oder?

Ich habe dir ein praktisches Beispiel für beide Berechnungen mitgebracht. So wird es deutlich greifbarer.


Achtung!
Für die Berechnung benötigst du den Sachwert bzw. je nach Objekt auch den Ertragswert des Objektes. Um es einfach zu halten habe ich dir den Wert in den Beispielen vorgegeben. Wenn du einen Sachwert oder Ertragswert selbst berechnen möchtest, findest du hier eine Anleitung, wie du den Verkehrswert einer Immobilie richtig berechnest.


Ein Beispiel aus der Praxis für die Bewertung eines Erbbaurechts und die Bewertung eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks mit Einfamilienhaus:

  1. Wertermittlung eines Erbbaurechts für ein Einfamilienhaus

  2. Datenbasis:

    • Vertraglich erzielter Erbbauzins:
    1.000 €
    • Bodenwert zum Stichtag:
    150.000 €
    • Restlaufzeit des Erbbaurechts:
    60 Jahre
    • Erbbauzinssatz:
    5,00%
    • Rentenbarwertfaktor:
    23,23
    • Wertfaktor für das Erbbaurecht:
    0,5
    • Wertfaktor für das Grundstück:
    0,6
    • Zeitwert der baulichen Anlagen:
    160.000 €

    Berechnung:

    Bodenwertanteil des Erbbaurechts:

    Erbbauzins (5% von 150.000 €) 7.500,00 €
    abzgl. Vertraglich erzielter Erbbauzins 1.000,00 €
    Zinsvorteil des Erbbauberechtigten (ZV) 6.500,00 €
    Barwert des Zinsvorteils (BWZV=ZV*RBF) 6.500,00 € 23,23 150.995,00 €
    Bodenwertanteil des Erbbaurechts (BWA=BWZV*WF) 150.995 € 0,5 75.497,50 €
    Bodenwertanteil des Erbbaurechts rd. 75.000,00 €

    Sachwert des Erbbaurechts:

    Zeitwert der baulichen Anlagen 160.000,00 €
    zzgl. Bodenwertanteil des Erbbaurechts 75.000,00 €
    Sachwert des Erbbaurechts 235.000,00 €

  3. Wertermittlung eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks

  4. Berechnung:

    Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht:

    Erbbauzins (5% von 150.000 €)n 7.500,00 €
    abzgl. Vertraglich erzielter Erbbauzins 1.000,00 €
    Zinsnachteil des Erbbaurechtgebers (ZN) 6.500,00 €
    Barwert des Zinsnachteils (BWZN=ZN*RBF) 6.500,00 € 23,23 150.995,00 €
    Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht (BWb=BWZN*WF) 150.995,00 € 0,6 90.597,00 €
    Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht rd. 91.000,00 €
    Wert des mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks:

    Bodenwert des unbelasteten Grundstücks 150.000,00 €
    abzgl. Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht 91.000,00 €
    Wert des mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks 59.000,00 €

Ein Beispiel aus der Praxis für die Bewertung eines Erbbaurechts und die Bewertung eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks mit Bürohaus:

  1. Wertermittlung eines Erbbaurechts für ein Bürohaus

  2. Datenbasis:

    • Vertraglich erzielter Erbbauzins:
    10.000,00 €
    • Bodenwert zum Stichtag:
    300.000,00 € /400.000,00 €
    • Restlaufzeit des Erbbaurechts:
    40 Jahre
    • Erbbauzinssatz:
    6,0 % / 5,0 %
    • Rentenbarwertfaktor:
    15,05 / 15,15
    • Jahresreinertrag:
    50.000,00 € / 60.000 €
    • Wertfaktor für das Erbbaurecht:
    0,4
    • Wertfaktor für das Grundstück:
    0,5

    Berechnung:

    Bodenwertanteil des Erbbaurechts:

    Erbbauzins (5% von 400.000 €) 20.000,00 €
    abzgl. vertraglich erzielter Erbbauzins 10.000,00 €
    Zinsvorteil des Erbbauberechtigten (ZV) 10.000,00 €
    Barwert des Zinsvorteils (BWZV=ZV*RBF) 10.000,00 € 15,15 151.500,00 €
    Bodenwertanteil des Erbbaurechts (BWA=BWZV*WF) 151.500,00 € 0,40 60.600,00 €
    Bodenwertanteil des Erbbaurechts rd. 61.000,00 €

    Ertragswert des Erbbaurechts:

    Jahresreinertrag (RE) 60.000,00 €
    abzgl. Erbbauzins 400.000,00 € 5,00 % 20.000,00 €
    Gebäudeertragsanteil (GEA) 40.000,00 €
    Gebäudeertragswert (GEA*RBF) 40.000,00 € 15,15 606.000,00 €
    zzgl. Bodenwertanteil des Erbbaurechts 400.000,00 € 5,00 % 20.000,00 €
    Ertragswert des Erbbaurechts 626.000,00 €
    Ertragswert des Erbbaurechts rd. 630.000,00 €

  3. Wertermittlung eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks

  4. Berechnung:

    Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht:

    Erbbauzins (5% von 400.000 €) 20.000,00 €
    abzgl. vertraglich erzielter Erbbauzins 10.000,00 €
    Zinsnachteil des Erbbaurechtgebers (ZN) 10.000,00 €
    Barwert des Zinsnachteils (BWZN=ZN*RBF) 10.000,00 € 15,15 151.500,00 €
    Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht (BW=BWZN*WF) 151.500,00 € 0,5 75.750,00 €
    Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht rd. 76.000,00 €

    Wert des mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks:

    Bodenwert des unbelasteten Grundstücks 400.000,00 €
    abzgl. Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht 76.000,00 €
    Wert des mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks 324.000,00 €



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Erbbaurecht in 2019: Einfach und verständlich erklärt
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