Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins ist eine Kennzahl für Rentabilität in der Immobilienwirtschaft.
Soll der Verkehrswert für eine Immobilie ermittelt werden, wird der Liegenschaftszinssatz herangezogen.
Grund dafür ist, dass er die marktübliche Verzinsung widerspiegelt.
Wenn Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie planen, werden Sie wahrscheinlich mit dem Liegenschaftszinssatz in Berührung kommen.
Er sagt aus, wie eine Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Der Begriff Liegenschaft bezeichnet in diesem Zusammenhang ein bebautes Grundstück, das durch die Vermietung des Gebäudes Erträge erzielen kann.
Wie der Liegenschaftszinssatz berechnet wird, welche Faktoren ihn beeinflussen und was er mit dem Ertragswertverfahren zu tun hat, haben wir für Sie im folgenden Beitrag zusammengefasst.
Was bedeutet der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszins ist vorrangig eine Berechnungsgröße für den Verkehrswert einer Liegenschaft.
Der Verkehrswert ist dabei der am Markt voraussichtlich erzielbare Kaufpreis. Umstritten ist, ob der Liegenschaftszinssatz darüber hinaus ein aussagekräftiger Indikator ist.
Jedenfalls ist er im Ertragswertverfahren notwendig und stellt einen Marktbezug her, da er anzeigt, wie eine Immobilie marktüblich verzinst wird.
Allerdings ist bei einer Immobilie besonders der Sachwert entscheidend für den Verkehrswert, sodass sich Änderungen am Kapitalmarkt nur bedingt auf den Immobilienmarkt auswirken.
Das macht diesen Markt in Zeiten der Niedrigzinspolitik attraktiv für Investoren.
Die Eigentümer von Immobilien, die zur Ertragserzielung bestimmt sind, beabsichtigen eine Erwirtschaftung einer möglichst hohen Rendite.
Je höher aber der Liegenschaftszinssatz, desto höher ist das Risiko der Anlage.
Es könnte zum Beispiel zu Mietausfällen kommen, weil Mieter häufiger kündigen.
Es gilt das allgemeine Gesetz des Kapitalmarktes: Steigen die Ertragschancen, steigt auch das Risiko.
Wenn Sie auf der Suche nach einer wertbeständigen Immobilie sind, sollten Sie auf einen niedrigen Liegenschaftszinssatz achten.
Welche Faktoren beeinflussen den Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszins wird durch die unterschiedlichsten Faktoren beeinflusst, was die exakte Berechnung schwierig macht.
So ist zunächst die Lage des Grundstücks entscheidet, da diese großen Einfluss auf den Wert der Immobile hat.
Die Art des Objekts, die Immobiliengröße, sein Alter und die Restnutzungsdauer spielen ebenfalls eine Rolle.
Die Gesamtnutzungsdauer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung liegt laut Gesetzgeber bei 80 Jahren.
Die Restnutzungsdauer ist dabei die Anzahl an Jahren, die das Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Eine Sanierung kann diese Dauer verlängern, allerdings muss sie in diesem Zusammenhang auf ihre Wirtschaftlichkeit überprüft werden.
Wenn es auf dem Grundstück Wohneinheiten gibt, ist ihre Anzahl sowie die relative und absolute Miethöhe für die Wertermittlung von Bedeutung.
Darüber hinaus spielt auch der Wert des Grundstückes eine Rolle.
Je genauer die individuellen Umstände einer Immobilie bei der Berechnung berücksichtigt werden, desto genauer wird auch das Ergebnis und damit der Verkehrswert der Immobilie.
Grundsätzlich gilt, dass regionale Marktzahlen geeigneter als der Vergleichswert einer Immobilie, die bundesweit im Durchschnitt marktüblich verzinst ist.
Eine Berechnung durch einen Experten, zum Beispiel durch einen Gutachter, ist im Zweifelsfall die bessere Entscheidung.
Wie wird der Liegenschaftszinssatz überschlägig ermittelt?
Will man den Liegenschaftszins berechnen, kann als überschlagsmäßige Formel der Jahresreinertrag durch den Kaufpreis geteilt werden. Der Jahresreinertrag sind die Einnahmen aus Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die nicht auf die Mieter übertragbar sind. Dazu zählen vor allem Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Die Einfachheit dieser Berechnung spiegelt sich direkt in ihrer Ungenauigkeit wider, allerdings ermöglicht das Ergebnis einen ersten Überblick. Die vielen anderen Faktoren, die ebenfalls Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes haben, werden dabei nicht berücksichtigt.
Kommunen ermitteln im Normalfall regelmäßig den Liegenschaftszins für bestimmte Wohnviertel. Genauere Zahlen können also aus den Unterlagen von Gutachterausschüssen der Gemeinden entnommen werden, diese Daten sind aufgrund der Unbefangenheit objektiv. Bewertet wird immer rückwirkend anhand vergangener Markttransaktionen. Die Werte basieren auf tatsächlich getätigten Käufen und Verkäufen und sind daher besonders realitätsnah. Vorsicht ist jedoch betreffend dem Alter der Daten geboten, oftmals sind sie nicht mehr aktuell. Auch Gutachter und Sachverständige für Immobilienbewertung greifen im ersten Schritt auf diese Unterlagen zu.
Richtwerte für eine Ermittlung gibt der Immobilienverband Deutschland heraus. Dabei handelt es sich um Empfehlungen, die je nach Art der Liegenschaft variieren. Die Werte in der Liegenschaftszinssatz Tabelle weisen eine hohe Schwankungsbreite von bis zu 3 Prozent auf, sodass man sich dadurch eine individuelle Beurteilung der Immobilie nicht erspart.
Wer ein möglichst exaktes Ergebnis haben möchte, investiert in ein Gutachten. Dieses ist zwar mit Kosten verbunden, bringt aber große Vorteile mit sich. Zunächst erspart man sich selbst die Zeit, die zur Recherche notwendig wäre, außerdem hat man die Sicherheit von Zahlen mit hoher Genauigkeit. Der Gutachter kann, neben den Zahlen vom Gutachterausschuss, auf eigene Vergleichsstudien zurückgreifen. Er berücksichtigt dabei ortsspezifische Besonderheiten und die aktuelle Marktsituation. Je größer der Aufwand bei der Berechnung, desto genauer werden die ermittelten Werte.
Durchschnittliche Werte von Liegenschaftszinssätzen
Für Ersteinschätzungen und überschlagsmäßige Berechnungen werden oft Standardwerte herangezogen.
Ein freistehendes Einfamilienhaus hat zum Beispiel einen durchschnittlichen Liegenschaftszins von 2,0 bis 3,5 Prozent.
Bei Grundstücken, auf denen ein Vierfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus steht, werden 4,0 bis 5,5 Prozent veranschlagt.
Wird das Grundstück zur Hälfte gewerblich genutzt, sind es etwa 5,5 Prozent. Im Durchschnitt werden bei reinen Geschäftsgrundstücken 6,5 Prozent angenommen.
Jedoch schwankt dieser Wert zwischen 6,0 Prozent in kleineren Städten und 8,0 Prozent in Großstädten.
Sport- und Freizeitanlagen werden mit 7,0 bis 9,0 Prozent bewertet.
Befindet sich auf dem Grundstück ein Hotel, liegt der Liegenschaftszins zwischen 4,5 und 7,5 Prozent.
Die Lage des Grundstückes spielt bei diesen Werten eine große Rolle, so kann es vorkommen, dass Werte in bestimmten großen Städten niedriger sind als in kleineren, da im ersten Fall von einer höheren Wertbeständigkeit ausgegangen wird.
Die angegebenen Werte weichen in unterschiedlichen Quellen ein wenig voneinander ab und können sich je nach Fall stark von einer individuellen Beurteilung durch einen Gutachter oder einen Sachverständigen für Immobilienbewertung unterscheiden.
Was hat der Liegenschaftszins mit dem Ertragswertverfahren zu tun?
Die Ertragswertermittlung ist ein sehr komplexes Verfahren zur Wertermittlung, dass unbedingt von Experten durchgeführt werden sollte. Der Liegenschaftszins ist in diesem Berechnungsverfahren Teil des Vervielfältigers und hat als dieser eine wichtige Rolle. Falsche oder zu ungenaue Berechnungen können bei einer langen Restnutzungsdauer zu erheblichen Schwankungen des Wertes der Liegenschaft führen, was finanzielle Konsequenzen für Käufer und Verkäufer hat. Ein zu niedriger Wert bedeutet einen geringeren Erlös für den Verkäufer, ein zu hoher Wert bedeutet vielleicht, dass der Käufer einen höheren Kredit als notwendig aufnimmt.
Ziel des Verfahrens ist die Definition des Wertes von prognostizierten Einnahmen aus der Immobilie. Damit wird zum Beispiel ersichtlich, ob sich das Vermieten eines Gebäudes auszahlt. Als Faustregel gilt: Je höher der Liegenschaftszinssatz, desto geringer der Verkehrswert.
Das Wertermittlungsverfahren wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien und Eigentumswohnungen zur Vermietung angewendet. Dabei sind besonders der Bodenwert des Grundstückes und der Wert der möglichen Erträge von Bedeutung. Darüber hinaus werden der Liegenschaftszinssatz und die Kosten der Instandhaltung berücksichtigt. Letztere wirken sich negativ auf den Ertrag aus und müssen so miteinkalkuliert werden. Bei Objekten, die saniert werden müssen, kann es daher in den ersten Jahren nach dem Kauf zu Verlusten kommen, beziehungsweise könnte sich ein Kauf aufgrund der hohen Investitionskosten gar nicht lohnen.
Beim vollständigen Ertragswertverfahren werden Grund und Boden miteingerechnet, was ein komplexes Vergleichswertverfahren notwendig macht. Im folgenden werden der Mietwert errechnet, der von der Größe, Lage und Ausstattung des Gebäudes abhängig ist, sowie die Bewirtschaftungskosten von diesem Rohertrag abgezogen. Im nächsten Schritt benötigt man die Bodenwertverzinsung.
Was ist die Bodenwertverzinsung?
Die Bodenwertverzinsung ergibt sich aus der Multiplikation von Liegenschaftszins und Bodenwert. Die Bewertung von Grund und Objekt wird getrennt voneinander vorgenommen, weswegen erstere vom Erlös der Immobilie abgezogen werden muss.
Der Ertrags- oder Verkehrswert ist dann die Addition von Bodenwert, Gebäudeertragswert und Gebäudewert.
Was ist der Vervielfältiger?
Im Verfahren der Wertermittlung spielt die Berechnung des Vervielfältigers eine wichtige Rolle.
Man bezeichnet ihn auch als Barwertfaktor.
Er ergibt sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer der Immobilie.
Damit wird er eine Kennzahl für das Risiko der Investoren.
Beispielwerte finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Wie berechnet sich der Vervielfältiger?
Will man den Vervielfältiger berechnen, ist eine auf den ersten Blick recht komplexe Formel notwendig. Im Grunde genommen benötigt man aber nur zwei Werte:
V=(qn-1) / (qn * i)
V ist der Vervielfältiger, i der Liegenschaftszinssatz und q ergibt sich aus i+1. Der Wert n entspricht der Restnutzungsdauer. Liegt der Liegenschaftszins beispielsweise bei 5 Prozent und die Restnutzungsdauer bei 30 Jahren, so ergibt sich ein Vervielfältiger von 15,37.
V = (1,0530 – 1) / (1,0530 * 0,05) = 15,37