Wohnungskredit

Wohnungskredit leicht gemacht

Wie funktioniert für den Wohnungskauf die Suche nach einem geeigneten Immobilienkredit? Tipps und Tricks rund um das Thema Baufinanzierung.

Die Traum-Immobilie ist gefunden – jetzt muss nur noch das Geld dafür her. Ein Wohnungskredit ist die Lösung als Ergänzung zum Eigenkapital, weil die wenigsten das Investitionsbudget vollständig auf dem Konto haben. Die Höhe des Wohnungskredits hängt natürlich vorrangig vom Preis der Eigentumswohnung bzw. vom Eigenheim ab, der Höhe der Zinsen und vom verfügbaren Eigenkapitalanteil. Auch das Einkommen spielt eine wichtige Rolle für die geeignete Baufinanzierung. Diese Faktoren werden vorab vom Kreditgeber beleuchtet, damit Sie zu den besten Konditionen ihre Traumwohnung, ihr Objekt der Begierde, bekommen.

Welche Faktoren beeinflussen den Kaufpreis ?

Zu aller erst gilt natürlich: die Lage ist entscheidend. Die Postleitzahl zeigt dem zukünftigem Eigentümer des Hauses oder der Wohnung, wie tief er in die Tasche greifen muss. So kostet eine Eigentumswohnung in Hamburg, München oder Frankfurt am Main mehr als in einer Kleinstadt oder auf dem Land. Aber nicht nur die Lage ist ein wichtiger Faktor. Auch das Alter der Wohnung und ihr Zustand sind bei der Bewertung des Objektes nicht außer Acht zu lassen. Muss noch eine Modernisierung durchgeführt werden, treibt das den Kaufpreis nach unten, aber genauso auch das Interesse an dem Bau.

Was ist eine Baufinanzierung?

Ob Hausbau oder Erwerb einer Eigentumswohnung: Für all’ diese Schritte braucht es in den meisten Fällen eine Baufinanzierung. Bei dieser Art der Finanzierung wird das Bauobjekt mit einer Grundschuld und seltener mit einer Hypothek belegt. Diese Grundschuld sieht der Kreditgeber als Sicherheit. Meist ist dieser Baukredit mit einer sogenannten Zinsbindung ausgestattet. Das heißt, dass die Sollzinsbindung für einen gewissen Zeitraum in der Regel fix ist und sich danach aber wieder verändern kann. Eine Baufinanzierung ist ein sogenanntes Annuitätendarlehen. In gleichbleibenden monatlichen Raten, auch Annuitäten genannt, wird über eine vereinbarte Laufzeit die Darlehensschuld abbezahlt. Da es sich bei einem Wohnungskredit um sehr hohe Beträge handelt, bleibt am Ende der Laufzeit des Wohnungsdarlehen meist noch eine Rückzahlungssumme bestehen. Es muss dann eine Anschlussfinanzierung mit Banken ausgehandelt werden, damit ein Ende des Wohnungskredits näher rückt.

Wie funktioniert die Aufnahme eines Kredits?

Als Bauherr oder auch als zukünftiger Eigentümer einer Wohnung planen Sie ihr Bauvorhaben oder ihren Kauf und erstellen eine Kostenkalkulation. Der beste Kreditgeber, ist dann derjenige, der ihnen zu den passenden Konditionen das von ihnen geforderte Geld zur Verfügung stellt. Dabei handelt es sich bei Immobilien um Summen im sechsstelligen Bereich und das meistens weit über 100.000 Euro. Wenn Sie “Kreditrechner Immobilien”, “Kreditrechner Immobilie” , “Kreditrechner Hausbau” oder “guter Wohnungskredit” bei Google eingeben , werden ihnen unterschiedliche Vergleichsportale und Baufinanzierungsrechner aufgelistet, die ihnen bei der Suche nach dem richtigen Kreditgeber helfen können. Bei dem Rechner können Sie dann unterschiedliche Paramenter, wie Kaufpreis, Raten, Tilgung, Eigenkapital und Nettoeinkommen eintragen. Die unterschiedlichen Angebote werden dann mit einem “Klick” in den Angebotsvergleich gezogen und dann werden ihnen Unterschieden zwischen verschiedenen Finanzierungen angezeigt. Zudem können Sie sich auch über Newsletter von Bauportalen regelmäßig über Immobilienfinanzierungen informieren lassen. Es gibt auch viele Ratgeber zum Thema Baufinanzierung. So gibt es hilfreiche Tipps von der Verbraucher-Zentrale, unter anderem auch auf ihrer Website.

Mit einem Vergleich von Angeboten für eine Wohnungsfinanzierung und vielen Informationen im Hinterkopf, können Sie dann mit der Bank, ihrer Hausbank, einen Kredit aushandeln, der einen Großteil eben dieser Kosten decken soll.

Wie sieht der beste Kredit aus?

Wenn Sie mit Hilfe von einem Finanzierungsrechner oder auf Empfehlungen von Freunden oder Bekannten auf für Sie passende Kreditinstitute gestoßen sind, nehmen Sie am Telefon oder per e-Mail Kontakt auf. Dortige Baufinanzierungsexperten beraten Sie im Hinblick darauf, welche Summe Sie zuzüglich Nebenkosten brauchen und was Sie aufnehmen können. Denn vielleicht haben Sie neben den Nebenkosten noch weitere zusätzliche Kosten. Der Experte wird ihnen dann im Gespräch errechnen, mit welchem Anteil an Eigenkapital, Sie in welchem Zeitraum ihre Wohnung abzahlen. Dabei nimmt er ihre Einnahmen und Ausgaben in den Blick und erstellt so einen Tilgungsplan, aus welchem ihre monatlichen Raten hervorgehen. Diese Berechnung stellt er ihnen dann vor.

Außerdem wird der Darlehensgeber ihre Bonität für den Wohnungskredit in den Blick nehmen. Sie als zukünftiger Besitzer einer beispielsweise Eigentumswohnung müssen, vielleicht gemeinsam mit ihrem Partner, ihrer Partnerin in der Ehe, regelmäßig und sicher, ihren Zahlungsverpflichtungen für Jahre und Jahrzehnte nachkommen können. Im Durchschnitt wird übrigens eine Sollzinsbindung über 15 Jahre abgeschlossen. Dazu wird ihr Kreditvermittler vor Abschluss des Vertrages und vor der Kreditaufnahme ihre Gehaltsabrechnungen anfordern. Zudem wird er Ihnen auch die Frage nach Rücklagen oder sonstiger Absicherung stellen. Der Darlehensgeber stellt auf diese Weise sicher, dass bei einem normalen Lebensverlauf und ohne unvorhersehbare Zwischenfälle ihr Vorhaben, die Tilgung vom Darlehensbetrag, erfolgreich und damit pünktlich vonstatten geht. Legen Sie sich dazu also alle Unterlagen bereits vor dem Termin parat.

Ein zweites Risiko, das der Darlehensgeber eingeht, ist, dass der Kreditnehmer erkranken kann oder im schlimmsten Falle ableben. Der Ehepartner des Verstorbenen haftet für die offen gebliebene Darlehenssumme. Sofern der Ehepartner das nicht alleine begleichen kann, wird die Bank die Zwangsvollstreckung versuchen. Bei einer Zwangsversteigerung wird aber oftmals nicht der Erlös erzielt, um den den Darlehenssumme abzulösen. Um das Todesfallrisiko zu versichern eignet sich daher eine Risikolebensversicherung. Unmittelbar nach dem Abschließen der Risikolebensversicherung werden die Ansprüche daraus an die Bank abgetreten. Im Leistungsfall, sprich beim Tod des Versicherten, zahlt die Versicherungsgesellschaft direkt an den Darlehensgeber.

Die unterschiedlichen Angebote der Kreditgeber unterscheiden sich dann zum Beispiel an Kennzahlen wie: Effektiver Jahreszins. Effektiver Jahreszins ist die Zahl, die ihnen anzeigt, welcher jährlicher Gesamtbetrag eines Kredits, bezogen auf die Kreditsumme und die Laufzeit des Darlehns, auf Sie zukommen. Ein wichtiger Bestandteil des Jahreszins ist der Sollzins. Der Sollzins, ist der Zinssatz, die der Kreditnehmer an die Bank zahlt. Die Angabe der Sollzinsen erfolgt als jährlicher Prozentsatz auf die Kreditsumme. Die Tilgung ist dann noch die Rückzahlung bzw. Abzahlung eines Darlehens. Wichtig ist, dass die Bank anhand der Angaben des Bauherren errechnet , welche Tilgung sich der Kreditnehmer leisten kann. Ein guter Berater wird ihnen dann ein Angebot machen, das ihnen einen zufriedenstellenden Tilgungssatz aufzeigt und für Sie passende Raten errechnet. Er stellt ihnen dann eine Beispielrechnung auf, wie die nächsten Jahre die Finanzierung für sie aussieht. Wenn alle Parameter stimmen, geben Sie ihre Einwilligung für den Kredit bzw. für das Finanzierungsangebot.

Wie hoch sollte das Eigenkapital sein?

Eigenkapital in die Finanzierung von Wohneigentum mit einzubringen hilft immer. Empfehlenswert ist ein so hoher Eigenkapitalanteil , dass Sie die Kaufnebenkosten, wie Maklergebühren, Kosten für den Notar und die Grunderwerbsteuer selber zahlen können. Auch der Eintrag ins Grundbuch muss bezahlt werden. Mit entsprechendem Eigenkapital sinkt natürlich die Kreditlaufzeit und die monatliche Rate. Bei ausreichend Sicherheiten und einer guten Bonität bietet die die Bank auch oft eine Vollfinanzierung an,also erhöht sich die Darlehenssumme und ist durch die dazukommenden Nebenkosten höher als zum Beispiel der Wert der Wohnung .

Wer nicht soviel Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung hat, kann auch andere Quellen für Eigenkapital nutzen. Beispiele sind etwa Bausparguthaben, Darlehen von der Seite von Verwandten, Lebensversicherung und/oder Rentenversicherungen, die an die Bank als Absicherung abgetreten werden können.

Welche Fördermöglichkeiten helfen bei der Finanzierung der Immobilie?

Um den Gesamtbetrag einer Immobilie zu finanzieren, können zum Beispiel Kredite der KfW-Förderbank weiterhelfen. Solche Förderbanken bieten günstige Zinsen, einmalige Zuschüsse und tilgungsfreie Anfangsjahre. Neben der KfW bieten in Deutschland auch Städte und Gemeinden jedes Bundeslandes Fördermöglichkeiten. Informieren Sie sich da am besten in ihrem Wohnort über eine solche Förderung. Wichtig ist allerdings, dass Fördermittel vor dem Hauskauf oder Wohnungskauf angefragt werden müssen und nicht nachträglich.

Wie lang sollte die Laufzeit sein?

Wir befinden uns gerade in einer Niedrigzins-Phase, was bedeutet, dass die Zinsen für Darlehen aktuell sehr niedrig sind. Seit der Finanzkrise im Jahr 2007 entwickeln sich die Zinsen in Deutschland nach unten. Das Gute daran ist, dass Baufinanzierungen aktuell sehr günstig sind. Weil keiner weiß, wie lange diese Niedrigzins-Phase andauert, ist es für nicht risikofreudige Kreditnehmer ratsam eine nicht allzu kurze Laufzeit zu wählen, damit sie möglichst lange zu niedrigen Zinsen ein Darlehen aufnehmen. Für Darlehnsnehmer, die das Risiko nicht scheuen, kann die Tilgungszeit minimiert werden, zu dem Vorteil, dass der Zins noch weiter sinkt. Jedoch kann es beim Auslaufen der Zinsbindung eventuell passieren, dass es dann wieder Hochzins-Phasen gibt. Im Schnitt verhandeln Kreditnehmer und die Bank eine Laufzeit mit einer Zinsbindung von fünf bis 20 Jahre.

Die Laufzeit vom Wohnungskredit kann aber durch den Käufer verkürzt werden. So bieten Banken beispielsweise die Option von Sondertilgungen. Die Restschuld kann so für den Darlehensnehmer verkürzt werden. Neben der Möglichkeit der Sondertilgung, kann ihr Berater der Hausbank ihnen zum Beispiel die Möglichkeit einräumen den Zinssatz mehrmals, während der Laufzeit, hochzusetzen, wenn sich beispielsweise ihre Einnahmesituation verändert, indem sie mehr verdienen. Mit diesen Möglichkeiten lässt sich die Dauer der Kreditlaufzeit verkürzen. Die Tilgungsdauer wird also abgekürzt und läuft vielleicht nicht bis zum Rentenalter. Sie können diese unterschiedlichen Optionen der Ratenkredite durchsprechen.

Läuft der Baukredit aus, besteht in vielen Fällen noch eine Restschuld. Der Kreditnehmer kann dann die Entscheidung fällen, ob er beim bestehenden Darlehensgeber bleibt oder die Bank für die Anschlussfinanzierung wechselt. Um gute Angebote zu finden, sollten Darlehensnehmer rechtzeitig vergleichen, welche Bank die besten Konditionen bietet, um die restliche Rückzahlungssumme zu begleichen. Auch hier kann wieder mit Hilfe eines Baufinanzierungsrechners nach einem Testsieger gesucht werden, der die vorher genannten Kriterien miteinander vergleicht. Dabei stehen Bausparkassen, Banken und andere Anbieter auf der Liste.

Für den passenden Immobilienkredit entschieden – wie geht es dann weiter?
Wenn Sie wissen, wie Sie ihr Objekt finanzieren und die Eckdaten für den Wohnkredit geregelt sind, kann der Kaufabschluss getätigt werden. In den Unterlagen vom Kaufvertrag stehen alle wichtigen Angaben, zur Kaufsumme, Wohnungsgröße, Zustand, Alter und Standort der Immobilie. Sind darin alle offenen Fragen geklärt und Sie sind sich mit dem Verkäufer einig geworden, geht es zum Notar. Der ist dafür zuständig den Kaufvertrag zu beurkunden. Er liest bei der Sitzung mit ihnen und dem Verkäufer den Kaufvertrag vor und besiegelt dann, so wie Sie und der Verkäufer, den Vertrag. Zudem veranlasst er eine Vormerkung und Eintragung im Grundbuch. Die Wohnung oder das Haus ist dann für Sie reserviert und kann vom Verkäufer nicht anderweitig verkauft werden. Auch ihre Grundschuld wird dann eingetragen. Die Grundschuld ist ein Recht, das Banken als Sicherheit bei Baukrediten verwenden. Das Eigentum dient dabei sozusagen als Rücklage, falls die Zahlung eines bestimmten Geldbetrags wegbricht.

Wohneigentum - zur Eigennutzung oder zur Miete?

Die Immobilienfinanzierung steht. Es ist klar, welcher Wohnungskredit die besten Voraussetzungen für Sie mitbringt. Eine wichtige Frage, die aber nicht außer Acht zu lassen ist, ist, ob Sie die Wohnung oder das Haus selber bewohnen oder vermieten wollen. Diesen Gedanken sollten Sie sich vorab gemacht haben. Denn Sie müssen sich mit weiteren Miteigentümern und der Hausverwaltung regelmäßig auseinandersetzen.

Nutzen Sie die Wohnung beispielsweise selber, ist ein klassisches Darlehen als Immobilienfinanzierung für Sie das richtige Modell. Hier bezahlen Sie jeden Monat eine festgelegte Rate, die sich aus Tilgung und Zins zusammensetzt. Die Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Zudem gibt es einen anfänglichen Tilgungssatz, den Sie selbst bestimmen können. Sie gehen so ein geringes Zinsrisiko ein und das Zinsniveau bleibt bestehen.

Einige Faktoren sind für die Vermietung einer Wohnung wichtig: Zu aller erst der Standort. Ein guter Ort der Wohnung ist für die Vermietung entscheidend. Eine gute Infrastruktur, die Nähe zur Innenstadt oder auch große Arbeitgeber in der Umgebung, die leicht mit dem Auto zu erreichen sind, sind für potenzielle neue Mieter ausschlaggebend für die Entscheidung für bestimmte Wohnungen.

Wichtig für Sie als Vermieter ist auch, wie gut die Bonität des zukünftigen Mieters ist. Ist er Angestellter und verfügt über ein regelmäßiges Einkommen? Oder handelt es sich bei den zukünftigen Mietern um Studenten, die vielleicht noch nicht regelmäßig verdienen? All’ das hat Einfluss darauf, wie erfolgreich die Vermietung läuft. Denn mit kontinuierlichen Mieteinnahmen können Sie auch das Bauspardarlehen abzahlen und ihre Belastung abbauen. Regelmäßige Einnahmen helfen ihnen auch in der Planung, wie Sie das Wohnungsdarlehen minimieren können.mit

Das Wichtigste in Kürze zusammengefasst:


Wie eine Baufinanzierung angegangen wird, wird im folgenden Ablauf zusammengefasst:

1) Zu aller erst müssen Sie ihre Finanzen durchrechnen und Informationen sammeln, welche Eigentumswohnung Sie sich zum Beispiel leisten können, also wie hoch der Wohnungskredit ausfallen muss und wie viel eigenes Budget Sie zur Verfügung haben. Es handelt sich schließlich um eine Investition des Lebens und Sie werden vermutlich hohe Schulden auf ihrem Konto haben.

2) Dann machen Sie sich auf Immobiliensuche und verschaffen sich einen Überblick über den Wohnungs- , Grundstücks- und Häuser-Markt. Dann ziehen Sie einen Vergleich zwischen den Angeboten und finden hoffentlich das Passende für Sie, bevor Sie dem Verkäufer ihr Vorhaben zu kaufen mittteilen. Fordern Sie auch den Grundbuchauszug an, damit Sie wissen, welche Eintragungen (beispielsweise Wohnrechte Dritter) für das Grundstück vorliegen.

3) Danach geht es daran, die Finanzierung aufzustellen. Sie können beispielsweise “Kredit Rechner” googlen und mit Hilfe von einem Vergleichsrechner von Angebot zu Angebot switchen und sich einen Überblick über Immobilienkredite verschaffen. Dann können Sie mit einer Bank oder einem Wohunungskredit-Experten in Beratung gehen und eine Baufinanzierung auf die Beine stellen. Unterschiedliche Modelle mit verschiedenen Immobilienkrediten und Eckdaten der Finanzierungen, wie Laufzeiten, Zinsbindungszeit, Zinskosten, Ratenhöhe und Monatsrate, haben Sie zuvor unter die Lupe genommen bevor Sie sich für das passende Kreditangebot entscheiden.

4) Dann steht der Notartermin an. Sie und der Verkäufer unterzeichnen den Kaufabschluss und die darin verknüpften Bedingungen rund um das Objekt. Grund zur Achtung und Anspannung in diesem Moment: Denn Sie haben dann eine wichtige Anschaffung getätigt. Vergessen Sie nicht ihren Personalausweis mitzubringen, denn es müssen Infos wie Geburtsdatum aufgenommen werden.

5) Bevor Sie die Kreditsummen bekommen, müssen Sie noch die notariellen Dienste, gegebenenfalls den Makler und die Grunderwerbssteuer bezahlen. Das können weit über 20.000 Euro sein.

6) Der Jurist kümmert sich dann daran, dass die beispielsweise Eigentumswohnung vom Anbieter in ihren Besitz übergeht.

Mit dem Kauf einer Immobilie gehen Sie und vielleicht ihr Partner als Kunden Risiken ein, weil neben den Kosten für beispielsweise die Eigentumswohnung noch die Kaufnebenkosten finanziert werden müssen. Sie haben aber auch ein eine Immobilie, die ihnen gehören wird, wenn Sie Rentner sind und leben dann mietfrei. Sie können die Immobilie aber auch mit Aufschlag zum Verkauf anbieten. Als letzen Tipp und Hinweis: Verschaffen Sie sich eine gründliche Übersicht über Immobilienangebote und über das Finanzierungsmodell bevor Sie diese wichtigen Schritt des Kaufes gehen.

Noch keine Kommentare

Hinterlasse einen Kommentar:

Share on Facebook
Facebook
Tweet about this on Twitter
Twitter