Mietkaution

In diesem Text erkläre ich dir alles was du als Mieter über die Mietkaution wissen musst.

Das Thema Mietkaution trifft jeden von uns spätestens, wenn wir das erste Mal eine neue Wohnung oder ein Haus mieten. Treffen ist hier auch das richtige Schlagwort, weil sie in der Höhe der Summe viele von uns als Mieter tatsächlich hart trifft.

Grund dafür ist nicht nur die Höhe der Mietkaution, sondern vielmehr der Zeitpunkt der Zahlung der Kaution.

Gerade beim Umzug brauchst du Geld für zum Beispiel die Übernahme der Küche, den Umzugswagen, das Streichen der Wände, das ein oder andere Möbelstück, das noch fehlt und und und… das alles zur gleichen Zeit ist nicht nur für dich schwer aufzubringen.

Was muss ich also an Kaution einplanen und was gibt es für Alternativen für dich als Mieter?

Dazu im Detail gleich mehr.

 

Was ist eine Mietkaution? Wie funktioniert das mit der Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Sicherheit die der Mieter an den Vermieter für die Anmietung einer Wohnung oder anderen Wohnraum leistet. Diese Mietkaution ist im Mietvertrag geregelt.

In der Regel geschieht die Übergabe dieser Sicherheit als Geldüberweisung auf ein Kautionskonto. Kann aber auch in anderer Form vereinbart werden, wie z.B. als Mietkautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung.

In Deutschland ist eine Zahlung von drei Monatsmieten (kalt) als Kaution üblich und gleichzeitig die maximal erlaubte Summe an Mietkaution. Mehr als drei Kaltmieten vom Mieter für die Mietkaution zu nehmen ist nicht erlaubt!

Was bedeutet in dem Zusammenhang Sicherheit für den Vermieter?

Sollten nach Auszug des Mieters, von diesem verursachte Schäden hinter blieben sein, oder Mietzahlungsrückstände bestehen, kann der Vermieter diese mit dem Geld aus der Kautionszahlung ausgleichen. Natürlich nur in der Höhe der Schäden oder offenen Beträge!

 

Wie viel Kaution darf der Vermieter nehmen?

Die Höhe einer Mietkaution sind maximal drei Monatskaltmieten der im Mietvertrag vereinbarten Miete. Zahle als Mieter also niemals mehr als maximal drei Monatsmieten (kalt) – mehr als drei sind nicht zulässig, ganz gleich was vereinbart wurde!

Dies gilt für das Mieten von privaten Räumlichkeiten, die dem Wohnzweck dienen.

Die Kaution bei gewerblichen Räumen kann frei verhandelt werden. Hier gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Maximalhöhe.

Achtung! Die Zahlung der Kaution sollte im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter klar geregelt sein, ist sie das nicht, muss keine Kaution vom Mieter gezahlt werden.

Übrigens: Natürlich ist es auch erlaubt, dass eine Vermieter keine Kaution bei der Vermietung einer Wohnung von dem Mieter nimmt!

 

Wann und wie muss die Mietkaution bezahlt werden?

Die Mietkaution ist fällig zu Beginn des Mietverhältnisses – also zum ersten Tag der Miete.

Ein Beispiel: Du mietest zum 01.08.2020 eine neue Wohnung, dann müssen Kaution und Miete auch am 01.08.2020 auf dem Konto des Vermieters sein.

ABER: Du hast als Mieter rein rechtlich die Möglichkeit die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Wichtig ist dabei, dass diese Raten in drei gleichen Teilen überwiesen werden müssen und in maximal drei Teilen.

Du zahlst z.B. 500 € Kaltmiete im Monat an den Vermieter. Daraus ergibt sich eine Kaution von 1.500 €. Wenn du dein Recht als Mieter in Anspruch nimmst, die Kaution in drei gleichen Teilen zu überweisen, zahlst du drei Monate lang 500 € Kaution und 500 € Miete an deinen Vermieter.

 

Was macht der Vermieter mit der Mietkaution?

Du überweist dem Vermieter die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses auf ein Kautionskonto, dessen Bankverbindung er dir im Mietvertrag zur Verfügung stellt.

Der Vermieter ist verpflichtet das Kautionskonto explizit getrennt von seinem übrigen Vermögen zu eröffnen. Das bedeutet er muss deine Mietkaution und die Kautionen anderer separat anlegen.

Der Vermieter darf nur an deine Mietkaution gehen, wenn du zur Beendigung des Mietverhältnisses Mietschulden bei dem Vermieter hast oder Schäden in der angemieteten Wohnung verursacht hast ohne sie zu beseitigen.

 

Was sind die Alternativen zur klassischen Mietkaution? Wie kann ich die Kaution bezahlen?

Oh je, der Umzug steht an, wird sowieso schon teuer und dann musst du auch noch die Mietkaution aufbringen. Die Möglichkeit diese in Raten zu zahlen hilft dir leider auch nicht weil das Geld rar ist.

Warum kommt auch immer alles auf einmal? Sei dir gewiss, das Problem hast nicht nur du!

Die gute Nachricht ist, es gibt einige Alternativen zu Mietkaution als Geldüberweisung.

  1. Mietkautionsversicherung: Bei der Mietkautionsversicherung schließt du als Mieter eine Versicherung ab und zahlst dafür monatlich einen Beitrag so lange du die Versicherung in Anspruch nimmst. Die Versicherung hingegen bürgt für dich beim Vermieter im Falle von Mietschulden oder durch dich verursachten Schäden nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vorteil ist, du brauchst die Hohe Summe nicht mit einem Mal aufbringen, der Nachteil ist, du gibst zusätzlich Geld aus, das du nicht wieder bekommst.
  2. Kautionsbürgschaft: Bei der Kautionsbürgschaft bürgt ein anderer beim Vermieter für dich als Mieter. Diese Variante wird häufig von Schülern und Studenten genutzt, deren Eltern für sie bürgen. Die Variante Bürgschaft ist bei Vermietern nicht immer gern gesehen, weil sie bei Anspruch nur sehr aufwendig an ihr Geld kommen.
  3. Bankkonto mit Sperrvermerk zu Gunsten des Vermieters: Bei dieser Alternative eröffnest du ein Konto auf das du die drei Monatsmieten als Mietkaution legst. Wichtig ist, dass du es bei deiner Bank explizit als Mietkautionskonto mit Sperrvermerk für den Vermieter hinterlegst. Der Vermieter kann dann auf das Geld zugreifen, wenn er Anspruch darauf hat. Der Vorteil ist, dein Geld liegt nicht beim Vermieter, sondern bei dir. Der Nachteil ist, du musst die Summe aufbringen und kannst über die Zeit der Miete nicht über das Geld verfügen.

 

Was nun?

Sprich deinen Vermieter am besten direkt an, ob er eine dieser Alternativen zulässt und im Falle seiner Zustimmung, welche ihm davon am liebsten ist.

Theoretisch darf der Vermieter die Alternativen ablehnen, dann bleibt dir als Mieter nur der Mietkautionskredit oder dir wo anders das Geld zu leihen.

Beim Mietkautionskredit nimmst du als Mieter bei einer Bank einen so genannten zweckgebundenen Kredit auf. Zweck ist die Mietkaution, das bedeutet du darfst das Geld auch nur dafür ausgeben. Das Geld überweist du dann an den Vermieter, zahlst den Kredit mit Zinsen dann über die Jahre ab und bekommst am Ende das Geld für dich wieder.

Beim Mietkautionskredit hast du natürlich die gleichen Auflagen wie bei anderen Krediten. Du musst eine unbedenkliche Schufa-Auskunft nachweisen und in der Lage sein die Summe abzubezahlen.

Was ist wenn du arbeitslos bist und keinen Kredit, keine Versicherung und keine Bürgschaft bekommst?

Nicht den Kopf in den Sand stecken! Hier hilft normalerweise die Arbeitsagentur. Am besten sprichst du direkt deinen Berater an und fragst ihn welche Möglichkeiten der Unterstützung es hier gibt.

 

In welchen Fällen darf der Vermieter die Mietkaution nutzen?

Der Vermieter darf deine Mietkaution nur unter drei Bedingungen nutzen.

  1. wenn du beim Auszug von dir verursachte Schäden hinterlassen hast
  2. Mietschulden von dir bestehen oder
  3. die Betriebskostenabrechnung noch aussteht.

Sonst nicht darf er das nicht!

Die Betriebskosten sind oftmals der Knackpunkt bei der Dauer der Rückzahlung der Mietkaution. Lies dazu unbedingt den nächsten Punkt! Der klärt dich auf.

 

Wie lange hat der Vermieter Zeit die Kaution zurück zu zahlen?

Stellen wir uns vor du hast deine Wohnung fristgerecht gekündigt und ziehst nach dreimonatiger Kündigungsfrist aus. Bei der Übergabe der Wohnräume wurden keine durch dich verursachten Mängel festgestellt und Mietschulden bestehen bei dir als Mieter auch nicht.

In dem Fall hat der Vermieter dir die drei Monatsmieten als Mietkaution eigentlich unverzüglich zu überweisen.

So sollte es sein. So ist es aber nicht? Dann könnte es leider sein, dass du länger warten musst…

Denn, viele Vermieter behalten deine Mietkaution länger und überweisen die Mietkaution nicht unverzüglich, weil sie Sorge haben, dass du noch ausstehende Betriebskosten nicht mehr zahlst, oder dass mögliche Schäden in der Wohnung erst nach der Übergabe zu Tage treten.

Du musst als Mieter also als auf die Rückzahlung warten! Aber wie lange?

Viele Vermieter zahlen die Kaution spätestens zurück, wenn die Höhe der Betriebskosten fest stehen und der ehemalige Mieter diese beglichen hat.

Aller spätestens muss die Kaution nach 12 Monaten an den Mieter zurück gezahlt werden. Streng genommen darf der Vermieter aber nicht die volle Summe über 12 Monate einbehalten, sondern nur den Teil der überschlägig für die Betriebskosten noch anfallen könnte (BGH, Az: VIII ZR 71/05).

Viele Mieter wollen nicht so lange auf die Rückzahlung Ihrer Kaution – ist ja schließlich eine Menge Geld – warten und zahlen aus diesem Grund die letzte Miete nicht. Ihre Argumentation ist dann, dass der Vermieter sich ja die Kaution dafür nehmen kann.

Das ist leider etwas zu leicht gedacht, denn der Mieter begeht damit Vertragsbruch an dem bestehenden Mietvertrag. Also mach das bitte nicht!

 

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