Mietvertrag Garage
Infos für Mieter & Vermieter
Vor allem in Großstädten sind Parkplätze rar gesät.
Aus diesem Grund kann es sich für Mieter lohnen,
zusätzlich zur Wohnung eine Garage zu mieten.
Vermieter wiederum profitieren von finanziellen
Anreizen und einem weniger strengen Mieterschutz.
Um diese Vorteile jedoch voll auszuschöpfen,
muss die Vertragsgestaltung bestimmten Anforderungen genügen.
Warum sollte ich für die Garage einen eigenen Mietvertrag abschließen?
Es ist problemlos möglich, eine Garage oder einen Stellplatz in denselben Mietvertrag aufzunehmen, der auch die Wohnung betrifft. In diesem Fall muss die Garage einfach unter „Vertragsgegenstand“ eingetragen werden – am besten mit einer genauen Beschreibung, falls mehr als eine Garage vorhanden ist.
Ein Mietvertrag für Wohnung und Garage hat jedoch Nachteile:
Weder Mieter noch Vermieter können die Miete der Garage kündigen, solange der Mietvertrag noch läuft. Benötigt der Mieter beispielsweise keine Garage mehr, müsste er die Wohnung kündigen – oder mit dem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag aushandeln.
Der Vermieter wiederum kann den Mietzins für die Garage oder den Stellplatz nicht losgelöst von der Immobilie erhöhen. Dies wird in vielen Gemeinden und Städten durch Mietpreis- und Kappungsgrenzen erschwert.
Ein gesonderter Mietvertrag für die Garage bietet demgegenüber folgende Vorteile:
Freie Preisgestaltung
Zum einen gibt es für Garagen keine Mietpreisbremse.
Das heißt, Vermieter können die Höhe der Miete nach freien Stücken festsetzen.
Einzige Einschränkung:
Übersteigt der Mietzins das ortsübliche Maß deutlich, könnte ein Gericht von Mietwucher ausgehen.
Vermieter sollten sich deshalb informieren, welche Garagenmieten in der Umgebung verlangt werden.
Flexible Kündigungsfristen
Mieter und Vermieter können den Mietvertrag mit einer Frist kündigen, für die es keine Einschränkungen gibt.
Wird nichts anderes im Vertrag vereinbart, beträgt die Kündigungsfrist laut § 580a BGB drei Monate.
Einfache Befristung
Ein Garagenmietvertrag kann bereits bei Abschluss zeitlich befristet werden.
Dafür muss der Vermieter – anders als bei einer bewohnten Immobilie – keine Gründe angeben.
Nachteil: Steuerpflicht durch Vermietung der Garage
Wenn der Vermieter die Garage gesondert vermietet, muss er auf die Erträge Umsatzsteuer zahlen.
Allerdings gilt dies nur, wenn die Einnahmen mehr als 22.000 Euro im Jahr betragen, der Status als Kleinunternehmer also wegfällt.
In diesem Fall muss die Umsatzsteuer im Mietvertrag gesondert ausgewiesen werden, um sie auf den Mieter umzulegen.
Wie sollten Mietverträge für Garagen gestaltet sein?
Für einen Garagenmietvertrag ist keine spezielle Form nötig.
Streng genommen kann der Vertrag sogar mündlich geschlossen werden.
Dies erschwert die Beweisführung jedoch erheblich und kann im Nachhinein für Konflikte sorgen.
Standard ist darum ein schriftlicher Mietvertrag, der mindestens die folgenden Angaben enthalten sollte:
- Name und Adresse der Mietparteien
- Beginn des Mietverhältnisses
- Mietsache: Garage bzw. Stellplatz mit Nummer, falls mehrere vorhanden sind
- Höhe der Miete und bis wann diese auf das Konto des Vermieters eingezahlt werden soll. Wird nichts anderes vereinbart, gilt als Stichtag der 3. Werktag im Monat.
- Bankverbindung des Vermieters
Im Interesse von Mieter und Vermieter sollten außerdem folgende Regelungen in den Mietvertrag aufgenommen werden:
Kündigungsregeln und Befristung
Mieter und Vermieter sollten schriftlich festlegen, mit welcher Frist eine Kündigung des Mietvertrags möglich ist.
Wird die Garage auf Zeit vermietet, muss das Ende des Mietvertrages vermerkt werden.
Darüber hinaus lässt sich vereinbaren, dass der Mietvertrag automatisch weiterläuft, wenn er vor Ablauf der Zeit nicht gekündigt wird.
Vorsicht ist bei befristeten Mietverträgen ohne Kündigungsregelungen geboten.
In dem Fall kann das Mietverhältnis der Garage nicht vor Ablauf der Frist aufgehoben werden.
Hinweis auf Eigenständigkeit des Mietvertrags
Auch wenn für die Garage ein eigener Mietvertrag geschlossen wurde, sollte eine Klausel darauf hinweisen, dass dieser in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang zum Wohn-Mietvertrag steht.
Das ist wichtig, falls es zum Streit im Zuge einer Kündigung kommt.
Fehlt die Klausel, könnte ein Gericht die wirtschaftliche Unabhängigkeit infrage stellen. Das wäre beispielsweise denkbar, wenn beide Mietverträge dieselbe Kündigungsfrist aufweisen oder sich Garage und Wohnung auf demselben Grundstück befinden. Gibt das Gericht dem Mieter recht, ist eine Kündigung des Garagenmietvertrags nicht mehr unabhängig vom Wohn-Mietvertrag möglich.
Vertragsgemäße Nutzung
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, für welche Zwecke der Mieter die Garage nutzen darf. In der Regel fällt darunter das Abstellen von PKWs und Fahrrädern.
Möchtest du nicht, dass die Garage als Lagerplatz für andere Gegenstände genutzt wird, kannst du diese Art der Nutzung im Mietvertrag verbieten.
Ebenso lässt sich bestimmen, dass keine Gefahrgüter wie Gasflaschen in der Garage eingelagert werden dürfen. Dies wird oft bereits durch die Garagenordnungen der Bundesländer festgelegt.
Weitere Arten der Nutzung können im Mietvertrag an die schriftliche Erlaubnis des Vermieters geknüpft werden.
Verstößt der Mieter gegen die Nutzungsbedingungen, kannst du ihn abmahnen. Wenn das Fehlverhalten andauert, ist darüber hinaus eine fristlose Kündigung möglich.
Untervermietung
Evtl. wird die Wohnung zusammen mit einer Garage vermietet, aber der Mieter hat dafür keinen Bedarf. In diesem Fall könnte er sie an eine dritte Person untervermieten.
Dafür ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Wird diese erteilt, kann der Mieter mit dem Untermieter einen Untermietvertrag schließen. Der Vertrag läuft theoretisch auch dann weiter, wenn der Hauptmietvertrag gekündigt wird.
Allerdings hat der Vermieter einen Anspruch auf Räumung seines Eigentums – kann also den Untervermieter auf Räumung verklagen.
Im Praxisfall lässt sich dieses Problem umgehen, indem die Garage mit einer kurzen Kündigungsfrist untervermietet wird.
Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
Bilden Wohnungs- und Garagenmietvertrag eine Einheit, ist der Vermieter für Instandhaltungsarbeiten an beiden Vertragsgegenständen verantwortlich.
Ob das bei einem gesonderten Garagenmietvertrag auch der Fall ist, wurde gesetzlich noch nicht endgültig entschieden.
Generell gilt es jedoch als zulässig, mit dem Mieter individuelle Klauseln zu Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen zu vereinbaren.
Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten nur Arbeiten auf den Mieter umgelegt werden, die der Erhaltung der Garage dienen: beispielsweise das Streichen der Innenwände.
Modernisierungen und Verbesserungen an der Ausstattung müssen Mieter nicht finanzieren.
Haftung des Mieters
Der Mieter haftet für Schäden, die er selbst verursacht hat – ebenso wie für Schäden, die aufgrund der Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflicht entstanden sind. Entsprechende Klauseln im Garagenmietvertrag sind rechtskonform.
Nicht haftbar gemacht werden kann der Mieter für Schäden, die im Verlauf der Zeit durch Verschleiß entstanden sind.
Bröckelt beispielsweise die Farbe in der Garage nach einigen Jahren ab, ist die Ausbesserung Sache des Vermieters.
Haftung des Vermieters
Um sich vor späteren Forderungen zu schützen, sollten Vermieter ihre Haftung im Garagenmietvertrag einschränken.
Besonders wichtig ist eine Klausel, nach der Vermieter nicht für entwendete oder beschädigte Gegenstände und Fahrzeuge in der Garage haften.
Nebenkosten
In einer Garage fallen nur geringe Nebenkosten an. Darum ist es üblich, diese bereits in die Gesamtmiete aufzunehmen. Eine entsprechende Klausel schützt Mieter vor Nachforderungen des Vermieters.
Daneben können Betriebskosten gesondert abgerechnet werden. Das ist allerdings nur für Kosten möglich, die unter § 1 und 2 der BetrKVO aufgelistet sind.
Besonderheiten bei der Vermietung von Stellplätzen
Für die Vermietung von Stellplätzen gelten die gleichen Regelungen wie für Garagenmietverträge – mit einer wichtigen Einschränkung:
Stellplätze für PKWs müssen eine bestimmte Größe aufweisen, die sich in den Gesetzen der einzelnen Bundesländer findet. Als Orientierung gelten 2,30 x 5 m. Behindertengerechte Stellplätze sollten mindestens 3,50 m breit sein.
Wird die Mindestgröße unterschritten, gilt dies als Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt.