Die Nettokaltmiete

Infos für Vermieter und Mieter

Die Nettokaltmiete ist ein wichtiger Begriff im Mietrecht. Nicht nur bildet sie die Basis für den gesamten Mietzins in einer Wohnung. Die Nettokaltmiete spielt auch eine Rolle bei der Berechnung des Mietspiegels und der erlaubten Mieterhöhung.

Doch was gehört alles zur Netto kalt Miete und welche Kosten fallen zusätzlich an? Wie hoch darf die Nettokaltmiete sein und was ist der Unterschied zur Bruttokaltmiete bzw. Warmmiete? Wir verraten es Ihnen in diesem Artikel.

Was gehört alles in die Kaltmiete?

Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um die reine Grundmiete, oder: den Betrag, der allein für die Nutzung der Wohnfläche anfällt. Die Nettokaltmiete darf also keine Betriebskosten enthalten. Wurden Zuschläge für Untermietung und Möblierung vereinbart, müssen diese ebenfalls gesondert ausgewiesen werden.

Seit 2001 muss die Nettokaltmiete explizit im Mietvertrag stehen. Wer einen älteren Mietvertrag unterschrieben hat und nun die Kaltmiete berechnen möchte, muss alle Betriebskosten abziehen.

Was versteht man unter Bruttokaltmiete?

Die Bruttokaltmiete enthält neben der Nutzungsgebühr auch alle sog. kalten Betriebskosten. Dazu gehören:

  • Wasserversorgung und Abwasser
  • Müllabfuhr
  • evtl. Flurbeleuchtung, Hauswartskosten, Kabelanschluss und Feuerversicherung

An diesen Beispielen wird ersichtlich: Kalte Betriebskosten sind von allen Mietern in gleichem Anteil zu zahlen – anders als Kosten für Heizung und Strom, die individuell abgerechnet werden.

Was ist der Unterschied zwischen Bruttokaltmiete und Nettokaltmiete?

Die Bruttokaltmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete und den kalten Betriebskosten zusammen.

Wichtig: Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehören nicht dazu. Ein Umwälzen auf den Mieter ist also gesetzlich nicht erlaubt. Auch das Mietausfallwagnis gehört zu den Kosten, die Vermieter selbst zu tragen haben.

Was ist die Bruttowarmmiete?

Die Bruttowarmmiete bezeichnet den gesamten Mietzins, den Sie jeden Monat für die Wohnung bezahlen müssen. Inbegriffen sind also Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete und weitere Nebenkosten, etwa für

  • Heizkosten
  • Warmwasser
  • Strom.

 

Natürlich stellt sich die Frage, warum die Nebenkosten so detailliert im Mietvertrag aufgeschlüsselt werden. Wäre eine pauschale Gesamtmiete nicht deutlich einfacher?

Hier verwehrt sich das Bundesgerichtshof mit folgender Argumentation: Die Nebenkosten, vor allem Heizkosten, sollen bedarfsgemäß abgerechnet werden. Wer mehr verbraucht, soll auch mehr zahlen und somit zum Energiesparen angeregt werden.

Zu den wenigen Ausnahmen gehören Studentenwohnheime, vermietete Zimmer und Häuser mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird.

Wie hängen Nettokaltmiete und Mietspiegel zusammen?

Der sog. Mietspiegel ist ein Wert, der die ortsübliche Vergleichsmiete an einem Standort angibt – etwa in einer Stadt. So können Mieter sehen, ob ihre Miete verhältnismäßig teuer oder günstig ist. Generell darf der Mietzins nur 20 % über dem Mietspiegel liegen.

Die genauen rechtlichen Bestimmungen können Sie in diesem Artikel nachlesen.

Wie berechnet man die Nettokaltmiete?

Die Berechnung der Nettokaltmiete erfolgt mithilfe des Mietpreisspiegels. Dabei wird zuerst geklärt, ob die Miete mit einem durchschnittlichen Objekt derselben Wohngröße am Standort vergleichbar ist.

Daneben berücksichtigt der Mietspiegel noch weitere Faktoren, etwa

  • Baujahr des Hauses
  • Ausstattung
  • Lage.

 

Wer also z. B. eine Neubauwohnung in bester Lage mit Ausstattung wie Balkon, Garage und Keller anbietet, darf dafür mehr verlangen als eigentlich durch den Mietspiegel für ein Objekt dieser Größe erlaubt wäre.

Übrigens: Zur Berechnung des Mietspiegels wird lediglich die Nettokaltmiete herangezogen. Dies macht auch Sinn, denn der Mietspiegel soll Aufschluss über die durchschnittlichen Kosten für die Nutzung geben. Die Betriebskosten können dagegen selbst bei zwei gleichwertigen Immobilien erheblich voneinander abweichen.

Einfluss der Mietpreisbremse auf die Grundmiete

Mancherorts wurden Obergrenzen für die Nettokaltmiete geschaffen – etwa in Universitätsstädten oder Ballungsgebieten mit wenigen verfügbaren Immobilien.

Dort gilt die sog. Mietpreisbremse: Das heißt, der grundlegende Mietzins darf die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich um 10 % übersteigen. Jedoch gibt es auch hier Ausnahmen.

Die Mietpreisbremse gilt z. B. nicht für Neubauten. Wurden Wohnungen modernisiert, sind sie ebenfalls ausgenommen. Und auch für eine möblierte Wohnung darf der Vermieter mehr verlangen.

Detaillierte Angaben zur Mietpreisbremse in den einzelnen Bundesländern finden Sie in diesem Artikel.

Nettokaltmiete und Mieteinnahmen

Es gibt noch einen weiteren Grund, warum Vermieter die Nettokaltmiete berechnen sollten. Diese stellt nämlich den Reingewinn dar – also den Betrag, der nach Begleichung der Betriebsnebenkosten übrig bleibt.

Natürlich sollte noch das Mietausfallwagnis berücksichtigt werden. Für die geplante jährliche Rendite ist die Nettokaltmiete jedoch aussagekräftiger als die Bruttokaltmiete oder Warmmiete der Wohnung.

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