Was ist ein Wegerecht?

Hier findest du Antworten auf alle deine Fragen bezogen auf das Wegerecht in Deutschland

Kapitelübersicht:

  1. Was ist ein Wegerecht?
  2. Wie entsteht ein Wegerecht?
  3. In welchen Fällen ist ein Wegerecht von Bedeutung?
  4. Muss ich die Nutzung des Weges über mein Grundstück dulden?
  5. Welche Pflichten gehen mit einem Wegerecht einher?
  6. Wie wird ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen?
  7. Wie wird ein Wegerecht berechnet?


1. Was ist ein Wegerecht?

Bei einem Wegerecht berechtigt ein Grundstückseigentümer einen anderen Grundstückseigentümer (in der Regel vom Nachbargrundstück) sein Grundstück regelmäßig über einen Weg über sein Grundstück zu überqueren, um an das öffentliche Straßennetz angeschlossen zu sein.

Hierbei wird zwischen dem herrschenden und dem dienenden Grundstück unterschieden.

Das dienende Grundstück ist das Grundstück über das das Wegerecht läuft – es dient mit dem Weg-, das herrschende Grundstück ist das Grundstück desjenigen, der das Wegerecht innehat, das fremde Grundstück über den Weg zu nutzen.

Beim Wegerecht ist zwischen einem Gehrecht und einem Fahrrecht zu unterscheiden. Dies entscheidet darüber, ob das dienende Grundstück mit einem Fahrzeug oder zu Fuß überquert werden darf.

Das dienende Grundstück muss das Wegerecht dulden, da es wesentlicher Bestandteil des herrschenden Grundstücks ist.

Das Recht den Weg zu nutzen gilt natürlich genauso für den Inhaber des Rechts wie für seine Besucher.

Ein Wegerecht kann privatrechtlich oder öffentlich-rechtlich Begründung finden.

Privatrechtlich erfolgt dies entweder über eine schuldrechtliche Vereinbarung oder über die Bestellung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch.

Der entscheidende Unterschied ist, dass das Wegerecht bei der schuldrechtlichen Vereinbarung nur zwischen den Personen gilt, die die Vereinbarung getroffen haben – im Übrigen auch mündlich rechtskräftig. Das bedeutet, dass das Wegerecht beim Verkauf einer Immobilie erlischt.

Bei der Bestellung einer Grunddienstbarkeit, wird das Wegerecht in das Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen und bleibt auch bei Verkauf bestehen.

Achtung:
Für die langfristige Wertstabilität ist es ratsam, ein Wegerecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Bei einem möglichen Verkauf ohne das Wegerecht kann der Wert eines nicht erreichbaren Grundstücks ins Bodenlose fallen!
2. Wie entsteht ein Wegerecht?

Ein Wegerecht entsteht heute in den überwiegenden Fällen durch die Trennung eines großen Grundstücks in zwei oder mehrere kleine Grundstücke.

Oftmals hat dann nicht jedes der Grundstücke einen eigenen Zugang zum öffentlichen Straßennetz, so dass mindestens ein Grundstück einen Weg zur Straße liefern muss.

3. In welchen Fällen ist das Wegerecht von Bedeutung?

Wie bereits dargestellt kommt ein Wegerecht ins Spiel, wenn ein Grundstück geteilt werden soll. Bei einer Grundstücksteilung und Bauplanung muss darauf geachtet werden, dass jedes Grundstück einen Zugang zum öffentlichen Straßennetz hat. Das ist oftmals nur über eine Einrichtung eines Wegerechts möglich.

Beim Grundstückskauf spielt das Wegerecht ebenso eine wichtige Rolle, denn das Wegerecht beeinflusst den Wert eines Grundstücks bzw. die Immobilienbewertung teilweise bedeutsam und hat damit natürlich auch Einfluss auf die Finanzierung des Kaufs. Bei einem Verkauf eines Grundstücks sollte unbedingt auf das wertbeeinflussende Wegerecht hingewiesen werden.

4. Muss ich die Nutzung des Weges über mein Grundstück dulden?

Wenn keine Grunddienstbarkeit auf deinem Grundstück eingetragen ist und kein schuldrechtlicher Vertrag mit dir geschlossen wurde musst du das nicht!

In diesem Fall leitet sich aus einer Gewohnheit (z.B. gelebte Praxis in Vereinbarung mit dem Vorbesitzer deines Grundstücks) kein Rechtsanspruch ab.

Achtung:
Beachte das immer auch als Käufer eines Grundstücks! Rechtssicherheit für ein Wegerecht und Wertstabilität deines Grundstücks hast du nur über die eingetragene Grunddienstbarkeit im Grundbuch.
5. Welche Pflichten gehen mit einem Wegerecht einher?

Die Pflichten einer Wegerechtsvereinbarung sind individuell und unbedingt vor der Bestellung der Grunddienstbarkeit oder der schuldrechtlichen Vereinbarung zu klären.

In der Regel fällt die Vereinbarung so aus, dass derjenige für das Nachkommen der Pflichten zuständig ist, der den Weg nutzt. Das muss aber nicht so sein!

Was gehört zu den Pflichten eines Wegerechts? Woran muss ich denken?

Zu den Pflichten eines Wegerechts gehören die Instandhaltung des Weges und die damit verbundenen Kosten, sowie die Räumung des Weges bedingt durch Wetter.

Achtung:
Der Inhaber eines Wegerechts ist dazu angehalten den Weg für das dienende Grundstück schonend und in der Nutzungsart als Weg zu nutzen. Er darf also das dienende Grundstück nicht beschädigen und den Weg nicht zum Parken nutzen.
6. Wie wird ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen?

Ein Wegerecht wird als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.

Das bedeutet es wird genauso wie zum Beispiel Leitungs- und Überbaurechte in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Die Eintragung erfolgt nach einer notariellen Beurkundung über einen Antrag des Notars inkl. eines vorgelegten Plans über das Wegerecht.

7. Wie wird ein Wegerecht berechnet?

Grundsätzlich kannst du bei einem Wegerecht den Wert des begünstigten und des belasteten Grundstück berechnen.

In aller Regel ist das belastete bzw. dienende Grundstück im Wert niedriger, als wenn es keine Belastung durch das Wegerecht tragen würde und unbelastet wäre.

In beiden Fällen wird der Bodenwert des Grundstücks mit den Vor- und Nachteilen des Wegerechts bewertet. Das bedeutet zum Beispiel, dass die Wegerechtsrente, die der Begünstigte dem Belasteten zahlt natürlich vom Bodenwert des Begünstigten abgezogen wird.

In diesem Fall rechnet man immer mit dem Barwert eines Vor- oder Nachteils.
Schau dir das ganz am besten mal in meinem Beispiel an!

Ein Beispiel aus der Praxis für die Bewertung eines Wegerechts gemäß WertR 2006

Wertermittlung eines Wegerechts

Datenbasis:

  • Größe des begünstigten Grundstücks:
650,00 qm
  • Größe des belasteten Grundstücks:
650,00 qm
  • Bodenwert:
150,00 €/qm
  • Rest Laufzeit des Rechts:
unendlich
  • Liegenschaftszinssatz:
3,00%
  • Verfielfältiger für unendliche Rente (YPP):
33,33
  • Jährliche Wegerechtsrente (WR):
300,00 €
  • Jährliche Instandhaltungskosten für den Weg (IK):
100,00 €
  • Wertkorrekturfaktor für Emissionen (WKF):
15,00 %

Berechnung:

Bodenwert des begünstigten Grundstücks:

Bodenwert des Grundstücks 650,00 qm 150,00 €/qm 97.500,00 €
abzgl. Barwert der Wegerechtsrente (BWWR=WR*JPP) 300,00 € 33,33 5.000,00 €
abzgl. Barwert der Instandhaltungskosten (BWIK= IK*JPP) 100,00 33,33 3.333,00
Bodenwert des begünstigten Grundstücks 84.168,00 €
Bodenwert des begünstigten Grundstücks rd. 84.000,00 €
Bodenwert des belasteten Grundstücks:

Bodenwert des Grundstücks 650,00 qm 150,00 €/qm 97.500,00 €
abzgl. Wertkorrektur wg. Emissionen 97.500,00 € 15,00% 14.625,00 €
Korrigierter Bodenwert 82.875,00 €
Korrigierter Bodenwert rd. 83.000,00 €
Korrigierter Bodenwert rd. 83.000,00 €
zzgl. Barwert der Wegerechtsrente (BWWR=WR*JPP) 300,00 € 33,33 9.999,00 €
Bodenwert des belasteten Grundstücks 92.874,00 €
Korrigierter Bodenwert rd. 93.000,00 €
Wegerecht: Was ist das? (mit Beispiel)
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