Belastungsvollmacht
Sie möchten eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen oder verkaufen?
Dann sind Sie vermutlich gerade in einer turbulenten Phase, in der bürokratische Abläufe, finanzielle Herausforderungen und persönliche Entscheidungsfragen gleichzeitig auf Sie einstürmen.
Zusätzlich werden Sie laufend mit wichtigen Informationen, komplizierten Formulierungen und neuen Fachbegriffen konfrontiert.
Einen davon, die Belastungsvollmacht, erkläre ich hier.
Wer eine Wohnung, ein Haus oder Grundstück kaufen möchte, braucht ausreichend Kapital. Das wird in den meisten Fällen über ein Darlehen beschafft. Genau hier liegt aber das Problem: Um ein Darlehen zu bekommen, müssen Sie der Bank eine Sicherheit geben – üblicherweise in Form einer Immobilie. Ihr künftiges Eigentum wäre bestens dafür geeignet. Jedoch können Sie dieses erst einsetzen, wenn es bereits in Ihren Besitz übergegangen ist. Das passiert offiziell nach dem Kaufabschluss, mit der Auflassung im Grundbuch. Allerdings können Sie den Verkauf nur dann vollständig abwickeln, wenn Sie die Immobilie auch bezahlen können. Der Ausweg aus dieser Zwickmühle: die Belastungsvollmacht.
Dieses Dokument – auch Finanzierungsvollmacht genannt – erlaubt es dem Käufer, eine Immobilie bereits vor Abschluss des Kaufes zu belasten. Dies klingt auf den ersten Blick zwar nach einem großen Risiko von der Seite des Verkäufers. Doch mit den richtigen Klauseln stellt eine Belastungsvollmacht sowohl für den neuen als auch den bisherigen Eigentümer von Grundstück oder Immobilie einen zusätzlichen Sicherheitsfaktor dar! Hier erfahren Sie, wie genau eine Belastungsvollmacht funktioniert, welche rechtlichen Aspekte sie abdeckt und auf was Sie achten müssen, wenn Sie Ihr künftiges Eigentum belasten wollen.
1) Die Belastungsvollmacht – schnell erklärt
Mit dieser Vollmacht kann ein Immobilienkäufer sein zukünftiges Eigentum als Sicherheit für ein Darlehen einsetzen, auch wenn er im Grundbuch noch nicht als Inhaber der Immobilie eingetragen ist. Notwendig ist die Vollmacht natürlich nur dann, wenn den Kaufpreis über ein Darlehen finanziert werden soll. Übrigens: Der Einsatz von einer Immobilie als Absicherung für einen Kredit gehört zum Grundpfandrecht und wird “Grundschuld” genannt.
2) Vorteile für Käufer und Verkäufer
Welche Vorteile hat der Verkäufer?
Die Vollmacht für die Grundschuldbestellung (Muster finden Sie auf der Homepage verschiedener Notare) hilft keineswegs nur dem Käufer! Als Verkäufer stellen Sie zwar Ihre Immobilie als Haftungsobjekt zur Verfügung. Dafür haben Sie mit einer Belastungsvollmacht aber bereits beim Erstellen des Kaufvertrages die Absicherung, dass Ihr Geschäftspartner die Immobilie tatsächlich finanzieren kann. Auch der Verkaufsprozess für die Immobilie kann so zügiger abgewickelt werden. Und würde die Grundschuldbestellung erst nach dem Kaufvertrag erfolgen, dann könnte der Verkauf unter Umständen an der Finanzierung des Käufers scheitern. Zusätzlich haben Sie als Verkäufer die Garantie, dass das vom Käufer aufgenommene Darlehen ausschließlich für die Bezahlung der Immobilie (inklusive Nebenkosten) verwendet wird.
Welche Vorteile hat der Käufer?
Als Käufer ist es mit einer Belastungsvollmacht deutlich einfacher, eine Finanzierung von der Bank zu bekommen. Diese Finanzierung kann übrigens auch den Kaufpreis von Immobilie oder Grundstück übersteigen. So können Sie als Käufer den Kaufpreis ebenso abdecken lassen wie Steuern und Nebenkosten, die beim Kauf anfallen. Die Höchstgrenze für das Darlehen ist allerdings der Wert des Grundstücks oder der Immobilie. Einen höheren Kredit gibt die Bank normalerweise nicht. Der Kaufpreis wird außerdem direkt von der Bank an ein Treuhandkonto beim Notar und dann weiter auf das Konto des Verkäufers ausbezahlt – Sie müssen sich also nicht selbst um die Überweisung kümmern.
Fassen wir also zusammen! Die Vollmacht
- Hilft dem Käufer, eine Finanzierung zu bekommen
- Garantiert dem Verkäufer, dass er den Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstückes zum vereinbarten Zeitpunkt erhalten wird
- Garantiert, dass die Finanzierung ausschließlich für die Bezahlung der Immobilie eingesetzt wird
- Sorgt dafür, dass der Kauf zügig abgewickelt wird
Ob die Immobilie in der Höhe des Kaufpreises oder darüber hinaus belastet wird, macht für den Verkäufer keinen Unterschied. Für ihn oder sie ist nur wichtig, dass der Kaufpreis bezahlt werden kann!
3) Welche Risiken gibt es?
Das größte Risiko liegt darin, dass der Kaufvertrag für Immobilie oder Grundstück noch nicht vollständig abgeschlossen ist. Wenn der Kaufabschluss aus unvorhergesehenen Gründen doch nicht möglich ist, kann das sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer Schwierigkeiten bedeuten. Ein Kaufvertrag kann zum Beispiel rückabgewickelt werden, wenn:
- Der Verkäufer erhebliche Mängel an der Immobilie oder beim Grundstück verschwiegen hat
- Die Immobilie schon mit einer Grundschuld vorbelastet ist
- Die Finanzierung des Käufers aus einem anderen Grund scheitert
- Der Verkäufer plötzlich insolvent wird
In dem Falle, dass eine Rückabwicklung nötig ist, muss der Käufer die Grundschuldeintragung schnellstmöglich löschen lassen. Die Auszahlung, die der Verkäufer bereits erhalten hat, muss zurückgezahlt werden. Bis diese Dinge passieren, bestehen folgende Risiken:
- Der Verkäufer haftet mit seiner Immobilie, bis der Käufer die Grundschuldeintragung löschen lässt
- Der Käufer läuft Gefahr, den bereits an den Eigentümer bezahlten Betrag nicht zurückzubekommen
4) Wie können diese Risiken eingeschränkt werden?
Wichtig ist, dass nur der Notar, der auch den Kaufvertrag abwickelt und beurkundet, die Belastungsvollmacht einsetzen darf. Einige essenzielle Klauseln sichern beide Parteien ab:
- Keine persönliche Haftung des Verkäufers: Dies stellt sicher, dass nicht der Verkäufer, sondern der Käufer für die Rückzahlung des Darlehens haftet
- Abtretung der Ansprüche: Der Kreditnehmer hat keinen Zugriff auf das Geld aus dem Darlehen. Stattdessen wird dieses direkt von der Bank an den Verkäufer oder an ein Treuhandkonto des Notars weitergeleitet
- Wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss, verpflichtet sich der Käufer, die Grundschuld sofort löschen zu lassen
- Wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss, verpflichtet sich der Verkäufer, die Auszahlung, die er bereits erhalten hat, sofort zurückzuzahlen.
- Zweckerklärung: Diese Klausel stellt sicher, dass die Bank keine separaten Forderungen stellen darf, die über die an den Verkäufer gezahlte Summe hinausgehen, wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss.
5) Format und Beschaffung der Belastungsvollmacht
Es handelt sich bei dieser Vollmacht um ein notariell beurkundetes Dokument. Sie brauchen kein Muster der Belastungsvollmacht, sondern können diese vom Notar erstellen lassen, wenn der Verkäufer einverstanden ist. Üblicherweise ist die Vollmacht in den Kaufvertrag inkludiert. Sämtliche anfallende Kosten dafür muss der Käufer tragen. Den Preis für das Dokument bestimmt Ihr Notar. Achtung: Für die Eintragung der Grundschuld fallen noch einmal separat Kosten an.
Welche Aufgaben hat der Notar?
Im Vorfeld holt er Genehmigungen für die Vollmacht ein; darunter fallen zum Beispiel Vorverkaufsrechte und sanierungsrechtliche Genehmigungen. Er verfasst die Vollmacht, richtet ein Treuhandkonto ein und übernimmt die Auszahlung auf das Konto des Verkäufers.