Staffelmiete
Staffelmiete macht Mieterhöhungen vorhersehbar
Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß und der Wohnungsmarkt in Großstädten ist inzwischen sehr angespannt. Aber auch im ländlichen Raum steigt die Wohnungsknappheit. Hauseigentümer suchen zuverlässige Mieter und Wohnungssuchende stehen vielfältigen Anforderungen gegenüber. Das gilt insbesondere für die diversen Formen der Vertragsgestaltung. Neben Befristungen und Kautionszahlungen ist die Staffelmiete eine häufig in Mietverträgen anzutreffende Regelung.
Wie ermitteln Vermieter den Mietzins?
Eines der wichtigsten Kriterien für Mieter und Vermieter ist die Höhe des monatlich zu zahlenden Mietzinses. Er wird gemeinhin schlicht als Miete bezeichnet. Bevor Hausbesitzer ein Mietverhältnis eingehen, legen sie die Miethöhe fest. Zur Bemessung stehen ihnen verschiedene Hilfsmittel zur Verfügung:
- die ortsübliche Vergleichsmiete
- die Indexmiete
- die Staffelmiete
Die Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nur in Orten möglich, für die ein Mietspiegel besteht. Zudem kann sie mit einer Mietpreisbremse verbunden sein. Die Indexmiete richtet sich nach dem vom Statistischen Bundesamt festgestellten allgemeinen Preisindex für die Lebenshaltungskosten der Privathaushalte. Sie ist an gesetzliche Regelungen und teils umständliche Formalien gebunden.
Unabhängig von der Art der Ermittlung passen sich Mieten im Laufe der Zeit der allgemeinen Preisentwicklung an. Vermieter, die sich für die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine Indexmiete entscheiden, müssen daher regelmäßig den Mietspiegel oder den Preisindex im Auge behalten. Mieter werden von einer Mieterhöhung zudem häufig überrascht.
Staffelmiete schafft Planungssicherheit
Die Staffelmiete legt die Steigerung der Miete bereits im Mietvertrag fest und ist daher für Mieter und Vermieter übersichtlich und berechenbar. Viele Vermieter entschließen sich daher für einen Staffelmietvertrag.
Wie funktioniert eine Staffelmiete?
Die Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter im Mietvertrag. Daher wissen beide Vertragsparteien bereits im Vorfeld, wann eine Erhöhung der Miete ansteht. Weitere Mietpreissteigerungen zwischen den vereinbarten Staffelmieterhöhungen sind nicht zulässig, wenn ein Staffelmietvertrag vorliegt. Das gilt auch für Mietanpassungen nach einer Modernisierung. Der Staffelmietvertrag für eine Wohnraummiete unterliegt folgenden gesetzlichen Beschränkungen:
- Der Abstand zwischen den Staffelmieterhöhungen beträgt mindestens ein Jahr.
- Der Betrag der Mieterhöhung ist konkret festzulegen.
- Ein Staffelmietvertrag liegt nur vor, wenn mindestens eine Mieterhöhung vereinbart ist.
- Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden.
- Staffelmietverträge sind langfristig möglich.
- Die Termine für die geplanten Mieterhöhungen müssen im Mietvertrag eindeutig benannt werden.
Geregelt ist die Staffelmiete im BGB, und zwar in den Paragrafen 557 Absatz 2 und 557a BGB. Darüber hinaus ist eine Anwendung des Wirtschaftsstrafgesetzes möglich. In Mietverträgen über gewerblich genutzte Räume unterliegen Staffelmieten keinen gesetzlichen Beschränkungen.
Staffelmietvertrag immer in Schriftform
Eine Voraussetzung für die Wirksamkeit der Staffelmiete ist die Schriftform. Als Schriftform gilt auch eine Übersendung per E-Mail. Mündliche Vereinbarungen sind nicht zulässig und daher ungültig.
Konkrete Angaben erforderlich
Der schriftliche Mietvertrag muss die exakten Termine der Mieterhöhungen enthalten. Jede Mietstaffelerhöhung darf frühestens ein Jahr nach Vertragsabschluss oder der letzten Erhöhung erfolgen.
Außerdem muss der Staffelmietvertrag den konkreten Betrag der Mieterhöhung zum jeweiligen Termin enthalten. Die Angabe ist mit dem Betrag der neuen Miete oder dem Erhöhungsbetrag möglich. Prozentuale Angaben reichen nicht aus.
Wann ist ein Staffelmietvertrag ungültig?
Erfüllt der Staffelmietvertrag eine der genannten Voraussetzungen nicht, ist die gesamte Vereinbarung der Staffelmiete unwirksam. Der Vertrag selbst bleibt aber bestehen. Das bedeutet, dass ein Mietvertrag zustande kommt, der die ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde legt. Abweichungen von den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches sind bei Staffelmietvereinbarungen nicht möglich.
Beispiel für die Mietvertrags-Klausel
Die Formulierung kann einem der folgenden Staffelmietvertrag Muster entsprechen:
Mietzins
Die monatliche Grundmiete ohne Nebenkosten beträgt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 01.10.2020 600 Euro. Mieterhöhungen finden wie folgt statt:
- um 30 Euro am 01.10.2022
- um 20 Euro am 01.10.2023
- um 40 Euro am 01.10.2026
- um 30 Euro am 01.10.2028
oder:
Die Nettokaltmiete beträgt ab dem 01.10.2020 monatlich 600 Euro. Sie erhöht sich zu folgenden Terminen um jeweils 30 Euro:
- 01.10.2021
- 01.10.2022
- 01.10.2023
Auch folgende Formulierung ist denkbar:
Die Ausgangsmiete beträgt zum Mietbeginn am 01.10.2020 monatlich 600 Euro. Sie erhöht sich in den nächsten Jahren wie folgt:
- 01.10.2021 auf 630 Euro
- 01.10.2022 auf 660 Euro
- 01.10.2025 auf 700 Euro
- 01.10.2028 auf 750 Euro
- 01.10.2030 auf 820 Euro
Mietsteigerungen sind also jährlich, aber auch im Abstand von mehreren Jahren möglich. Sie können in gleich hohen oder unterschiedlichen Beträgen erfolgen.
Dauer und Höhe der Mietstaffelung
Grundsätzlich ist die Höhe der Miete in Staffelmietverträgen unabhängig von örtlichen Vergleichsmieten. Dennoch darf die Mietanpassung keine erhöhte Miete zur Folge haben. Eine Mietpreisüberhöhung liegt nach Paragraf 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes vor, wenn die Mietstaffeln die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigen.
Wenn in einer Stadt eine Mietpreisbremse gilt, kann der Mieter eine erhöhte Miete bereits zurückweisen, wenn sie die örtliche Höchstmiete um mehr als zehn Prozent überschreitet. Eine Erhöhung der Miete ist dann nur bis zur Kappungsgrenze möglich, wie das folgende Beispiel zeigt:
- ortsübliche Vergleichsmiete: 500 Euro
- neue Miete nach der Staffelvereinbarung: 590 Euro
- Kappungsgrenze: 500 Euro zuzüglich zehn Prozent: 550 Euro
Der Vermieter darf trotz des bestehenden Staffelmietvertrages die Miete nur bis zu zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Der neue Mietzins beträgt daher 550 Euro.
Wie lange Staffelmiete vereinbaren?
Die Dauer der Staffelmiete ist gesetzlich nicht mehr begrenzt. Die frühere Gesetzgebung sah eine Höchstdauer von zehn Jahren vor. Inzwischen ist auch für einen längeren Zeitraum die Staffelmiete erlaubt. Zudem besteht die Möglichkeit, nach Ablauf der vereinbarten Staffeln eine neue Vereinbarung über weitere Staffelmieten zu treffen.
Wie oft kann eine Staffelmiete erhöht werden?
Ebenso wie die Dauer ist auch die Häufigkeit der geplanten Mieterhöhungen unbegrenzt. Vertraglich kann für eine Dauer von zehn und mehr Jahren eine einmal jährliche Mieterhöhung unter Angabe der exakten Termine und Beträge festgeschrieben werden.
Kündigungsausschluss höchstens für vier Jahre
Mieter und Vermieter können neben der Staffelmietvereinbarung einen Kündigungsausschluss für den Mieter im Mietvertrag festlegen. Paragraf 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht in Absatz 3 einen Zeitraum von höchstens vier Jahren vor. Der Kündigungsverzicht ist also nicht länger als für vier Jahre zulässig. Selbst wenn Vermieter und Mieter sich über einen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren einigen, ist die gesamte Vereinbarung in einem Formularmietvertrag unwirksam.
Der Mieter ist daher nicht vier Jahre oder länger an den Mietvertrag gebunden. Vielmehr kann er den nun unbefristeten Vertrag jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden. Nutzen Mieter und Vermieter keinen Formularvertrag, sondern treffen eine individuelle schriftliche Vereinbarung, gilt der Verzicht auf das Kündigungsrecht trotzdem höchstens für vier Jahre.
Was geschieht nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung?
Endet die vertraglich festgelegte Vereinbarung über die Mietstaffelung, richtet sich die Miete anschließend nach den allgemeinen Vorschriften. Insbesondere wenn die Miete niedriger ist, als die allgemeine Mietpreisentwicklung, sind weitere Erhöhungen möglich.