Immobilien Teilverkauf
Infos und Empfehlungen
Ein Eigenheim gibt im Alter Sicherheit – vor allem, wenn die Immobilie abbezahlt ist und im Wert steigt. Ein Nachteil: Dieser Wert ist im Wohnobjekt gebunden und kann nicht so einfach liquide gemacht werden.
Wenn die Rente gering ausfällt und hohe Pflegekosten drohen, fragen sich viele Hausbesitzer, wie sie ihr Eigenheim zu Geld machen können, ohne auszuziehen. Der Immobilien Teilverkauf kann hier eine attraktive Lösung sein – wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind.
In diesem Artikel beleuchten wir dieses Modell der Immobilienveräußerung, stellen Vor- und Nachteile vor und verraten Ihnen, welche Alternativen es zum Teilverkauf einer Immobilie gibt.
Kann man einen Teil seines Hauses verkaufen?
Ja, mit dem Teilverkauf ist das möglich. Wie der Name schon sagt, verkaufen Sie bei diesem relativ jungen Modell einen Teil Ihrer Immobilie an eine dritte Partei – meistens ein Unternehmen. Dafür erhalten Sie einen festen Geldbetrag als Auszahlung.
Anders als beim Vollverkauf bleibt die Verfügungsgewalt beim Eigentümer. Sie dürfen also in der Immobilie wohnen bleiben. Der Anbieter tritt lediglich als stiller Teilhaber auf, der ein monatliches Nutzungsentgelt verlangt.
Wie funktioniert ein Teilverkauf genau?
Ungeachtet des Anbieters sieht der Ablauf beim Immobilien Teilverkauf meistens so aus:
1. Erstkontakt
Für gewöhnlich entscheidet sich der Eigentümer, welchen Teil bzw. wie viel Prozent seiner Immobilie er verkaufen möchte, und wendet sich damit an eine Teilverkaufs-Firma. Das geht heutzutage ganz einfach online.
Auf der Websites der Firma geben Sie die Daten Ihrer Immobilie, den geschätzten Immobilienwert und den gewünschten Prozentsatz an, der verkauft werden soll.
Anschließend hinterlegen Sie Ihre E Mail Adresse und warten auf das unverbindliche Angebot der Firma.
2. Wertschätzung
Als nächstes wird die Teilverkaufs-Firma den Verkehrswert des Objekts schätzen – also wie viel die Immobilie aktuell wert ist. Dafür kommt ein unabhängiger Gutachter zum Einsatz. In diesem Schritt wird auch ermittelt, ob ein Teilverkauf überhaupt möglich ist.
Ein Beispiel: Wollen Sie eine Immobilie teilverkaufen, die 200.000 Euro Wert ist, müssen Sie mindestens 50 % davon verkaufen, um auf die geforderte Summe von 100.000 Euro zu kommen. Durch die anfallenden Gebühren würde sich der Teilverkauf für den Anbieter sonst nicht lohnen.
3. Vertragsabschluss und notarielle Beglaubigung
Wenn Sie sich einig sind, welchen Prozentsatz der Immobilie Sie für welchen Betrag verkaufen möchten, schickt Ihnen die Firma ein verbindliches Angebot. Sind Sie mit den Bedingungen einverstanden, kommt es zum Vertragsabschluss im Beisein eines Notars.
Im Vertrag wird ein sog. Nießbrauchrecht festgeschrieben. Dieses bescheinigt, dass Wohn- und Nutzungsrechte weiterhin beim Eigentümer liegen – auch für den Teil, der verkauft wurde.
4. Auszahlung
Nun erhalten Sie den Betrag für den Teilverkauf ausgezahlt. Wie im Vertrag festgelegt, müssen Sie von nun an monatlich einen gewissen Betrag an die Teilverkaufs-Firma zahlen. Dieser Betrag wird als neue Grundschuld in das Grundbuch eingetragen.
Was ist Wertfaktor?
Wertfaktor ist eine Hamburger Firma, die das Modell des Teilverkaufs im Jahr 2018 entwickelt hat. Mittlerweile bieten viele Firmen das gleiche Geschäftsmodell an. Dennoch ist Wertfaktor weiterhin der führende Anbieter für Immobilien Teilverkäufe.
Ist Wertfaktor seriös?
Auch wenn der Immobilien Teilverkauf für manche Kunden Nachteile mit sich bringt, die wir weiter unten beleuchten – das Unternehmen Wertfaktor kann als seriös eingestuft werden. Zu diesem Urteil kommen beispielsweise die Hamburger Verbraucherzentrale und das Portal www.verbraucherschutz.tv.
Die Vertragsbedingungen sind bei Abschluss klar und transparent: Das betrifft die Höhe der Auszahlung, die monatliche Nutzungsgebühr sowie die Kosten, die bei einem späteren Ganzverkauf der Immobilie anfallen.
Für wen ist der Immobilien Teilverkauf geeignet?
Neben dem lebenslangen Wohnrecht ist die sofortige Auszahlung ein großer Vorteil des Teilverkaufs. Sie erhalten das Geld in voller Summe überwiesen, sobald der Vertrag abgeschlossen ist. Eine Preisverhandlung entfällt hierbei.
Auch bleibt Ihnen eine gewisse Flexibilität, was den Anteil des Teilverkaufs angeht. Solange der Verkaufspreis mindestens 100.000 Euro beträgt und Sie maximal 50 % der Immobilie verkaufen, können Sie den Prozentsatz und somit die Auszahlungssumme frei wählen.
Wenn Sie Ihre Immobilie modernisieren oder renovieren möchten, können Sie das bei einem Teilverkauf problemlos tun. Der Anbieter kann Ihnen nicht vorschreiben, wie Sie das Objekt nutzen oder verändern dürfen.
Auch wenn Sie in Zukunft mit einem starken Wertverlust rechnen, kann der Teilverkauf eine gute Wahl sein – vor allem, wenn Sie keinen Interessenten für den herkömmlichen Verkauf finden können.
Ebenfalls interessant ist der Immobilien Teilverkauf für Vermieter. Nehmen wir beispielsweise an, Sie besitzen ein Haus mit mehreren Einheiten, von denen Sie einige vermieten. Wenn Sie diese Einheiten teilverkaufen, bekommen Sie den Verkehrswert ausgezahlt und behalten gleichzeitig das Recht, die Einheiten zu vermieten.
Natürlich lohnt sich dieses Vorgehen nur, wenn die Mieteinnahmen die monatliche Nutzungsgebühr übersteigen.
Welche Nachteile hat der Immobilien Teilverkauf?
Das Modell des Immobilien Teilverkaufs wird zu Recht auch kritisch gesehen. Folgende Nachteile sollten Sie im Hinterkopf behalten:
Strenge Kriterien
Nicht für jeden Kunden kommt der Teilverkauf einer Immobilie infrage. Viele Anbieter verlangen ein Mindestalter von 60 Jahren.
Auch sollte die Immobilie lastenfrei sein. Zwar ist eine geringe Restlast bei manchen Anbietern erlaubt. Diese resultiert jedoch in einer zusätzlichen Gebühr.
Zudem muss die Immobile mindestens 200.000 Euro wert sein, damit der Teilverkauf zustande kommen kann.
Monatliches Nutzungsentgelt
Wie bereits erwähnt, verlangt die Teilverkaufs-Firma eine Art Miete – das monatliche Nutzungsentgelt.
Rechnen wir das anhand eines Objekts durch, das noch 500.000 Euro Wert ist und zu 20 % verkauft wird. Der Eigentümer erhält sofort 100.000 Euro, muss jedoch monatlich ein Nutzungsentgelt von 242 Euro (Beispiel: Firma Wertfaktor) zahlen. Nach 10 Jahren sind das bereits 29.000 Euro – mehr als ein Drittel der ausgezahlten Summe.
Wichtig: Zusätzlich zur Nutzungsgebühr tragen Sie als Eigentümer die gesamten Kosten für Instandhaltung und Reparaturen. Wenn diese Kosten zu hoch ausfallen, ist ein Vollverkauf eventuell die bessere Alternative.
Zusätzliche Kosten bei späterem Verkauf
Bereits beim Immobilien Teilverkauf sollten Sie sich fragen: Was ist, wenn ich das Objekt später komplett verkaufen möchte?
In diesem Fall gilt die Regel: Sie können nur den Teil gebührenfrei verkaufen, den Sie noch besitzen: im obigen Beispiel also 80 %. Für die restlichen 20 % müssen Sie die Teilverkaufs-Firma mit einem Entgelt von etwa 5–7 % entschädigen.
Natürlich hat der Anbieter ein Interesse daran, das Objekt zum bestmöglichen Preis zu veräußern – schließlich ist er finanziell daran beteiligt. Darum wird er den Verkauf für Sie professionell durchführen. Ob daraus ein Verkaufspreis resultiert, der die hohe Gebühr rechtfertigt, ist immer vom Einzelfall abhängig.
Muss ich auf den Teilverkauf Spekulationssteuer zahlen?
Bei diesem Punkt besteht prinzipiell kein Unterschied zum Vollverkauf.
Die Spekulationssteuer zahlen Sie nur, wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf innerhalb von weniger als 10 Jahren teilverkaufen. Sie können die Steuer jedoch umgehen, wenn Sie die Immobilie zwei volle Jahre vor dem Teilverkauf selbst bewohnt haben.
Die genaue Regelung nach § 23 EStG können Sie hier nachlesen.
Kann ich die teilverkaufte Immobilie wieder zurückkaufen?
Wollen Sie oder Ihre Erben den veräußerten Teil der Immobilie erneut erwerben, gilt das sog. Vorkaufsrecht. Das heißt, Sie haben jederzeit die Möglichkeit, ihn zurückzukaufen – z. B. wenn Sie kurzfristig an Geld gekommen sind und sich die monatlichen Gebühren sparen möchten.
Die Teilverkaufs-Firma hat jedoch das Recht, den Wert der Immobilie erneut schätzen zu lassen. Darum kann es sein, dass Sie beim Rückkauf einen höheren Preis zahlen müssen.
Alternativen zum Immobilien Teilverkauf
Ein Teilverkauf Ihrer Immobilie ist nicht die einzige Möglichkeit, Wohnraum zu Geld zu machen. Je nach Lebenssituation und individuellen Bedürfnissen bieten sich auch die folgenden Lösungen an:
Gesamtverkauf
Der klassische Verkauf Ihrer Immobilie bietet einen großen Vorteil: Sie erhalten den gesamten Verkaufspreis und sind an keinen Teilhaber gebunden, dem Sie monatliche Gebühren zahlen müssen.
Ältere Menschen können den Erlös verwenden, um sich finanziell abzusichern und in eine altersgerechte Wohnung zu ziehen. Natürlich möchte nicht jeder seinen Lebensabend in einer neuen Umgebung verbringen – ein Hauptgrund, warum das Modell des Teilverkaufs entwickelt wurde.
Auch stehen viele Hausbesitzer vor folgendem Dilemma: Sie rechnen damit, dass die Immobilie im Wert steigen wird, benötigen aber schnell eine Auszahlung. Beim Teilverkauf profitieren Sie, anders als beim Vollverkauf, von einem höheren Verkehrswert in der Zukunft.
Klassischer Kredit
Viele Hausbesitzer, die eine Immobilie als Sicherheit vorweisen können, profitieren von günstigen Bankdarlehen. Teilweise sind Zinsen von gerade einmal 1 % möglich. Die Gebühren von Teilverkaufsfirmen können dreimal so hoch ausfallen.
Natürlich muss man hier vom günstigsten Fall eines relativ jungen Darlehensnehmers mit konstantem Einkommen ausgehen. Bei Selbstständigen oder älteren Menschen können die Konditionen sehr viel schlechter sein. Dennoch lohnt sich ein genauer Vergleich und Nachfragen bei der Bank.
Ein weiterer Vorteil: Die Immobilie ist zwar belastet, verbleibt jedoch komplett in Ihren Händen. Somit profitieren Sie allein von einer Wertsteigerung, wenn Sie das Objekt später verkaufen möchten.
Leibrente
Bei diesem Modell wird die Immobilie an eine dritte Partei abgetreten. Dafür erhalten Sie den Verkaufspreis als lebenslange monatliche Rente ausgezahlt.
Wie beim Immobilien Teilverkauf behalten Sie und Ihr Partner das lebenslange Wohnrecht. Anders als beim Teilverkauf gehen jedoch alle Rechte und Pflichten an den neuen Eigentümer. Für Instandhaltungsarbeiten sind Sie also nicht mehr verantwortlich.
Dieses Modell eignet sich vor allem für Hausbesitzer, die ihre Immobilie nicht weitervererben können oder wollen. Der Rückkauf der Immobilie gestaltet sich nämlich deutlich schwieriger als beim Teilverkauf.
Ein weiterer Nachteil: Sie bekommen nicht den vollen Verkaufspreis als Rente ausgezahlt. Abgezogen werden nämlich noch das Wohnrecht und der Risikoabschlag für den Fall, das Sie länger als angenommen in der Immobilie wohnen bleiben.
Umkehrhypothek
Dieses Modell findet sich auch unter dem Namen “Immobilienrente” und funktioniert folgendermaßen: Sie nehmen bei der Bank einen Kredit auf, den Sie entweder auf einen Schlag oder als monatliche Rente ausgezahlt bekommen. Als Sicherheit hinterlegen Sie Ihre Immobilie.
Die Besonderheit: Das Darlehen plus Zinsen wird erst nach Ihrem Tod fällig – oder wenn Sie aus der Immobilie ausgezogen sind und diese verkaufen. Der Erlös dient dann zur Tilgung des Darlehens.
Ein Vorteil ist, wie bei der Leibrente, dass Sie lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben können. Außerdem erhalten Sie bereits vor dem Verkauf eine steuerfreie Auszahlung, deren Höhe stabil bleibt und bei Vertragsabschluss festgesetzt wird.
Die Nachteile: Zu den vergleichsweise hohen Zinsen kommen die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen eine lange Lebensdauer des Darlehensnehmers. Dies lässt die tatsächliche Auszahlung stark schrumpfen.
Durch die Rückzahlung des Darlehens nach Ihrem Tod verringert sich das Erbe, das Sie Ihren Nachkommen hinterlassen, da die Immobilie bereits beliehen ist. Die Umkehrhypothek richtet sich daher vor allem an Hausbesitzer ohne Erben.
Vermieten
Sie haben Wohnraum, den Sie nicht selbst nutzen, aber zu Geld machen wollen? Dann kann das Vermieten eine Lösung sein. Je nach Attraktivität und Lage des Objekts erzielen Sie so ein konstantes Einkommen, ohne die Immobilie zu veräußern.
Natürlich ist das Vermieten nicht jedermanns Sache. Zur Anwesenheit fremder Personen kommen die Pflichten eines Vermieters, was Instandhaltung und Schönheitsreparaturen betrifft. Auch vor ausfallenden Zahlungen und Mietnomaden haben viele Hausbesitzer Angst.
Natürlich können Sie eine externe Firma mit der Verwaltung Ihrer Immobilie beauftragen. Dabei kommen aber, wie beim Teilverkauf, wieder Gebühren auf Sie zu.
Fazit
Der Teilverkauf ist besonders interessant für Sie, wenn folgende Kriterien zutreffen:
- Hohes Lebensalter
- Besitz einer vollständig abbezahlten Immobilie, die voraussichtlich noch im Wert steigen wird
- der Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben
- geringes Einkommen/Barvermögen.
Doch auch in diesem Idealfall ist die persönliche Beratung essenziell, um sich gegen Fallstricke abzusichern. Der Teilverkauf sollte in jedem Fall mit anderen Modellen wie dem Vollverkauf, einem Kredit oder einer Leibrente verglichen werden. Nur so stellen Sie sicher, die beste Lösung für Ihre individuelle Situation zu finden.