Zwangsvollstreckungsunterwerfung

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Wer seine Immobilie verkauft, möchte sicherstellen, dass er den Kaufpreis fristgerecht erhält. Doch was, wenn der Käufer nicht zahlen kann oder möchte? Für diesen Fall gibt es die sog. Zwangsvollstreckungsunterwerfung.

Wir zeigen Ihnen, wann diese greift und was Sie dabei beachten müssen.

Was ist eine Unterwerfungserklärung?

Die Unterwerfungserklärung ist ein Bestandteil des Zwangsvollstreckungsrechts: Dabei stimmt ein Vertragspartner der sofortigen Zwangsvollstreckung zu, falls er seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt.

Was bedeutet Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung?

Gehen wir von folgendem Fall aus: Sie verkaufen Ihre Immobilie an eine dritte Partei. Diese sichert Ihnen zu, den Kaufpreis fristgerecht zu zahlen, kommt dieser Verpflichtung aber nicht nach. Nun haben Sie zwar einen Anspruch auf die Zahlung. Sie müssen diese aber noch durchsetzen.

Für gewöhnlich bleibt Ihnen nur der Rechtsweg, um an Ihr Geld zu kommen. Das ist nicht nur zeitaufwändig, sondern auch teuer. Außerdem ist der Ausgang ungewiss, sodass Sie schlimmstenfalls nur einen Bruchteil der Kosten zurückbekommen.

Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung beschleunigt diesen Vorgang. Wenn eine Partei sich nicht an ihre vertragliche Verpflichtung hält, kann es sofort zu einer Zwangsvollstreckung kommen – ohne dass ein gerichtliches Verfahren nötig wäre.

Stattdessen wenden Sie sich als geschädigte Partei an Ihren Notar. Dieser stellt Ihnen nach Prüfung des Falls eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrags aus. Der notariell beglaubigte Vertrag wird somit zu einem Vollstreckungstitel, der dasselbe Gewicht wie ein Gerichtsurteil hat.

Der Geschädigte kann damit den Gerichtsvollzieher mit der sofortigen Zwangsvollstreckung beauftragen.

Sonderfall: die Zwangsvollstreckungsunterwerfung für den Verkäufer

Im Immobilien-Kaufvertrag kann auch festgelegt werden, dass der Verkäufer sich der Zwangsvollstreckung unterwirft. Dies geschieht meistens, wenn er noch in der Immobilie lebt.

In diesem Fall kann der Käufer nämlich sofort gerichtlich durchsetzen, dass der frühere Besitzer das Grundstück räumt. Wie beim bereits geschilderten Fall der Nichtzahlung genügt es hierbei, sich vom Notar einen Vollstreckungstitel aushändigen zu lassen.

Wann ist eine notarielle Urkunde Vollstreckungstitel?

Nach § 794 Abs. 1 Ziffer 5 ZPO kann eine Urkunde nur dann Vollstreckungstitel werden, wenn der Vertragspartner eine Willenserklärung im Beisein eines deutschen Notars abgegeben hat.

Zum Vollstreckungstitel wird die Urkunde dann, wenn der Vertragspartner seinen Pflichten, etwa zur Zahlung, nicht in einer festgelegten Frist nachkommt. Diese Frist muss im Vertrag explizit festgeschrieben werden.

Wie funktioniert die Zwangsvollstreckungsunterwerfung bei mehreren Käufern?

Bei der Zwangsvollstreckungsunterwerfung liest man häufig den Passus “…mehrere Käufer haften dabei als Gesamtschuldner”. Das bedeutet, der Immobilien-Verkäufer kann bei Nichtzahlung von jedem einzelnen Käufer den gesamten Kaufpreis fordern.

Ein Beispiel: Sie schließen zusammen mit Ihrem Geschäftspartner einen Immobilien-Kaufvertrag ab und stimmen der Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu. Wenn Ihr Partner es versäumt, seinen Teil des Kaufpreises beizusteuern, kann der Immobilien-Verkäufer den gesamten Preis von Ihnen fordern – etwa wenn die Zwangsvollstreckung bei Ihrem Partner aufgrund fehlender Mittel nicht möglich ist.

Was ist eine dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung?

Der Zwangsvollstreckung müssen sich häufig Darlehensnehmer bei einer Bank unterwerfen, die eine Grundschuld auf ihre Immobilie eintragen lassen.

Dinglich bedeutet dabei, dass bei einem Ausbleiben der Zahlungen das Grundstück plus dazugehörigem Zubehör sofort zwangsvollstreckt werden kann.

Meist wird die dingliche mit der persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung kombiniert. So kann die Bank sowohl das Haus zwangsversteigern als auch die ausstehenden Zahlungen aus dem Privatvermögen des Schuldners fordern.

Sollte ich eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung unterschreiben?

Für den Veräußerer einer Immobilie bietet die Zwangsvollstreckungsunterwerfung eine erhebliche Erleichterung. Schließlich stellt sie eine Garantie dar, dass er den Kaufpreis schnell einfordern kann.

Anders sieht es für den Käufer aus. Sobald Sie sich der Zwangsvollstreckung unterworfen haben, haften Sie mit Ihrem gesamten Vermögen dafür, den Kaufpreis zu entrichten. Das mag bei Sofortzahlungen kein Problem sein. Doch was, wenn Sie das Geld noch nicht haben?

Manchmal kommt der Kaufvertrag schon zustande, bevor das Darlehen bei der Bank aufgenommen ist. In diesem Fall müssen Sie die Verhandlungen über Darlehens-Zinsen schnell über die Bühne bringen, um zahlen zu können. Manche Banken nutzen diese Drucksituation aus, um schlechtere Konditionen zu schaffen.

Im Idealfall klären Sie also erst die Finanzierung und lassen sich ein verbindliches Angebot unterbreiten. Dann unterschreiben Sie die Zwangsvollstreckungsunterwerfung.

Eine Alternative: die Finanzierungsbestätigung

Natürlich steht es beiden Parteien beim Immobilienkauf frei, auf die Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu verzichten. Eine Alternative, die dem Immobilien-Verkäufer zumindest eine gewisse Sicherheit bietet, ist die Finanzierungsbestätigung.

Dabei bescheinigt die Bank, dass Sie die Finanzierung der Immobilie bereits garantiert hat. Doch Vorsicht: Es handelt sich nicht um eine verbindliche Auskunft. Diese kann nur eine konkrete Finanzierungszusage geben.

Eine weitere Alternative ist das Rücktrittsrecht. Beide Parteien können notariell festschreiben lassen, dass der Käufer innerhalb einer bestimmten Frist vom Kauf zurücktreten kann – etwa wenn die Bank sich nicht zur Immobilienfinanzierung bereit erklärt.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Mietrecht

Auch in Mietverträgen ist die Zwangsvollstreckungsklausel zulässig. Sie gilt jedoch, anders als die Kaution, nicht als Sicherheit. Stattdessen erlaubt Sie es dem Vermieter, offene Forderungen schneller einzutreiben – etwa dann, wenn der Mieter den Mietzins nicht entrichtet.

Wichtig: Eine einfache Klausel ist nicht zulässig. Wie beim Kaufvertrag führt der rechtskräftige Weg immer über den Notar. Im Mietvertrag kann dann festgelegt werden, dass im Falle von ausstehenden Mietzahlungen maximal drei Nettomonatskaltmieten zwangsvollstreckt werden.

Anders als beim Immobilien-Kaufvertrag kann die Zwangsvollstreckungsunterwerfung jedoch nicht dazu genutzt werden, den Mieter zum Auszug zu zwingen.

 

Welche Möglichkeit gibt es gegen die Zwangsvollstreckung?

Gegen die Zwangsvollstreckung können Sie sich mit einer Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO wehren. Das kann z. B. geschehen, wenn nach dem Kaufvertrag Mängel ersichtlich werden, die arglistig verschwiegen wurden.

Wichtig ist jedoch, dass Sie diese Mängel erst nach Abschluss des Kaufvertrags bemerkt haben – etwa wenn das Dach ein paar Wochen nach Einzug undicht wird. In diesem Fall ist die Zwangsvollstreckung ungültig und der Käufer erhält das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Autor: Max Karänke | 26. Dezember 2020
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