Indexmiete
Mietentwicklung auf Basis der allgemeinen Preisentwicklung
Zur Gestaltung des Mietzinses für Wohn- und Geschäftsräume nutzen Vermieter verschiedene Modelle. Verbreitet sind die ortsübliche Vergleichsmiete, Staffelmiete und Indexmiete.
Einen besonderen Platz nimmt die Indexmiete ein. Sie richtet sich nach der Entwicklung des allgemeinen Verbraucherpreisindex für Deutschland. Theoretisch kann sich die Miethöhe in beide Richtungen ändern. Sinken die allgemeinen Verbraucherpreise, reduziert sich auch die Indexmiete. In der Praxis steigen die Preise jedoch regelmäßig an, sodass von Mieterhöhungen auszugehen ist.
Was ist der Verbraucherpreisindex
Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt berechnet. Er gibt an, wie stark sich die Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte innerhalb eines Jahres ändern. Welche Güter und Dienstleistungen zum allgemeinen Lebensbedarf der privaten Haushalte in Deutschland gehören, ermittelt das Statistische Bundesamt anhand eines fiktiven Warenkorbs. Der Warenkorb enthält unter anderem
- Lebensmittel, alkoholfreie und alkoholische Getränke
- Tabakwaren
- Bekleidung und Schuhe
- Miete, Wasser und Energiepreise
- Produkte für Gesundheit und Pflege
- Einrichtungsgegenstände
- Kosten für den öffentlichen Verkehr
- Kraftstoffkosten für Fahrzeuge
- Kosten der Nachrichtenübermittlung
- Unterhaltung, Freizeit und Kultur
- Bildungswesen
- Ausgaben für Hotels und Restaurants
Der Inhalt des Warenkorbs wird vom Statistischen Bundesamt regelmäßig den veränderten Konsumgewohnheiten der Haushalte in Deutschland angepasst.
Wie berechnet man Indexmiete?
Da die Höhe der Indexmiete auf der Entwicklung des Preisindexes basiert, passt sie sich der allgemeinen Marktentwicklung an. Sie ist somit unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete und anderen Einflussfaktoren. Wenn der Vermieter nach einem Jahr die Verbraucherpreisindex-Miete berechnet, wendet er folgende Formel an:
Neuer Indexstand dividiert durch alter Indexstand, multipliziert mit 100. Vom diesem Produktwert wird der Wert 100 subtrahiert.
Beispiel für die Indexmiete Berechnung
Die Kaltmiete ohne Nebenkosten für eine Wohnung beträgt 400 Euro. Mieter und Vermieter einigen sich auf einen Indexmietvertrag. Der Mietvertrag wird im Jahr 2018 geschlossen. In diesem Jahr hat der Verbraucherpreisindex einen Wert von 103,8. Ein Jahr später, im Jahr 2019, beträgt der Index 105,3 Punkte.
Will der Vermieter die Indexmiete berechnen, wendet er die Formel wie folgt an:
105,3 : 103,8 = 1,015 x 100 = 101,5 – 100 = 1,5
Die Indexmiete erhöht sich in diesem Beispiel 2019 um 1,5 Prozent auf 406 Euro.
Voraussetzungen und Bestimmungen der Indexmiete
Vermieter und Mieter können die Vereinbarungen in einem Indexmietvertrag nicht frei bestimmen. Vielmehr müssen sie bei der Anwendung der Indexmiete die Vorschriften des § 557b BGB beachten. Dazu gehören die folgenden Rahmenbedingungen:
- Die Indexmiete gilt für mindestens ein Jahr, erst danach ist eine erneute Erhöhung zulässig.
- Vermieter müssen die Mieterhöhung schriftlich geltend machen.
- Die Mitteilung über die Mieterhöhung muss die offene Berechnung der neuen Miete enthalten.
- Die Höhe der Mietsteigerung muss exakt beziffert werden.
- Mieterhöhungen nach einer Modernisierung sind nicht möglich.
- Eine Orientierung der Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht zulässig.
- Mieterhöhungen sind ausschließlich für Sanierungsmaßnahmen auf gesetzlicher Grundlage oder behördliche Anordnung erlaubt.
- Die Indexmiete muss im Mietvertrag vereinbart sein.
- Eine Erhöhung der Indexmiete tritt erst im übernächsten Monat nach der Mitteilung ein.
- Die Indexmiete gilt über die gesamte Laufzeit des Mietverhältnisses, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wird.
- Nur die Ausgangsmiete muss eine Mietpreisbremse berücksichtigen, die späteren Mieterhöhungen nicht.
Die Indexmiete darf sich höchstens einmal im Jahr erhöhen. Es ist jedoch nicht erforderlich, dass sie sich zwangsläufig jedes Jahr erhöht. Mieter und Vermieter können im Mietvertrag auch vereinbaren, dass eine Mieterhöhung erst ab einer bestimmten Steigerungsrate der Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte in Deutschland erfolgt.
Ist Indexmiete üblich?
Lange Zeit orientierte sich die Miete vorwiegend an der ortsüblichen Vergleichsmiete. In diesem Fall wird die Miete erhöht, wenn die Vergleichsmiete steigt. Der Wohnungsmarkt insbesondere in Großstädten wie München, Hamburg oder Berlin führt dazu, dass Mieter häufiger einen Indexmietvertrag unterschreiben. Nach Angabe des Vorsitzenden des Eigentümerverbandes Haus und Grund in München, Rudolf Stürzer, werden in München inzwischen in mehr als zwei Dritteln der Mietverträge Indexmieten vereinbart.
Was ist Indexmiete Hamburg?
Vorteilhaft für Vermieter ist die Indexmiete zum Beispiel in Hamburg. Aufgrund der Wohnraumknappheit liegen die durchschnittlichen Mieten inzwischen weit über der Vergleichsmiete. In einem herkömmlichen Mietvertrag sind Mieterhöhungen dann erst zulässig, wenn der Mietspiegel entsprechend steigt. Mit einem Indexmietvertrag sind trotz der höheren Ausgangsmiete jährliche Mieterhöhungen möglich.
Was ist besser Index- oder Staffelmiete?
Ist eine Staffelmiete vereinbart, steigt die Miete automatisch in den vertraglich vereinbarten Schritten. Die Indexmiete steigt nur, wenn der Vermieter die Miete schriftlich unter Offenlegung der Berechnung erhöht. Neuberechnungen der Miete sind in einem Staffelmietvertrag nicht notwendig, da die Erhöhungsbeträge bereits im Mietvertrag enthalten sind.
Die Indexmiete gilt für die gesamte Mietdauer, während die Mietstaffelung nur im Rahmen der vertraglich festgelegten Erhöhungen wirkt. Insgesamt ist die Staffelmiete mit einem geringeren Verwaltungsaufwand verbunden. Ein Herabsetzungsanspruch der Mieter wie bei einer rückläufigen Inflationsrate entsteht bei der Staffelmiete nicht. Andererseits legen Vermieter in einem Staffelmietvertrag bereits auf Jahre im Voraus die Mieterhöhungen fest, ohne die wirtschaftliche Entwicklung einschätzen zu können. Die Indexmiete dagegen folgt stets der Inflation und bietet eine 100-prozentuale Sicherheit der Preisanpassung.