Das Baulastenverzeichnis:
Was Sie zum Baulastenverzeichnis wissen sollten
Sie überlegen sich eine Immobilie zu kaufen und kommen das erste Mal in Kontakt mit dem Baulastenverzeichnis?
Dann ist dieser Text genau das richtige für Sie.
Ich erkläre Ihnen was das Baulastenverzeichnis ist und worauf Sie beim Baulastenverzeichnis unbedingt achten sollten.
Kapitelübersicht:
- Was ist ein Baulastenverzeichnis?
- Wie entsteht eine Baulast? – mit Beispielen
- Was ist der Unterschied zwischen den Lasten im Baulastenverzeichnis und im denen im Grundbuch?
- Woher bekomme ich das Baulastenverzeichnis?
1. Was ist ein Baulastenverzeichnis?
Ein Baulastenverzeichnis ist ein Verzeichnis über die eingetragenen Baulasten für ein bestimmtes Grundstück oder auch Flurstück.
Das bedeutet:
Im Baulastenverzeichnis ist offiziell dokumentiert welche öffentlich-rechtlichen Lasten auf einem Grundstück eigentragen sind, die der Eigentümer des Grundstücks gegenüber der Baubehörde als Verpflichtung trägt.
2. Wie entsteht eine Baulast?
Eine Baulast kommt in der Regel so zustande, dass ein Grundstückseigentümer nur dann eine bestimmte Baugenehmigung für sein Grundstück erhält, wenn er sich freiwillig zu einer Auflage des Bauamtes bereit erklärt. Stimmt er dem zu, entsteht eine Baulast – eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung.
Was könnte das zum Beispiel sein?
Baulasten sind immer Einrichtungen des Grundstückseigentümers, die eigentlich nicht erlaubt wären oder aber unter normalen Umständen keine freiwillige Leistung des Eigentümers wären.
Hier einige Beispiele:
- Eine Bebauung im Grenzabstandsbereich z.B. zu nah am Nachbargrundstück
- Eine Pflicht zur Bereitstellung einer bestimmten Anzahl an Stellplätzen, Spielplätzen, Mülltonnenplätzen etc.
- Die Verpflichtung Flucht- und Rettungswege, Zugänge, Zufahrten etc. einzurichten
3. Was ist der Unterschied zwischen den Lasten im Baulastenverzeichnis und im Grundbuch?
Sie fragen sich was der Unterschied zwischen dem Baulastenverzeichnis und den in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragenen Lasten ist?
Im Baulastenverzeichnis stehend die Lasten, die eine öffentlich-rechtliche Relevanz haben, während das Grundbuch in Abteilung zwei privatrechtlich ausgelegt ist.
Stellen wir uns Folgendes vor:
Ein Grundstückseigentümer möchte auf einem Grundstück, das Hinter einem anderen Grundstück liegt und keinen Anschluss an das öffentliche Straßennetz hat, ein Mehrfamilienhaus bauen.
Die Baubehörde stimmt diesem zu, wenn er eine Zufahrt über das davor liegende Grundstück einrichtet und diesen ebenfalls als Flucht- und Rettungsweg bereit stellt.
Diese dann freiwillig eingegangene Verpflichtung ist eine Baulast im Baulastenverzeichnis.
Das mit dem Eigentümer des Nachbargrundstücks ausgehandelte Wegerecht über das Grundstück ist eine privatrechtliche Verpflichtung und steht im Grundbuch.
Was viele nicht wissen: Das Baulastenverzeichnis ist unabhängig von den Lasten im Grundbuch (mit der Ausnahme Bayern).
Es ist unbedingt zu empfehlen sowohl das Baulastenverzeichnis als auch das Grundbuch einzusehen, denn eine eingetragene Baulast kann den Wert eines Grundstücks stark beeinflussen!
4. Woher bekomme ich ein Baulastenverzeichnis
Das Baulastenverzeichnis wird vom zuständigen Bauamt geführt. Dort erlangen Sie Einsicht in das Baulastenverzeichnis für Ihre Grundstück.
Einsicht erhält allerdings nur derjenige, der berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das bedeutet: der Eigentümer des Grundstücks, ein durch den Eigentümer Bevollmächtigter oder durch die Baulast Betroffener.
In einigen Kommunen gibt es auch eine Baulastenkarte, die online eingesehen werden kann. Diese zeigt an, ob ein Grundstück Baulasten hat, aber nicht welche. Natürlich ist die Karte auch nicht tagesaktuell, daher ersetzt sie den Blick in das Verzeichnis nicht.
Beispiel Baulastenkarte online:
Im Internetauftritt des zuständigen Bauamtest finden Sie in der Regel alle Informationen darüber wie Sie einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis beantragen können.
Wichtig ist: Planen Sie etwas Zeit und Geld ein. Es können einige Wochen vergehen, bis der Auszug vorliegt und die Kosten können je nach Gemeinde bei um die 100 € liegen.
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