Haus schätzen lassen

Ob Hausverkauf, Erbstreit oder Vermögensermittlung:

Es gibt zahlreiche Situationen, in denen es sinnvoll oder sogar notwendig ist, Immobilien bewerten zu lassen.

Hier erfahren Sie, wer den Wert eines Hauses schätzen kann, welche Kosten entstehen, welche Verfahren zur Schätzung eines Hauses benutzt werden und welche Faktoren den Wert eines Hauses bestimmen.

Haus schätzen lassen

Fachkundige Immobilien Bewertungen bieten viele Vorteile. Hausverkäufer neigen dazu, den Wert eines Hauses zu hoch anzusetzen. Dann wird es schwer, einen Käufer zu finden. Wollen sie schnell ihre Immobilie verkaufen, wird der Preis manchmal zu niedrig angesetzt – dem Verkäufer geht bares Geld verloren.

Schon kleine Unterschiede in der Mikrolage, ein ausgebauter Dachboden, ein Kaminofen oder ein Wintergarten verändern den Immobilienwert. Laien können wertsteigernde und wertmindernde Faktoren aber nicht fachkundig bewerten – dafür sind Experten notwendig.

Kurze Wertgutachten fügen Makler gern dem Exposé einer Immobilie bei. Eine ausführliche Wertermittlung vom Gutachter oder Sachverständigen ist auch vor Gericht verwendbar.

Anlässe, um ein Haus schätzen zu lassen

Ein professionelles Gutachten, das über eine grobe Online-Schätzung hinausgeht, ist mit Kosten verbunden. Nur damit erhalten Sie aber eine präzise Angabe, welchen Wert Ihre Immobilie tatsächlich hat.

In folgenden Situationen ist es sinnvoll, dass Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus schätzen lassen:

– Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie: Hausverkäufer möchten einen guten Verkaufspreis erzielen. Hauskäufer sind am realistischen Wert eines Hauses interessiert.

– Bei einer Zwangsversteigerung: Ein Wertgutachten ist oft der einzige Anhaltspunkt für die Bietenden.

– Bei Erbschaften oder Schenkungen: Soll im Zuge einer Erbschaft das Haus an einen mehrerer Erben gehen, können die anderen Erben nur dann gleichwertig bedacht werden, wenn der Wert einer Immobilie festgestellt wurde. Auch bei Prüfungen der zu zahlenden Erbschaftssteuer ist der Immobilienwert entscheidend.

– Bei der Aufnahme von Darlehen, wenn die Immobilie beliehen werden und als Sicherheit dienen soll: Banken benötigen bei der Kreditvergabe Gewissheit, dass dieser durch den Wert der Immobilie abgedeckt ist.

– Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie zum Beispiel bei Scheidungsverfahren oder Erbauseinandersetzungen: Immobilien sind wichtige Bestandteile des festzustellenden Streitwertes.

– Bei der Bewertung von Baumängeln sowie bei der Ermittlung vom Privat- oder Betriebsvermögen.

Wer schätzt den Wert eines Hauses im Erbfall?

Wen Sie im Erbfall mit der Hausbewertung beauftragen, hängt vom Einsatzzweck der Schätzung ab. Grundsätzlich gilt: Laufen eine Erbschaft, ein Verkauf oder eine Scheidung ohne Rechtsstreit ab, genügt es in der Regel, wenn Sie die Immobilie durch einen freien Gutachter oder Makler schätzen lassen. Zur Vorlage bei Behörden ist ein Kurzgutachten durch einen zertifizierten Gutachter notwendig. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen benötigen Sie ein Vollgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters.

Wo kann ich mein Haus schätzen lassen?

Sie haben mehrere Möglichkeiten, Ihr Haus schätzen zu lassen: online, durch einen Makler oder von einem Gutachter. Alle Varianten haben ihre Vor- und Nachteile.

Online Haus schätzen lassen

Am wenigsten Aufwand erfordert es, wenn Sie Ihr Haus online schätzen lassen. Auf vielen Immobilienportalen können Sie Ihr Haus unkompliziert online bewerten lassen. Dazu geben Sie einige Informationen in ein Online Formular ein und erhalten nach kurzer Wartezeit eine ungefähre Schätzung zugesendet.

Folgende Angaben sind in der Regel notwendig, um eine kostenlose Immobilienbewertung online erstellen zu lassen:
– Art der Immobilie
– Postleitzahl oder Adresse der Immobilie
– Größe der Wohnfläche oder Anzahl der Zimmer
– Größe des Grundstücks
– Baujahr

Lassen Sie Ihr Haus online schätzen, bekommen Sie einen groben Eindruck vom Wert der Immobilie.

Immobilienwert durch einen Makler schätzen lassen

Bei einem privaten Verkauf reicht es aus, wenn Sie Ihr Haus durch einen Immobilienmakler schätzen lassen.

Immobilienbewertungen durch einen Makler bekommen Sie entweder kostenlos oder zu geringen Preisen. Ein erfahrener Makler mit guter Sachkenntnis ist der richtige Ansprechpartner für eine präzise Immobilienbewertung.

Möchten Sie einen Hausverkauf mit der Hilfe eines Maklers abwickeln, sollten Sie diesen auch den Wert Ihrer Immobilie schätzen lassen. Bei einem Vor Ort Termin trägt er die wichtigen Fakten zusammen und bestimmt den Wert des Objektes. So lernt er die Stärken und Schwächen des Hauses aus eigener Anschauung kennen und kann es im Anschluss ohne weiteren Zeitverlust optimal vermarkten.

Beachten Sie, dass die Bezeichnungen Makler und Immobilienmakler nicht geschützt sind. Für die Gewerbeanmeldung ist nur eine Erlaubnis gemäß § 34 c der Gewerbeordnung notwendig. Seit dem 1. August 2018 gilt aber für selbstständige Immobilienmakler eine gesetzliche Fortbildungspflicht.

Neben Maklern können auch erfahrene Architekten, Bau- und Vermessungsingenieure eine Immobilie schätzen.

Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie? Hausbewertung durch einen Gutachter

Müssen oder wollen Sie den Wert Ihres Hauses genau bestimmen lassen, ist ein professionelles Wertgutachten notwendig, das Sachverständige oder Gutachter erstellen. Ein solches Wertgutachten ist immer kostenpflichtig.

Kurzgutachten, die Sie bei Behörden vorlegen oder die benötigt werden, um die Steuerpflicht festzustellen, umfassen rund 10 bis 15 Seiten und werden von zertifizierten Gutachtern ausgestellt.

Vor Gericht, bei Zwangsversteigerungen oder zum Ermitteln des Betriebsvermögens benötigen Sie ein gerichtsfestes Vollgutachten. Es umfasst rund 20 bis 30 Seiten und wird von öffentlich bestellten, vereidigten Gutachtern erstellt.

Der Gutachter ermittelt nach klaren rechtlichen Vorgaben den sogenannten Verkehrswert Ihrer Immobilie. Darunter versteht man den aktuellen Wert des Hauses am Immobilienmarkt. Den Verkehrswert-Begriff definiert § 194 des Baugesetzbuches. Die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, regelt die Ermittlung der Grundstücks-Verkehrswerte.

Wie viel kostet ein Gutachten für ein Haus?

Eine Online-Bewertung ist kostenlos oder sehr günstig zu erhalten – der Preis liegt bei maximal 60 Euro. Dafür erhalten Sie aber auch nur einen groben Schätzwert zur ersten Orientierung.

Ein Kurzgutachten vom Sachverständigen kostet etwa 500 bis 1.000 Euro. Für ein vollständiges, gerichtsfestes Verkehrswertgutachten müssen Sie bei einfachen Immobilien und Grundstücken mit Preisen zwischen 1.000 und 2.500 Euro rechnen.

Die Kosten für ein Beleihungswertgutachten, wie es manchmal Kreditinstitute verlangen, hängen vom Aufwand ab. Ein zertifizierter Gutachter verlangt rund 130 Euro pro Stunde.

Welche Faktoren entscheiden über den Hauswert?

Der Wert einer Immobilie hängt von verschiedensten Kriterien wie der Bausubstanz, der Ausstattung und der Lage ab. Starke Auswirkungen auf den Marktwert haben auch rechtliche Verpflichtungen wie zum Beispiel Erbbau-, Nießbrauch- oder Wohnrechte und Denkmalschutzvorschriften. Auch die aktuelle Situation am Immobilienmarkt, also das Verhältnis von Angebot zu Nachfrage, beeinflusst den Marktwert eines Hauses erheblich. Die wichtigsten Kriterien finden Sie hier im Überblick.

Die Lage – das zentrale Kriterium

 

Vergleichen Sie Ihre Immobilie nur mit Häusern im näheren Umfeld, da sich die Preise manchmal schon von Straßenzug zu Straßenzug unterscheiden. Bodenrichtwerte geben eine grobe Orientierung zum Wert von Grundstücken. Steht die Immobilie im Stadtzentrum, im Randgebiet oder in einem Dorf? Zur Makrolage gehören auch die überregionale Verkehrsanbindung sowie Kultur- und Freizeitangebote.

Die Mikrolage beschreibt das direkte Wohnumfeld. Liegt das Haus in einem reinen Wohngebiet, einem Gewerbe- oder Industriegebiet oder in einem Mischgebiet? Wie ist die Struktur der Nachbarschaft? Sind Ärzte, Schulen, Einkaufszentren und Restaurants gut zu erreichen?

Auch die Luftverschmutzung, eventuelle Bodenbelastungen und die Lärmbelästigung spielen eine wichtige Rolle. Ausblick und Lichtverhältnisse beeinflussen ebenfalls den Hauswert.

Haustyp und Ausstattung

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, ein freistehendes Haus oder eine Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus, ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus oder eine Villa? Zu berücksichtigen sind die Bauqualität sowie den Zustand von Keller, Wänden und Dach.

Unterschieden wird zwischen einfacher, mittlerer, gehobener und luxuriöser Ausstattung. Dabei werden unter anderem die Bad- und Küchenausstattung sowie die Bodenbeläge begutachtet. Ein Kamin, eine Sauna oder ein Swimmingpool wirken wertsteigernd, ebenso aufwendige Renovierungen. Ein ansprechend gestalteter Garten sowie Garagen- oder Carport-Stellplätze erhöhen ebenfalls den Immobilienwert.

Wohnfläche

Bei der Wohnfläche spielen neben der Quadratmeterzahl auch Anzahl der Zimmer, Raumaufteilung und Deckenhöhen wichtige Rollen. Hohe Altbauräume sind beliebt und steigern daher den Wert. 25 Prozent von Balkon und Terrasse können zur Wohnfläche hinzuaddiert werden – bei besonders hochwertiger Gestaltung auch mehr.

Substanz

Wichtig ist, aus welchem Baujahr das Gebäude stammt.

Bei einem Altbau interessiert der aktuelle Zustand – wurde das Haus vor kurzem saniert oder renoviert? Auch die Bauweise und das Fundament haben Einfluss auf die Bewertung. Ist das Haus zum Beispiel aus Ziegeln gemauert oder handelt es sich um ein Fertighaus?

Wurden hochwertige Materialien wie Holzdielen oder Marmor verbaut, liegt der Hauswert höher als bei einer Einfach-Ausstattung.


Bei der Beurteilung der Bausubstanz werden auch die Wasser-, Gas- und Heizungsrohre sowie die Elektroinstallationen begutachtet. Der Zustand von Türen und Fenstern geht ebenfalls mit in die Bewertung ein.

Grundstücksgröße und Bodenwert

Alle zwei Jahre erheben die Gemeinden die sogenannten Bodenrichtwerte. Diese liegen in gefragten Großstädten deutlich höher als in Kleinstädten oder auf dem Land.

Bei der Wertermittlung eines Grundstückes wird mithilfe des Bodenrichtwertes und weiterer Faktoren der Verkehrswert geschätzt. Einfluss auf den Wert haben vor allem Lage, Größe und Form des Grundstücks, aber auch die Bepflanzung und die Bodeneigenschaften.

Energieeffizienz

Kaufinteressenten ist ein Energieausweis vorzulegen. Je geringer der Energiebedarf ist, desto besser wird das Haus bewertet und desto attraktiver ist es für die Käufer. Einfluss auf die Energieeffizienz haben die Wärmedämmung von Wänden, Dach, Türen und Fenstern sowie die Qualität der Heizungsanlage.

Mietverträge

In der Regel werden vermietet Objekte etwas niedriger bewertet als unvermietete Häuser. Bei der Bewertung von vermieteten Immobilien geht es um die monatlichen Mieteinnahmen und den Ertragswert des Hauses.

Verfahren zur Schätzung eines Hauses

Professionelle Gutachter ermitteln für Sie den Verkehrswert Ihres Hauses. Drei verschiedene Verfahren der Wertermittlung kommen infrage.

Das Sachwertverfahren nutzt vor allem die Baukosten als Grundlage für die Wertbestimmung. Boden- und Gebäudewert stehen im Mittelpunkt. Auch der Gebäudezustand hat Einfluss auf den Wert. Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt spielt keine Rolle.

Beim präziseren Vergleichswertverfahren wird der Wert des Hauses anhand der erzielten Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien bestimmt. Lage, Baujahr, Bauweise, Gebäudeart und Größe sind dabei besonders wichtig.

Beim Ertragswertverfahren geht es darum, wie hoch die Mieterträge eines Hauses sind. Die Bewirtschaftungskosten werden vom Reinertrag abgezogen. Ermittelt wird, wie viel Ertrag ein Haus in der bevorstehenden Restnutzungsdauer erbringen wird. Wohnfläche und Mietpreis pro Quadratmeter sind die Kernfaktoren bei diesem Verfahren der Wertermittlung.

Für ein exaktes Ergebnis sollten bei der Schätzung einer Immobilie mindestens zwei der Verfahren verwendet werden. Die Verfahren sind recht aufwendig und verlangen eine gute Markt- und Sachkenntnis; deshalb ist die Beauftragung eines zertifizierten Sachverständigen zu bevorzugen.

Haus schätzen lassen
Autor: Max Karänke | 11. September 2020
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