Vorkaufsrecht
Sie interessiert was ein Vorkaufsrecht bei Immobilien ist? In diesem kurzen Artikel erkläre ich Ihnen welche Arten von Vorkaufsrecht es gibt, wann eine Frist zur Ausübung erlischt und zeige Ihnen einige häufig auftretende Beispiele aus der Praxis.
Kapitelübersicht:
- Was versteht man unter einem Vorkaufsrecht?
- Rechtliche Grundlagen des Vorkaufsrechts
- So funktioniert es: ein Vorkaufsrecht eintragen lassen
- Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?
- Wie läuft ein Vorkaufsrecht bei Verkauf ab?
- Was passiert, wenn ein Vorkaufsberechtigter umgangen wird?
1. Was versteht man unter einem Vorkaufsrecht?
Ein bestehendes Vorkaufsrecht bedeutet, dass jemand ein Recht hat das bestreffende Grundstück und/oder die betreffende Immobilie auf dem Grundstück zu kaufen, wenn es zum Verkauf steht.
Das bedeutet: Diese Person hat im Verkaufsfall das Vorrecht darauf die Immobilie zu kaufen.
Das Vorkaufsrecht ist im Normalfall im Grundbuch in Abteilung 2 eingetragen.
Das Vorkaufsrecht gilt auch, wenn der Kaufvertrag schon beurkundet wurde. Der Vorkaufsberechtigte darf dann zu denselben Bedingungen in den Kaufvertrag einsteigen und die Stelle des Käufers übernehmen.
Im Übrigen gilt ein Vorkaufsrecht für ein bebautes Grundstück für alle Immobilien, ganz gleich ob es sich um ein Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte handelt.
Grundsätzlich gibt es vier unterschiedliche Vorkaufsrechte:
- Das dingliche Vorkaufsrecht (im Grundbuch eingetragen)
- Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
- Das öffentliche-rechtliche Vorkaufsrecht (im Grundbuch eingetragen)
- Das gesetzliche Vorkaufsrecht
2. Rechtliche Grundlagen des Vorkaufsrechts
Beim Vorkaufsrecht wir in vier verschiedene Vorkaufsrechte unterschieden, die ich im Folgenden näher erläutern werde.
- Das dingliche Vorkaufsrecht:
Wer ein dingliches Vorkaufsrecht nach §§ 1094 bis 1104 BGB hat, hat das klassische Vorkaufsrecht auf z.B. ein Grundstück.
Es ist ein klassisches Sachenrecht und nach § 873 BGB ins Grundbuch einzutragen.
Die Besonderheit beim dinglichen Vorkaufsrecht bei Immobilien ist:
Das dingliche Vorkaufsrecht ist im Grundbuch eingetragen und gilt somit als eine verbindliche Vormerkung.
Der Vorkaufsberechtigte kann durch die Eintragung im Grundbuch nicht umgangen werden, selbst wenn der Käufer schon im Grundbuch eingetragen wurde, da das Grundbuch gesichert ist.
Das dingliche Vorkaufsrecht kann nur vererbt werde, wenn das ebenfalls im Grundbuch vermerkt ist.
In den meisten Fällen erlischt das Vorkaufsrecht bei eintreten des Todes des Vorkaufsberechtigten.
- Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht:
Ein schuldrechtlicher Vertrag kann laut §§ 463 – 473 BGB für bewegliche Dinge und unbewegliche Gegenstände geschlossen werden.
Er ist quasi ein Privatvertrag in dem theoretisch alles vereinbart werden kann.
Das Besondere ist, dass das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch vermerkt oder eingetragen ist.
Wird das Grundstück oder die Immobilie verkauft, ohne dass der Vorkaufsberechtigte gefragt wurde, ist der Kaufvertrag, anders als beim dinglichen Vorkaufsrecht gültig.
In diesem Fall ist der Verkäufer, der den Vorkaufsberechtigten umgangen ist, schadensersatzpflichtig.
Das Grundstück oder die Wohnung bekommt allerdings der andere (Erstkäufer).
Das bedeutet, der Vorkaufsberechtigte hat einen Schadensersatzanspruch, aber kann die Immobilie nicht mehr einfordern.
Demnach sichert ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht bei Immobilien zwar einen Schadensersatzanspruch aber nicht das Grundstück/Gebäude oder Gegenstände die betreffenden Gegenstände.
- Das öffentliche-rechtliche Vorkaufsrecht
Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ist in §§ 24-28 BauGB geregelt und besagt, dass die Gemeinde oder Stadt grundsätzlich ein Vorkaufsrecht hat.
Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht kann nur ausgeübt werden, wenn es einen triftigen Grund dafür gibt, wie beispielsweise das Interesse des Allgemeinwohls. Nur bei einem solchen Grund kann dieses Vorkaufsrecht ausgeübt werden.
Das öffentliche-rechtliche Vorkaufsrecht kommt bei den folgenden Gesetzen in Frage:
- Eisenbahngesetz
- Denkschmalschutzgesetz
- Wasserrecht
- Reichssiedlungsgesetz
- Naturschutzgesetz
Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht wird im Grundbuch eingetragen, wenn es
… sich laut Bebauungsplan um Flächen die für öffentliche Zwecke markiert sind handelt
… sich um Umlegungsgebiete handelt und umsortiert werden soll
… ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet ist
… sich um einen städtebaulichen Entwicklungsbereich handelt
… ein Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ist
Das Besondere ist: Bei dem Verkauf an Verwandte, darf die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben.
Bei allen anderen muss die Gemeinde auf das Vorkaufsrecht verzichten oder das Vorkaufsrecht nicht ausüben, damit ein Verkauf an einen anderen Käufer rechtskräftig ist.
- Das gesetzliche Vorkaufsrecht:
Das gesetzliche Vorkaufsrecht gilt für Mieter.
Es gilt zum Beispiel dann, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden und an einen Dritten verkauft werden.
Geregelt ist dies in § 577.
Ausgenommen sind hier Verwandte des Verkäufers.
Teilweise hat die Gemeinde auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht zur Sicherung der Bauleitplanung. Verankert ist das in § 24 BauGB.
3. So funktioniert es: Ein Vorkaufsrecht eintragen lassen
Wie kann ein Vorkaufsrecht eingetragen werden?
Auch hier ist zunächst zu unterscheiden, um welche Art des Vorkaufsrechts es sich handelt.
Beim gesetzlichen Vorkaufsrecht, muss nichts eingetragen werden, denn es besteht ohnehin. Wichtig ist hier nur Folgendes:
- Gesetzliches Vorkaufsrecht eines Mieters:
Das Vorkaufsrecht eines Mieters im Falle eines Verkaufes gilt nicht, wenn die Immobilie an einen Familienangehörigen verkauft werden soll.
- Gesetzliches Vorkaufsrecht von Erben:
Wenn ein Erbe innerhalb einer Erbengemeinschaft seine Anteile verkauft, sind die anderen Erben vorkaufsberechtigt, aber nur, wenn sie alle zu gleichen Teilen kaufen. Fällt einer der Erben raus und möchte/kann/will nicht kaufen, so besteht kein Vorkaufsrecht mehr.
- Gesetzliches Vorkaufsrecht von Gemeinden bzw. Städten:
Dieses Vorkaufsrecht gilt nur sofern die Voraussetzungen des § 24 BauGB erfüllt werden.
Beim Vertraglich vereinbarten bzw. schuldrechtlichen Vorkaufsrecht wird kein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen. Dennoch ist für den Vertrag einiges zu beachten.
In Deutschland besteht Vertragsfreiheit, so kann der Eigentümer mit einer oder mehreren Personen ein Vorkaufsrecht vereinbaren. Der Grund ist frei zu wählen.
Folgendes sollte allerdings unbedingt in einem solchen Vertrag aufgenommen werden:
- Name und Anschrift der Vertragspartner
- Beschreibung des Grundstücks und der Immobilie. Insbesondere Flurstück, Grundbuch der Stadt und/oder Beschreibung, um welche Wohnung/welches Haus es sich genau handelt
- Regelungen bzgl. möglicher Vertragsstrafen
- Frist innerhalb dieser der Eigentümer den Vorkaufsberechtigten über den Verkauf informiert
- Eine Regelung darüber, ob das Vorkaufsrecht zeitlich begrenzt ist
- Eine Festsetzung, wie lange der Vorkaufsberechtigte Zeit hat auf die Information, dass die Immobilien verkauft werden soll, zu reagieren
- Datum und Ort des Vertrags
- Name, Datum und Ort bei Unterschrift
- Regelung ob das Vorkaufsrecht vererbbar ist
Darüber hinaus wäre es sinnvoll gesetzliche Fristen die eingehalten werden sollten ebenfalls mit aufzunehmen.
Grundsätzlich ist zu empfehlen, sich für die Vertragsschließung Beratung bei einem Notar zu sichern.
Der Vertrag sollte im Idealfall notariell beglaubigt werden.
Sollte eine Eintragung ins Grundbuch überlegenswert sein, besprechen Sie dies am besten auch direkt mit Ihrem Notar. Dieser kann für Sie alle weiteren Schritte zur Eintragung in das Grundbuch übernehmen.
4. Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?
Schauen wir auf die verschiedenen möglichen Fälle.
Fall 1:
Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts verstreicht (vgl. § 469 BGB).
Grundsätzlich gilt, nach Bekanntgabe des Verkaufes, wenn nichts anderes vereinbart ist, eine Frist von 2 Monaten zur Ausübung des Vorkaufsrechts.
Fall 2:
Das Vorkaufsrecht erlischt, sofern nichts anderes vereinbart wurde, beim Tod des Vorkaufsberechtigten (vgl. § 473 BGB)
Fall 3:
Ein Vorkaufsrecht erlischt, wenn der Vorkaufsberechtigte das Vorkaufsrecht löschen lässt (vgl. § 19 GBO). Hierzu muss ein Notar aufgesucht werden.
Fall 4:
Das Vorkaufsrecht ist erloschen, wenn das Grundbuch nicht mehr richtig ist. Zum Beispiel wenn das Grundstück verschenkt oder vererbt ist und ein neuer Eigentümer im Grundbuch steht (vgl. § 87 GBO).
5. Wie läuft ein Vorkaufsrecht bei Verkauf ab?
Besteht ein Vorkaufsrecht gibt es bei Verkauf des betreffenden Grundstücks mehrere Aspekte die zu beachten und Fristen die zu erfüllen sind:
- Der Verkäufer hat den Vorkaufsberechtigten schnellstmöglich zu informieren. Das ist ein MUSS!
- Der Vorkaufsberechtigte kann innerhalb einer Frist von 2 Monaten das Vorkaufsrecht ausüben (vgl. § 469 BGB und § 28 BauGB). Es können allerdings auch andere Fristen vereinbart sein, schauen Sie hier unbedingt in Ihrem Vertrag nach. Verstreicht diese Frist erlischt auch das Vorkaufsrecht, wenn der Vorkaufsberechtigte ordnungsgemäß über den Verkauf informiert wurde.
- Will der Vorkaufsberechtigte kaufen, muss er hierzu innerhalb der Frist eine Erklärung abgeben. Die Erklärung kann formlos sein. Wichtig ist: Die Erklärung ist unwiderruflich und kann nicht zurückgenommen werden.
Der Vorkaufsberechtigte muss dann zu den gleichen Konditionen wie der Erstkäufer (Käufer ohne Vorkaufsrecht) einen Kaufvertrag mit dem Verkäufer notariell beurkunden. Die vertraglichen Bedingungen dürfen nicht verändert werden.
- Der Vorkaufsberechtigte kann vor oder nach dem Kaufvertrag auf sein Vorkaufsrecht verzichten. Das passiert häufig wenn es sich um Privatverkäufer handelt. Wichtig ist: Es muss alles schriftlich geschehen. Die Löschung im Grundbuch ist mit Kosten verbunden.
- Auch beim Vorkaufsrecht einer Gemeinde oder Stadt gilt im Normalfall eine Frist von 2 Monaten. Wenn eine Gemeinde auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet, kann die Gemeinde/Stadt ein sogenanntes Negativzeugnis ausstellen. Geregelt ist dies in § 28 Abs. 1 BauGB. Die Frist einfach verstreichen zu lassen ist in vielen Städten und Gemeinden aber die Norm und gilt als offizieller Verzicht des Vorkaufsrechts.
- Eine wichtige Ausnahme gibt es: Sind mehrere Personen vorkaufsberechtigt, so müssen laut § 472 alle Personen zusammen gemeinschaftlich das Vorkaufsrecht ausüben also zusammen die Anteile zu gleichen Teilen kaufen. Wenn einer nicht mitzieht, verfällt das Vorkaufsrecht.
6. Was passiert, wenn ein Vorkaufsberechtigter umgangen wird?
Grundsätzlich ist klar zu sagen, dass ein Vorkaufsrecht im Idealfall im Grundbuch eingetragen werden sollte, um sich wirklich abzusichern.
Ist kein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, kann dieser schuldrechtliche Vertrag/Privatvertrag ohne das Wissen des Notars und Käufers gebrochen werden. Dann hat der umgangene Vorkaufsberechtigte nur noch ein Recht auf Schadensersatz, kann die Immobilie aber nicht mehr zurückfordern.
Bei einem im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht, kann der Vorkaufsberechtigte quasi nicht umgangen werden, weil der Notar bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages sämtliche Unterlagen inkl. des Grundbuchs prüft.
Hallo, danke für die sehr verständlichen Informationen. Ich frage mich jetzt noch. Wenn die Frist erloschen ist (der Vorkaufsberechtigte reagiert nicht), dann ist das Vorkausfrecht ja auch erloschen. Ist dann automatisch das Grundstück/ die Immobilie dem Käufer oder MUSS hier noch eine Austragung aus dem Grundbuch erfolgen. Kann der Vorkaufsberechtigte nicht darin stehen bleiben? Er hat ja keinen Nutzen mehr damit. Oder muss man ihn über den Anwalt herausklagen? Dies kann ja dann noch einige Zeit in Anspruch nehmen?!
Ich hoffe, Sie können meine Frage beantworten und ich habe es verständlich beschrieben.
Hallo Inken,
bei dauerhaftem Vorkaufsrecht gilt das ja für jeden – auch künftigen – Verkaufsfall, so dass nichts gelöscht wird. Reagiert der Berechtigte nicht fristgerecht, ist es für diesen Verkaufsfall dann erledigt, für kommende womöglich nicht. Anderes könnte gelten, wenn das Recht nur einmalig nutzbar ist. Dann macht der Fortbestand im Grundbuch in der Tat keinen Sinn. Vermutlich kann der neue Eigentümer dann löschen lassen, da es ja verbraucht ist.
Die gleiche Frage hätten wir auch, wie oben beschrieben von Inken vom 9.Juni 2020. Bitte dringend um eine Antwort.
Muß das Vorkaufsrecht nach Ablauf der Frist, über einen Rechtsanwalt aus dem Grundbuch verklagt werden?
Muß ein Vorkaufsrecht nach Ablauf der Frist von 2 Monaten und bei keiner Reaktion des Vorkaufsberechtigten, über einen Rechtsanwalt aus dem Grundbuch verklagt werden? Bitte dringend um eine Antwort. Danke.
Hallo allerseits, danke für die umfassende Information. Ich habe hierzu noch eine Frage und vielleicht gibt es auch den ein oder anderen der die Antwort kennt.
Ein nicht im Grundbuch stehendes Vorkaufsrecht, in diesem Fall wurde es von den Eigentümern im Scheidungsurteil festgelegt, wird nun ggü.Dritten geltend gemacht. Die Dritten haben mit einer Partei (50% der Eigentümer) einen privatrechtlichen Vertrag über den Kauf des Grundstücks vereinbart (die Einleitung des Kaufs soll nach Scheidungsurteil von dieser Person erfolgen). Kann hier das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden. Unentbehrlich ist die Unterschrift beim Notar vom anderen Eigentümer der sein Vorkaufsrecht geltend macht ja nicht. Oder greift hier kein Vorkaufsrecht? Ich hoffe ich konnte meine Frage einigermaßen formulieren. Vielen Dank im voraus!
Liebe Zieraß,
wenn ich ich es richtig verstanden habe, fragen Sie ob ein privatrechtlicher Vertrag über den Notar geprüft wird. Ich bin selber kein Jurist und darf auch keine juristischen Auskünfte geben. Ich wüsste nicht, wie ein Notar einen privatrechtlichen Vertrag prüfen kann. Das müsste ein privatrechtliches Problem sein für das Sie aber nicht mit dem Grundstück haften. Ohne Gewähr.
BG
MK
Dingliches Vorkaufsrecht in einer Eigentümergemenschaft von drei Parteien ist mit folgendem Vermerk im Grundbuch eingetragen:
„B und C nehmen zu je 1/2 oder B und C alleine das Vorkaufsrecht in Anspruch. Zum Erwerb des Anteils des A müssen B und C zu je 1/2 oder B oder C allein den Schätzwert (Feststellung durch Gutachter) des Anteils des A am Hausgrundstück binnen 24 Monaten an A zahlen.“
Frage: Wer bestellt und bezahlt den Gutachter?
Was passiert, wenn der Schätzwert unter dem Angebot eines dritten Käufers liegt?
Brennend interessiert an der Antwort
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